Capital Investment 4

[freilicht]

Witajcie,

od pewnego czasu śledzę forum jako cichy czytelnik i chciałbym teraz opisać swoją sytuację, po przeczytaniu różnych wątków pozostało mi jeszcze kilka pytań:
Jestem już w posiadaniu 50% domu jednorodzinnego i chcę teraz po separacji przejąć pozostałą połowę. Uzgodniono kwotę wypłaty, która jest konieczna.

Dane finansowe:
Szacunkowa wartość nieruchomości: około 470.000€
Aktualny zapis hipoteki: 230.000€
Pozostały dług do 30.06.2019: około 140.000€

Obecne [url]kredyt[/url] ma stałą stopę procentową do 31.12.2022 w commerzbank (stopa procentowa 2,15%, spłata 4%, rata prawie 1000€, pozostały dług do 31.12.2022 około 108.000€).

Do przejęcia pozostałych 50% nieruchomości potrzebny jest [url]kredyt[/url] w wysokości 140.000€. Moja sytuacja finansowa jest taka, że nie powinno być przeszkód dla wypuszczenia mojej byłej połówki z długu i zaciągnięcia dodatkowego [url]kredytu[/url]. Mam długotrwałe, stałe zatrudnienie, moje [url]konto[/url] w Schufa jest również czyste.

Powstało pytanie, w jaki sposób powinno być zorganizowane finansowanie. Zakładam, że będę w stanie spłacić nieruchomość w ciągu 15 lat. Dlatego w moim przypadku nie jest konieczna dłuższa stała stopa procentowa niż 15 lat. Jeśli w tym czasie pozostałby jakiś dług, to powinienem móc go spłacić ze zgromadzonych oszczędności. W długim okresie czasu zakładam dalszą ratę około 1000€ plus dodatkowe spłaty, jednak wyższa rata byłaby możliwa przejściowo, ponieważ obecna rata wynosi już około 1000€.

Moją pierwszą myślą jakiś czas temu było spłacenie [url]kredytu[/url] poprzez zapłatę odszkodowania za wcześniejsze rozwiązanie (obecnie około 8.000€) i zaciągnięcie nowego, długoterminowego [url]kredytu[/url] (stała stopa procentowa na 15 lat). Nadal nie jestem pewien, czy w tym przypadku faktycznie mam prawo do wcześniejszego rozwiązania obecnego [url]kredytu[/url] przez zapłatę odszkodowania za wcześniejsze rozwiązanie i spłatę [url]kredytu[/url] w dowolnym innym banku. Jeśli zdecyduję się na nowy [url]kredyt[/url] na całą kwotę w commerzbank, rozwiązanie wcześniejsze po uzgodnieniu z bankiem jest jednak możliwe.

Oferta nowego, 15-letniego [url]kredytu[/url] bezpośrednio w commerzbank na kwotę około 288.000€ (z uwzględnieniem odszkodowania za wcześniejsze rozwiązanie) miała w kwietniu stopę procentową na poziomie 1,28%, 5% dodatkowych spłat, spłatę 3%. Zakładam, że obecnie możliwa byłaby stopa procentowa na poziomie około 1,20%, ponieważ od tego czasu stopy procentowe ponownie spadły.

Jednak teraz pozostały już tylko 3,5 roku do zakończenia okresu stałej stopy procentowej mojego obecnego [url]kredytu[/url], który może zostać spłacony. W związku z obecną sytuacją rynkową zakładam teraz, że warunki kredytowe nie ulegną znaczącej zmianie w krótkim okresie - przynajmniej do końca roku. Dlatego dla mnie ciekawszym rozwiązaniem stało się: zaciągnięcie dodatkowego [url]kredytu[/url] w wysokości 140.000€, z relatywnie niską spłatą 2% i krótką stałą stopą procentową do końca 2022 roku. Jeśli wydaje się, że nastąpi wzrost stóp procentowych, można zawrzeć umowę na przyszły [url]kredyt[/url], w przeciwnym razie [url]kredyty[/url] zostaną spłacone pod koniec 2022 roku na rzecz [url]kredytu[/url] aneksowego o stałej stopie procentowej na 10 lat. Jestem świadom, że podejmuję ryzyko stawki procentowej, ale uważam, że ryzyko to jest do opanowania, ponieważ przynajmniej do końca roku nie oczekuję istotnego wzrostu stawek procentowych i zawsze mógłbym zawrzeć umowę na przyszły [url]kredyt[/url].

Poprzez pośrednika otrzymałem teraz ofertę finansowania dodatkowych 140.000€ po stopie procentowej 1,09%, spłacie 2% - [url]kredyt[/url] ten również mógłby być zaciągnięty w commerzbank i może zostać zakończony dokładnie 31.12.2022 po uzgodnieniu. Korzyścią byłoby wykorzystanie istniejącej hipoteki częściowo na nowy [url]kredyt[/url] oraz zapewnienie, że okres stałej stopy procentowej kończy się również 31.12.2022, dzięki czemu oba [url]kredyty[/url] mogą być spłacone równolegle. To jest obecnie moja preferowana alternatywa.

Moje konkretne pytania teraz brzmią:

1) Mimo pewnych poszukiwań nie jestem pewien, czy mam tak jak napisałem w tym przypadku prawo do rozwiązania obecnego [url]kredytu[/url] wcześniej. Być może ktoś mógłby mi podpowiedzieć? Jeśli tak, jak praktycznie wyglądałby ten proces, a czy bank zwykle akceptuje takie rozwiązanie - oczywiście w zamian za odszkodowanie za wcześniejsze rozwiązanie?

2) Nawet jeśli bieżący [url]kredyt[/url] (i ewentualnie dodatkowy) może być bez problemu obsługiwany z mojego wynagrodzenia, zgodnie z moją wiedzą decyzja o zwolnieniu byłej połówki z długu zależy od banku. Co by się stało, gdyby bank niespodziewanie odmówił zwolnienia ex-partnera z odpowiedzialności długowej? Czy w takim przypadku bieżący [url]kredyt[/url] mógłby zostać wypowiedziany?

3) Przy porównaniu alternatyw zakładałem, że stopy procentowe do końca roku nie wzrosną znacząco. Dlatego zakładałem, że w obecnym momencie mogę uzyskać umowę na przyszłego [url]kredytu[/url] w maksymalnej wysokości 230.000€ (czyli poniżej 50% obciążenia), na 10 lat stałej stopy procentowej, 36 miesięcy z wyprzedzeniem, z rata około 1000€ za stopę procentową maksymalnie 1,3%. Czy to przybliżone rozumowanie byłoby w przybliżeniu poprawne?

4) Co sądzicie o ofercie 1,09% na około 3,5 lat stałej stopy procentowej? Co ciekawe, warunki - przynajmniej w commerzbanku - dla 5 lat stałej stopy procentowej byłyby lepsze. Jeśli zostawię obecny [url]kredyt[/url] jako taki, to chciałbym jednak, aby nowy [url]kredyt[/url] nie przekraczał okresu obowiązywania obecnego. Dlatego 5 lat nie mają sensu dla mnie. Czy istnieją lepsze alternatywy dla tej oferty?

5) Co sądzicie ogólnie o tych rozważeniach? Jak już wspomniałem, zdaję sobie sprawę, że porównanie dostępnych alternatyw to zakład na temat stóp procentowych i nikt nie ma kryształowej kuli. Gdzie pójdą stopy procentowe, to na pewno jest interesująca dyskusja. Chciałbym jednak odłożyć to na bok. Ale być może przeoczyłem jakieś ważne punkty lub ktoś mógłby zaproponować zupełnie inny sposób postępowania?

[NaTwoim13]

Cześć na świeżym powietrzu,

dla mnie nie ma tu żadnej dyskusji. Zgodnie z BGB § 490 przysługuje mi prawo do specjalnego wypowiedzenia umowy, ponieważ wymaga to innej formy zabezpieczenia hipotecznego, więc spłacam całą pozostałą kwotę długu oraz nowe potrzeby poprzez nowy [url]kredyt[/url].

Opłatę VFE spłacam poprzez różnicę w oprocentowaniu w nowym kredycie. Dzięki temu eliminuje się potrzebę działań związanych z opcją Forward oraz zakładami na oprocentowanie, a hierarchia w księdze wieczystej jest uporządkowana i wyjaśniona.

Stopa procentowa powinna być ustalona na stałe na poziomie około 1% na 10 lat.

[freilicht]

Cześć noelmaxim, Bardzo dziękuję za szybką odpowiedź i ocenę dotyczącą prawa do specjalnego wypowiedzenia umowy. Pierwszą myślą było również spłacenie [url]kredytu[/url] jak najszybciej. Jednak teraz, po dokładnym przyjrzeniu się, nie widzę już możliwości odzyskania opłaty VFE w każdym przypadku. Przykład obliczeń. Kwoty są zaokrąglone dla uproszczenia, ale trend powinien być zauważalny. Załóżmy, że kontynuuję spłatę drogiego [url]kredytu[/url] i finansuję dodatkowe potrzeby w wysokości 140 000 € zaoferowane po 1,09% z harmonogramem spłat wynoszącym 2%. Wydatki od końca 09/2019, czas spłaty do końca 2022 r. Oznacza to dodatkowe obciążenie w wysokości 360 € i nowe całkowite obciążenie wynoszące 1333 € (obecnie 973 €). Następnie mogę porównać warianty, obliczając ratę 1333 € przez 15 lat. Wariant 1 Obecny [url]kredyt[/url] pozostaje, dodatkowy [url]kredyt[/url] 140 000 € od 9/2019 po 1,09%, harmonogram spłat 2%, rata 360 € Całkowita rata 1333 € (973 € + 360 €) Pozostała kwota zadłużenia 1 ok. 108 000 € Pozostała kwota zadłużenia 2 130 741,19 € [url]kredyt[/url] dopłatowy od 2023 r. Oprocentowanie 1,4%, czas spłaty 11 lat/9 miesięcy, rata 1333 € Pozostałe zadłużenie w 9/2034 77 540,28 € Wariant 2 Aktualny [url]kredyt[/url] zostaje spłacony w ramach VFE, nowy [url]kredyt[/url] na łączną kwotę 286 000 € (138 000 + 140 000 + 8 000) Oprocentowanie 1,2%, czas spłaty 15 lat, rata 1333 €, harmonogram spłat wynoszący 4,393% Pozostałe zadłużenie w 9/2034 79 626,11 € Dla porównywalności czas spłaty [url]kredytu[/url] dopłatowego w wariancie 1 jest nieco skośny, aby oba warianty wygasały w 9/2034 r. Teraz stopa procentowa dla finansowania dopłatowego w wariancie 1 również jest oczywiście wysoka. Oczywiście możliwe jest również, że oprocentowanie 1,2% na 15 lat może zostać obniżone, jeśli mogę swobodnie wybrać bank. Poprawi to wariancję 2. Z drugiej strony jednak możliwe jest, że poziom oprocentowania pozostanie niski przez kolejne 2-3 lata, nie będzie potrzebny forward, a oprocentowanie dla finansowania dopłatowego w wysokości około 1% będzie dostępne. Zaletą, jaką widzę w wariancie 1, jest oszczędność opłaty VFE, brak konieczności dyskusji z bankiem dotyczącej §490 BGB i możliwość elastycznego obserwowania rozwoju stóp procentowych. Przynajmniej w 2019 roku nie spodziewam się znacznego wzrostu. [url]kredyt[/url] dopłatowy powinien więc zostać zaciągnięty w każdym razie do 60%, a być może nawet poniżej 50%, ponieważ w międzyczasie można spłacić część zadłużenia. Czy przeoczyłem coś?

[NaTwoim13]

Nowa [url]pożyczka[/url] zawsze będzie miała ewentualnie obciążenie poprzednią pożyczką, co podnosi koszty pożyczki, ale przynajmniej pozostaje się związany z bankiem DSL. Nawet jeśli jest on dobry i ma jedne z najniższych stóp procentowych, eliminuje to szansę na lepsze stopy procentowe, co może negatywnie wpływać na całość pożyczki.

Zapłacona kara za wcześniejszą spłatę zostanie odzyskana, więc jej zapłacenie nie zwiększa kosztów, ponieważ w przeciwnym razie i tak płacilibyśmy wyższe odsetki.

Dla mnie nie ma tu dyskusji, zwłaszcza, że w przypadku banku DSL nie ma to zastosowania do §489 Kodeksu cywilnego.

Oczywiście trzeba to dokładnie sprawdzić, rozważyć indywidualnie i przeliczyć.

[freilicht]

Tak, przeprowadziłem odpowiednie obliczenia na moim konkretnym przykładzie. Dla mnie wynika z tego, że VFE nie będzie opłacalne w krótkim okresie pozostałym, około 3 lata i 3 miesiące, ale najwyżej w całym okresie 15 lat. Czy rzeczywiście będę w stanie odzyskać te pieniądze, zależy od stopy procentowej dla [url]kredytu[/url] przejściowego w przypadku wariantu 1. Dlatego dla mnie nadal jest to gra w zmienną stopę procentową, przy założeniu, że stopy procentowe nie wzrosną istotnie w krótkim okresie. Jeśli [url]refinansowanie[/url] miałoby np. wynosić 2%, to oczywiście byłoby to działanie stratne. Jestem tego świadom.

Jeśli widzisz błąd w obliczeniach, to proszę mnie poprawić, tak samo jeśli widzisz lepsze stopy procentowe.

[NaTwoim13]

W jakim regionie/mieście znajduje się obiekt pod zastaw?

[freilicht]

Obiekt znajduje się w Zagłębiu Ruhry, 45xxx.

[Alex [CryptoMod]]

Świetnie, przywrócenie wszystkich starych postów tylko po to, aby zrobić reklamę..... absolutnie godne zaufania i wiarygodne.....