Capital Investment 4

[powerrn12]

Cześć,

niestety rodzi się u nas problem z refinansowaniem i 2 banki zaproponowały nam super oprocentowanie, ale stwierdziły, że koszty nie zostały pokryte.

W przypadku

Mąż i żona, małżeństwo, 2 dzieci 8/17 lat
oboje BEZ pracy (byli przedsiębiorcami przez wiele lat, obecnie z przerwą zawodową)
zasiłek rodzinny 368 euro

Wynajem jest zabezpieczony, na oględziny mieszkań przychodzi zawsze około 20 osób/domy są na przedmieściach

Dodatkowe dochody z czynszu z 3-rodzinnego domu wynoszą 1000 euro (długoterminowo możliwe zwiększenie)
Dochody z czynszu z 2 innych mieszkań w kolejnym 3-rodzinnym domu wynoszą 1470 euro

Łączne dochody 2838 euro

Obiekt 1 wart około 300 000 euro, zarejestrowane obciążenia hipoteczne 65 000 euro
Obiekt 2 wart około 650 000 euro, zarejestrowane obciążenia hipoteczne 160 000 euro, zarejestrowane obciążenia hipoteczne w 2. linii 65 000 euro

kredyt w wysokości 160 000 euro wymaga refinansowania w wysokości 110 000 euro, jest spłacany regularnie od prawie 10 lat w ratach miesięcznych w wysokości 650 euro
kredyt w wysokości 130 000 euro (2x 65 000 euro) ma miesięczną ratę w wysokości 600 euro i pozostało jeszcze 8 lat (obecny stan około 120 000 euro)

Chodzi tutaj o refinansowanie pierwszorzędnej hipoteki.
Mimo że bank oferował mi dobrą stopę procentową, szukamy lepszej stopy procentowej, szczególnie z myślą o dobrym stopniu obciążenia

Ostatni bank niestety oszacował koszty utrzymania na 1550 euro + 150 euro ubezpieczenie zdrowotne + 200 euro opłaty za mieszkanie + 200 euro na samochód
Dlatego obie banki stwierdziły, że nie będą w stanie sfinansować.

Mamy jednak odpowiednie środki finansowe i radzimy sobie dobrze z kosztami utrzymania, które obejmują opłaty za mieszkanie i samochód

Udało nam się nawet odłożyć pieniądze i nadal żyć dobrze.


PYTANIE:
Nasz bank finansuje dalszy kredyt, ale oprocentowanie wynosi 1,64 na 10 lat
Szukamy jednak lepszej stopy procentowej w wysokości 1,45, co jest możliwe ze względu na stopień obciążenia.
Lokalne banki również podały mniej więcej tę stopę procentową, ale problemem jest rzekome niedofinansowanie.

Jak należy ocenić poszukiwanie kredytu w innych bankach.
Czy w ogóle istnieje szansa na znalezienie alternatywnej oferty?

Byłoby miło usłyszeć coś na ten temat.

Z poważaniem

[Kass Finanz]

istnieją banki, które udzielają kredytów hipotecznych do 50% wartości zabezpieczenia bez żądania dokumentów dochodowych.

Jednak w przypadku gospodarstwa domowego składającego się z 4 osób, z obciążeniem domu na drugiej pozycji, bilans budżetu domowego (porównanie dochodów z wydatkami) faktycznie mógłby być ujemny. Wartości nieruchomości podane w analizie uważam za zbyt wygórowane. Przy dokładniejszych obliczeniach przychody z czynszu powinny być wyższe. Powinny one wynosić około połowy, co doprowadziłoby do osiągnięcia granicy obciążenia na poziomie 50%.

Przychody z czynszu pokrywają również koszty finansowania i są niższe jako dochód netto. Dodatkowe finansowania po prostu mogą być nie do spłacenia. Odmowy udzielenia finansowania przez banki są zatem uzasadnione, również w ich własnym interesie.

Lepiej byłoby pozbyć się nieruchomości i zacząć od nowa.

[powerrn12]

Wartości nieruchomości nie są oszacowane

Dom wart 650000 euro jest w połowie zamieszkany przez NAS (ponad 350 m² powierzchni mieszkalnej) i obecnie jest jeszcze bardziej wart w tej nowej dzielnicy ze względu na dużą popularność i popyt.
Dom wart 300000 euro jest z kolei ze względu na lokalizację nawet bardziej wartościowy (warunkiem przy zakupie 2 lata temu było niepodnoszenie czynszu przez okres 5 lat, o czym chciała sprzedająca)

Nie chcę ŻADNEGO dodatkowego finansowania, tylko refinansowanie / spłatę kredytu, który istnieje od prawie 10 lat.


Oczywiście, można sprzedać swoje domy o wartości 950000 euro, gdy długi wynoszą zaledwie około 230000 euro.


I jeszcze jedno

Istnieją dwa umowy kredytowe
jedna na 160000 euro, która ma pozostały dług w wysokości 110000 euro (wniesiona hipoteka 160000 euro w pierwszej kolejności)
druga na 130000 euro, która ma pozostały dług w wysokości 120000 euro (hipoteka wpisana na jednym domu w wysokości 65000 euro i na drugim domu w drugiej kolejności również w wysokości 65000 euro)

W ramach nowego kredytu zostanie przekazana hipoteka pierwszego rzędu.

A tak poza tym, bank oferuje kredyt refinansowy, ale warunki nie są tak dobre.
Więc sprzedać nieruchomości i zacząć od nowa??? To całkowicie bezsensowne i pozbawione sensu

[Narrator]

Sprzedaży też nie uważam za sensowną, dlaczego, skoro już od 10 lat ponosi on tę obciążenie, dlaczego teraz miałby przestać to robić?!
Progi obciążenia wyglądają dobrze, dlaczego zostało odrzucone, nie potrafię dokładnie powiedzieć, są banki, które nie udzielają finansowania, jeśli nieruchomość jest wynajmowana (banki spółdzielcze, nie wszystkie!)

Sugerowałbym złożenie ponownego wniosku w innym banku. Ponowne sfinansowanie w obecnym banku jest już załatwione, z pewnością się tym zająkną

[6Bankkaufmann]

Nie jestem w stanie zrozumieć sensu sprzedaży. Jednak istnieją także inne argumenty. Jeśli żyjesz tylko z dochodów z wynajmu, czyli jesteś emerytem, to na pewno są 1-2 lata z rozliczeniami podatkowymi i udokumentowanymi czynszami, które potwierdzają, że powyższe czynsze są również udokumentowane.
Ponieważ tylko zimne czynsze w wyciągu z konta, bez rozliczenia podatkowego, niekoniecznie widzę możliwość osiągnięcia 1,45%.
Nawet 1,60% nie jest takie złe. Załóżmy, że nie masz żadnych istotnych rozliczeń podatkowych.

[brainy]

Obiekty są już dość niskodochodowe, ale obecnie jest to normą w dzielnicach, które są zalewane pieniędzmi.

W zależności od wieku (gdy długi nie zostaną spłacone do teoretycznego wieku życia), mogę zrozumieć zalecenie sprzedaży obiektu. Po prostu być wolnym od długów i cieszyć się czynszem? Też nieźle.

Oprocentowanie poniżej 2% jest historycznie niskie. Dlaczego więc jeszcze się targować?

[guest]

Chociaż to może zabrzmieć ostro, bez większych dochodów / przychodów nie będzie też lepszego oprocentowania.

Obecnie finansujący bank zna indywidualne cechy finansowe. Ja ich nie znam, tak samo jak inny bank.

Jeśli trzeba żyć / żyć z 4 osobami z zbyt mało pieniędzy, banki też pierwszorzędnie się zamykają. Dochody minus szacowane koszty utrzymania (każdy bank robi to inaczej i z innymi wartościami) dają zbyt niską kwotę do sfinansowania pożyczki? W takim przypadku zostanie to odrzucone - nawet jeśli klient uważa, że lepiej wie (bo przecież żyje swoim życiem). Dla instytucji priorytetem jest własne bezpieczeństwo.

To, czy wynajem może być podwyższony / powinien / może, nie ma znaczenia. Po podwyżce nowy bank może działać z wyższymi wartościami, ale nie z mogło, by mogło, miałoby ...

Każdy lubi oszczędzać pieniądze, to zrozumiałe, ale jeśli warunki nie pasują, po prostu nie będzie to możliwe.

Inna opcja: przyjąć jeszcze jedną pracę za 2-3.000 euro/miesiąc, wtedy bardzo dobre warunki są z pewnością łatwe do przedstawienia. Czy jednak CHCE się to robić, to inna sprawa.

gość