Capital Investment 4

[Xor]

Cześć ludzie,

jestem żonaty i mam troletniego syna. Pracuję jako informatyk i mam dochód w wysokości około 2400€ netto, w klasie podatkowej IV. W klasie III miałbym prawdopodobnie 3000€ netto. Moja żona jest pielęgniarką, obecnie na urlopie rodzicielskim, normalnie zarabia około 1300€ netto (IV) i miałaby około 1000€ w (V). Mówimy więc o wspólnym dochodzie netto około 4000€.

Mieszkamy w domu, który należy do mnie (lub który właśnie spłacam). Jest to Dom dwurodzinny, w którym oprócz mojej rodziny mieszkają jeszcze moi rodzice (bez opłat, dożywotnie prawo do mieszkania). Chcielibyśmy mieć drugie dziecko w ciągu najbliższych 2-3 lat, ale wtedy miejsce w naszym mieszkaniu już nie wystarczy (każde dziecko powinno mieć swój pokój). Dlatego rozważamy sprzedaż domu i budowę nowego.

Ogólny obraz moich finansów wygląda mniej więcej tak:

Kredyt 1: 90000€, z czego pozostało 80000€ długu, około 4% oprocentowania, miesięczna rata 400€
Kredyt 2: 110000€, z czego pozostało 110000€ długu, około 2,75% oprocentowania, miesięczna rata 250€ (tylko odsetki). kredyt jest zabezpieczony BSV, który w 2023 roku ma spłacić cały kredyt.
BSV1: 110000€, z czego oszczędzono około 10000€, miesięcznie 400€ przydziału w wysokości 40%, przekazane do banku na finansowanie kredytu 2
BSV2: 40000€, z czego oszczędzono 10000€, przydział w wysokości 50%, miesięcznie 250€. BSV miał pierwotnie na celu zmniejszenie pierwszego kredytu po zakończeniu oprocentowania, co pozwoliłoby na znaczne zmniejszenie refinansowania.

To właśnie dlatego, że kupiłem i sfinansowałem Dom w dwóch etapach, a nie dziedziczyłem go. Inne zobowiązania nie istnieją. Przybliżając, mam pożyczki na sumę 200 000€ i BSV na kwotę około 20 000€. Miesięczne raty za pożyczki i BSV wynoszą około 1500€.

Dom powinien być warty około 300 000€, ale nie zostało to dokładnie oszacowane. Ta kwota została mniej więcej potwierdzona przez kilka niezależnych osób w moim otoczeniu. Nie chodzi tutaj o szczegóły, chciałem to wspomnieć dla pełniejszego obrazu.

Rachunki pokazują więc mniej więcej 120 000€ bilansu na aktywach, zakładając, że sprzedaż domu, spłata kredytów i rozwiązanie BSV są możliwe. Wiem, że bank musiałby na to się zgodzić, musiałbym zapłacić odsetki za wcześniejszą spłatę itp. Ale ogólna idea jest poprawna, prawda?

Załóżmy teraz, że chcę budować. Szacuję, że działka (w pełni uzbrojona) kosztowałaby 100 000€. Więc mój bilans byłby mniej więcej zerowy, a musiałbym finansować budowę domu poprzez nowy kredyt budowlany. Znajomy przedsiębiorca budowlany poradził mi, żeby w zamierzanym zakresie myśleć o około 2200€ za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej, jeśli chcę budować od nowa. Bez zagłębiania się w szczegóły, chciałbym oszacować powierzchnię mieszkalną na około 220m kw., co dałoby mi kwotę 450 000€ do sfinansowania.

Załóżmy, że oprocentowanie wynosi 1,5%, a ja mogę wygospodarować 1500€ miesięcznie (które już płacę, patrz wyżej). Byłaby to spłata kapitału w wysokości 2,5% w pierwszym roku, a pozostały dług wyniósłby około 330 000€ po 10 latach. Brzmi realistycznie, również jeśli na pewno jeszcze trzeba będzie trochę pozmieniać. Ale mimo to ogólnie powinno to pasować, prawda?

Co o tym myślicie? Co myślicie, co powie bank?

Zastanawiałem się również nad pomysłem wynajęcia starego domu i używania czynszu jako raty dla kredytu na nowy Dom. Brzmi to realistycznie? Moja intuicja mówi tak, ale tylko jeśli znajdę odpowiednich lokatorów i wszystko pójdzie gładko. Jeśli w którymś momencie byłyby zaległości z czynszem, miałbym problem...

Wkrótce mam spotkanie w moim banku, ponieważ w moim rozumowaniu byłoby to pierwszym logicznym krokiem od baśni budowy domu do rzeczywistego planowania. Jeśli bank powie nie, prawdopodobnie niewiele będę mógł zrobić. Czy ma sens zapytanie w innych bankach? Uchylając utwardzenie kredytów? Czy mogę tak po prostu pójść do innego banku, wziąć tam 200 000€ na refinansowanie, 150 000€ na nową budowę, 300 000€ ze sprzedaży domu i realizować to samo jak powyżej?

Czy podejście jest mądre? A może lepiej jest najpierw pójść do banku, gdy mam konkretne liczby na stole?

Czy bardziej sensowne jest najpierw zastanowić się, co chcę zbudować i ile to będzie kosztować, a potem podać liczbę bankowi? Czy może byłoby mądrze przyjść do banku bez konkretnych liczb w głowie i pozwolić się poinformować, ile pieniędzy w ogóle mógłbym dostać?

Jak pewnie zauważyliście, nie jestem jeszcze zbyt głęboko w temacie i nie mam konkretnych wyobrażeń. Ale ocenienie moich powyższych myśli byłoby mi bardzo pomocne.

Zgadzacie się chyba, że rzadko kiedy był lepszy moment, aby zastanowić się nad budową domu, czyż nie?

Dziękuję bardzo i pozdrowienia, Xor

[NaTwoim13]

Cześć Xor,

od kiedy są oba istniejące umowy pożyczki i z jakiej firmy?

[Xor]

Mniejszy jest z 2011 roku, wtedy kupiłem 40% domu moich rodziców.
Większy jest z 2013 roku, wtedy kupiłem pozostałe 60%.

Obydwa w Sparda Bank. Umowy budowlane w Schwäbisch Hall.

Podczas budowy nowego domu, możliwe jest uzyskanie dofinansowania KfW, które według mojej wiedzy może wynosić do 100 tys. euro od 1.04.2016 r. Niemniej jednak, wygląda na to, że Sparda Bank nie oferuje tego dofinansowania bezpośrednio. Chciałbym jednak pozostać wierny tej instytucji, ponieważ byłem z niej bardzo zadowolony.

EDYCJA:

Właśnie dokonałem porównania. Obecnie mam do spłacenia około 160 000 € (oczywiście bez odsetek, które naliczyłyby się w bieżących latach związanych z oprocentowaniem) po zsumowaniu kredytów, umów oszczędnościowych budowlanych, lokaty terminowej, niewielkiego portfela inwestycyjnego i innych drobnych zobowiązań, jak finansowanie laptopa. Aktualnie płacę z tego tytułu prawie 1700 € miesięcznie.

Dla obu kredytów łączna rekompensata przedterminowej spłaty wynosi około 27 000 €. Być może byłoby bardziej opłacalne po prostu pozostawić kredyty jak są i zmienić zapis hipoteki - jeśli jest to możliwe!?

W każdym razie, kosztowałoby mnie to około 200 tys. € za to, co istnieje, a 500 tys. €, aby całkowicie upewnić się, że wystarczy. Załóżmy, że sprzedaż starego domu przyniesie mi 300 tys. €, to musiałbym pożyczyć 400 tys. €, co wydaje się realne, a przy miesięcznej ratce 1500 € wykonalne. Z oprocentowaniem 2,25% na 30 lat to byłoby możliwe.

Spróbuję dowiedzieć się, ile aktualnie wart jest nasz Dom i ile realistycznie moglibyśmy za niego uzyskać. Tylko dlatego, że jest warty 450 tys. euro, nie oznacza to, że bez problemu go sprzedamy. To powinno być w interesie mojego banku, być może nawet oni zaproponują rzeczoznawcę lub wystąpią jako pośrednik. Ale słyszałem, że to nie będzie dla mnie zbyt korzystne.

[NaTwoim13]

Jeśli chcesz, możesz przesłać mi obie pouczenia o odstąpieniu od umowy pożyczki, być może pojawią się dodatkowe możliwości i perspektywy dotyczące taniej realizacji planu.

[Xor]

Muszę to znaleźć w weekend, obecnie jestem w podróży służbowej.

Przede wszystkim nie chodzi mi o znalezienie najtańszej opcji, ale o sprawdzenie, czy moje zamierzenie jest realistyczne w kontekście podanych liczb, oraz - co jeszcze ważniejsze - jaki powinien być odpowiedni kierunek działania.

Najpierw pójść do banku i zapytać, co jest możliwe? Czy może najpierw wiedzieć, czego chcę, a następnie zapytać bank, czy jest to wykonalne?

Zobacz także moje powyższe EDYCJE w poście.

[NaTwoim13]

Dlaczego nie sprawdzają Państwo dodatkowo, czy odsetki przedterminowe w ogóle występują?

Byłoby niezwykle nieszczęśliwie, gdyby kontynuowali Państwo te formy finansowania jako ostateczne, lub wystawią się na ryzyko związane z BSV - tak jak obecnie.

... chętnie pozostałbym, ponieważ byłem dotychczas bardzo zadowolony... szczerze mówiąc, nie mogę zrozumieć tego w obecnej formie finansowania, chociaż oczywiście najpierw z pewnością skorzystałbym z porady tam, oni na pewno mogą Państwu to wyjaśnić, czy Państwa koncepcja/plan jest wykonalny. Sytuacja stanie się trudna, jeśli zechcą Państwo skorzystać z jokera odstąpienia, ale może to również stanowić siłę nacisku w negocjacjach w celu zawarcia ugody.

[Xor]

Rezygnacja z opcji odstąpienia od umowy? Dotychczas nie miałem o tym pojęcia, szybkie wyszukanie w Google wykazało jednak, że może to dotyczyć umów zawartych w latach 2002-2010. Moje umowy zostały jednak zawarte w latach 2011 i 2013 i dlatego nie powinny pod to podpadać - ale jak już powiedziałem, sprawdzę dokumenty w ten weekend.
Co jest złego w formie finansowania? Dotychczas byłem zdania, że poprzez zabezpieczenie oprocentowania na poziomie 1,25% może być możliwe, że obecnie nie mam najlepszego finansowania, ale patrząc na cały okres spłaty, to jednak bardzo solidne i bezpieczne!

[NaTwoim13]

Oblicz, ile tracisz podczas okresu stałego oprocentowania z powodu zawieszonej spłaty (oprocentowanie od salda vs oprocentowanie od rat), aby ostatecznie uzyskać oprocentowanie połączenia 1,25% na kredyt budowlany (50% oszczędności). Jak wysokie mogło być oprocentowanie po zakończeniu intensywnej kapitalizacji, aby zawieszenie spłaty lub wybór gwarantowanego oprocentowania sytuowało się na korzyść. Przy oprocentowaniu 4%, kredyt spłacany w całości zdecydowanie byłby tańszą opcją, ponieważ pozwoliłby szybciej spłacić kredyt bez ryzyka oprocentowania. Niezależnie od tego, że 20 000 euro pozostałego salda na ten element nie stanowiłoby dużego ryzyka oprocentowania.

W przypadku pierwszego elementu nie widzę żadnych korzyści, ponieważ po zakończeniu okresu oprocentowania nie ma przyznania.

Szukanie informacji w Google to jedno, zadawanie pytania specjalistom tutaj to drugie. Nawet raporty WRB z 2011 i 2013 mogą zawierać błędy, a sprawdzenie tego stanowi tylko część zakresu zadań, która pozwala ustalić, czy i jak najlepiej i najtaniej zrealizować Państwa plan.

[Xor]

Tak więc, po tym, jak wczoraj wieczorem udało mi się w miarę szybko uzyskać spotkanie w moim banku, wynik jest na razie dość zniechęcający.

Zdecydowanie odradza mi dalsze kontynuowanie mojego planu. Zarówno z perspektywy bankiera, jak i z perspektywy prywatnej. Twierdzi, że mając długi w wysokości 200 tys. euro, powinienem raczej zastanowić się, jak pozbyć się tych przytłaczających długów, zamiast myśleć o nowych. Bank wycenił wartość domu po remoncie na 249 tys. euro, a nie, jak ja zakładałem, na ponad 300 tys. euro. Okej, nie mam zielonego pojęcia, a sporządzenie ekspertyzy kosztuje przynajmniej 500 euro. Ponadto trzeba byłoby najpierw uzyskać wartość ekspertyzy przy ewentualnej sprzedaży.

Najlepsze zdanie wieczoru: Nie mogę sobie pozwolić na 2% spłatę miesięcznie (a mniej nie byłoby możliwe). Okej. Można to tak widzieć. Jednak jeśli przyjmę, że od kilku lat regularnie płacę 1700 euro miesięcznie, aby spłacić pożyczkę w wysokości 450 tys. euro przy oprocentowaniu około 2%, oznacza to początkową spłatę w wysokości 2,5%. Bez kapitału własnego zaznaczam. I jeszcze nie wliczyłem faktu, że za 2 jednostki mieszkalne od 1.4.2016 roku mogę otrzymać do 200 tys. euro poprzez dofinansowanie KfW w wysokości 0,75%, co sprawia, że sytuacja wygląda raczej lepiej. Jeśli więc zakładam, że otrzymam za Dom zakalkulowane przeze mnie wartościowo 300 tys. euro i po odliczeniu wszystkich zobowiązań włącznie z wcześniejszą spłatą pozostałby mi kapitał własny w wysokości 100 tys. euro, cała sytuacja nabiera bardziej pozytywnego kierunku. A może o czymś nie pamiętam?

Jego argument, że między sprzedażą domu (która jest konieczna, aby w ogóle móc cokolwiek zrobić) a wprowadzeniem się do nowego domu może minąć 1-2 lata, podczas których musiałbym płacić czynsz, jest, moim zdaniem, dobrym zarzutem, o którym wcześniej nie myślałem. Ale nawet jeśli przeliczę 1000 euro czynszu (obecnie również mamy koszty dodatkowe, które nie są uwzględnione w 1700 euro), to po 2 latach wychodzi mi 24 tys. euro. Dużo pieniędzy, ale nie tragedia, moim zdaniem.

Ogólnie rzecz biorąc, ten miły pan skrajnie negatywnie ocenił moją sytuację, czego nie potrafię zrozumieć. Konkluzja jest taka, że powiedział, żebym wrócił, gdybym mógł postawić na stole co najmniej 10%, a lepiej 15-30% kapitału własnego. Oczywiście nie wyraził tego w tak drastyczny sposób.

Czy moje proste obliczenia są tak błędne?

Mam Dom, który mógłby przynieść 250 tys. euro przy sprzedaży. Mam zobowiązania w łącznej wysokości około 200 tys. euro i około 20 tys. euro oszczędności w różnych rodzajach lokat. Ogólnie więc mam na plus 70 tys. euro, które mogę uznać za kapitał własny i wliczyć go do finansowania. Chciałbym budować i planuję na ten cel wydać łącznie z wszystkimi kosztami dodatkowymi, działką i WSZYSTKIM rysującym się w tym scenariuszu 500 tys. euro. Zgodnie z moimi obliczeniami, więc musiałbym zaciągnąć finansowanie w wysokości 450 tys. euro i mógłbym na to przeznaczyć miesięcznie 1700 euro.

Przy 450 tys. euro i oprocentowaniu 2% po 10 latach pozostałoby około 320 tys. euro zadłużenia przy miesięcznej spłacie 1700 euro. Warto podkreślić, że nie brałem pod uwagę ewentualnego wsparcia KfW (ale jeszcze się tym nie zająłem).

Czy to naprawdę jest tak absurdalne? Zazwyczaj bardzo dobrze sobie radzę z liczbami...

[NaTwoim13]

Z jakiego banku korzystali państwo do uzyskania porady? Czy na pewno umówili się państwo na spotkanie dotyczące finansowania nieruchomości, czy może chcieli państwo wypłacić pieniądze i zapytaliście przy okazji w kasie? Mój syn uczęszcza na kurs na bankowca, ale jeszcze nie może przeprowadzać doradztwa finansowego. Wygląda na to, że w tym banku jest to inaczej.

Całkowicie nie rozumiem wypowiedzi bankiera.

[Xor]

Sparda Bank, a doradca był doświadczonym fachowcem, jak dotarłem, nawet kierownikiem oddziału. Miałem umówione spotkanie, a ten człowiek był jedyną osobą odpowiedzialną za finansowanie budowy tam.

[BenniG]

Co robią Twoi rodzice z 200 000€ przeznaczonymi na Dom? Czy zabierają rodziców ze sobą, czy zostają w starym domu?

Rozumiem trochę obawy bankiera:
W 2011 roku kupujesz mieszkanie za 90 000€
W 2013 roku praktycznie kupujesz drugie mieszkanie za 110 000€
W latach 2015/16 chcesz zbudować Dom za 450 000€ i kupić działkę za 100 000€
Jaki przełom nastąpił u mojego klienta w 2018 roku?

Oczywiście obecne niskie stopy procentowe zachęcają do wydawania pieniędzy, szczególnie jeśli są niższe niż przy dotychczasowych kredytach.

[matti85]

Niech Cię to nie zniechęci, mogę podać Ci dobry przykład z mojego banku domowego, kiedy chciałem sfinansować nasze mieszkanie w nowym budownictwie. Miałem 30 tys. EK i prawie bezobciążone mieszkanie o wartości około 100 tys. Bez zabezpieczenia mieszkania bank w ogóle nie chciał udzielać finansowania, mimo bardzo dobrego dochodu netto, a jego wyjaśnienie dlaczego nie było takie, żeby kupić coś używanego, on by tak zrobił. Wtedy się zdenerwowałem i powiedziałem mu kilka słów na temat tego, co sądzę o jego radach. Poprosiłem nawet o kontakt z kierownikiem działu. Jako podziękowanie za to wypowiedziałem wszystko tam. Na końcu zostałem tu bardzo dobrze doradzony przez forum i te 30 tys. EK całkowicie wystarczyło, żeby dostać bardzo dobrą stopę procentową na 20 lat. Nie daj sobie zniechęcić. Wiele osób myśli, że posiadanie nieruchomości to obciążenie na całe życie i trzeba w niej pozostać przez 20 lat. Nic z tych rzeczy. Życie zmienia się szybko. A jeśli ogólne warunki pasują, a uważam, że u Ciebie tak jest, powinieneś rzeczywiście poszukać doradcy finansowego. Tutaj na forum jest kilku bardzo kompetentnych. Otrzymują wszyscy prowizję, to nie ma znaczenia, ale tu usługi są naprawdę na najwyższym poziomie!!

[Xor]

Mojej mamie i tacie przysługuje dożywotnie prawo do mieszkania w starym domu i nie płacą czynszu. Jeśli postawię nowy Dom, oni oczywiście się przeniosą. Obecnie mieszkają w 160 m², ale wystarczyłoby im połowa tej powierzchni. Ja natomiast mam 100 m² i chciałbym mieć raczej 150 m². W rezultacie miałbym więc nawet mniej przestrzeni mieszkalnej niż dotychczas.

Nie otrzymali za to 200 tys. euro, ja w dużej mierze odnowiłem Dom, przeprowadziłem częściową rewitalizację, spłaciłem pozostałe zadłużenie moich rodziców, wypłaciłem siostrę, rozbudowałem dach itp.

Czego miałby się obawiać bankier? Od lat regularnie otrzymuje płatności, widzi, że regularnie odkładam pieniądze (Union Investment, niezależna umowa oszczędnościowa budowlana, konto oszczędnościowe, konto terminowe...). Jeśli dojdzie do jakiejkolwiek spłaty przed terminem, obciąży mnie dodatkowymi opłatami, więc tak naprawdę nie ponosi żadnych strat. Zawiera nowy kredyt i otrzyma za to pewnie prowizję.

Ponadto nie kupiłem najpierw jednej, a potem drugiej nieruchomości, lecz byłem wtedy przed wyborem - wyprowadzić się czy pozostać. Zostać okazało się lepszą opcją, i zamiast płacić czynsz przez lata, kupiłem mieszkanie, czyli 40% domu. Kiedy stopy procentowe stały się jeszcze lepsze, pomyślałem, że mogę wziąć na siebie także resztę domu, więc kupiłem pozostałe 60%. Nikt, myślę, nie musi się tłumaczyć z tego, że po 3-5 latach planowanie rodziny stało się ważniejsze - kto w wieku 22 lat, tuż po studiach, wiedział, jak będzie wyglądało jego życie w wieku 32 lat?

Oczywiście może się zdarzyć, że w 2018 roku będę miał inne wymagania. Być może pojawią się wtedy trojaczki, albo rodzice już nie będą. Albo dostanę przeniesienie zawodowe. I jeśli bankier dostaje swoje pieniądze regularnie z powrotem, to czy powinno mu zależeć na tym, czy spełniam jeden kontrakt na 20 lat, czy robię 5 razy nowy?

Na tyle już usprawiedliwień. Nadal uważam, że mój plan nie jest nierealistyczny, a wczoraj po prostu trafiłem na niewłaściwą osobę. Kolega polecił mi niekoniecznie kontynuować obecnie przyjętą ścieżkę, ale pójść do agenta nieruchomości. Ten powinien powiedzieć mi, ile uważa, że mogę dostać za mój Dom. Jeśli jest to dla mnie realna wartość, powinienem mu powierzyć odpowiednie zlecenie - wyłączne, zazwyczaj nie obciążałby mnie kosztami. Jeśli zdoła znaleźć kupca za cenę dla mnie akceptowalną, zawsze mogę powiedzieć tak lub nie. Powinienem zwrócić uwagę na nową budowę i konieczność pozostania tam przez pewien czas - za co odpowiednio zapłacić czynsz lub obniżyć cenę sprzedaży.

Jeśli wtedy zdobędę pieniądze, powinienem spłacić zobowiązania w aktualnym banku (oczywiście wcześniej obliczyć opłatę za wcześniejszą spłatę), a resztę traktować jako kapitał własny i z nim udać się do różnych banków, aby uzyskać najlepsze oprocentowanie dla pożyczanych 500 tys. euro.

W przybliżeniu wygląda to tak, gdy dostanę 300 tys. euro za Dom.

500 tys. euro nowy budynek (w tym grunt i koszty dodatkowe) + 200 tys. euro (zobowiązania wraz z opłatą za wcześniejszą spłatę) = potrzebne 700 tys. euro

280 tys. euro sprzedaż domu (po odjęciu wszystkich kosztów) + 20 tys. euro (bieżąca umowa oszczędnościowa budowlana, portfel, ...) = dostępny 300 tys. euro

Po spłaceniu zobowiązań zostaje mi więc 100 tys. euro kapitału własnego, którym wziąłbym 500 tys. euro. Tym samym miałbym 20% kapitału własnego.

Nadal nie widzę powodu, dla którego bank miałby temu się sprzeciwiać.

[NaTwoim13]

Cześć Xor,

banki tak naprawdę tego nie robią, a z pewnością Sparda Bank nie powinna być tutaj punktem odniesienia. Ktoś po prostu nie miał ochoty, uznał to za zbyt skomplikowane albo wyniki za 2015 rok nie zostały osiągnięte w oddziale!

[Xor]

Co mi zalecacie?

Iść do inngo banku? Będziecie musieli być bardziej konkretni?

Sądzę, że powinienem najpierw dowiedzieć się, ile realistycznie mogę uzyskać za mój Dom. W tym celu zatrudniłbym pośrednika, który oszacuje wartość domu i powie mi Myślę, że moglibyśmy osiągnąć kwotę X za ten obiekt. Następnie odliczę od tej kwoty 10% (notariusz, pośrednik,...) i otrzymam kwotę Y. Następnie powiem pośrednikowi Ok, jeśli sprzedasz to za kwotę X, będziesz miał przez najbliższe 6 miesięcy wyłączne prawa do sprzedaży, ale kupujący musi zgodzić się na to, że pozostaniemy w domu jeszcze 6-12 miesięcy, albo na wynajem (np. za 1000€ miesięcznie), albo obniżymy kwotę o 10000€. Pośrednikowi nie spodoba się ten drugi scenariusz, bo sam zarobiłby ostatecznie o 700€ mniej. Ale to tak na marginesie...

Czy to taki prosty plan? Czy pośrednik odda mi swoją prowizję dopiero, gdy podpiszę umowę z kupującym Dom? Co jeśli przyjdzie i znajdzie kupca? Czy wtedy mogę nadal powiedzieć Nie?

To byłby właściwy scenariusz. Wtedy wiedziałbym, że mogę pójść do mojego obecnego banku i powiedzieć Proszę spłacić kredyty, obliczyć karę za przedterminowe spłacenie - Dom jest sprzedawany. Bank nie miałby wówczas nic do zrobienia. Na końcu zostałbym z kwotą Z (czyli Y minus zobowiązania minus kara za przedterminową spłatę), która stanowiłaby moją wkład własny, dzięki której mógłbym przystąpić do negocjacji w sprawie kredytu na nową budowę.

A jak byście postąpili w tej sytuacji? Wydaje się, że nikt jeszcze nie poruszył tego tematu...

[NaTwoim13]

Proszę się ze mną skontaktować mailowo, chętnie wycenię nieruchomość za darmo.

Ponadto jestem gotowy przygotować dla Ciebie bez zobowiązań koncepcję finansowania, która zawiera również ewentualny plan dotyczący sprzedaży i zakupu nowej nieruchomości z pośrednią finansowaniem z proponowanej ceny sprzedaży, jeśli to będzie konieczne.

[BenniG]

Ja nie chcę cię zniechęcać. Was finansowy jesteście w dobrym miejscu. Po prostu ogólna konstelacja nie jest standardowa, więc bankier musi to bardziej wziąć pod uwagę, niż zazwyczaj.
Oznacza to, że gdybyś miał 100 000 € w gotówce i zarabiał 4 000 € miesięcznie, byłoby to o wiele łatwiejsze, ale droga do tego jest trudna.

Ale możesz pójść do agenta nieruchomości i dowiedzieć się, jak łatwo jest znaleźć kupca na Dom, który albo będzie musiał poczekać 2 lata na swoje miejsce zamieszkania w przypadku własnego zastosowania, albo będzie musiał poszukać dwóch nowych najemców po 2 latach, jeśli jest to inwestycja kapitałowa. Moim zdaniem to znacząco zmniejszy cenę.

[Alex [CryptoMod]]

@ Noelmaxim

Krótko o OT: widzę tutaj na przykład, że można zrobić to, co chce OP, dobrze zarabia, ma majątek/nieruchomość. Dlatego sądzę, że mogą Państwo dobrze pomóc swoją wiedzą w tej kwestii.

@ Xor

Myślę również, że cała sytuacja wiąże się z pewnymi niepewnościami. To takie jak jajko czy kura, najpierw sprzedać, potem budować, czy budować, a potem sprzedawać, gdzieś w tym czasie musi być zapewniona płynność. Myślę także, że bankier nie ma ochoty na dodatkowe trudności, jako że już istnieją BSV i tutaj prawdopodobnie nie ma dodatkowej prowizji.

[Xor]

A więc, dzięki noelmaximowi, który oszacował moją nieruchomość, myślę, że mogę spodziewać się wartości sprzedaży w wysokości 285.000€. Znajomy, któremu ufałem i który ma pewne pojęcie, również powiedział, że można zażądać około 300.000€ i że nieruchomości w okolicy sprzedają się dosyć dobrze i szybko.

Pierwszą przeszkodą będzie konieczność znalezienia tymczasowego finansowania. Muszę zdecydowanie sprzedać najpierw, ponieważ w innym przypadku nie mam żadnego kapitału własnego, a dodatkowo istnieje dług w wysokości 200.000€.

Drugą przeszkodą byłoby znalezienie banku, który udzieliłby mi około 600.000€ po sprzedaży domu i spłaceniu wszystkich zaległych pożyczek itp., mając około 75.000€ kapitału własnego, co stanowi zaledwie 12%.

W ciągu ostatnich dni przyjrzałem się pewnym sprawom i doszedłem do wyliczenia około 600.000€ w ten sposób:

Działka: 77.000€
Infrastruktura: 43.000 €
Koszty poboczne: 15.000€
Nowa budowa: 220m² pomnożone przez 2.000€/m² (reguła określona kilkakrotnie) = 440.000€
Rezerwa: 20.000€
=====
595.000€

Chociaż trudno mi szacować koszty domu jednorodzinnego z mieszkanie dla lokatora albo domu z dwoma mieszkaniami.

Najpierw muszę znać kwotę, którą z dużym prawdopodobieństwem otrzymam w banku, mając moje warunki. Jeśli eksperci powiedzą mi, że maksymalnie otrzymam 400.000€ pożyczki na podstawie podanych danych, to raczej nie uda mi się zrealizować planu.

Nadal rodzi się pytanie, jakie są możliwości korzystania z dofinansowania KfW. Czy budowa zgodnie z normami KFW-40 jest zdecydowanie droższa niż standardowa budowa? Czy warto ponieść te dodatkowe koszty, aby otrzymać potencjalny KfW kredyt w wysokości 200.000€? Skoro planowane są 2 jednostki mieszkalne, a od 1 kwietnia istnieje możliwość otrzymania nawet do 100.000€ na jednostkę mieszkalną po oprocentowaniu 0,75%... Czy to byłoby atrakcyjne dla mnie?