Capital Investment 4

[M_Hula]

Cześć,
zacznę od początku. Mam kilka podstawowych pytań.

Mam 42 lata, jestem żonaty, mam jedno dziecko. Dochód rodzinny ~3500€ netto, Hesja, 1150€ za czynsz, przedszkole 320€, jeden samochód. Brak znaczącego kapitału własnego.
Domy są tu strasznie drogie, nazwałbym to zbyt drogim. Właściwie wszystko jest tak drogie, że nie ma to sensu. Szeregówka, ogródek 38mkw, 340.000€. Kupno używanego też wchodzi w grę, ale prawdopodobnie nie otrzymalibyśmy dodatkowego wsparcia? 340.000€ za szeregówkę z malutkim ogrodem jest dla nas zbyt drogie.

Nie spłacilibyśmy czegoś takiego do emerytury, bez znaczenia, czy będziemy mieli 67 czy 69 lat. Oznacza to, że musielibyśmy spłacać raty w wysokości 1000€ lub większej po przejściu na emeryturę. W zasadzie nierealne.
Co powiesz na taki plan? Kupujemy Dom, bez znaczenia czy nowy czy używany. Powiedzmy - 350.000€, brak kapitału własnego. Teraz płacimy 1000€ do osiągnięcia emerytury. Oznacza to kwotę netto w wysokości 300.000€ (25 lat, 12 miesięcy, 1000€). Pomijam tutaj odsetki i inne opłaty, chodzi wyłącznie o obliczenia. W wieku 67 lat sprzedajemy chatkę za 380.000€ (może być wzrost wartości) albo za 300.000€. Wtedy spłacamy 50.000€ bankowi + prawdopodobną karę. Resztę wkładamy w kieszeń i wyprowadzamy się w Alpy, żyjemy z reszty i z wynajmu aż do końca.

Wiem, że do tego jeszcze dochodzą odsetki, dlatego w zasadzie jest to pytanie hipotetyczne. Z odsetkami wszystko wyglądałoby na pewno inaczej. Jednak tutaj w okolicy każda nawet bardzo zniszczona chatka jest aktualnie wyrywana z rąk.

Z poważaniem
MH

[Alex [CryptoMod]]

Cześć,

Przykro mi, ale chociaż bardzo byś tego chciał, nie można tego po prostu tak obliczyć.

Jeśli obiekt kosztuje 350 000 EUR, do tego dochodzi jeszcze 10% kosztów dodatkowych (pośrednik/nabywanie ziemi/notariusz) = 385 000 EUR.

Jeśli finansujesz to z 2% oprocentowaniem i odsetki wynoszą 1% na 25 lat (hipotetyczne liczby), to miesięczna opłata będzie wynosić 965 EUR (plus koszty dodatkowe), a po upływie 25 lat zostanie ci 260 000 EUR długu oraz 164 000 EUR odsetek. Z drugiej strony, jest to Dom z 1980 roku (?), nad którym przez 25 lat nic nie zrobiono....... Dlatego raczej można się spodziewać utraty wartości niż zysku.

[M_Hula]

Cześć,
nie musisz się za to przejmować. Mam niewiele pojęcia o finansach i w zasadzie się tego boję. Ryzyko zadłużenia się na górze w wieku 67 lat i podejścia do tego w sposób naiwny jest dla mnie zbyt duże. Dopiero niedawno zdałem sobie sprawę z tej teoretycznej perspektywy kupna i sprzedaży, nie mam jednak nikogo, do kogo mogę zwrócić się o radę w tej sprawie. Żyliśmy i mało oszczędzaliśmy, takie było nasze życie. Aktualnie i od lat nie mamy żadnych długów. Żyliśmy więc skromnie.

Ale teraz to nie ma sensu. Byłoby zbyt piękne. 1% spłaty, chyba jest dość mało, prawda? Jak już wspomniałem, nie mam nikogo, kogo mógłbym zapytać. Są firmy doradcze, to prawda, ale po co mi to, jeśli z góry nie jestem przekonany do planu.

Liczby mogłyby być nieco zmienne. Ale myślę, że to nie robi aż takiej różnicy. Co do utrzymania wartości, masz absolutną rację. Bez izolacji, dachu itp. Czy dałoby się obecnie dostać 350 000€ w rozsądnej banku bez wkładu własnego?

Pozdrawiam

[6Bankkaufmann]

Spłata kapitału w wysokości 1% przez 42 lata? Jestem całkiem pewien, że taka kwota nie zostałaby zatwierdzona przy pełnym finansowaniu. Powinna wynosić od 2% do 3%.

[M_Hula]

Zasady dotyczące procentów nie są moją mocną stroną, jak wielokrotnie wspomniałem. Kiedyś tylko słyszałem, że teraz powinno się tam więcej zainwestować. Banki nie są takie głupie, przecież. No ale finansowanie z 42, które teoretycznie sięga do 85... tam trzeba już kogoś, kto został posypany pyłem do pończochy, albo kto żąda 50% odsetek (na przykład miłego faceta z rosyjskiej mafii)

Po prostu mówiąc, jestem starym dziadem.

[6Bankkaufmann]

Jeśli masz wątpliwości, lepiej sobie odpuść.
Ogólnie rzecz biorąc, bardziej interesujące jest sfinansowanie 100% ceny zakupu i posiadanie kapitału własnego na koszty związane z zakupem.
Lub finansowanie wszystkiego (cena zakupu i koszty związane z zakupem).
Sama różnica w oprocentowaniu już stanowi istotną kwestię.
Jednak istnieje jeszcze wiele innych kryteriów, które warto rozważyć. (Lokalizacja, dziedziczenie nieruchomości przez dzieci, posiadanie majątku, brak kapitału własnego? Jeśli tak, to dlaczego?) Do domu zawsze trzeba coś robić.
Inne istotne informacje to wysokość Twojej emerytury od 67 roku życia. ...

[matti85]

Ile ma lat to dziecko?
Dlaczego musi to być Dom?
Mieszkanie może być tańsze, co pozwoli ci spłacać więcej, a konserwacja jest znacznie tańsza.

Są też piękne mieszkania z ogrodem.

Nie jesteś za stary. Nigdy nie jest się za starym. I czy obiekty są zbyt drogie, no cóż. Ale oprocentowanie jest niższe, więc można solidnie spłacać.

Na twoim miejscu szukałbym mieszkania do 250 000 €.

[M_Hula]

@Bankkaufmann
Pieniądze są, po prostu nie jako kapitał własny. Jak już powiedziano, lepiej jest żyć niż oszczędzać. Nie mamy żadnych długów.
Dziedziczenie? Nie wiem. Jeśli zdarzyłoby mi się zasnąć w wieku 70 lat, pozostawiłbym Dom, który wart jest około 200 000 euro. Nie wiem, czy to obciążenie ma sens. Nie źle mnie zrozumieć, nie jesteśmy hipisami ani niczym podobnym. Chcielibyśmy, aby nasza córka mogła żyć i doświadczać życia, zamiast siedzieć u nas mając 20 lat. Nie mam pojęcia, co przyniesie życie. To byłoby na pewno tematem na dwugodzinną dyskusję.

@matti85
Trudne. Mamy doświadczenia związane z EW (ewentualnymi współwłaścicielami) związane z rodziną. Zawsze ktoś sprzeciwia się czemuś, z powodu każdej pierdoły może wybuchnąć jakiś spór z udziałem prawnika.
Ale tutaj również trzeba znaleźć rozwiązanie. Obecnie mieszkamy w budynku z 3 mieszkaniami. Cały ogród należy do nas, praktycznie nikt nie może nas podglądać. Ostatnie nowe mieszkania w sąsiedniej miejscowości kosztowały niesamowite 380 000 euro, z małym ogrodem. Za to jeden blok mieszkalny, w którym 30 sąsiadów patrzy Cię ze złożonymi rękami na grillowanie (jeśli w ogóle wolno tam grillować).

Z poważaniem

[BenniG]

Przy kredycie na 385.000 €, oprocentowaniu 2% (nominalnym) i spłacie 3%, pozostałby Ci dług w wysokości 10.758 € po 25 latach.
Jednakże rata wynosiłaby wtedy 1.604 €.
Jeśli mogłbyś spłacać tylko 2%, pozostałby Ci dług w wysokości 135.508 €, a rata byłaby tylko w wysokości 1.283 €.
Dodatkowo trzeba uwzględnić typowe koszty utrzymania.
Aby kupić równoważną nieruchomość, zazwyczaj trzeba wydać więcej niż płaci się za wynajem.

[M_Hula]

Ohje, to nie ma sensu. Nawet jeśli, w zależności od punktu widzenia, trzeba trochę mieć 3500€, to nie oznacza to posiadania niczyjej własności kosztem porzucenia wszystkiego innego. W pierwszej chwili to może brzmieć dużo, ale w sumie nie jest aż tak wiele. Oczywiście, możliwe byłoby osiągnięcie tego poprzez ograniczenie innych rzeczy, zmienianie sposobu robienia zakupów itp. Moje auto ma 18 lat i tankuje LPG, taniej już nie będzie. Około 1300€ zimno + ubezpieczenie + podatki + odpady + prąd + internet +++++

Powiem tak. To szybkie doradztwo prawdopodobnie nie zastąpi pełnowartościowego. Jednak trend jest całkiem jasny. Na podstawie powyższych danych macie znacznie większą zdolność do zrobienia szacunkowej oceny niż ja. Ja mogę coś tam obliczyć, ale przy niektórych ustawieniach po prostu jestem niepewny. Na koniec wyskakuje 600€, które nigdy nie będzie możliwe do osiągnięcia (no chyba że będę pracować do 120)

[matti85]

Chciałbym teraz poruszyć inny temat. Mówisz, że żyjecie, co jest absolutnie w porządku. Nie powinniście być ograniczani. Tylko co zrobicie, gdy będziecie mieli 67 lat? Będziecie mieć nadzieję, że już wtedy nie żyjecie? Przepraszam, to brzmi trochę makabrycznie. A jak to wygląda u Was z planowaniem emerytalnym? Przy dochodzie netto 3 500 €, wliczając dodatek na dzieci, wasza emerytura może wynieść dziś około 2 000 € dla obojga. Trudno to oszacować. Jeśli nie będziecie płacić czynszu, byłoby to oczywiście optymalne. Bez posiadania nieruchomości będziecie mieli znacznie mniej pieniędzy do dyspozycji. Trudno to wszystko ocenić.

[M_Hula]

Cześć,

nie ma problemu, pytanie jest uzasadnione. Inne pytanie: Jaka jest różnica między płaceniem obecnie 1000€ czynszu a późniejszą spłatą 1000€ raty do banku - która w moim wieku byłaby zdecydowanie konieczna. Bycie bez długu albo hipoteki jest bardzo trudne z tymi pieniędzmi. Musiałbym raczej zaplanować 2000€, a 1500€ na resztę miesiąca to już mocno ograniczone środki, jeśli chcę coś odłożyć. Pochodzimy z regionu, gdzie za 70m2 płaci się obecnie 450€ czynszu z zimną wodą. To powinno być nadal możliwe po przejściu na emeryturę. Nie muszę pozostawać w molochu Frankfurcie, ale obecnie nie mam innego wyjścia, ponieważ nie mogę znaleźć pracy o podobnym charakterze gdzie indziej.

Sami jesteśmy winni naszej obecnej sytuacji, trzeba to jasno zauważyć. Z drugiej strony, przynajmniej tutaj, nie ma wyjścia bez porzucenia wszystkiego i przeznaczenia wszystkich pieniędzy na hipotekę. Bez posiadania własności mieszkaniowej nie jest się od razu przypadkiem społecznym. Nawet mając 67 lat, mogę nagle otrzymać rachunek na 30.000€ za Dom i nie otrzymać już kredytu. Też stanąłbym wtedy w trudnej sytuacji.

Pozdrawiam

[Alex [CryptoMod]]

Inne pytanie: Jaka jest różnica między płaceniem 1000€ czynszu teraz a płaceniem 1000€ raty bankowej po przejściu na emeryturę - która w moim wieku byłaby zdecydowanie jeszcze duej wymagalna.

Wielką różnicą jest to, że w przypadku czynszu koszty utrzymania są wliczone, podczas gdy w przypadku raty kredytu hipotecznego nie. Jako najemca zgłaszasz swoje problemy właścicielowi i to on musi się nimi zająć i zapłacić.

[M_Hula]

Chodziło mi raczej o ilość pieniędzy sama w sobie.

[matti85]

Jeśli mówisz, że przeprowadzka nie stanowi żadnego problemu, to faktycznie nie jest problemem.

Co oznacza versaut? Pytanie brzmi, czy kupiłbyś to wtedy mając 30 lat? Odsetki były wysokie, a obciążenie nie było małe. Ciężko zawsze powiedzieć.

Z jednej strony cieszę się, że kupiłem i że nieruchomość teraz jest znacznie bardziej warta, a przy tym mam dobre oprocentowanie, z drugiej strony to ogranicza trochę elastyczność.

Każdy musi odpowiedzieć sobie na to pytanie.

Mam też obecnie wrażenie w moim kręgu znajomych, że każdy chce koniecznie kupić, bo inaczej coś przegapi.

Myślę, że temat ten jest bardzo aktualny ze względu na sytuację w zakresie odsetek i inne czynniki. Dodatkowo na banku praktycznie nie ma już żadnych zysków.

[M_Hula]

To prawda. Okolica tutaj w okolicach FFM jest po prostu zbyt droga. Przeprowadzka dalej, aby uzyskać niższe ceny, nie wchodzi w grę z powodów osobistych.

Pozdrowienia

[NoPlan]

Czy może dla Ciebie opcją byłaby umowa najmu z opcją zakupu? To tylko taka luźna myśl. Nie jestem specjalistą i zapewne trudno jest znaleźć uczciwego wynajmującego/sprzedającego w tej dziedzinie, ale pytanie lub zapytanie nic nie kosztuje.

[M_Hula]

To tut się nie liczy. Tutaj wszystko jest wykupywane z ręki. Znajomi znaleźli coś za 300k, a ktoś przyszedł i zaoferował 40 000 więcej - oczywiście dostał.