Capital Investment 4

[Steini2015]

Witajcie, to mój pierwszy post po dłuższym czytaniu na tym forum z wieloma interesującymi tematami. Co do naszej sytuacji: Mam 30 lat, stały pracownik przemysłu z miesięcznym dochodem netto w wysokości 1863,- € i młody ojciec rodziny, który chce zająć się finansowaniem na swoje pierwsze Święto Ojca. Moja żona jest obecnie na urlopie rodzicielskim, bezterminowo zatrudniona jako opiekunka osób starszych, od października planuje pracować na pół etatu z zarobkiem około 1000€ netto + zasiłek rodzinny. Od 4 lat oszczędzamy na Dom i do października zgromadziliśmy około 32.000€ kapitału własnego - zaokrąglając: 30tys. Ostatnio oglądaliśmy Dom z pośrednictwem agencji (oprocentowanie 4,79%) i krótko potem udaliśmy się do naszego banku (Volksbank), aby uzyskać potwierdzenie finansowania dla pośredniczki, aby móc zarezerwować Dom. (Oczywiście pośredniczka chce śpieszyć - my jednak chcemy i będziemy ustalać tempo) Dom spełnia nasze potrzeby. W banku omówiliśmy ogólny plan finansowania, ale faktycznie nie wiemy, jakie opcje instrumentów finansowych możemy wykorzystać, aby znaleźć dla siebie najlepsze rozwiązanie - dlatego zwracam się o pomoc na to forum. Oto sytuacja: Dom z 1958 roku, zainstalowane panele słoneczne do podgrzewania wody na górze wynajęte / do sprzedaży od października Cena: 179.000€ Górne piętro wynajęte 400€ + opłaty dodatkowe (jeśli, to chcielibyśmy zgłosić własne potrzeby mieszkaniowe) Remont 50.000€ Kapitał własny: 30.000€ Dochód od października 3046,-€ (moje obliczenia -> 1.200€ na Dom wraz z opłatami (350€) Dodatkowe oszczędności od 2018 roku z powodu oszczędzania w ramach programu oszczędzania na cele mieszkaniowe itp. około 7000€ Drugie dziecko za około 3 lata, wtedy 1 rok urlopu rodzicielskiego dla mojej żony Pracuję dodatkowo jako przedsiębiorca w programowaniu stron internetowych, ale nie chcę uwzględniać tego w planie finansowym Proszę bez programu Riestern -------- Otrzymaliśmy następującą ofertę po powiedzeniu, że dla nas ważna jest długa okresowość kredytu. (na razie) Do sfinansowania: 179.000€ + 8520,40€ za pośrednictwo + GrEw 11.635€ (Nadrenia Północna-Westfalia) + 50.000€ na remont + Notariusz (2%) 3.580€ Dzięki za wszelkie odpowiedzi, rady i inne wskazówki. Jeśli będą potrzebne dodatkowe informacje, postaram się je dostarczyć tak szybko, jak to możliwe. Z góry dziękuję!

[6Bankkaufmann]

Jaki wskaźnik spłaty wybrali Państwo dla R+V?
Płatność odsetek wynosi 346,66 EUR. Czy w pozostałej kwocie 266,67 EUR jest zawarta czysta spłata kapitału? Czy może to jest składka na ubezpieczenie na życie?

[Steini2015]

Niestety nie mogę ci tego powiedzieć.
Po roku mam pozostały do spłaty według ogólnego harmonogramu spłat banku: 168.543,28€. Według moich obliczeń w Excelu różnica wynosi 2008,24€. Wygląda na to, że gdzieś zostało uwzględnione ubezpieczenie.

Każdego roku mam różnicę wynoszącą około 445€.

[Matthew Pryor]

Czy w kwocie 266,67 EUR zawarta jest czysta spłata? Czy jest to nadal składka na polisę na życie?

W ramach usługi Fix&Flex R&V przejmuje oprocentowanie i 1% kwoty spłaty w przypadku bezrobocia z przyczyn zawodowych, przez maksymalnie 12 miesięcy. Dodatkowo zapewnione jest niewielkie zabezpieczenie w razie śmierci, również oprocentowanie i 1% kwoty spłaty, ograniczone łącznie do 30 000 €.

[Steini2015]

Dobrze wiedzieć, ponieważ jeszcze nie otrzymaliśmy żadnych ustaleń dotyczących Fix & Flex. Na chwilę obecną nie mam także zamiaru tego robić. Podejrzewam, że Bank Ludowy powie na podstawie niskiego kapitału własnego: tak albo wcale. (Domysł) Pomijając to, wprowadziłem harmonogram spłat banku do mojej listy Excela i przez cały okres kredytu mam różnicę około 19 100€. Moim zdaniem to zbyt dużo. Czy linki do pliku Excela są dozwolone?

[Matthew Pryor]

Czy linkowanie do pliku Excela jest dozwolone? Zależy, co masz na myśli przez linkowanie. Możesz też dołączyć plik jako załącznik. Jest taka możliwość, gdy odpowiadasz na post. Górny rząd, po prawej stronie od emotikonów.

[Steini2015]

Excel nie jest dozwolony. Spakowałem to w pliku ZIP.

[Alex [CryptoMod]]

1. Dom z 1958 r., zadbany, z instalacją fotowoltaiczną do podgrzewania wody na piętrze, wynajęty / Do sprzedania od października Cena: 179.000€

Chyba chodzi raczej o instalację fotowoltaiczną do podgrzewania wody....

2. Piętro wynajęte za 400€ + opłaty (jeśli zajdzie taka potrzeba, zgłosimy własne potrzeby)

Ile pieniędzy macie przeznaczone na ewentualne koszty sądowe?

3. Przebudowa 50.000€
4. Wkład własny: 30.000€

Wystarczy na koszty dodatkowe, pozostaje 7.000 EUR

5. Zarobki od października 3046,-€ (moje obliczenia -> 1.200€ na Dom wraz z opłatami (350€)

Dochód 3.000 EUR, 1550 EUR na mieszkanie..... Już dość wysokie obciążenie, czy 350 EUR na opłaty wystarczą ???


6. Rezerwa od 2018 r. z powodu oszczędzania na VL-Sparen itp. ok. 7000€
7. Drugie dziecko za ok. 3 lata, wtedy 1 rok urlopu rodzicielskiego mojej żony

Czyli mniej niż 3.000 EUR przy obciążeniu 1.550 EUR??

8. Pracuję dodatkowo jako mały przedsiębiorca programujący strony internetowe, ale nie chcę uwzględniać tego w finansach
9. Bez Riester, proszę

Wydaje mi się, że wszystko jest bardzo napięte. Nie widzę tu dużego pola manewru na oszczędności (remonty/renowacje/naprawy).

Uważam, że koszty dodatkowe są zbyt nisko oszacowane.

Ogrzewanie/Prąd/Śmieci/Podatek od nieruchomości/ubezpieczenie budynku/Kontrola komina/Woda/Kanalizacja

[Steini2015]

1. Tak, na ciepłą wodę
2. Zanim przystąpimy do negocjacji, zasięgniemy porady prawnej i oczywiście sprawdzimy nasze ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej, czy jest to objęte ochroną.
5. 1.200 € z opłatami dodatkowymi

Ponieważ jeszcze nie rozpoczęliśmy negocjacji, należy to traktować jako ostateczność. Oczywiście będziemy próbować obniżyć cenę i dokładniej oszacować koszty poszczególnych prac budowlanych, które zostały przeze mnie grubo policzone. Mój kumpel jest wszechstronnym rzemieślnikiem i rok temu przebudował swoje Dom. Pozyskuje materiały taniej dzięki swojemu pracodawcy i ma odpowiednie narzędzia. Jedyną rzeczą, która nie będzie wykonana samodzielnie, z dużym prawdopodobieństwem będzie łazienka.

Zatem -> 3.046,00 € - 1.200 € = 1.846 € do życia.

Planujemy, że za +5 lat moja żona wróci do pełnego etatu (po narodzinach drugiego dziecka); odpowiednio więcej pieniędzy będzie dostępne. Musi to jednak pasować tak, żebym ja sam mógł pokryć finansowanie swoją pensją (na jeden rok urlopu rodzicielskiego).

Dziękujemy za liczne dotychczasowe odpowiedzi!

[xlarge]

Przy czym 350€ opłaty dodatkowe za Dom są już dosyć tanie.

Właśnie otrzymałem rozliczenie opłat dodatkowych za nasze mieszkanie 4 osobowe o powierzchni 96m².

Zużycie (ciepło miejskie/ciepła i zimna woda): 140€
Dodatkowe koszty, które można przenieść na najemców: 145€
Koszty niemożliwe do przeniesienia: 60€
Prace związane z rezerwą (np. renowacja elewacji): 150€

Do tego dochodzą oczywiście opłaty za prąd/telefon/internet/abonament RTV/opłata gruntowa/ubezpieczenie mienia: 145€

-> 640€ miesięcznie

Jednak w tej kwocie zawarte są również około 150€ miesięcznie za koszty pracy, które można by było samemu wykonać przy domu - z drugiej strony w naszym mieszkaniu nie używaliśmy ogrzewania, ponieważ mieszkamy w środku i nawet zimą temperatura w mieszkaniu nie spadała poniżej 19°C.

[Daukind]

Czy mieszkanie zostało zbudowane w XVIII wieku? 5-6 euro za metr kwadratowy jest znacząco zbyt wysoką ceną. Połowa z tego to normalna cena.

[jens-04-1986]

Dlaczego potrzebne są 140 €/mies. na ciepłą wodę i ogrzewanie, gdy temperatura w mieszkaniu bez ogrzewania wynosi 19°C zimą?

[xlarge]

Dom pochodzi z 1983 roku - 30% kosztów ogrzewania jest przydzielane wszystkim.
16€ miesięcznie kosztów ogrzewania
(Średnio na nasz rozmiar mieszkania w obiekcie wynosiłby 54€ - kto mieszka na górze lub na dole, ma po prostu wyższe koszty ogrzewania.)
49€ miesięcznie kosztów ciepłej wody.
30€ miesięcznie kosztów zimnej wody
42€ miesięcznie kosztów ścieków
3€ miesięcznie na odczyt/licznik

[Alex [CryptoMod]]

1. Ja dla ciepłej wody
2. Zasięgnęliśmy wcześniej porady prawnej i oczywiście sprawdzamy nasze ubezpieczenie od RS, czy jest to objęte ochroną

Ponieważ teraz nie jesteście już wynajmującymi, możecie odpowiedzieć: NIE
Nawet rada prawna nic nie da, jeśli mimo prawidłowej wypowiedzi dotyczącej własnego użytkowania nie chcą się wyprowadzić (w najgorszym przypadku)

5. 1.200 zł z opłatami

Ojej, źle przeczytaliśmy... ,

Wygląda nieco lepiej, jednakże koszty dodatkowe prawdopodobnie zostały zbyt nisko oszacowane.

[Steini2015]

Zgłaszam się ponownie. Ponownie obejrzeliśmy nieruchomość i moglibyśmy bez problemu sprostać kosztom remontu w wysokości 40 000 €. Jednakże zdecydowaliśmy się zrezygnować z zakupu, ponieważ omówiłem z moim prawnikiem kwestię wyłączenia z najmu, a on potwierdził, że istnieje realne prawdopodobieństwo, że najemcy skorzystają z prawa do odstąpienia od umowy, ponieważ parter posiada za dużo pomieszczeń, aby faktycznie złożyć wniosek o wyłączenie z najmu. Zdecydowaliśmy się nie kupować domu i dlatego nawet nie przystąpiliśmy do negocjacji cenowych. Jeśli kogoś to interesuje:
VK: 179 000 € + prowizja maklera 4,76%
Maksymalnie zapłacilibyśmy 165 000 € + prowizja maklera za tę nieruchomość, więc jako cenę wyjściową podalibyśmy 158 000 €.
Dziękuję za Wasze komentarze i sugestie!
Steini

[Alex [CryptoMod]]

Uważam, że Wasz prawnik się myli. Chodzi o Dom dwurodzinny, gdzie zamieszkujecie jedno mieszkanie, prawda? W takim przypadku można złożyć zwykłe wypowiedzenie zgodnie z orzecznictwem Federalnego Sądu Najwyższego. Okres wypowiedzenia to 6 miesięcy. Nie ma też mowy o sprzeciwie. Dużym problemem jest jednak sytuacja, gdy najemca nie wyprowadza się, wówczas musicie złożyć pozew o eksmisję. Wówczas będziecie musieli ponieść koszty z góry i mieć nadzieję, że następnie będzie coś do odzyskania od najemcy.

[Steini2015]

??? Najemca może się sprzeciwić - bez względu na to, czy sprzeciw jest uzasadniony, czy nie.
Oświadczenie o potrzebie własnego lokalu mieszkalnego to po prostu delikatna sprawa i powinno być rozpatrywane indywidualnie. Dlatego stwierdzenie, że proste wypowiedzenie według wyroku Federalnego Sądu Najwyższego jest uważane za ROZWIĄZANIE, jest po prostu zbyt naiwnie sformułowane. Nie chcieliśmy sądowej batalii, a w tej sytuacji jest po prostu za dużo potencjalnych problemów na wstępie.

Postanowiliśmy nie podejmować ryzyka sprowokowania ewentualnego sporu sądowego i teraz będziemy rozglądać się za domami bez lokatorów.

[6Bankkaufmann]

Dom bez lokatorów ma swoje zalety. Jeśli nie potrzebujesz dochodu z czynszu ze względów budżetowych, możesz zdecydować się na Dom jednorodzinny.

[Harley]

Dlaczego chcesz się od razu poddać? Czy rozmawiałeś już z najemcą?

Nawet najemcy nie chcą zazwyczaj prowadzić procesów sądowych.

Kiedy rozmawia się ze sobą w sposób rozsądny, wiele rzeczy staje się możliwych. Być może najemca nawet będzie wdzięczny, ponieważ także on nie jest zadowolony z mieszkania. Na przykład pokrycie kosztów przeprowadzki zawsze jest bardzo pomocne.

[Steini2015]

Oczywiście, technicznie byłoby to możliwe, ale nadal nie miałbym pewności co do bezpieczeństwa. Przecież nie jestem w stanie czytać w myślach innych osób, a podczas oględzin poznaliśmy wynajmujących i zauważyliśmy, że wcale nie chcą się wyprowadzać. Byli nawet zaskoczeni, że obecny właściciel w ogóle chce sprzedać. Poza tym, dlaczego miałbym płacić za to, że inni mogą się przeprowadzić? Nie, nie, miła myśl, ale to nie dla mnie.

[Alex [CryptoMod]]

Zgodnie z wypowiedzią dotyczącą wypowiedzenia w zamieszkiwanym przez siebie budynku dwurodzinnym:

§ 573a BGB Ułatwione wypowiedzenie przez wynajmującego - dejure.org







Dlatego stwierdzenie, że wypowiedzenie zgodnie z orzecznictwem federalnym sądu najwyższego jest prostym rozwiązaniem jest zbyt naiwnie sformułowane.


Nie, jest ono poprawnie sformułowane w takim przypadku, jednak jeśli najemca nie opuści lokalu, może się okazać, że mimo wszystko istnieje problem....