Capital Investment 4

[bergnuckel]

Cześć wszystkim, Chciałbym zadać kilka pytań lub zasygnalizować pewien problem. Chętnie opiszę naszą sytuację krótko. W sierpniu 2008 roku wzięliśmy kredyt hipoteczny na budowę domu jednorodzinnego (nowy budynek) w naszym banku domowym. W związku z tym została wpisana hipoteka księgowa na kwotę 340 000 euro. Obecna wartość rynkowa jest szacowana na 600 000 euro. Były/nadal są dostępne następujące kredyty: kredyt na 330 000 euro oprocentowany 5,25% z 1% początkową spłatą i terminem związania na 15 lat. Obecnie pozostało tu 207 000 euro. Data wypłaty pełnej kwoty to 16 września 2009 r. kredyt na 10 000 euro z oprocentowaniem 3,x% jako kredyt budowlany z kasy oszczędnościowej. Ten został już całkowicie spłacony. W styczniu 2013 roku został zaciągnięty kolejny kredyt zabezpieczony tą samą hipoteką dla instalacji fotowoltaicznej. Miało to uzasadnienie podatkowe, a dodatkowo w 2013 r. stopa procentowa była oczywiście znacznie korzystniejsza, dlatego wydawało mi się atrakcyjniejsze wykorzystać wyzwolone środki na dodatkową spłatę pierwszego kredytu. kredyt na 10 000 euro oprocentowany 2,8% z początkową spłatą 5,36% i terminem związania na 10 lat. Obecnie pozostało tu 7 700 euro. Możliwość dodatkowej spłaty: 500 euro rocznie. refinansowanie kredytu hipotecznego byłoby możliwe od 17 marca 2020 r. W ostatnich dniach pozyskaliśmy kilka ofert (kredyt hipoteczny na 10 lat w wysokości 150 000 euro): 1. Pośrednik online: (Bank DSL 1,6% na 37 miesięcy) 2. Bank domowy (działa również tylko jako pośrednik, ponieważ sam nie oferuje forwardów w tym okresie): 1,78% (Oferta nie była jeszcze ostatecznie negocjowana). Aktualnie o wiele bardziej atrakcyjną opcją dla nas jest oferta Allianz. Oferuje ona kredyt pełniący funkcję spłatniczą przez 36 miesięcy (wiem, że wiele może się zmienić w ciągu 4 tygodni) na 10 lat, oprocentowany 1,34%, a dodatkowo opłaty księgowe zostaną pokryte. Niestety, kredyt na instalację fotowoltaiczną nie może zostać spłacony/zrealizowany przed styczniem 2023 roku i dlatego musi pozostać w banku domowym. Jakie (opłacalne) opcje przeniesienia hipoteki do nowego banku mam (który prawdopodobnie będzie chciał znaleźć się na pierwszym miejscu)? Bądź jakie polecisz? Jak zrozumiałem, istnieją następujące możliwości... A) Podział hipoteki przez notariusza/księgi wieczyste, np. 10 000 euro w banku domowym i 330 000 euro w nowym banku? Jak wygląda tutaj hierarchia, czy kredyt dotyczący instalacji PV automatycznie przechodzi na drugie miejsce - umowa istnieje od dłuższego czasu? B) Skasowanie i ponowne ustanowienie 2 hipotek (150 000 euro i 10 000 euro)? Z pewnością najdroższa opcja... B) Ustanowienie dodatkowego zabezpieczenia dla kredytu PV np. z wykorzystaniem kasy oszczędnościowej (Aktualnie oszczędzane kwoty są dokładnie w wysokości pozostałej kwoty kredytu)? C) Czy jest możliwa częściowa transakcja poprzez procedurę cesji? Jak wygląda tutaj hierarchia? Raczej nie możemy liczyć na współpracę naszego banku domowego, ponieważ w styczniu 2016 r. próbowaliśmy wycofać się z bieżącej umowy korzystając z możliwości odstąpienia. Jednak z różnych powodów nasza strona obecnie zrezygnowała z tego pomysłu. Dziękuję

[Spiagei]

Cześć Bergnuckel,
już zrobiliście sobie wiele myśli. Naprawdę super.
Co do Twojego pytania. Mała pozostała pożyczka pozostanie w pierwszej hipotece w księdze wieczystej. Ale zazwyczaj nie przeszkadza to bankowi, ponieważ chodzi tylko o niewielką kwotę.
Jednakże będziecie musieli notarialnie przenieść istniejące zabezpieczenie hipoteczne na nowy bank. To też wiąże się z opłatami. Jednakże są one tylko około 1/3 tego, co musielibyście zapłacić za skreślenie i ponowne wpisanie.
Pozdrawiam Stefan

[spassinnebacken]

W kwestiach związanych z prawa rejestrowego:

Kolejność według podziału wynika z ustaleń ustalonych w dokumentach. Jeśli ustalono kolejność, prawa są wówczas na równi. To całkowicie nieistotne, kiedy została zawarta pożyczka i jest zabezpieczona na nieruchomościach. Zazwyczaj przekazuje się (pierwszonakładową lub ostatnionakładową) kwotę na nowego wierzyciela. To najkorzystniejsza opcja. Prawo jest wtedy automatycznie dzielone, a podział i cesja są wpisywane do księgi wieczystej. Skreślenie i ponowne wpisanie przynosi pieniądze dla banku, notariusza i sądu. Nic więcej. Jest to nonsens i nie jest konieczne przy obecnym stanie księgi wieczystej. Istnieją inne rozwiązania.

[NaTwoim13]

Cześć Bergnuckel,
Z zasady zarówno pośrednik online, jak i bank domowy powinni móc i muszą odpowiedzieć na te pytania, zwłaszcza ten, który ma dokonać nowej transakcji, musi tam być dla nich wsparciem.
Wszystkie zastawy w kwocie powyżej 7 000 euro zostaną przeniesione na nowy bank. Kwota 7 000 euro zawsze będzie miała pierwszeństwo przed nowym bankiem, ponieważ obecny bank chce i będzie zachowywał pierwszy rang.
W przeciwnym razie nie jest to czarowanie, to zwykła procedura cesji po kwocie 7 000 euro.

[bergnuckel]

Cześć wszystkim,

dziękuję za odpowiedzi - to mnie uspokaja, że planowane refinansowanie nie będzie tak egzotyczne i kosztowne.

Oczywiście zakładałem, że dostawcy też mogliby mi udzielić odpowiedzi na te pytania. Po tym, jak chciałem zwiększyć liczbę dostawców (36 miesięcy Forward oferuje więcej banków) nie zadawałem dodatkowych szczegółowych pytań dotyczących kosztów (księga wieczysta/notariusz) i realizacji. Dodatkowo chciałem również być trochę przygotowany lub posiadać pewną wiedzę podstawową na takie rozmowy - kolejne spotkanie ustaliliśmy na początek marca.

Chciałbym teraz zuchwale zadać pytanie, które właśnie mnie nurtuje.

Od kiedy zazwyczaj jest możliwe podpisanie umowy Forward? Czy na przykład już 01.03.2017 można podpisać Forward na 36 miesięcy do spłaty 17.03.2020? Przynajmniej w kalkulatorach online dostawców zawsze różnicuje się jedynie pod względem miesiąca spłaty, a nie dokładnej daty.

Dziękuję.

[6Bankkaufmann]

Możesz również zawrzeć transakcję forwardową z pięcioletnim wyprzedzeniem.
Czyli nawet do 60 miesięcy w przyszłość.
Albo od teraz do lutego 2022 roku.

[bergnuckel]

To jest jasne, ale chodzi mi o to, czy mogę podpisać umowę z dostawcą, który oferuje maksymalnie 36 miesięcy już 01.03.2017 zamiast dopiero 17.03.

[6Bankkaufmann]

Jeśli wybierzesz dostawcę z zaledwie 36-miesięcznym okresem, to wstępna weryfikacja powinna być już teraz możliwa.
Bank z pewnością też chce prowadzić interesy.
Jaki to dostawca?

[bergnuckel]

Chodzi o Allianz, do końca marca mają 0,3% rabatu na pełny spłacający kredyt hipoteczny plus przejęcie kosztów księgi wieczystej, a oferta sprzed 3 tygodni moim zdaniem była dość dobra - 1,34% (150 000 euro, Forward 36 miesięcy, spłacany w całości po 10 latach).
Od 19.01 warunki (przynajmniej według Internetu) również nie zostały zmienione.