Capital Investment 4

[Ambimum]

Cześć wszystkim,

Od zeszłego roku rozważamy zakup własnego domu. Oto nasza sytuacja: On, 36 lat, zatrudniony na czas nieokreślony, roczne wynagrodzenie brutto 38 tys. [url]euro[/url]; Ona, 36 lat, również zatrudniona na czas nieokreślony, zatrudniona w 60%, roczne wynagrodzenie brutto 23 tys. [url]euro[/url]. Do tego dochodzi zasiłek rodzinny na 2 dzieci. Wkład własny gotówkowy do czasu rozpoczęcia finansowania wynosi około 15 tys. [url]euro[/url].

Na podstawie prowadzenia gospodarki domowej jesteśmy w stanie udźwignąć miesięczne obciążenia związane z domem w wysokości około 1200 [url]euro[/url] (bez kosztów dodatkowych). [url]kredyt[/url] z 0% finansowaniem wkrótce się zakończy, istnieje jeszcze [url]kredyt[/url] o pozostałej kwocie 5000 [url]euro[/url] / miesięczne obciążenie 375 [url]euro[/url] (pojawia się pytanie, czy opłaca się go spłacić nowym kredytem ratalnym o niższym miesięcznym obciążeniu?).

Przechodząc teraz do dwóch opcji:

1) Budowa nowego domu i zakup działki (koszty wliczając koszty dodatkowe za działkę w wysokości 31 tys. [url]euro[/url]), [url]Dom[/url] bez piwnicy, około 150 m², dostawca domów prefabrykowanych (jeszcze nie wybrany, ponieważ bez konkretnego terenu nie można obliczyć ofert). Chcielibyśmy wykorzystać wiele pracy własnej (głównie ze względu na brak wkładu własnego) i mamy do dyspozycji odpowiednich i chętnych pomocników budowlanych z fachu (elektryk, oblicowania wewnętrzne oraz wszystkie prace tynkarskie wewnątrz i na zewnątrz (wraz z termoizolacją)...

Przetłumaczony tekst

[Hilfe]

Cześć, ile macie netto razem bez zasiłku rodzielnego? Oszacowuję 3300 € netto. Ile obecnie płacicie za czynsz i ile oszczędzacie miesięcznie? [url]Dom[/url] 2: mieszane nieruchomości z działalnością gospodarczą są mało finansowane przez banki. W odnawianie trzeba wnieść część za pomocą niskiego kapitału własnego / dochodu na przestrzeni czasu. Co do kosztów eksploatacyjnych, widzę to czarno. Opcja 1: Bardzo wysoki kapitał własny, rata plus koszty eksploatacyjne będą stanowiły około 50% dochodu. Dochodzimy więc do rdzenia problemu: tylko 10k kapitału własnego (po odjęciu [url]kredytu[/url] ratalnego), [url]Dom[/url] pochłonie resztę życia, brak urlopu itp. Czy na to się zgadzacie?

[6Bankkaufmann]

Cześć Ambimum, jak wspomniała pomoc, bank zawsze chce finansować mieszane obiekty coraz mniej. Szczególnie jeśli powierzchnia komercyjna ma większe znaczenie niż powierzchnia mieszkalna.
W przypadku wariantu 1 pozostaje tylko 10 000 EUR na nową budowę po odjęciu spłaty [url]kredytu[/url] ratalnego.
Możliwe, że 0% finansowania wpłynęło negatywnie na waszą historię kredytową.
Dlatego sugeruję, aby najpierw spłacić wszystkie istniejące [url]kredyty[/url] z kapitału własnego, a następnie w lipcu 2018 roku uzyskać dostęp do swojego raportu kredytowego w Schufa, aby móc przedstawić mocniejsze argumenty.

[NaTwoim13]

Do czego ma służyć posiadanie informacji własnej SCHUFA? Naprawdę nie rozumiem, bez znajomości wyniku SCHUFA, czemu ma służyć to uzasadnienie tutaj. Ogólnie dyskusja na temat SCHUFA i tego, co zostało nią wzbogacone (??????). Co ma do zera procent finansowanie w SCHUFA? Czy nie powinniśmy raczej założyć, że wszystko jest w porządku, jak zazwyczaj bywa?

Również stwierdzenie, że banki coraz mniej chętnie finansują obiekty mieszane. Przepraszam, ale jak mi ta informacja pomaga? Spośród 500 banków, które mogłyby wchodzić w grę, 400 finansuje tego rodzaju obiekt, banki takie jak DSL Bank, Ing.DiBa, Sparkassen, Volksbanken w zasadzie nie mają z tym żadnych problemów i oferują dobre warunki i koncepcje, jest to trudniejsze, ponieważ Sparda i PSD Banki rezygnują?

Nie wiem również, jak mam ocenić dwa tak diametralnie różne przedsięwzięcia inwestycyjne bez znajomości OP, regionu, rodzącej się działalności i wynajmowanych obiektów. Pytane jest, co osobiście zrobilibyśmy ze swoim istnieniem i działaniem? Czy to pomaga?

Na ogół preferuję dobrze zaplanowaną i dobrze przeliczoną nową budowę z pracami własnymi i funduszami regionalnymi od obiektu mieszczącego różne cele, ale być może wy jako osoby stojące za przedsięwzięciem macie doskonałe zrozumienie branży, wynajmujących, najemców itp., jesteście odporni i/lub dyplomatyczni, chodzi o zaległości w czynszach, konserwację obiektów, ogólną obsługę najemców itp. Jak mam wam pomóc?

Realizowalne byłoby na ogół - pod warunkiem, że koszty budowy i prace własne są realistycznie obliczone, podobnie jak koszty modernizacji są również merytorycznie analizowane (co zakładam zgodnie z dofinansowaniem KfW) - oba te aspekty, aby konkretnie odpowiedzieć na pytanie. Jak już zwrócono uwagę wcześniej, byłoby interesujące dowiedzieć się z góry, jak wysokie są wynagrodzenia netto, jaką działalność wynajmowano i jakie zawody obecnie są wykonywane.

[Hilfe]

Co chcesz osiągnąć, argumentując na podstawie raportu z Schufy? Zastanawiam się poważnie, nie znając teraz swojego SchufaScoreu, co takie argumenty tutaj robią. Ogólnie dyskusja na temat Schufy i to, czym została wzbogacona (??????). Co 0% finansowanie zrobiło Schufie? Czy nie powinniśmy raczej zakładać, że wszystko jest w porządku, tak jak zazwyczaj bywa?
Również stwierdzenie, że banki niechętnie finansują mieszane obiekty. Przepraszam, ale jak ta informacja mi pomaga? Spośród 500 banków, które wchodzą w grę, 400 finansuje taki obiekt, banki takie jak DSL Bank, Ing.DiBa, Sparkassen, Volksbanken w zasadzie (nie wiemy, jakie przedsiębiorstwo jest tam zlokalizowane) nie mają z tym problemu i oferują dobre warunki i koncepcje, więc czy to faktycznie utrudnione, ponieważ Sparda i PSD Banki się wycofują?
Szczerze mówiąc, nie wiem, jak mam ocenić dwa tak radykalnie różne przedsięwzięcia inwestycyjne bez znajomości TE, regionu, zlokalizowanego i wynajmowanego przedsiębiorstwa. Czy pytanie brzmi, co zrobilibyśmy osobiście z naszym byciem i działaniami? Czy to pomaga?
W ogólności wolę dobrze zaplanowaną i dokładnie przeliczoną nową budowę z własnym wkładem i środkami finansowymi państwa od mieszanych obiektów, ale być może wy jako ludzie stojący za tym przedsięwzięciem macie wiedzę o branży, wynajmie, najemcach itp., jesteście wytrwali i/lub dyplomatyczni, czy chodzi o zaległości czynszowe, bieżącą konserwację obiektów, ogólnie o zarządzanie najemcami itp. Jak mogę w tym pomóc?
Realizacja byłaby zasadniczo możliwa - jeśli koszty budowy i wkłady własne są realistycznie obliczone, a koszty modernizacji są również gruntownie zanalizowane (co zakładam z powodu dofinansowania KfW) - oba te czynniki, aby odpowiedzieć konkretnie na pytanie. Tutaj, jak już wcześniej zaznaczono, byłoby interesujące, jak wysokie są wynagrodzenia netto, jakie przedsiębiorstwo zostało wynajęte i jakie zawody są obecnie wykonywane.

Ależ dlaczego od razu tak agresywnie reagują. Zły dzień? Ogólnie zawsze ważne są komercyjny najem i mieszane obiekty. Zwłaszcza gdy TE nie ma żadnych oszczędności na wypadek braku najemcy, trzeba pilnie to rozważyć. Skoro TE planuje własny wkład powyżej 50 000 [url]euro[/url], czy ci dobrzy znajomi nie dostaną pieniędzy i będą pracować za darmo? TE też nie jest ideałem jako klient ani dłużnik. Starszy z niskim dochodem, bez znaczących podwyżek wynagrodzenia (sam to mówi) i bez własnych środków. Banki nie będą stawać w kolejce.

[6Bankkaufmann]

Cześć pomocy, jestem całkowicie z Tobą zgodny, że pewni użytkownicy forum zawsze muszą mieć ostatnie słowo i argumentować, że mają (prawie zawsze) rację.
Nie wymieniam tutaj nazwisk.
Przechodząc do sedna.
Finansowania w wysokości 0% są zabójcze dla punktacji w Biurze Informacji Kredytowej.
Osobiście doświadczyłem tego u klienta z Offenbach, którego punktacja w BIK została zmniejszona przez te finansowania w wysokości 0%.
Dopiero po zakończeniu tego odsetka wysokiego [url]kredytu[/url] punktacja znów wzrosła przy kolejnej ocenie w BIK.
W związku z tym na pewno pozostaje wiele pytań do autora tematu na forum.

[NaTwoim13]

Proszę o pomoc.
Nie, wręcz przeciwnie, ładna pogoda, śniadanie na zewnątrz i zaraz idziemy na piłkę nożną.
Może dla uspokojenia, moje zaangażowanie jest mniej przeciwko mieszkom objektów, a bardziej przeciwko twojemu stwierdzeniu, ponieważ potwierdzam twoje zdanie. Należy jednak wspomnieć, że nie powinno to stanowić kluczowego argumentu (na co nie mam nic przeciwko, powinno to być również twoim zdaniem), ponieważ istnieje wystarczająca liczba banków, które by to sfinansowały, co doprowadziłoby do osiągnięcia celu przez osobę pytającą, jeśli pojawią się argumenty, które mają go od tego odwieść, to moim zdaniem powinny być to inne argumenty. Tego fachowo chciałem tylko zaznaczyć, bo pod tym względem się zgadzam z tobą.
Moje zaangażowanie zaczyna się, gdy od specjalisty słyszę takie cudaczne argumenty dotyczące Schufy. Bo ewentualnie kiedyś (może w połączeniu z innymi wydarzeniami) Schufa eksploduje (o mój Boże, jak to zabrzmi), to teraz osoba pytająca ma spłacić wszystko i czekać?? Dlaczego? Jaki ma obecnie stan Schufy? Przepraszam, ale nie mogę tak tego zostawić, to w ogóle nie pomaga osobie pytającej w podjęciu decyzji, albo zrezygnowałby z tego przedsięwzięcia z powodu bezpodstawnych argumentów - co może zrobić, ale tylko na podstawie faktów, a nie spekulacji - albo, zasadnie nie traktowałby takich stwierdzeń poważnie.
Co do tego, że bankowiec mnie - słusznie z jego punktu widzenia - dodał do ignorowanych - dlaczego nie pozostaję tam?? Według mnie jest to bardzo dobre rozwiązanie, jeśli nie chce mi czytać oraz moich opinii.
Nie chciałem być agresywny, bo takim nie jestem, raczej chciałem poprawić lub wyjaśnić niepotrzebne i spekulatywne rzeczy dla osoby pytającej.

[Finanzmixerin]

Chciałbym dokładnie przyjrzeć się umowom najmu lokali handlowych. Osobiście nie zdecydowałbym się na to, jeśli nie są one ustalone na kilka lat z góry.

Wasza maksymalna rata nie jest tak wysoka. Czy nie rozważacie kontynuowania najmu lub zakupu jako inwestycji kapitałowej? Czy można również wynajmować domy?

[hausbauwest]

@noelmaxim
Zauważam, że swoim zadziornym stylem często sprawiasz niekomfortowe i negatywne wrażenie.
Ale to się u ciebie nigdy nie zmieni, to cecha twojej osobowości.
Prawdopodobnie także powód, dlaczego jesteś samotny.

[Malapascua]

Niskie dochody + brak dochodu + już prowadzisz finansowanie,... nie ma zatem prawdziwej potrzeby dyskusji na temat udziału handlowego...

[NaTwoim13]

Cześć Malapascua, dochód netto nie został jeszcze podany, ale uważam 38 000 [url]euro[/url] za akceptowalne dla klasy podatkowej 3 z dwójką dzieci i 23 000 [url]euro[/url] dla klasy podatkowej 5 oraz dwóch dzieci. Dostępne są środki własne w wysokości od 15 000 do 25 000 [url]euro[/url], które w połączeniu z wkładem własnym w wysokości 40 000 [url]euro[/url] są według mnie wystarczające na nową budowę o przewidywanej skali. Posiadam także prowadzenie księgi domowej, a 1200 [url]euro[/url] na odsetki i spłatę uważam za akceptowalne dla dwóch 36-latków przy planowanej potrzebie finansowania z odpowiednim udziałem spłaty kapitału. Jednakże, decyzja o zakupie nieruchomości z częścią komercyjną - nawet jeśli generuje to przychód - wymaga rozwagi. Nie chcę tego wykluczyć ani zasadniczo odradzać, ale konieczne jest posiadanie dodatkowych informacji na temat firmy, działki, otoczenia i stanu obiektu/dużej działki.

[StGe1973]

Ambimum,
ogólnie rzecz biorąc, finansowanie mieszanych obiektów nie stanowi problemu. Czyste banki internetowe lub finansujące tego nie robią, ponieważ finansują tylko standardowe obiekty, którymi mieszane obiekty nie są. Ale dla normalnych banków (jeśli uważamy banki internetowe za nie normalne) nie powinno być problemów z mieszonymi obiektami. Dla banku nie ma znaczenia, czy sami wykorzystujecie pomieszczenia jako przedsiębiorcy, czy są one wynajmowane osobom trzecim.
Niemniej jednak odradzałbym Ci inwestowanie w mieszany obiekt, chyba że jest to płatny najemca z długoterminową umową najmu bez klauzuli wyjścia:
1. Obiekty komercyjne są o wiele trudniejsze do wynajęcia, ponieważ potencjalny nowy najemca musi bardzo dobrze pasować np. proporcje powierzchni biurowej/powierzchni produkcyjnej itp. Nikt nie chce płacić za powierzchnie, których tak naprawdę nie potrzebuje.
2. Najemcy komercyjni mają (dla wynajmującego) negatywną cechę, polegającą na tym, że mają jasne wymagania, jeśli chodzi o np. nowe podłogi, automatyczne drzwi itp. Może szybko okazać się, że konieczne są inwestycje w wysokości pięciocyfrowej kwoty, aby możliwe było ponowne wynajęcie.
Jeśli nie jest to płatny najemca z długoterminową umową, musisz koniecznie dysponować wystarczającymi elastycznymi środkami finansowymi. Oczywiście, Twoja inwestycja odzwierciedla się w długości umowy najmu i wysokości czynszu, ale musisz być w stanie natychmiast dysponować większymi kwotami.
W przypadku podanych przez Ciebie dochodów z najmu musisz uważać, o co dokładnie chodzi. Najemcy komercyjni płacą czynsz bazowy, koszty eksploatacyjne plus VAT. Istnieje czynsz zimowy, czynsz netto (plus koszty eksploatacyjne) i czynsz brutto (wszystko plus VAT), które są tutaj moimi nazwami.
W przypadku faktur masz faktycznie 2 możliwości, ponieważ masz prawo do odliczenia podatku VAT:
1. Możesz złożyć wniosek do urzędu skarbowego o określony procent odliczenia podatku VAT, czyli wszystkie rachunki będą np. z 60% odliczalne (może być obliczone na podstawie dochodów z najmu, powierzchni itp.).
2. Musisz dokładnie przyporządkować każdą fakturę do części użytkowanych prywatnie lub wynajmowanych (nie kwalifikujących się do odliczenia podatku VAT) i jednostek komercyjnych, co jednak może być problematyczne, jeśli obie te części nie są całkowicie oddzielone, np. konserwacja instalacji grzewczej, która ogrzewa obie jednostki.
Ogólnie rzecz biorąc, dochody z najmu wydają mi się skrajnie niskie, jeśli warsztat i biuro są wynajęte, to razem stanowią 860 m2. Otrzymanie 1400 do 1500 z najmu dałoby tylko 1,6 do 1,7 [url]euro[/url] za metr kwadratowy. Warto byłoby to jeszcze raz sprawdzić, czy dane są w rzeczywistości poprawne.

[NaTwoim13]

@StGe1973
Mówi się, że wyjątki potwierdzają regułę, ale na przykład Ing.DiBa i DSL Bank - dwie banki z sektora finansowania hipotek - nie są wyjątkami, lecz raczej globalnymi graczami w dziedzinie [url]kredytów[/url] hipotecznych.
Tak zwane obiekty mieszane, zawierające mieszkania z częścią biznesową wynajętą lub częściowo wynajętą, są również finansowane przez banki internetowe.
Pod względem finansowalności tych obiektów, dochody z wynajmu są również aspektem, który bank uważa i rozważa jako czynnik ryzyka, ale nie jest to główny powód, dlaczego te finansowania muszą spełniać wyższe wymagania, a banki nie zawsze biją brawo lub nie zawsze towarzyszą finansowalności takich obiektów. Choć dochody z wynajmu mogą całkowicie zaniknąć przy wysokiej zdolności obsługi kapitału, pozostaje to raczej obiektem ryzyka, głównie ze względu na możliwość wykorzystania wtórnego takich obiektów. Rynek licytacji przymusowej jest mniejszy niż w przypadku czystych nieruchomości mieszkalnych, dlatego finansowanie takich obiektów jest dokładniej analizowane i klient jest obciążany wyższymi wymaganiami, warunkami i zobowiązaniami, lub są one stawiane przed nim.

[StGe1973]

@noelmaxim
W dziedzinie bankowości lub finansów na pewno się lepiej znasz.
Zazwyczaj finansujemy nasze projekty za pomocą naszego banku, ale mieliśmy kiedyś do czynienia z finansowaniem poprzez bank internetowy podczas refinansowania naszego mieszkania. Niestety nie pamiętam, jakiego konkretnie banku internetowego to było. Otrzymaliśmy informację, że mieszkania mieszane nie są ogólnie finansowane. Natomiast oferty dotyczące warunków finansowania od Hypovereinsbank, Sparkasse itp. nie sprawiały żadnych problemów.

[Hilfe]

Hallo Malapascua, dochód nie został jeszcze ustalony netto, ale uważam 38 000 [url]euro[/url] dla klasy podatkowej 3 i 2 dzieci oraz 23 000 [url]euro[/url] dla klasy podatkowej 5 i 2 dzieci za odpowiednie.
Do dyspozycji jest kapitał własny w wysokości od 15 000 do 25 000 [url]euro[/url], w połączeniu z 40 000 [url]euro[/url] wkładu własnego również uważam to za całkowicie odpowiednie dla budowy o przewidywanej wielkości.
Mamy również prowadzenie domowego budżetu i uważam, że 1200 [url]euro[/url] na odsetki i spłatę są wystarczające dla dwóch 36-latków przy planowanej potrzebie finansowania z akceptowalną częścią spłaty.
Jednak warto rozważyć, czy chciałbym nabyć nieruchomość z udziałem handlowym - nawet jeśli generuje to dochody - na podstawie tych kryteriów. Nie chcę tego wykluczyć ani zasadniczo odradzać, ale wymaga to dalszych informacji dotyczących działalności gospodarczej, działki, otoczenia i charakterystyki obiektu/dużej działki.

Witaj, próbowałem obliczyć wynagrodzenie netto w pierwszej odpowiedzi. Jest wiele kalkulatorów podatkowych.
Doszedłem do oszacowanego dochodu netto powyżej 3 300 [url]euro[/url] (bez uwzględnienia dodatku na dzieci, który i tak odpowiada uldze na dzieci). Uważam również, że dochód netto nie pasuje do żadnego z tych obiektów. Poza tym, mało kapitału własnego. TE również nie ujawnił, ile oszczędza miesięcznie. Przy tak niewielkim kapitale nie może to być ogromna kwota. Dlatego dla banków jest to gorsze finansowanie.

[NaTwoim13]

Tak, bardzo graniczne, moim zdaniem za mało dla obiektu mieszczącego się.

[2tneub]

Witaj Malapascuo, dochód nie został jeszcze podany netto, ale wydaje mi się, że 38 000 [url]euro[/url] przy klasie podatkowej 3 i 2 dzieciach oraz 23 000 [url]euro[/url] przy klasie podatkowej 5 i 2 dodatkowe świadczenia dla dzieci są ok.

Jak szybko mogą zmieniać się opinie w ciągu 2,5 godziny.








Cytat noelmaxim:
Tak, bardzo graniczne, moim zdaniem za mało dla obiektu mieszkalnego.

[NaTwoim13]

Nie tneub!!! Moją opinię na temat obiektu handlowego wyraziłem od samego początku!
Jeśli przyjmę podane liczby dotyczące dochodu netto jako dane (choć wcześniej wyraźnie stwierdzam, że nie są mi znane) i chodzi tylko o tę liczbę, to moja opinia się nie zmienia, ale na podstawie podanej liczby wyrażam swoją opinię!
Poza tym, można także zmienić zdanie, nawet jeśli w tym momencie nie musiałem tego robić!

[Hilfe]

Uważam, że zmiana zdania jest w porządku. Czasami jest się również źle zrozumianym. Ten wątek nie dotyczy osoby o doskonałej kondycji kredytowej, na którą czeka bank. W porządku jest posiadanie własności. Widzę jednak małą, ale elegancką nieruchomość. Prawdopodobnie w okolicy jest ona bardziej przystępna cenowo.

[NaTwoim13]

Oczywiście, zwłaszcza że nie sugeruję w żadnej linii żadnych działań, wręcz przeciwnie, nie przestaję zachęcać do indywidualnych punktów widzenia, chcemy dotrzeć do TE i prowadzić z nimi dialog.

Jeśli zależy nam na powstrzymaniu konsumenta od jego zamiarów, powinniśmy podejść do niego argumentami i przekonującymi uzasadnieniami odpowiadającymi na jego indywidualną sytuację wyjściową.

Ostatecznie jest coraz więcej ocenianych i pytanych, a opinie TE są absolutnie pozytywne.

[Ambimum]

Cześć,
Na początek chciałbym podać jeszcze brakujące informacje:
- miesięczne wynagrodzenie netto 3 350 €
- od lutego 2019 3 500 €
Dodatkowo dodatek dziecięcy w wysokości 396 €
- aktualny wynik w Schufa to >99!
- Urlop zawsze można sobie pozwolić ze względu na moją pracę - tutaj nie mamy zmartwień - przede wszystkim sytuacja mieszkaniowa jest dla nas o wiele ważniejsza niż urlop
- Powierzchnia handlowa jest wynajęta na średni okres (umowa na 5 lat bez klauzuli wyjścia) - obiekt może być wykorzystywany do różnych celów / możliwe jest również dostosowanie wielkości
- ze względu na długoterminową umowę ustalono cenę - jednak obiekt nie jest w pełni wynajęty - dlatego obliczenie w wysokości 1,70 € nie jest poprawne - wynosi około 3,10 €.
- między innymi istniejące przedsiębiorstwo rodziców w branży motoryzacyjnej może zostać przeniesione lub zarejestrowane
- obecny wynajmujący zmodernizował wszystko oprócz dachu i rur grzewczych - jedynie część mieszkalna pozostaje bez zmian
- miesięczna oszczędność wynosi 350 € - obecnie
- rzeczywista wpłata własna na początku finansowania wynosiła 19 tys. €.
- Wartość nieruchomości według wyceny jest o 100 tys. [url]euro[/url] wyższa niż cena zakupu (nie, nie ma tutaj nic podejrzanego - są to powody osobiste, dla których kupujemy tę nieruchomość po tej cenie)
Mam nadzieję, że te informacje przyczynią się teraz do lepszej oceny.
Pozdrawiam

[NaTwoim13]

To brzmi dobrze i skłania do dalszych rozważań. W zasadzie nie podejrzewałem czegoś innego i cieszę się, że z indywidualnego punktu widzenia ich plan nie jest potępiany ani potępiany.