Capital Investment 4

[Basel]

Cześć wszystkim,
tutaj już otrzymałem całkiem sporo pomocy. Dziękuję za to.
Jednak przyszło mi do głowy jeszcze jedno.
Kiedy kupuję Dom np. za 180 000 € tutaj w Kolonii, to jest prawdziwa okazja.
Chociaż nie jest bezpośrednio w Kolonii, a trochę na obrzeżach, to mieściłoby się w przewidzianym budżecie.
Teraz mój dziadek zaproponował, że jeśli po zakupie potrzebuję jeszcze więcej pieniędzy na np. modernizację czy zakup kuchni, to on mi je udzieli. Jednakże, aby nie mieć problemów z bankiem, ponieważ 180 000 € to praktycznie górna granica dla banku, nie chciałby on mieć zabezpieczenia hipotecznego, tylko oświadczenie o osobistym poddaniu się, aby zabezpieczyć tę pożyczkę. Miałbym wtedy płacić mu odsetki w wysokości 1,5% i spłacać ją z 1% odsetkami.
Teraz mam kilka pytań. Mój dziadek pochodzi z branży nieruchomości i powiedział, że banki zazwyczaj żądają obu.
Zabezpieczenia rzeczowe i oświadczenia o osobistym poddaniu się.
Czy zabezpieczenie rzeczowe oznacza, że jest zabezpieczone na domu i dodatkowo przez inne aktywa jak pensja itp.?
Czy w takim przypadku mogę jeszcze raz złożyć drugie oświadczenie o osobistym poddaniu się?
Czy mimo wszystko nie musiałbym tego zgłosić w banku, ponieważ doradca bankowy powiedział, że muszę informować bank o zmianach w swojej sytuacji, ponieważ nowe prawo nakazuje im stale sprawdzać moją sytuację i sprawdzać, czy istnieją warunki, które mogłyby zmusić bank do wypowiedzenia umowy. Więc jeśli kupuję samochód, musiałbym w przyszłości najpierw zapytać, czy mogę to zrobić, czy coś w tym stylu.
Mój dziadek powiedział, że co bank nie wie, to go nie boli, ale chciałby on mieć pewność w jakiś sposób, że pieniądze są zabezpieczone. Dla niego ważniejsze byłoby oświadczenie o osobistym poddaniu się, ponieważ hipoteka w drugiej kolejności dla niego nic nie znaczy.
Ewentualna licytacja nie odda zazwyczaj wartości, jaką Dom może mieć. A jeśli bank już wszystko otrzymał, dla niego nie zostanie nic.
Powiedział, że musimy tego dokonać poprzez notariusza, to zostanie uwierzytelnione i będę ponosił odpowiedzialność praktycznie za wszystko. W tym również za Dom z sumą 50 000 €, ponieważ Dom również stanowi moje aktywa, ponieważ osobiście jestem odpowiedzialny za całe moje majątek i to bez konieczności wprowadzenia hipoteki.
Pomimo że bardzo cenię mojego dziadka, to jeśli to prawda, to czy nie jest to jednak trochę sprytne z jego strony?
Czy może za dużo interpretuję, a takie zabezpieczenie w drugiej kolejności prawdziwie nic nie daje?
Pozdrowienia,
Basel

[spassinnebacken]

To jest właściwie standardowa sytuacja. Jeśli poddasz się natychmiastowej egzekucji w notarialnym dokumencie, dokument ten staje się tytułem egzekucyjnym, z którego wierzyciel może osobiście egzekwować należność. Oznacza to, że najpierw nie może skorzystać z egzekucji majątkowej, ponieważ zrzekł się wpisu zastawu jako środka zabezpieczającego. Może jednak egzekwować roszczenie we wszystko, co stanowi jego aktywa. Oczywiście również w domu, ale z niższej klasy (tj. z roszczenia osobistego), co z przyczyn egzekucyjnych nie ma sensu przy już wpisanych zastawach hipotecznych. W przypadku licytacji przymusowej nabywca (jeśli zastawnik hipoteczny nie uczestniczy również w postępowaniu) musiałby przejąć wszystkie prawa, które są jeszcze zarejestrowane. Nadwyżka (co z reguły jest jednak czystą utopią) przysługiwałaby wtedy Twojemu dziadkowi.
W skrócie: Dokument z osobistym poddaniem się egzekucji jest najmniejszym możliwym środkiem zabezpieczającym, jaki można uzyskać. Jest też tańszy, bo oszczędzasz sobie wpisu w księdze wieczystej. To nie jest ryzykowne, raczej miłe. Twojemu finansującemu bankowi to jest raczej obojętne, bo ma zastaw rzeczowy nieruchomości. Zasadniczo nie ma zatem potrzeby dodatkowego zabezpieczenia.

[Basel]

Dziękuję za odpowiedź. Tak, mój dziadek tak uzasadnił, ponieważ wtedy bank jest całkowicie wykluczony. Czy więc przy ciasnym finansowaniu, czyli takim, które jest wyczerpane do ostatniego centa, bank mógłby mieć z tym problem, jeśli wpisałbym mu hipotekę na drugim miejscu? Twierdził, że bank i tak się dowie, bo zaszłaby zmiana w księdze wieczystej. Powiedział, że chce zapobiec sytuacji, w której bank mógłby przyjść i powiedzieć: Masz teraz kredyt w wysokości 50 000 euro, ale tak naprawdę nie możesz sobie na to pozwolić zgodnie z naszymi zasadami. Dlatego rozwiązujemy twój umowę kredytową. Czy takie coś jest możliwe? Wygląda na to, że on dobrze to przemyślał, a ja po prostu tego nie zrozumiałem i dlatego chciałem zapytać.

[NaTwoim13]

Wszystko w porządku, a dziadek nie ma w ogóle złych zamiarów. Wręcz przeciwnie, on myśli i pomaga ci stworzyć jak najlepsze warunki, ponieważ tylko w ten sposób zapewnisz, że pieniądze wyglądają i działają jak rzeczywisty kapitał własny.

[Basel]

Dziękuję bardzo. Miło jest otrzymać tak dobre odpowiedzi, gdy się nie zna tematu. To naprawdę opłaca się korzystać z Internetu.
Cieszę się, że mój dziadek tak dobrze o mnie myśli.
Teraz chciałbym jeszcze zrozumieć, dlaczego zabezpieczenie hipoteczne w drugim rzędzie może stanowić problem.
Skoro już kupiłem nieruchomość, a następnie potrzebuję dodatkowych pieniędzy i mówię notariuszowi, że dziadek otrzyma hipotekę w drugim rzędzie, dlaczego bank powiedziałby, że zerwie umowę kredytową?
Moim zdaniem bank nie powinien tego zrobić, jeśli spłacam kredyt zgodnie z umową, czyż nie?

[NaTwoim13]

Nikt nie rozwiąże wtedy pożyczki, wpis GS byłby raczej wskaźnikiem tego, że kapitał własny nie pochodzi od Ciebie. To samo w sobie nie byłoby takie złe, ale trzeba znać całą sytuację wyjściową, aby to ocenić.

Dlaczego jesteś tak zdecydowany na wpisie hipoteki, bądź co w tym nie rozumiesz?

[spassinnebacken]

Dziękuję bardzo. Miło jest otrzymać tak dobre odpowiedzi, gdy się nie zna. Wtedy internet rzeczywiście się opłaca.
Bardzo się cieszę, że mój dziadek tak dobrze sobie radzi.
Chciałbym teraz zrozumieć, dlaczego zapisanie zastawu na drugiej pozycji mógłoby stanowić problem.
Skoro już kupiłem i w późniejszym czasie potrzebuję pieniędzy, a potem powiedziałbym notariuszowi, że dziadek otrzymuje zastaw na drugiej pozycji, dlaczego bank miałby powiedzieć, że anuluje ci pożyczkę?
Moim zdaniem bank nie powinien tego zrobić, jeśli regularnie spłacasz pożyczkę, czyż nie?

Nie jestem bankowcem, więc mogę jedynie przypuszczać, że wierzyciel pierwszorzędny raczej nie powinien tego przejmować, o ile regulujesz swoje zobowiązania wobec nich. Wierzycielom pierwszorzędnym nie stanie się nic złego. Taki jest sens i cel hierarchii w księdze wieczystej.
W tym zakresie zgadzam się z noelmaximem: nie ma potrzeby zakładania zastawu, więc jeśli dziadek go nie chce, również bym nie zakładał. To tylko kosztuje pieniądze. Dziadek napotka problemy dopiero wtedy, gdy oprócz pożyczki od dziadka zapiszesz kolejny zastaw (na rzecz osoby trzeciej, która nie jest dziadkiem). Wtedy dziadek miałby do dyspozycji nie jeden, a dwa prawa w przypadku, gdy wszedłby w przymusową licytację na podstawie osobistego roszczenia przeciwko Tobie.

[Basel]

Chodziło mi tylko o zrozumienie. Mój dziadek mówił, że banki mogą dojść do wniosku: Poczekaj chwilę. Masz jeszcze kredyt, ale gdy spojrzysz na swoje obliczenia domowe, to już się nie mieści. Dlatego rozwiązujemy naszą umowę. Banki zazwyczaj kapitalizują prywatne pieniądze, gdy zostanie ustanowiona hipoteka, prawdopodobnie pod 8%.

Opowiedział mi również o drugim przypadku. Mówi, że załóżmy, że sprzedawca ma Dom. Sprzedaje go za 250 000 €. Ja nie mógłbym sobie tego pozwolić. Teraz sprzedaje mi go za 180 000 €, bo tak bardzo mnie lubi. Pozostałą kwotę załatwiamy między sobą w prywatnej umowie. W ten sposób mogę kupić Dom, a obie strony byłyby zadowolone. Jednak twierdzi, że niewielu zdecydowałoby się na coś takiego. Zazwyczaj oczekuje się natychmiastowej ustanowienia hipoteki drugiego stopnia.

[spassinnebacken]

Opisany przez Ciebie drugi przypadek prowadzi do nieważności umowy kupna, ponieważ umowa kupna na kwotę 180 000 euro jest czynnością pozorną i w związku z tym nieważna, a umowa kupna na kwotę 250 000 euro jest nieważna z powodu nieważności formalnej, ponieważ nie została sporządzona notarialnie.
W efekcie, w razie poważnego sporu, możesz być pewien, że żadna ze stron nie będzie zadowolona. Jednak idąc dalej, wchodzimy w obszar porady prawnej.
Poza tym nadal zadaję sobie pytanie, jak bank miałby dowiedzieć się, że zawierasz umowę pożyczki z dziadkiem.

[Basel]

Przepraszam, źle to wyjaśniłem. Nie mam zbyt dużo wiedzy na ten temat, dlatego przekazuję informacje w taki sposób, w jaki je słyszę i interpretuję.
Właśnie miałem mocną postawę w rozmowie z dziadkiem i zachowywałem się zuchwale, bo myślałem, że tak, tak.... Ale ty mnie oświeciłeś.
Oczywiście tylko w pozytywnym sensie.
On mówił o czymś innym. Powiedział, że umowa kupna zostanie zawarta na podstawie rzeczywistej ceny. Bank jednak wypłaca tylko określoną kwotę X.
Reszta będzie spłacana w ratach miesięcznych przez zainteresowanego z odsetkami. Dzięki temu można sprostać finansowaniu.
Sprzedawca generalnie oczekuje wtedy na drugie miejsce. Niemal nigdy nie zdarza się, że ktoś bierze to na siebie osobiście. A jeśli już tak, to najwyżej w rodzinie i zazwyczaj nie ma na to potrzeby.
Powiedział, że to absolutnie ważny model i w przeszłości często się to robiło, gdy rodzinom brakowało gotówki.

[NaTwoim13]

Jeśli dzisiaj rodzinom brakuje gotówki, nie ma nic

To nazywa się hipoteką zakupową, co w ogóle nie pomaga, bo dziadek chce uniknąć odmowy finansowania, a to jest możliwe tylko wtedy, gdy dziadek cicho przekazuje pieniądze wnukowi.

[wbs]

To prawda. Dzisiaj trzeba wprowadzić co najmniej koszty poboczne zakupu zgodnie z obyczajami wielu domów i obowiązującymi przepisami.
Restkredyt hipoteczny na zakup może jednak mieć sens, ponieważ pozwala obniżyć BLA i uzyskać lepsze warunki.
Zazwyczaj restkredyty hipoteczne nie obejmują więcej niż 1/6 sumy finansowania. Mimo to są one rzadko spotykane, ale są możliwe i dla banków wcale nie są niczym niezwykłym. Na rynku istnieją również inne instytucje oferujące kredyty podporządkowane, których użycie może mieć sens, nawet przy wyższych stopach procentowych. Mowa o mieszanym oprocentowaniu.
Poza tym bank miałby problem tylko wtedy, gdy przez dodatkowy kredyt budżet domowy nie pasuje.
Co w tym przypadku próbuje ukryć dziadek. Mimo to byłbym sceptyczny, jeśli już teraz wiadomo, że maksymalna kwota to na przykład 160 000 €, a dziadek planuje później dopłatę, na przykład po sfinansowaniu w wysokości 50 000 €, co oznaczałoby zobowiązania w wysokości 210 000 €, których bank zazwyczaj z dobrze uzasadnionego powodu nie sfinansuje lub nie sfinansowałby.
Myślę, że chcemy spać spokojnie w nocy, nie martwiąc się ciągle, jak przetrwać miesiąc po spłaceniu zobowiązań. Dlatego moja rada dla autora wątku brzmi: nie zadłużaj się zbytnio. Patrz na finansowanie zimną głową. Miłość do obiektu nie ma znaczenia.
Życzę wesołych Świąt Wielkanocnych.
Pozdrowienia,
Heidi

[Basel]

To nazywa się hipoteka zastawowa na zakup nieruchomości i w ogóle nie pomaga

Co to oznacza, że mogę w ten sposób obniżyć BLA?





Kiedy taka opcja pomaga? Lub do czego się ją wykorzystuje?
Przepraszam, wiem, że to są głupie pytania dla was, bo się na tym znacie. Ja niestety nie, i próbuję zrozumieć to w całości

[NaTwoim13]

To pomaga między innymi w sytuacji, gdy przyznane środki kredytowe nie zgadzają się z wartością domu obliczoną przez bank. Bank minimalizuje swoje ryzyko, a kupujący płaci równowartość pozostałego kredytu hipotecznego sprzedającemu równolegle do swojego obciążenia odsetkami i spłatą kapitału, zabezpieczając jednocześnie swoje roszczenie poprzez hipotekę pozostałego kredytu hipotecznego.

To samo dotyczy sytuacji, gdy kupujący chce zabezpieczyć sobie lepszy wskaźnik obciążenia hipotecznej, a sprzedający nie potrzebuje zapłaty całej sumy w jednej transzy.

W obu przypadkach zdolność obsługi kapitału musi być wystarczająca, ponieważ bank uwzględnia obciążenie w kalkulacji budżetu domowego dla pozostałego kredytu hipotecznego.