Capital Investment 4

[Munich84]

Cześć wszystkim,
właśnie zarejestrowałem się na forum, ponieważ naprawdę trudno mi podjąć decyzję dotyczącą finansowania budowy. Bardzo bym potrzebował porady od was, profesjonalistów od finansów, każda opinia będzie mile widziana.
Planuję wziąć pożyczkę na budowę własnego mieszkania w Monachium. Kwota kredytu wynosi 515 000. Miesięcznie mogę przeznaczyć 1800 € na spłatę rat i kapitału, dodatkowo mam do dyspozycji nawet do 8400 € rocznie (czyli miesięcznie 700 €) na dodatkową spłatę, co mogę zapewnić przez najbliższe 10 lat.
Ważne dla mnie są: niskie oprocentowanie kredytu, długi okres kredytowania, konieczność możliwości dodatkowej spłaty. Również bardzo istotne są dla mnie niskie oprocentowanie kredytów przejściowych.
doradca finansowy zaproponował mi taką możliwość:
Podzielić całkowitą sumę kredytu na 3 części. W związku z tym oprocentowanie będzie oczywiście niskie.
1 pożyczka w wysokości 215 000 € z oprocentowaniem 1,29%, miesięczna rata kapitałowa wynosi 2,70 %, okres kredytowania 10 lat
2 pożyczka z KFW w wysokości 100 000 € z oprocentowaniem 1,32%, miesięczna rata kapitałowa wynosi 4,00 %, okres kredytowania 10 lat
3 pożyczka w wysokości 200 000 € z oprocentowaniem 1,29%, miesięczna rata kapitałowa wynosi 3,00 %, okres kredytowania 15 lat
I mam zaoszczędzić na konto oszczędnościowe budowlane 200 000 €, aby był gotowy do wypłaty po 10 latach (40% sumy oszczędnościowej na bausparówkę). Następnie, z użyciem bausparówki, spłaciłbym kredyt bankowy, a resztę długu spłaciłbym z bausparówki.
Dużym plusem jest to, że mogę skorzystać z niskiego oprocentowania na 10 lat i już teraz zapewnić pewność oprocentowania na przyszły kredyt.
Byłoby świetnie, gdybyście mogli wyrazić swoją opinię na ten temat.
Dzięki!!

[NaTwoim13]

Cześć Munich84,
na początek ważne jest, jaki jest wartość zabezpieczenia kredytowego, czyli jakie są koszty w odniesieniu do ceny zakupu, modernizacji i remontów.
Na początek, oszczędności budowlane nie wymagają tych 40%, przynajmniej jeśli wybierzesz najbardziej odpowiednią ofertę na rynku. Ta jednostka potrzebuje 30% (zamiast 40%), płaci 1% oprocentowania od oszczędności (zamiast 0,1 do 0,25%) i oprocentowanie kredytu budowlanego wynosi 2% (zamiast 2,15 do 2,35%). Opłata za zamknięcie wynosi 0,8% kwoty wypłaty, zamiast 1%.

[Munich84]

Cześć Maxim, dzięki za odpowiedź.
Wartość zastawu jest nieco poniżej 80 procent.
Poprawiłem jeszcze raz kwotę, popełniłem niestety błąd. Co myślisz/czym myślicie o tej możliwości finansowania? Rozsądne? Czy istnieją lepsze alternatywy, takie jak na przykład wykorzystanie pieniędzy z oszczędności budowlanych na dodatkową spłatę kredytów? Pomocy!

[C. Andreas]

Witaj,

Jak już słusznie zauważył noelmaxim, 40% stopa oszczędnościowa jest zbyt wysoka dla umowy oszczędności na budowę. Idealnie byłoby wpłacać od 25 do 30%, aby zabezpieczyć optymalne pożyczki. Każdy euro oszczędności może w ten sposób bezpośrednio przekształcić się w pożyczkę. Jeśli masz pewność, że będziesz dokonywał corocznych wpłat dodatkowych, w Twoim miejscu rozważyłbym okres 10 lat z spłatą w wysokości 3,7%, dzięki czemu po 10 latach pozostałoby do spłacenia około 130 000 euro. Skorzystaj teraz z dodatkowych spłat w wysokości 8 400 euro rocznie, a pozostanie Ci stosunkowo małe zadłużenie po 10 latach. Ryzyko residualne, wraz z KfW, będzie wtedy moim zdaniem łatwe do opanowania.

Co do ulotności na 15 lat, ja raczej bym to potraktował jako bardziej przewidywalny element i zabezpieczył tę pożyczkę przed zmianami stóp procentowych. Po 15 latach moglibyśmy przejść na opcjonalną pożyczkę z budowy i mieć zawsze możliwość bezpłatnych dodatkowych spłat. Przy spłacie w wysokości 2% pozostałoby Ci po 15 latach 134 000 euro zadłużenia. Aby zabezpieczyć te 134 000 euro teraz, wystarczyłoby 203 euro miesięcznie na rynku, aby mieć zabezpieczenie na 15 lat + około 12 lat dzięki pożyczce z budowy. Więcej informacji jako oszacowanie orientacyjne na mojej stronie https://www.mein-bauspar-vergleich.d...ierung-rechner

[Banker]

Witam wszystkich,
właśnie zarejestrowałem się tutaj na forum, ponieważ podjęcie decyzji o finansowaniu budowy jest dla mnie naprawdę trudne. Potrzebuję porady od ekspertów finansowych spośród was, każda opinia będzie mile widziana.
Chciałbym wziąć pożyczkę na budowę mieszkania własnościowego w Monachium. Kwota kredytu wynosi 515 000 euro. Co miesiąc mogę przeznaczyć 1800 euro na spłatę kredytów, dodatkowo w ciągu roku dostępne są nawet 8400 euro (miesięcznie 700 euro) na dodatkową spłatę, co jest zapewnione na najbliższe 10 lat.
Ważne dla mnie w kredytach jest: niskie oprocentowanie, ewentualnie możliwie długi okres kredytowania, konieczność dokonywania dodatkowych spłat. Niskie oprocentowanie kredytów połączone z niskimi oprocentowaniami kredytów długoterminowych jest również dla mnie bardzo istotne..
doradca finansowy zaproponował mi taką możliwość.
Całą kwotę kredytu podzielić na 3 kredyty. Oczywiście wtedy oprocentowanie jest niższe.
1 kredyt 215 000 euro z oprocentowaniem 1,29%, miesięczna rata wynosi 2,70%, okres kredytowania 10 lat.
2 kredyt z KfW na kwotę 100 000 euro z oprocentowaniem 1,32%, miesięczna rata wynosi 4,00%, okres kredytowania 10 lat.
3 kredyt 200 000 euro z oprocentowaniem 1,29%, miesięczna rata wynosi 3,00%, okres kredytowania 15 lat.
Dodatkowo mam zaoszczędzić 200 000 euro w ramach oszczędności budowlanych, aby po 10 latach uzyskać wypłacalność (40% sumy oszczędnościowej). Następnie spłacę w ten sposób kredyt bankowy, a pozostałe zadłużenie z oszczędności budowlanych.
Dużym plusem jest możliwość korzystania z niskich oprocentowań przez 10 lat i zapewnienie zabezpieczenia przed wzrostem stóp procentowych dla przyszłego kredytu już teraz.
Byłoby super, gdybyście mogli podzielić się swoją opinią na ten temat
Dzięki!!

Co mi się nasuwa na myśl:
Oferty 1 i 2 mają takie same warunki okresu kredytowania, ale oprocentowanie w ofercie 1 jest nieco niższe. Zastanawiam się, dlaczego skorzystać z oferty KfW, skoro pierwsza oferta jest lepsza? Dlaczego nie wziąć 315 tys. euro w ramach oferty z oprocentowaniem 1,29% na 10 lat z ratą 1158 euro?
Oferta 3 ma okres 15 lat, a oprocentowanie jest takie samo jak na 10 lat?? Dlaczego więc nie wziąć wszystkiego na 15 lat z oprocentowaniem 1,29% i jedną całkowitą ratą?

[Spiagei]

Cześć Monachium,

warunki to zdecydowanie coś. 15 lat po 1,29%?? Prawie nie mogę w to uwierzyć. Czy to starsza oferta?

Dla porównania, Diba oferuje 1,95% na 15 lat!! A warunki wejścia dla banku hipotecznego wynoszą obecnie 1,35% na 15 lat!!

I chciałbym wiedzieć, o jakie pożyczki KfW chodzi? Nie mogę znaleźć żadnej po 1,32%!!

Pozdrawiam, Stefan

[NaTwoim13]

To też jest znowu fałszywa rewia, proszę obliczyć mieszaną stopę procentową z obu pożyczek.

[Spiagei]

Dokładnie o to mi chodzi
215000 10 lat 1,29%
100000 KFW 10 lat 1,32%
200000 15 lat 1,29% i są to stopy procentowe poniżej kapitału własnego banków hipotecznych.

[BenniG]

Te dziwne stawki procentowe również od razu zwróciły moją uwagę.
Jeśli faktycznie możesz dostać pożyczkę na 15 lat z oprocentowaniem 1,29%, to po prostu zrób całe 515 000 € z tej pożyczki.
Jeśli za 10 lat stopy procentowe z oprocentowaniem na 5 lat będą niższe, wykorzystaj je lub zabezpiecz ten stosunkowo niski kredyt na dłużej - być może aż do całkowitej spłaty.
Ponadto masz podpisującej umowę na kwotę 200 000 €. Czy po 10 latach zostanie jeszcze 200 000 € po 1. i 2. pożyczce?
Gdzie ma trafić dodatkowa spłata?
Moim zdaniem byłoby bardziej sensowne przyporządkować każdy element bezpośrednio do umowy oszczędnościowej na cele mieszkaniowe.

[Caspar2020]

Cześć wszystkim,
Miesięcznie mogę przeznaczyć 1800€ na spłatę rat i kapitału kredytów, rocznie mam dodatkowo do 8400€ (miesięcznie 700€) na dodatkową spłatę i na pewno tak będzie przez kolejne 10 lat.
1 Kwota kredytu 215000€ z oprocentowaniem 1,29%, miesięczna rata kapitałowa wynosi 2,70%, okres kredytowania 10 lat.
2 Kwota kredytu z KFW 100000€ z oprocentowaniem 1,32%, miesięczna rata kapitałowa wynosi 4,00%, okres kredytowania 10 lat.
3 Kwota kredytu 200000€ z oprocentowaniem 1,29%, miesięczna rata kapitałowa wynosi 3,00%, okres kredytowania 15 lat.
I mam odkładać 200000€ na oszczędności budowlane, aby za 10 lat osiągnęły one wartość osiągalną (40% kwoty oszczędności budowlanych). Następnie, z oszczędności budowlanej spłacę kredyt bankowy, a pozostałe zobowiązania spłacę właśnie z oszczędności budowlanej.
Bardzo dziękuję!!

Ponieważ podałeś tylko warunki, obliczę przybliżone obciążenia miesięczne i kapitał pozostały do spłaty po danym okresie:
1. Składnik: 714€ miesięcznie, 153k€ kapitału pozostałego do spłaty po 10 latach.
2. Składnik: 443€ miesięcznie, 64k€ kapitału pozostałego do spłaty po 10 latach.
3. Składnik: 715€ miesięcznie, 100k€ kapitału pozostałego do spłaty po 15 latach.
(Kapitał pozostały do spłaty bez dodatkowej spłaty)
Czy jesteś tego świadomy? Same składniki kredytu wynoszą 1872€ miesięcznie. Do tego dochodzi jeszcze polecana przez twojego doradcę oszczędności budowlane. Nawet jeśli przyjmiemy, że wybierzesz Signal F60, który ma stopę procentową 1% i w zasadzie należy zaoszczędzić tylko 30%, nadal będziesz musiał wpłacać około 489€ każdego miesiąca, aby za 10 lat osiągnąć 30% z 200000.
Jeśli zdecydujesz się na oszczędności budowlane swojego sprzedawcy (czyli 40% całej kwoty oszczędności budowlanych), najprawdopodobniej będziesz musiał wpłacać około 650€ każdego miesiąca.
Skąd planujesz opłacać oszczędności budowlane; czy z rocznych 8400€, które masz dostępne na dodatkową spłatę kapitału kredytów?

[Munich84]

Cześć ludzie, dziękuję za wiele wskazówek i opinii. Czuję się naprawdę dobrze doradzony tutaj na forum... teraz jestem trochę bardziej niepewny niż wcześniej? Czy generalnie zalecacie mi dodatkowo założyć konto oszczędnościowe na sumę kredytu hipotecznego?

To, co jest pewne: potrzebuję kredytu w wysokości 515 000 €, miesięcznie mogę przeznaczyć 1800 € na spłatę kredytu i kapitału, dodatkowo w ciągu roku dostępne są środki dodatkowe do kwoty 8400 € (miesięcznie 700 €) na dodatkową spłatę i jest to pewne na następne 10 lat. Jak najlepiej postępować w tym przypadku, aby być racjonalnym i ekonomicznym? Macie jakieś sensowne rady?

[Caspar2020]

Cześć ludzie, dziękuję za wiele wskazówek i opinie. Naprawdę czuję się bardzo dobrze doradzany tutaj na forum... teraz jestem trochę bardziej niepewny niż wcześniej?

Czy generalnie zalecalibyście mi dodatkowo założyć konto oszczędnościowo-budowlane do kredytów?

Nie do końca rozumiem, skąd ta dodatkowa niepewność się wzięła. Czy wcześniej miałeś poczucie, że konstrukcja, która ci została zaproponowana, pasuje do twoich warunków (maksymalna miesięczna rata) i w pełni realizuje twoje cele?



Cytat Munich84
Dla mnie ważne jest to, żeby kredyty miały niskie oprocentowanie, jeśli możliwe, długie okresy kredytowania, możliwość dodatkowych wpłat jest konieczna. Niskie oprocentowanie kredytów pomostowych jest dla mnie również bardzo istotne..

Ani nie masz długich okresów kredytowania, ani nie zabezpieczyłeś sobie w żaden sposób niskich oprocentowań dla kredytów pomostowych. Nawet jeśli w pełni skorzystasz z dodatkowych wpłat na spłatę kapitału w ciągu najbliższych 10 lat, nadal będziesz mieć otwarte saldo w wysokości 125 000 € na dwóch 10-letnich kredytach, a także saldo w wysokości 135 000 € w czasie pierwszego refinansowania po 15 latach.
Nikt nie wie, jakie będą oprocentowania za 10 lat. W zależności od konstelacji banków wokół tych 3 składników i odpowiednich wpisów w księdze wieczystej, może być trudno zmienić bank tak po prostu, aby zagwarantować sobie wtedy korzystną ofertę.
Co do pytania o BSV: konta oszczędnościowo-budowlane mają sens w ramach opracowanego planu finansowego, jeśli jest właściwie dobrany, ale jak chcesz zapłacić za dodatkowe ubezpieczenie do proponowanego ci konstruktu?

Nawiasem mówiąc, nie odpowiedziałeś także na to pytanie. Bez tych informacji to dosłownie szukanie igły w stogu siana:


Cytat noelmaxim
na początku ważne byłoby określenie wartości zastawu, czyli koszty w odniesieniu do ceny zakupu, modernizacji i remontów, są istotne do ustalenia.

[NaTwoim13]

1) .......Podziel całą kwotę kredytu na 3 kredyty. Oczywiście, odsetki będą wtedy niskie.
Absurd, to zależy od całkowitej kwoty - sumy udziałów we wszystkich pożyczkach. Jeden kredyt na 15 lat musi być z góry sfinansowanym BSV i dlatego jest subwencjonowany. Inaczej nie potrafię sobie wytłumaczyć, dlaczego suma oszczędnościowa budowlana ma wynosić 200 000 euro, jeśli po 15 latach przy 3% anuitetowej spłacie kapitału zadłużenia już nie będzie wynosiło 200 000 euro. Coś tutaj nie gra, albo 3% spłaty kapitału, suma oszczędności budowlanych albo stopa procentowa.
2) Potrzebne są więcej danych do przeglądu oferty
3) Umowa oszczędności budowlanej jest zbyt słaba, m.in. wymaga 40% stopnia oszczędnościowego