Capital Investment 4

[Wolf22]

Witajcie wieczorem,
mam przed sobą decyzję między pożyczką ratalną na 15 lat + BSV a klasyczną pożyczką ratalną z okresem obrotowym odsetek wynoszącym 20 lat.
Niestety trochę przekracza mnie cała ta sprawa, dlatego w ten sposób mam nadzieję otrzymać nieco pomocy.

Kwota pożyczki wynosi 368 000, okres obrotu odsetek w standardowym annuity wynosi 20 lat przy 2.04%. Obciążenie wynosi 1550 €
Amortyzacja 3.04% i po 20 latach pozostaje do spłaty 92 000 €. Suma zapłaconych odsetek wynosi 97 900 €. W przypadku refinansowania zakładam oprocentowanie 6% i stałe miesięczne obciążenie w wysokości 1550 €, amortyzacja 14% przy sumie zapłaconych odsetek 17 700 €. Całkowity koszt kredytu bez spłat dodatkowych wyniósłby około 115 600 € na przestrzeni czasu.
W przypadku pożyczki ratalnej z BSV, pożyczka ratalna na 15 lat byłaby ustalona na poziomie 1,63%. W tym czasie spłacę 1% kapitału, a resztę oszczędzę w BSV, aby w ciągu 15 lat uzyskać dojrzałość. Koszt odsetek na przestrzeni 15 lat wynosi 82 690 €
Potrzebna kwota finansowania po 15 latach wynosi 310 tys. euro i zostaje zredukowana o oszczędzoną sumę 128 504 €. W rezultacie kwota finansowania wynosi tylko 183 469 €. Tę kwotę można spłacić w ciągu 10 lat z oprocentowaniem 1,25% i amortyzacją 8,93%. Zatem łączne koszty wynoszą 82 € tys. za annuity plus 12,4 € tys. kosztów odsetek BSV + opłaty końcowe w wysokości 3,3 € tys. i Agio 3,413 € = 101,1 € tys.

Miesięczne obciążenie jest stałe w wysokości 1550 € miesięcznie przez 25 lat. Moim zdaniem opłaca się wybrać annuitę + BSV, ponieważ zapewnia więcej bezpieczeństwa i ewentualnie możliwość skorzystania z Riester. Z drugiej strony zastanawiam się, czy przydział działa tak, jak się tego spodziewałem, i czy nie napotkam po 15 latach problemów, których nie miałbym z annuitą na tę samą kwotę.

Jestem wdzięczny za każdą wskazówkę

[NaTwoim13]

Cześć Wolf22,

nie musisz się zbytnio martwić przydzieleniem BSV, ponieważ zazwyczaj bywa ono realizowane w przypadku instytucji oszczędnościowych. Jak wygląda sytuacja odnośnie ceny zakupu, kosztów modernizacji, dodatkowych kosztów nabycia, kapitału własnego/ wkładu własnego oraz lokalizacji inwestycji?

Jakie banki oraz jakie instytucje oszczędnościowe/oferta (wydaje się być to Wüstenrot) zostały Ci zaproponowane?

[Honey1979]

Dlaczego ten model z umową oszczędnościową budowlaną? 
Płacisz 1,63% od pożyczonej kwoty i praktycznie nic nie otrzymujesz za swoje oszczędności....
Jeśli stopy procentowe wzrosną, będziesz równie zirytowany, ponieważ wzrosną również odsetki od oszczędności... Tak na marginesie.
Moim zdaniem ten model jest już kompletnie przestarzały.
Jeśli teraz zobowiązujesz się do spłaty 368 tysięcy euro na 15 lat z oprocentowaniem 1,63% i płacisz 1550,00 euro miesięcznie, zostanie Ci zadłużenie w wysokości
154 000 euro
Do tej pory zapłaciłeś łącznie 65 000 euro odsetek.
Jeśli za 15 lat stopa procentowa, powiedzmy 4% (czego nie wierzę), wzrośnie, musisz dodatkowo spłacać go przez kolejne 10 lat kwotą 1550,00 euro miesięcznie, a po tych 10 latach zakończysz spłacanie z zaciągniętego kredytu
płacąc w sumie 33 000 euro odsetek.
Razem będzie to 98 000 euro odsetek.
Zaletą tego podejścia jest to, że po 15 latach możesz podjąć nową decyzję i negocjować, czy stopa procentowa wzrośnie tak gwałtownie, jak przez Ciebie opisano... Czy to w ogóle technicznie możliwe?
Aby zaoszczędzić pieniądze, trzeba czasem ponieść pewne ryzyko i ja uważam, że jest to akceptowalne w tym przypadku.
Ponadto po pierwszych 15 latach masz możliwość dołożenia trochę więcej, jeśli w tym czasie istnieje potrzeba modernizacji... Ogrzewanie, łazienka, itp...
W przypadku wspomnianego przez Ciebie przykładu z umową oszczędnościową budowlaną angażujesz się na całe 25 lat, co w rzeczywistości rzadko się udaje.
Jeśli pojawią się nieoczekiwane inwestycje, będziesz musiał je drogo sfinansować i poniesiesz pełną odpowiedzialność finansową.
Należy również wspomnieć, że kredyt umów oszczędnościowych budowlanych podlega ocenie kredytowej przed wypłatą, oznacza to... kasa oszczędnościowa najpierw sprawdza Twoje warunki finansowe... Za 15 lat...
Tutaj coś do poczytania:
https://www.sueddeutsche.de/wirtschaf...onds-1.3629196
Już teraz można zauważyć, że ten system ma wady i kasy oszczędnościowe już wypowiedziały niektóre stare umowy.
Moim zdaniem w przypadku zmiany stóp procentowych sytuacja będzie wyglądać podobnie. Jeśli stopa procentowa za 15 lat wyniesie 4% lub nawet 6%, to dadzą Ci pieniądze za 1,25, a gdy stopy procentowe wzrosną, wzrośnie również odsetek od oszczędności, co oznacza, że będą musieli oferować nowym inwestorom odsetki powyżej 1,25.

[Wolf22]

Dzień dobry,
To jest poprawne, jest to Wüstenrot Tarif D/P.
Całkowita kwota kredytu wynosi 465 tysięcy euro. Z tego 97 tysięcy mam jako wkład własny.
Oferta ing DiBa w połączeniu z BSV została mi zaoferowana. Oferta 20-letnia z 2,04% pochodzi od jednego banku, druga oferta z Hypo to 1,82% na 20 lat i 2,10% na 27 lat (całkowity czas trwania).
Oferty Comdirect i Interhyp oparte są na tych samych podstawach z Annu i BSV, ale są znacznie droższe od preferowanej oferty.
Żadna z ofert z Annu nie jest tak korzystna jak Annu + BSV przez cały okres trwania. Jeśli faktycznie ryzyko braku przydzielenia miałoby być zignorowane, to przecież nie ma żadnych argumentów przeciwko temu?
Jestem świadomy, że po 15 latach zostanie przeprowadzona ponowna ocena kredytowa i że mogą pojawić się nieprzewidziane wydatki. Jednakże w przypadku Annu po 20 latach miałbym takie same zmartwienia, dodatkowe koszty i niepewność co do stóp procentowych, prawda?

[NaTwoim13]

Hej Wolf22,
jedną z opcji jest oszczędzanie za pomocą umowy oszczędnościowej z możliwością uzyskania kredytu budowlanego. To opcja zapewniająca pewność oraz łatwą kalkulację. Należy spojrzeć na cały okres trwania umowy, ponieważ w czasie ustalonej na sztywno na okres zabezpieczenia odsetek stopa oszczędnościowa jest niższa od stopy kredytowej. Nikt nie wie, jak będą się zmieniały stopy procentowe, dlatego dopiero później można ocenić, czy podjęcie takiej decyzji było ekonomicznie uzasadnione.
Ważne jest, aby w przypadku oszczędzania za pomocą Bausparvertrag, kwota oszczędności jak najbardziej zabezpieczała kredyt, czyli wskaźnik oszczędności powinien wynosić 30%. Przy wyborze Bausparvertrag nie decyduje jedynie przyszła stopa odsetkowa kredytu, ponieważ stopa 2,25% za pożyczkę Bauspar w ciągu 15 lat może być lepsza niż 1,25%. Przy takich samych wpłatach plan z oprocentowaniem 2,25% mógłby szybciej przydzielać zasoby, czyli okres przedfinansowania zostałby skrócony, albo można by wpłacać mniej do BSV w przypadku 2,25% i tak samo szybciej spłacić hipotekę oraz zmniejszyć saldo długu i tym samym sumę przydziału.

Wüstenrot z pewnością nie jest tutaj najlepszym wyborem, zwłaszcza - jak opisano wcześniej - wariant z kredytem budowlanym oprocentowanym na 1,25%.

Pomimo tego mają Państwo możliwość skorygowania dzisiejszej decyzji, na przykład po 10 latach zgodnie z § 489 BGB, gdzie można zakończyć 15-letnią umowę na oprocentowanie. Bausparvertrg zostanie wtedy częściowo przydzielony, a pozostała część kredytu zostanie refinansowana na obecnie dostępne stopy procentowe na rynku. Ma to sens, gdy obecny poziom odsetek jest taki sam. Dodatkowo dodatkowe spłaty (obniżenie salda kredytu hipotecznego, mniejsze wykorzystanie BSV, szybsze osiągnięcie minimalnej oszczędności) lub dodatkowe wpłaty do BSV (szybsze osiągnięcie minimalnej oszczędności) skracają czas spłaty w porównaniu do 15 lat.

[Wolf22]

Według Państwa, który BSV byłby lepszy? Czy uwzględniliby Państwo dofinansowanie Riester w BSV? Dla nas korzyść wynosiłaby około 14 tys. euro z dodatkowymi wszystkimi wadami w emeryturze

[NaTwoim13]

Nie, polecam Ci wyłączenie Riester z Twojego finansowania. Wsparcie Riester może być sensownym dodatkiem do oszczędzania na emeryturę, o ile można sobie na to pozwolić i wybierze się odpowiednią formę inwestycji, ale moim zdaniem nie ma miejsca dla Riester w finansowaniu.

Alte Leipziger i Deutsche Ring to obecnie dwie najlepsze firmy oferujące ubezpieczenia do integracji w finansowaniu dla zabezpieczenia stóp procentowych.

Tutaj czy u Ciebie istotne jest stworzenie najbardziej zrównoważonego planu w zależności od poziomu obciążenia hipotecznego, miesięcznej pożądanej stopy oprocentowania i spłaty kapitału oraz Twojej tolerancji na ryzyko. Jak na razie nie widzę tego w tym, co tu przedstawiłeś. Zarówno wybór planu, podane stopy procentowe, jak i ewentualnie okres zabezpieczenia stóp procentowych pozostawiają pole do działań i kreatywnego kształtowania.

[Batman_BU]

Riester może być również sensownie wykorzystywany do finansowania. Jednakże wymaga to profesjonalnego doradztwa, na które nie każdy może sobie pozwolić. Ponadto Riester nie jest odpowiedni dla każdego i nie zawsze w każdym momencie.
Na pewno wiele z tego, co jest sprzedawane, jest po prostu całkowicie bez sensu. Niestety jest to poważny problem w biznesie prowizyjnym.

[NaTwoim13]

Wolf22, gdzie znajduje się miejsce inwestycji?

[Wolf22]

Cześć, budujemy w FFM.
Gdzie można uzyskać kompleksowe informacje na temat wsparcia w ramach programu Riester i obliczyć je?

[NaTwoim13]

To możemy tutaj zaoferować, ale zapoznanie się tylko z wymaganiami dotyczącymi obliczenia konta wsparcia mieszkaniowego oraz rozliczenia opodatkowania kapitału gromadzonego na koncie wsparcia mieszkaniowego w wieku emerytalnym może Ci nie wystarczyć.

Możemy przedstawić Ci naszą wiedzę fachową tutaj, ale wymaga to również implementacji, koncepcji finansowania wraz z programem Riester z najlepszą stopą procentową i najlepszą ofertą w ramach programu mieszkaniowego Riester.