Capital Investment 4

Cześć,

oto sytuacja:

rozważamy zakup innego domu i sprzedaż lub wynajem naszego obecnego.
Obecnie mieszkamy w bliźniaczym domu, około 180m2 powierzchni mieszkalnej i 340m2 działki, ogrzewanie pelletowe, docieplenie fasady, w części potrójnie oszklone, parter z granitowymi płytkami i vinylem, piętro z parkietem, w 2021 roku zainstalowano instalację fotowoltaiczną wraz z wallboxem. Szacuję, że aktualna cena sprzedaży wynosi około 500.000 do 600.000€.

Nowy Dom ma kosztować 600.000€. Jednak w najbliższych latach będzie trzeba wykonać więcej remontów, między innymi wymianę ogrzewania...

Obecnie sytuacja na rynku nie jest najlepsza do zaciągania finansowania budowlanego...

Nasz doradca bankowy powiedział, że istnieją w zarysie dwie możliwości odnośnie przeniesienia zastawu: a.) refinansowanie obecnej hipoteki i ewentualne dokapitalizowanie reszty - co wymaga, aby sprzedaż i zakup nastąpiły praktycznie w tym samym czasie, lub b.) nowe finansowanie z obecną stopą około 4%.

Jakie inne opcje mamy?
Czy może ma sens wynajem i zabezpieczenie domu?

Cieszę się z wszelkich impulsów i informacji.

Cześć klingklang, trzeba by sprawdzić, czy obecny bank w ogóle wykonuje wymianę zastawu, aby przenieść istniejące pożyczki. Zakładam, że jest to możliwe, skoro piszesz doradca bankowy. Jak wysoka jest obecna pożyczka? Jakie było oprocentowanie, z którym kiedyś finansowaliście? Z pewnością było to tańsze niż obecnie, czyż nie? Jeśli spłacisz obecną pożyczkę w całości teraz, będziesz musiał zapłacić również odszkodowanie za wcześniejszą spłatę. Dlatego warto rozważyć pomysł wymiany zastawu. Drugim tematem jest wynajem istniejącej nieruchomości, co stanowi zupełnie inny problem. Wtedy zostaniesz uznany za inwestora kapitałowego, a tutaj pojawiają się inne sytuacje dochodowe. Ważne jest, jaką czynsz możesz pobierać i jaka będzie łączna obciążenie wszystkich kredytów w przyszłości. Na koniec pytanie, dlaczego w ogóle chcesz sprzedać i przeprowadzić się? Myślę, że ważne jest, jakie oprocentowanie mieliście do tej pory i jak wysoka jest odszkodowanie za wcześniejszą spłatę, jeśli nie będzie wymiany zastawu. Obecne stopy procentowe powinny być chyba droższe niż Wasze obecne, prawda?

W roku 2014 zakończyliśmy umowę z BSV i kredytem z gwarancją oprocentowania na cały okres spłaty w wysokości około 2,4% i 2,6% odpowiednio. Obecnie pozostałe zadłużenie to około 170 000 € (w tym pozostało około 18 000 € z kredytem na instalację fotowoltaiczną oprocentowanym na poziomie 2%). Opłata przedterminowa będzie więc prawdopodobnie niewielka, tak jak stwierdził doradca bankowy (Sparda-Bank). Dlaczego przeprowadzka? Dobre pytanie - w tej chwili jest to jeszcze tylko marzenie. Potencjalny nowy Dom byłby większy, wolnostojący i przystosowany dla osób niepełnosprawnych - w skrócie.

Jeszcze ktoś ma jakiś pomysł?

Obecnie mamy około 180m2 powierzchni mieszkalnej, co powinno przynieść około 1600€ netto przed opodatkowaniem.

Przy 600 tys. € i około 10% kosztów pobocznych związanych z zakupem, mamy do czynienia z około 60 000 € straconych.

Bankowy doradca jest oczywiście raczej sprzedawcą - jeśli teraz może uzyskać kary z tytułu przedterminowej spłaty i następnie (z jego punktu widzenia) sprzedać dobre ubezpieczenie na życie z prowizją/opłatą w wysokości 1,6%...

Czy nieruchomość może być po prostu sprzedana, czy może być konieczne zwrot dotacji?

Jeśli wtedy również przepłaciliśmy 60 tys. € na koszty uboczne zakupu, oznacza to 7 500 € rocznie przez 8 lat - za tę cenę można już praktycznie wynająć...

Koszty dodatkowe z zakupu nieruchomości były by i będą bez pośrednika. Brak wsparcia dla fotowoltaiki w naszym landzie. Co do umowy oszczędnościowo-kredytowej, niekoniecznie chciałbym ją znowu podpisać - wtedy sytuacja wyglądała inaczej... Jednak teraz mamy ustalone oprocentowanie do końca okresu - również obecnie to nie jest złe.

Cześć Klingklang, zgodnie z BGB489 po 10 latach można wypowiedzieć umowę pożyczki z 6-miesięcznym okresem wypowiedzenia bez kary za wcześniejszą spłatę. Wartość odszkodowania byłaby zatem niewielka, ponieważ zostałoby tylko do 2024 roku. Ale dlaczego psuć dobrą stawkę z tamtych czasów i teraz ewentualnie finansować wszystko na nowo i znacznie drożej? Czy zapytałeś w Sparda, czy zgodziliby się na zamianę zastawu?

Nadpisanie finansowania jest możliwe. Warunkiem jest konieczność, aby zakup i sprzedaż odbyły się w dość krótkim czasie...