Capital Investment 4

Cześć wszystkim.
Znalazłem ogłoszenie prywatne w lokalnej gazecie: sprzedaż mieszkania w moim mieście, 4-5 pokoi, 100 m², południowy balkon, kuchnia z zabudową, pomieszczenie gospodarcze, toaleta dla gości, wewnętrzna łazienka. Wszystkie pomieszczenia mają nowy laminat wysokiej jakości, kuchnia, łazienka, toaleta wyłożone płytkami. Okna w większości nowe, ściana północna dodatkowo ocieplona.
Do mieszkania przynależy piwnica, w pakiecie jest też wynajęty garaż, mieszkanie jest również wynajęte (mnie interesuje jako inwestycja kapitałowa).

Mieszkanie znajduje się w bloku z około 60 innymi mieszkaniami, wejście nowe, winda została odnowiona około 5 lat temu, nowe ogrzewanie gazowe w tym roku.

Wszystkie te informacje pochodzą od sprzedawcy, który chce za to 99 000 €. Miałem okazję sprawdzić, że mieszkanie jest wynajęte, jednak nie dostałem jeszcze umowy, a sprzedawca zwleka z wydaniem mi certyfikatu energetycznego oraz udzieleniem mi wglądu w protokoły zebrań wspólnoty właścicieli (zgodzi się to zrobić, jeśli moje zainteresowanie będzie nadal poważne).

Złożyłem ofertę pisemną. Jego reakcja: mieszkanie nie jest już na sprzedaż, ponieważ trwa jego kredyt w banku i nie chce ponosić kosztów przedterminowej spłaty. Jego propozycja: mógłbym przejąć kredyty (do 2014 roku, stopa procentowa około 5%).

Zaproponowałem obniżenie ceny do 97 500 € z powodu wyższych opłat odsetkowych. Sprzedawca zgodził się przez telefon i spotkanie, ale trzy dni później odrzucił to ponownie drogą mailową.
Chce nadal 99 000 €, a ja musiałbym ponieść koszty przeniesienia kredytów w banku (ok. 1 000 €).

1 000 €/m² nie jest chyba za drogie, ale dlaczego sprzedawca tak się opiera na udzieleniu mi dostępu (!) do powyższych dokumentów? Co o tym myślicie? A co musiałbym wziąć pod uwagę przy przejęciu kredytów (czytałem o przejściu w stan wolny od obciążeń, ale co to dokładnie oznacza?)?!

Z góry dziękuję za Wasze odpowiedzi!

Cześć Jamesie,

Już mnie nie interesuje mieszkanie po tym, co opisujesz!

Super, 5% odsetek na 4 lata, a potem ryzyko konieczności jeszcze wyższej prolongaty. Nigdy bym nie zrobił tego dla oszczędności 3 000 euro, zwłaszcza że ma dojść kolejne 1 000 euro! Nie rozumiem jednak, skąd miałaby pochodzić ta suma na przepisanie!

Nie mogę ocenić, czy 1 000 euro za metr kwadratowy jest adekwatną ceną, ponieważ nie wiem, w jakim mieście oferowany jest obiekt kupna!

Dziękuję za odpowiedź,

Nie zgodziłbym się na oszczędność 3 000 euro, zwłaszcza że dojdzie jeszcze 1 000 euro! Nie rozumiem skąd jednak miałaby pochodzić ta kwota na zmianę przeznaczenia!

Bank chce 1 000 euro za zmianę przeznaczenia pożyczek. Sprzedawca wziął trzy pożyczki, suma się składa: 400 € na zmianę przeznaczenia pierwszej pożyczki oraz 2x 300 € na zmianę przeznaczenia drugiej i trzeciej pożyczki.

Oferta dotyczy mieszkania w Lüneburgu, które jak wspomniałem, zostało odnowione i nie wygląda na to, że jest tam zaległość w modernizacji - wręcz przeciwnie.

Moje obliczenia to: około 105 000 euro (w tym opłaty notarialne, podatek od nabycia nieruchomości, wpis do księgi wieczystej, ...), przy corocznych dochodach z czynszu w wysokości prawie 7 700 € (czynsz za mieszkanie i garaż).
590 euro rocznie otrzymuje zarządca (więc nie musiałbym się o nic martwić).
To daje wskaźnik cena zakupu/dochód z czynszu wynoszący 13-14. Według mnie to nie jest takie złe.

Jeśli nie mam wglądu do protokołów, to już zaczynam się zastanawiać. A blok z 60 mieszkaniami... to już narazanie się na konflikty między sobą. To by mnie zniechęciło.

Hmmm..
Czy ktoś może mi wytłumaczyć, co oznacza bezpłatne przekazanie (przy przejęciu pożyczki)?

Cześć Jamesie,

lastenfrei oznacza, że nie ma żadnych wpisów, w szczególności w Dziale 3 dotyczących obciążeń hipotecznych!