Capital Investment 4

[torben_W23]

Witajcie,
cieszę się na ocenę lub wsparcie ekspertów w moim zamiarze.
MY:
- małżeństwo, oboje prawie 30-letni
- ja - 2700€ netto / miesięcznie w służbie publicznej,
- ona po studiach i 1-letniej pracy tymczasowej urlop rodzicielski do 2018 / następnie gospodyni domowa, obecnie zasiłek rodzicielski, ale finansowo nieistotny.
- 380€ zasiłku rodzinne (2 dzieci)
- obecny czynsz 650€ netto
- kredyt w wysokości 60€ / miesiąc, około trzy lata pozostało
- około 10.000€ kapitału własnego
- brak negatywnych wpisów w rejestrze dłużników
PLAN BUDOWY:
- Dom prefabrykowany (KFW 55, z osobnym mieszkaniem dla rozwódki teściowej) - gotowy do malowania - ok. 230.000€
- działka 600m² - ok. 60.000€
- garaż / ogród - ok. 20.000€
- koszty dodatkowe - ok. 30.000€
- Wyposażenie jest już zapewnione. Podłogi/tapety/farby/lampy zobowiązali się zapewnić moi rodzice.
MOJE ŻYCZENIE FINANSOWANIA:
2 x KFW 153, razem 200.000€, 30-letni okres kredytowania, 20-letni okres wiązania oprocentowania, 5 lat bez spłaty kapitału
1 x pożyczka od dowolnego banku w wysokości 130.000€, 10 lat okres wiązania oprocentowania, 2% spłaty kapitału
Pierwsze 5 lat kosztowałyby mnie około 670€ miesięcznie (270€ KFW / 400€ bank), od 6 roku około 1220€ miesięcznie.
Cały proces miałby rozpocząć się najlepiej od drugiej połowy 2017 roku, aby zapewnić nam obecne niskie stopy procentowe.
PYTANIA:
- Czy mój model finansowania jest realistyczny i możliwy do zrealizowania w banku? Czy są jakieś alternatywy?
- Chcę skonsultować się z doradcą finansowym, takim jak interhyp lub Dr.Klein - czy to jest sensowne? Czy istnieją inne opcje?
- Czy warto / czy można włączyć matkę mojej żony (50 lat) do finansowania? Czy lepiej byłoby, gdyby była zwykłym lokatorem? Otrzymuje rentę z zmarłego męża i ma niewielkie dochody, ogółem około 1500€, ale nie ma więcej majątku itp.
- Czy koszty garażu i ogrodu w ogóle będą finansowane?
Aby uniknąć pytań: Podczas studiów mojej żony oraz pierwszego urlopu macierzyńskiego i pierwszej pracy na część etatu także pracowałem, więc nie oszczędzałem. Obecnie pracuję na pełny etat i mam wyższe wynagrodzenie dzięki awansowi itp., przez co od około pół roku osiągamy nadwyżkę około 800€ (bez zasiłku rodzicielskiego).
Pozdrawiam,
Torben

[matti85]

CZEŚĆ,

Czy teściowa ma płacić czynsz?
Jak duży ma być Dom pod względem metrażu i gdzie ma się odbyć budowa?

20 000 za ogród i garaż wydaje mi się zbyt mało, na podstawie doświadczenia. Prace ziemne itp. są potwornie drogie. Osobiście planowałbym przeznaczyć około 30 tys. na teren ogrodu z przedsionkiem itp. oraz 10 tys. na garaż.

[torben_W23]

Cześć Matti,
tak, przyjęlibyśmy czynsz. Zgodzilibyśmy się na kwotę 450€ z opłatami.
Dom miałby wtedy ~200m² i znajdowałby się w Hesji / Main-Kinzig-Kreis.
Nie chciałbym przeznaczać zbyt dużo na ogród i być może zrezygnować z garażu. Nie jestem pewien, czy to w ogóle byłoby finansowane.

[nexttry]

Bez wchodzenia w szczegóły, muszę powiedzieć, że jeśli w ogóle możliwe, jest to bardzo napięta sytuacja.

1) Cena domu: 230 000 € za Dom z kawalerką i standardem KFW55... bardzo mało, chyba że Dom jest malutki (~110 m² domu + 40 m² kawalerki). Nie daj się zwieść ofertom pod klucz od deweloperów jak Stadt und Land lub producentów domów prefabrykowanych jak Danw***, zawsze dojdą dodatkowe koszty (grube w pięciocyfrowych kwotach).

EDYCJA: 200 m² i w Hesji... naprawdę, w takim razie cena waszego domu jest wielce podejrzana! Możesz spokojnie za 200 m² (i 2 oddzielne jednostki mieszkalne) zmienić dwójkę na trójkę... ale czy to w końcu wystarczy... trudno powiedzieć.

2) Finansowanie ponad 100%, ponieważ praktycznie brak wkładu własnego (zawsze dobrze mieć 10 000 € jako zabezpieczenie w tyle głowy) -> Zaprocentowanie raczej będzie wysokie, >2%. Koniecznie zorientuj się w jakieś fundusze pomocowe, z waszymi dochodami powinniście kwalifikować się wszędzie.

3) Dla rodziny z 2 dziećmi, które chce nowy Dom, zarobki są bardzo niskie.

4) Koszty dodatkowe są zbyt niskie oszacowane. W optymalnym scenariuszu może być możliwe dopasowanie, ale wszelkie ewentualności (a dotykają one wielu!) znacząco zwiększają te koszty, np. wymiana podłogi, itp.

[torben_W23]

Dziękuję za Twoją ocenę.

- Koszty domu są już wyższe niż podano przez dostawcę (~200 000€), dlatego doliczyłem dodatkowe 30 000€, aby uniknąć niespodzianek. Dostawcą jest EBH-Haus, model A5, powierzchnia mieszkalna zgodnie z WoFlV wynosi około 180m², chciałbym dostosować układ tak, aby mieszkanie dla teściów miało około 50m², według EBH jest to wykonalne. Wymiary pomieszczeń są w porządku, 130m² to więcej niż wystarczająco dla nas czworga. Mam już plan.

- Mam jeszcze 8 000€ w rezerwie, ale nie chcę ich włączać do finansowania, bo wtedy straciłbym całą zapas.

- Jakie dodatkowe koszty Twoim zdaniem powinienem uwzględnić, które mogą pojawić się na końcu?

- Porównując przychody (wynagrodzenie, zasiłek rodzinny, czynsz) i planowane wydatki (raty + opłaty eksploatacyjne 400€ miesięcznie) zostaje nam około 2000€. To jest dla nas zupełnie wystarczające i z czasem będzie się zwiększać.

Dzięki za pomoc.

[Caspar2020]

1,69% przez 10 lat przy finansowaniu >=100% wydaje mi się trochę ambitne.
Nawiasem mówiąc, dochody z najmu muszą być opodatkowane
A 100k€ zwrotu po 10 latach przy obecnej sytuacji finansowej...

[nexttry]

- Jakie dodatkowe koszty powinienem według Ciebie uwzględnić, które ostatecznie mogą być dodane na wierzch?

Na pierwszy rzut oka trudno powiedzieć, ponieważ nie znam ich specyfikacji budowy i wykonania, i nie zamierzam tego czytać, ponieważ jest to ogromne wyzwanie. To szczególnie zależy od rzeczy, które w niej nie są zawarte. Jako laik jest bardzo trudno to ocenić. Zadaj sobie to samo pytanie na forum budowlanym i otrzymasz wiele odpowiedzi. Twój Dom za 230 000€ przy 200 m² byłby to koszt 1150€/m². To nie jest możliwe w Niemczech, zwłaszcza nie w Hesji! Raczej dolną granicą jest około 1500€/m², co w twoim przypadku oznaczałoby 300 000€ (a dwie osobne jednostki mieszkalne będą kosztować jeszcze więcej...). Nie wierz, że są dostawcy domów, którzy potrafią czarować i znacznie obniżyć koszty. Jak to jest ... Materiał i godziny pracy kosztują (w zależności od regionu) zawsze mniej więcej tyle samo....
Oczywiście możesz zacząć od tych założeń, ale przy waszych danych finansowych może to być problematyczne w zakresie koniecznych dofinansowań. Mnie to narazie nie obchodzi, mogę tylko zasugerować, że powinniście dokładnie się zastanowić nad tym założeniem (nie powinniście polegać wyłącznie na szacunkach dostawcy domów...). Oczywiście, czy to zrobicie, zależy całkowicie od was.
EDYCJA: Szybko rzuciłem okiem na stronę. Bardzo proste przykład: Zakładasz kredyt KFW, jednak Dom nie spełnia standardu KFW55, tylko izolacja zgodna z normą KFW55... jednak aby spełniać KFW55, wymagana jest odpowiednia technologia domowa. Pierwsza dopłata (i to tylko jedna z bardzo oczywistych)

[torben_W23]

Cześć,
najpierw dzięki za wskazówki, także dotyczące forum budowlanego. Zaraz tam zajrzałem i znalazłem interesującego bloga na temat budowy energooszczędnego domu.
Jeśli chodzi o KfW, muszę jednak sprostować, że wszystkie domy posiadają izolację zgodną z EnEV 2016, czyli izolację KfW40, ale już uwzględniłem dopłatę do domu o efektywności energetycznej KfW55-2 (z odpowiednią technologią).

[nexttry]

No to powodzenia z okazją! Serdeczne gratulacje!

[torben_W23]

Nie wiem, czy to jest okazja. Poza tym nie jestem pewien, czy w ogóle zrealizuję ten projekt budowy domu i zakupu działki, czy mogę i chcę. Sporządziłem jedynie wirtualne plany.
Chodzi mi wyłącznie o ocenę pytań, które przedstawiłem dotyczących finansowania.
Nie zależy mi na izolacjach.
Nie zależy mi na okazjach.
Nie zależy mi również na dodatkowych kosztach.
Nie zależy mi na tym, by tłumaczyć rzeczy.
Uprzejmie prosiłem o kompetentną opinię na temat zadanych przeze mnie pytań - wymienionych w pytaniach.
Do tej pory nie wniosłeś wiele do dyskusji. Dlatego byłbym wdzięczny, gdybyś w przyszłości powstrzymał się od odpowiadania w tym wątku.
Niemniej życzę Ci miłego wieczoru.

[nexttry]

Po pierwsze, używa się na forum formy ty. Po drugie: Powodzenia, będzie potrzebne. Po trzecie: Nie ma powodu do obaw, tutaj jest wystarczająca liczba osób, które mogą sprzedać ci finansowanie, niezależnie od reszty.

[Caspar2020]

Wygląda na to, że on się myli; ale tutaj, na forum budowlanym, będziesz miał lepsze rozeznanie: EnEV 2016, czyli KfW40.
EnEV 2016 był KfW 70 rok temu. Im niższy numer KfW, tym lepiej / bardziej oszczędnie. A enev 2016 nie przewiduje pożyczek KfW 153.
Muszę przyznać rację nexttry. Na forum budowlanym standardowa formuła to 1500-1600€ za metr kwadratowy + 50k BNK. Jeśli znacznie poniżej tej kwoty, warto sprawdzić, co początkowo zostało zapomniane w cenie.

A jeśli chodzi o finansowanie, już wcześniej coś powiedziałem powyżej.

[NaTwoim13]

Dokładnie o takie dyskusje mi chodzi. Nettry chce tylko dobrze, ale czasem chce za dobrze. I nagle mamy standard KfW 55, ale najpierw ocenia się, że klient nie ma pojęcia, jest zbyt naiwny i nie panuje nad swoimi zmysłami.

Bez konkretnej analizy oferty domu można tylko dokonać oszacowania od do, co jest niepoważne, irytujące i nie jest pomocne dla nikogo. Już w innych wątkach szczegółowo omówiłem, że nie ma miejsca dla tego pytania tutaj.

Finansowanie jest w zasadzie możliwe - również ze względu na dochód z wynajmu. Należy się zastanowić, jakie własne środki (włącznie z dodatkowymi środkami rodziców) faktycznie będą wykorzystane, aby sprawdzić dotacje krajowe (pożyczki Hesji). Należy rozważyć pożyczkę od pracodawcy, a także to, czy ewentualne 10 000 euro kapitału własnego nie znajduje się w koncie oszczędnościowym budowlanym. pożyczka na zabezpieczenie jest najczęściej finansowana z zewnątrz, co pozwala uzyskać dobrą kondycję pierwszego stopnia w kombinacji z funduszami KfW.

[nexttry]

Bez konkretnego zapotrzebowania na Dom, można tylko dokonać szacunku od do i to jest nieprofesjonalne, denerwujące i nikomu nie pomaga. Jak już wcześniej wyraźnie ustaliłem w innych wątkach, to nie ma związku z pytaniem i faktycznie nie powinno się tutaj znajdować.

A właśnie to jest nieprawda. Jeśli ktoś przychodzi do ciebie i mówi, że potrzebuje kredytu w wysokości 400 000 €, nie ma własnego kapitału, żadnych poręczycieli, a jego dochód to 3000 € netto i mówi, że ma ofertę z 0,1% oprocentowaniem rocznie z Interhyp, zasadnie byś to kwestionował. I byłoby to twoim obowiązkiem tutaj na forum (co zresztą robisz), aby to podnosić i skłaniać tę osobę do przemyślenia.
Ceny domów się różnią - w zależności od regionu, standardu, kilku warunków. Ale istnieje zakres, w jakim się one poruszają, podobnie jak z finansowaniem. Każdy potrzebuje materiału, każdy potrzebuje godzin fachowca, każdy musi przestrzegać obecnych przepisów (EnEV). Jeśli ktoś teraz mówi, że buduje Dom o powierzchni 200 m kw. w standardzie KFW55 za 230 000 € (z 2 osobnymi jednostkami mieszkalnymi, wszystko oprócz podłóg i malowania), w latach 2016/2017, to jest to podobne do poprzedniego przykładu. Jest to zupełnie odrealnione i planowanie dalszego finansowania na tej podstawie byłoby niezwykle nieprofesjonalne. Do tego oszacowania dokładny kosztorys budowlany w ogóle nie jest konieczny.
Jeśli uważasz, że można pozwolić ludziom spadać z klifu i finansować to, OK. To nie jest moje podejście, nawet jeśli nie robi mnie to tu popularnym... w przeciwieństwie do ciebie, nie muszę tu niczego sprzedawać. Aby nie zanieczyszczać tego wątku, teraz się wycofuję. Przecież zawsze chcesz mieć ostatnie słowo, więc oddaję ci tym razem

[2tneub]

Jestem aktywny m.in. pod innym nickiem na Forum Budowlanym.

Tam oblicza się koszt 1500-1600 euro za standardowy Dom jednorodzinny zgodny z normami ENEV (w zależności od regionu trochę więcej lub mniej). Standard KFW 55 oznacza dodatkową dopłatę. Oddzielne mieszkanie prawdopodobnie oznacza dodatkową opłatę. Do tego dochodzą koszty związane z budową np. 30-40 tysięcy euro, koszty wykończenia wnętrz, malowania i montażu podłóg po 10 tysięcy euro, garaż prefabrykowany/ wiata na samochód 10-15 tysięcy euro, tereny zewnętrzne 10-20 tysięcy euro.

Podawana cena najprawdopodobniej nie jest realistyczna.

[Caspar2020]

"
- zarabiają 2700€ netto / miesięcznie w sektorze publicznym,
- ona po studiach i 1-letniej pracy tymczasowej wzięła urlop rodzicielski do 2018 r. / po tym została gospodynią domową, obecnie korzysta z zasiłku rodzicielskiego, ale nie ma to znaczenia dla finansowania.
- 380€ zasiłku rodzinengo (2 dzieci)

PLAN BUDOWY:
- [url]Dom[/url] prefabrykowany (KFW 55, z kawalerką dla owdowiałej teściowej) - gotowy do malowania - ok. 230.000€
- Działka 600m² - ok. 60.000€
- Garaż / ogród - ok. 20.000€
- Koszty dodatkowe - ok. 30.000€

- Wyposażenie jest dostępne. Podłogi/ tapety / farby / lampy zostały zobowiązane przez moich rodziców.

MOJE ŻYCZENIA DOTYCZĄCE FINANSOWANIA:
2 x KFW 153, łącznie 200.000€, 30-letni okres kredytowania, 20-letni okres obowiązywania oprocentowania, 5 lat karencji
1 x [url]kredyt[/url] od dowolnego banku na 130.000€, 10-letni okres obowiązywania oprocentowania, 2% spłaty

Według moich obliczeń w pierwszych 5 latach obciążenie wyniesie około 670€ (270€ KFW / 400€ bank), a od 6 roku około 1220€ miesięcznie.
Wszystko to powinno zacząć się możliwie szybko w drugiej połowie 2017 r., ponieważ chcę zabezpieczyć nas na obecnym poziomie oprocentowania.

PYTANIA:
- Czy mój model finansowania jest realistyczny i możliwy do realizacji w banku? Czy istnieją alternatywy?
- Chcę skonsultować się z doradcą finansowym, takim jak interhyp lub Dr.Klein - czy to ma sens? Czy są inne alternatywy?
- Czy należy / można uwzględnić teściową (50 lat) w finansowaniu? Czy lepiej byłoby, gdyby była zwykłym najemcą? Posiada rentę dla wdów i niskie dochody, razem ok. 1500€, ale nie posiada dodatkowego majątku, itp.
- Czy koszty garażu i ogrodu są w ogóle uwzględniane w finansowaniu?

Torben

Muszę przyznać nexttry rację. Zawsze znajdzie się pokrywka do każdego garnka...

Rozważmy teraz Twoje fikcyjne założenia:
- Obciążenie, które opisałeś, przekracza obecnie ponad 40% Twoich dochodów. To już wyklucza niektóre banki. Nawet stosunkowo niski wkład własny znacznie zmniejsza krąg banków.
- Ponadto zakładasz, że otrzymasz pieniądze od banku za 1,69%, co przy tych danych nie jest możliwe. I fikcyjnie dalej mówiąc; po 10 latach nadal będziesz miał 101.000€ pozostałej kwoty do spłaty, która w jakiś sposób musi być dalej finansowana.
- Zadłużenie pozostałe po 20 latach, czyli 70.000€, jest mniej problematyczne.
- Nie widzę rezerwy w wysokości ~10% (czyli 33.000€) w Twojej kalkulacji. I nagle mamy kolejne obciążenie o 100€ na miesiąc.
- Doradztwo finansowe zawsze jest sensowne; również w celu uzyskania konkretnych opcji finansowania oraz bardziej realistycznego obrazu sytuacji. Ale sugerowałbym rozmowę z przynajmniej dwoma doradcami, aby móc porównać. Nawet bank, w którym masz [url]konto[/url] (jeśli nie online), jest partnerem do konsultacji w celu lepszego porównania.
- Tak, koszty garażu i terenów zewnętrznych są uwzględnione w finansowaniu. W przeciwnym wypadku bank nie mógłby dobrze zabezpieczyć domu (przy egzekucji).
- Chcesz budować. W Twoich kosztach brakuje takich elementów jak np. odsetki budowlane i inne. Budynki, nawet domy prefabrykowane, nie są budowane w jeden dzień.
- Czy uwzględniłeś już wyższe koszty dodatkowe?

Wróćmy teraz do rzeczywistości:
Jak najszybciej porozmawiaj z kilkoma doradcami finansowymi, aby uzyskać rzeczywiste informacje na temat możliwych kwot finansowania.

[NaTwoim13]

I dokładnie to jest po prostu nieprawdą. Jeśli ktoś przychodzi do ciebie i mówi, że potrzebuje kredytu w wysokości 400 000€, nie ma wkładu własnego, żadnych poręczycieli i dochód netto 3000€, i mówi, że otrzymał ofertę od Interhyp z oprocentowaniem 0,1% rocznie, to zasadnie byś to podważył. I to byłoby twoim obowiązkiem tutaj na forum (co zresztą robisz), poruszenie tego i przynajmniej zmuszenie tej osoby do namysłu.

Ostatnie słowo tutaj, ostatnie słowo tam. W twoim przykładzie masz całkowitą rację, ale nie ma to absolutnie nic wspólnego z tym, o czym tutaj dyskutujemy. I co do twojej wypowiedzi... puścić kogoś przez młyn... Oczywiście, że tego się nie robi i wiesz dlaczego? Ponieważ potem bardzo dokładnie sprawdzam, zresztą banki również to robią, i jeśli oferta jest zbyt przyjazna, brakuje branż lub wydaje się nierealistyczna, wówczas w moich bankach nie ma w ogóle żadnego zobowiązania. Nie wiem również, dlaczego ty znowu to w ogóle poruszasz, nawet to głupie znowu z tym sprzedawaniem!! Można by pomyśleć, że sprzedaję ten Dom, zwłaszcza że to forum budowlane.
Wystarczy już i jeśli chcesz, żebym się uspokoił, to nie pisz ponownie czegoś, co zmusza mnie do ponownego zajęcia stanowiska. Zwłaszcza nie z przykładem, który w żadnej postaci nie odnosi się do tego, jak klient ma porównywać ceny budowy.
Aby pozostać w twoim przykładzie do porównania, jeśli TE napisałby tutaj, że dostaje Dom z kluczem o standardzie KfW 22 1/2 z programu 007 wraz z garażem z nowym samochodem w środku, ale musi zapłacić pierwszy rachunek dopiero za 20 lat, to nawet ja, tutaj w tym wątku finansowania, napisałbym coś na temat tego domu, a mianowicie zapytałbym, jakie grzyby pali!!!

[nexttry]

Wolno zaczynam rozumieć, dlaczego Twoja firma zawsze zajmowała miejsca na samym końcu rankingu (oczywiście, zawsze to była wina innych). Ale to też była moja ostatnia dyskusja z Tobą na forum, masz tylko swoje podejście polegające na sprzedaży, sprzedaży, sprzedaży i zawsze uciekasz od wszystkiego -> dla nas obojga to najlepsze

[NaTwoim13]

@nexttry


Zaczyna się znowu? To nie jest moja firma! Jeśli jesteś w kropce, to stajesz się nieobiektywny! Geld und Plan w ogóle nie bierze udziału w tych rankingach ani planach, a twoje badania mają już 4 lata! Nikt mnie tam nie testował!!!!! W naszej firmie nie chodzi w ogóle o firmę, ale o osobę! Konsument nigdy nie staje się klientem Geld und Plan, Interhyp ani Dr. Klein.


Może zrób tu w innym wątku zapytanie o doświadczenia ze mną, to się zaskoczysz!!!

[torben_W23]

Czy tutaj nie ma administratora, który może po prostu zamknąć wątek?

To już zupełnie wykracza poza temat. Nie było moim zamiarem wywoływanie takiej dyskusji moim pytaniem...

[6Bankkaufmann]

Escorpio jest administratorem.
EuGH może również zamykać wątki.
@torben_W23 masz rację, że posty spoza tematu nie powinny tutaj być.
Jeśli chcesz, najlepiej skontaktuj się z Escorpio lub EuGH.