Capital Investment 4

[nokima2019]

Cześć drodzy czytelnicy,

chciałbym zapytać na forum o porady i sugestie dotyczące możliwości finansowania.

Aktualnie wynajmujemy 105m² mieszkanie z 4 pokojami. Obecnie płacimy 1250€ czynszu wraz z opłatami. Mieszkamy w powiecie Fürth w Bawarii.
Nasze miesięczne dochody to 2950€ netto u mnie (pracownik sektora publicznego) i 900€ netto u żony aktualnie pracującej w niepełnym wymiarze godzin.
Obecnie spłacamy kredyt w wysokości 348,50€ miesięcznie, który jest zaciągnięty do września 2024 roku. Ja mam 36 lat, żona 35 lat, a nasz syn ma 16 miesięcy.

Dom szeregowy jest obecnie w trakcie budowy. Koszty budowy wynoszą 449.000€ + koszty notarialne i podatek od nabycia nieruchomości. Nasze środki własne wynoszą obecnie 15.000€ na rachunku oszczędnościowym, 18.000€ w akcjach/ETF-ach oraz 13.000€ w kontrakcie Riester. Miesięcznie odkładamy 100€ na konto oszczędnościowe, 350€ w akcje/ETF-y, 30€ w Riester, 65€ dla dziecka w ETF. Chcielibyśmy sfinansować Dom szeregowy.

Chętnie udzielę dodatkowych informacji.
Dziękuję i liczę na informacje... także negatywne.

[Martin79HN]

Cześć,

Całkowity koszt z notariuszem + podatkiem od nabycia nieruchomości = około 490 000 €
z czego posiadasz około 40 000 € (+ małe zabezpieczenie)
Moim zdaniem jest to 100% finansowanie.

Czy w całkowitym koszcie jest naprawdę wszystko uwzględnione? (dodatkowe wydatki mogą jeszcze wzrosnąć)

Czy cena zakupu jest uzasadniona przez wielkość, lokalizację, stan?

Będzie możliwe do sfinansowania, ale nie sądzę, że obiekt jest okazją.

W jakim regionie znajduje się ta nieruchomość i jak duża jest?

Na warunki lepiej będzie odpowiedzieć innym.
Być może nawet dostępne są środki pomocowe!
Na przykład również dopłata dla rodzin budujących Dom!

Pozdrowienia

Martin

[nokima2019]

"Cześć Martinie,



dziękuję za szybką odpowiedź. Rezydencje szeregowe są budowane w technologii murowanej zgodnie z normą KfW 55. Wykonywane prace obejmują prace związane z podłogą, takie jak płytki, winyl i laminat. Ponadto, planowane są prace malarskie. Obecnie w Bawarii istnieje możliwość uzyskania dodatkowych środków finansowych ze wsparcia na dzieci (Baukindergeld) i Baukindergeld Plus, jednak jeszcze nie zostało potwierdzone, czy obowiązuje tu bawarska dopłata do zakupu mieszkania własnego. Istnieje również dopłata rządowa w wysokości 18 000 [url]euro[/url] w standardzie KfW 55. Do ceny zakupu w wysokości 449 000 [url]euro[/url] należy doliczyć 15 900 [url]euro[/url] za miejsce postojowe w garażu podziemnym. Powierzchnia mieszkalna domu wynosi 100 m² plus około 45 m² ogrodu/ tarasu. Piwniczka o powierzchni 7 m². Obecnie w okolicy Cadolzburga sprzedawane są mieszkania z lat 1980. za 400 000 [url]euro[/url]. Jeśli potrzebujesz więcej informacji, daj znać. Nawet jeśli nie jest możliwa finansowanie, zrozumiem to ze zrozumieniem :-),



P.S. Koszty dodatkowe wynoszą łącznie

22 450 €





Pozdrowienia

Norman"

[2tneub]

To moim zdaniem będzie trudne.
Gdy zsumujemy Wasze koszty wynajmu mieszkania oraz oszczędności, wyszło by około 1700€/miesiąc.
449 tys. € + 16 tys. € + 22,5 tys. € plus koszty wykończenia podłóg, malowania, terenów zewnętrznych?, kuchni?, altanki? oraz wszystkie zakupy później (wyposażenie, narzędzia ogrodowe, narzędzia itp.)
To bardzo szybko daje 500 tys. € i więcej. pomniejszone o 40 tys. € wkładu własnego, prowadzi do kwoty finansowania >460 tys. €. (ewentualnie pomniejszone o jakieś dotacje)
Przy założeniu rocznej stopy procentowej na poziomie szacunkowo 3,5%, rata wyniosłaby 1350€. Dodatkowo trzeba doliczyć koszty dodatkowe, co sprawia, że suma szybko osiągnie 1700€. Do tego nie wliczone są jeszcze ewentualne rezerwy na przyszłe naprawy.

Pozytywnym aspektem jest kończące się finansowanie w 2024 roku. Jeśli to jest finansowanie samochodu, to trzeba jednak zacząć gromadzić oszczędności na jego wymianę.
Dodatkowo dotacje od rządu i krajów zwiększają pozytywnie waszą sytuację.

Powinniście być szczerzy sami do siebie, czy rzeczywiście cała kwota oszczędności jest przeznaczona na Dom, czy też z tej puli opłacany był dotychczas urlop, zepsuta pralka i tak dalej.

[nokima2019]

Cześć,

Tak, ogród ma około 25 metrów kwadratowych. Nie potrzebuję tam altanki. Koszty dodatkowe w wysokości 350€, co jeszcze wliczasz w to wszystko. Tak, obecnie jest to prawdopodobnie skomplikowana sprawa – obecnie osiągalne byłyby dofinansowania w wysokości 30 000€. Tak, samochody mają dopiero 2 lata. Możemy również zrezygnować z 2-3 wyjazdów na wakacje, nie jest to problem.

Pozdrowienia
Norman

[2tneub]

Ok. przy 25m² nie potrzeba też zbyt wielu narzędzi ogrodowych.
To tylko moje osobiste doświadczenie, że rachunki z marketów budowlanych w pierwszych dwóch latach po przeprowadzce potrafią całkiem dobrze się zsumować.

Dotycząc kosztów dodatkowych, należy pamiętać, że oprócz podlegających rozliczeniu kosztów dodatkowych takich jak: woda, ścieki, ubezpieczenie, śmieci, podatek od nieruchomości itp. oraz zazwyczaj bezpośrednio opłacanych kosztów dodatkowych, takich jak prąd, internet, telewizja itp., należy również uwzględnić koszty niemożliwe do rozliczenia. (ciekający kran, zatkana rura, naprawa ogrzewania itp.) W zależności od tego, co zostanie wliczone w koszty dodatkowe (np. abonament RTV), jakie będą zużycia i jakie będą lokalne koszty, można się tu zmieścić między 250€ a 400€.
Do tego dochodzą jeszcze rezerwy na prace, które pojawiają się tylko co kilka lat. (remont pokoju, malowanie elewacji czy później większe rzeczy, jak wymiana ogrzewania, remont łazienki, dachu itp.)

W internecie znalazłem różne wartości orientacyjne dla rezerw
Jeden przykład to 1€/m²/miesiąc

Zakładając, że 1€/m² dla 100m² to przez 30 lat jest to 36 tys. €.
Czy wystarczy na to razie wyremontować łazienki, co kilka lat malować pokoje, wymienić wykładzinę podłogową, raz czy dwa razy wymienić ogrzewanie i pomalować elewację, to raczej kwestia sporna.
Teoretycznie powinien zostać jeszcze jakiś zapas, bo w ciągu 50 lat może pojawić się konieczność wymiany dachu.




Inne podejścia tutaj:




1. Drugie rozporządzenie wykonawcze do ustawy budownictwa mieszkaniowego (WoBauG)
Według tej kalkulacji, wiek nieruchomości jest kluczowy dla potrzeby tworzenia rezerw. Rozporządzenie zaleca:

Jeśli nieruchomość jest gotowa do zamieszkania od mniej niż 22 lat, powinno się oszczędzać około 7,10 € za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej rocznie. Jeśli nieruchomość jest gotowa do zamieszkania od co najmniej 22 lat, powinno się oszczędzać około 9,00 € za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej rocznie. Jeśli nieruchomość jest gotowa do zamieszkania od co najmniej 32 lat, powinno się oszczędzać około 11,50 € za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej rocznie.
W naszym przypadku, z uwagi na rok budowy 2016, pierwszy przypadek się sprawdza. Tworzymy więc ogólnie 1 136 euro na rezerwy rocznie. (7,10 euro * 160 metrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej = 1 136 euro)

2. Kalkulacja według Stowarzyszenia Prywatnych Inwestorów Budowlanych (VPB)
Ta kalkulacja jest szczególnie prosta i zależy wyłącznie od wielkości nieruchomości. Wiek czy stan budowy nie mają znaczenia. Stowarzyszenie Prywatnych Inwestorów Budowlanych zakłada, że należy oszczędzać tylko 1 euro za metr kwadratowy miesięcznie. W związku z tym nasza rezerwa dla wymarzonej nieruchomości wynosi stałe 1920 euro rocznie (1 euro*160m kwadratowych*12 miesięcy = 1 920 euro).

3. Formuła Petersa
Ta chyba najbardziej znana formuła często jest używana przez wspólnoty własnościowe do określenia wartości rezerw. Obliczenia zakładają, że nieruchomość będzie potrzebowała w ciągu 80 lat około półtorej jej kosztów budowy na remont. Dlatego powinniśmy odkładać w naszym przypadku około 5 400 euro rocznie (koszty budowy 1 800 euro * współczynnik 1,5 = 2 700 euro kosztów w ciągu 80 lat za metr kwadratowy; 2 700 euro : 80 lat = 33,75 euro za metr kwadratowy; 33,75 euro * 160 metrów kwadratowych = 5 400 euro)

Zalecenia są więc dość daleko od siebie. W końcu każdy właściciel nieruchomości albo wspólnota muszą zdecydować, ile pieniędzy chcą odłożyć. Zasada Mniej znaczy więcej powinna jednak szybko zostać porzucona. Lepiej mieć dobry zapas niż później zaciągać kredyty.

[nokima2019]

Tak jak już wspomniałem, Dom będzie gotowy w 2021 roku. Myślałem, że będę miał trochę spokoju. Ale aktualnie mam już dość wysokie koszty dodatkowe, takie jak prąd, woda, kanalizacja, zwłaszcza koszty ogrzewania. Oczywiście pojawi się również ubezpieczenie budynku oraz podatek od nieruchomości... Taras jest wliczony w cenę.

Tak, będę też musiał utworzyć fundusz oszczędnościowy.