Capital Investment 4

[BenniG]

Cześć,

co jest korzystniejsze dla nabywcy dotychczasowego gruntownego dzierżawcy - czy musi zapłacić wartość rynkową, czy też wartość ustalaną przez lokalną komisję ds. wyceny lub przez publicznie powołanego biegłego rzeczoznawcę?
Kto w ogóle ustala wartość rynkową?
I jak oba te wartości mają się do miejscowej wartości gruntów miejskich?

W razie potrzeby mogę dostarczyć dodatkowe informacje.

Pozdrowienia
BenniG

[bruno68]

Niesamowite, jakie pytania się pojawiają.

To wiele mówi, ale nie zawsze dobrze. W gruncie rzeczy jest to proste, ale jednocześnie bardzo trudne. Określenie ceny obiektu.

Wszystko to wymienione




- czy musi zapłacić wartość rynkową czy wartość ta jest ustalona przez miejscowy komitet ds. wyceny nieruchomości albo przez biegłego rzeczoznawcę zatrudnionego publicznie?
- A jak te wartości mają się do miejskiej wartości gruntu?


Ale czego tak naprawdę chce wiedzieć inwestor finansujący? To jest naprawdę proste, bo sprowadza się tylko do jednego lub dwóch zdań:

1) Czy dłużnik będzie w stanie spłacić pożyczkę?
2) Dlaczego akurat chce kupić tę działkę?

Bo to teren przyszłych inwestycji?

Te pytania wynikają wyłącznie z kwestionariusza zapytania o pożyczkę! Jeśli odpowiedzi na nie są pozytywne, pożyczka zostanie zatwierdzona.

Niemniej jednak, wysokość obciążenia zależy od dochodu i wewnętrznych reguł wierzyciela.

bruno68

[BenniG]

Cześć Bruno,

jestem już przyzwyczajony do Twoich odpowiedzi, które absolutnie nie pasują do tematu. Chodzi o to, że nie chodzi o długi i kredyty, nie o moje dochody ani o wysokość zabezpieczenia hipotecznego.

Moi teściowie zbudowali Dom na dzierżawionym gruncie kościelnym 40 lat temu. Ten Dom kiedyś przejdzie na moją żonę.
Zazwyczaj grunt jest sprzedawany po wartości rynkowej, ale jeśli jest się pracownikiem kościoła, wartość jest ustalana przez lokalną komisję oceny nieruchomości lub przez biegłego rzeczoznawcę.

Moi teściowie nie są zatrudnieni przez kościół, moja żona tak.
Teraz moim pytaniem jest, kto będzie mógł kupić grunt taniej.

[Sellicando]

Witaj BenniG,



bez względu na to, kto określił wartość nieruchomości, wynik zawsze nazywa się wartością rynkową. Następne wyjaśnienia nie mają na celu pouczenia :-) ale z mojego punktu widzenia są ważne dla zrozumienia.



Wyłącznym powodem zlecania zlecenia komisji ds. wyceny nieruchomości lub biegłego rzeczoznawcy () jest fakt, że wynik wyceny (=wartość rynkowa) jest określany na podstawie udokumentowanej wysokiej kompetencji i absolutnej neutralności. Dzięki temu wynik jest dla właściciela nieruchomości (zazwyczaj organu kościelnego działającego honorowo) wiarygodny i niepodważalny także w innych wewnętrznych gremiach.



Teoretycznie komisja ds. wyceny powinna zbliżyć się do praktycznie identycznej wartości rynkowej jak biegły rzeczoznawca () (lub odwrotnie). Obydwoje nie są jednak tanie. Informacje na temat kosztów komisji ds. wyceny zazwyczaj można znaleźć na stronie internetowej miasta lub gminy. Nawiasem mówiąc, w komisjach ds. wyceny często działają honorowo także biegli rzeczoznawcy ().



Dlatego moja rekomendacja skierowana jest do lokalnej komisji ds. wyceny.



Podstawą do określenia wartości rynkowej nieruchomości na prawie wieczystego użytkowania jest wartość średnia gruntu. Jest to informacja o tym, jakie nieruchomości zlokalizowane w określonej strefie (np. dzielnicy) zazwyczaj są sprzedawane. Prawdopodobnie została ona ustalona na dzień 31.12.20 r. Ze względu na obecną dobrą sytuację na rynku, osoba dokonująca wyceny może dostosować tę kwotę nawet w górę. Wartość średnia gruntu często jest jednak dodatkowo definiowana przez różne czynniki, na przykład poprzez podanie WGFZ, powierzchni działki lub podobnych. W przypadku wątpliwości warto zadzwonić bezpośrednio do komisji ds. wyceny. To ona bowiem ustala wartość średnią gruntu --> i wszystkie kolejne opinie o wartości rynkowej opierają się właśnie na jej informacjach i definicjach.



Ważne: Często w umowie o użytkowaniu wieczystym nieruchomości napisane jest, że ziemia jest dzierżawiona, ale koszty infrastruktury muszą być poniesione przez dzierżawcę. Ponieważ wartość średnia gruntu często obejmuje koszty infrastruktury - które jednak zostały już opłacone - konieczne jest odliczenie szacowanego udziału od tej kwoty przy wycenie.



Pozdrowienia

Sellicando

[BenniG]

Cześć Sellicando, Dziękuję za Twoje wyjaśnienia, zwłaszcza za uwagi dotyczące kosztów zagospodarowania. Szczególnie jeśli wartość gruntu odzwierciedla standardową wartość rynkową nieruchomości, zastanawiam się, dlaczego - jak zauważasz - wybiera się niezbyt korzystną metodę, aby ustalić publicznie dostępną wartość (Boris-Hessen). W naszym Kościele regionalnym grunty dzierżawne poszczególnych gmin kościelnych są zresztą profesjonalnie zarządzane centralnie.

[Sellicando]

"Cześć BenniG,

Mogę tylko przypuszczać, że kościół regionalny po prostu zabezpiecza się w ogóle, aby nie sprzedawać poniżej wartości. Może to również działać na Twoją korzyść. Moim zdaniem nie jest mało prawdopodobne, że wartość rynkowa ziemi zostanie jeszcze dostosowana - na przykład poprzez dodanie premii za wzrost wartości od ostatniego ustalenia wartości rynkowej, za lepsze lub gorsze wykorzystanie działki w porównaniu do działki o wartości rynkowej, lub dlatego, że być może posiada się nadmiarową powierzchnię z dużym udziałem ogrodu - itp. itd. Dla takich ocen może być już sensowne zatrudnienie profesjonalnego rzeczoznawcy...... ale oczywiście masz rację - nie musi.... ;-)

Pozdrowienia

Sellicando"

[NaTwoim13]

Podczas ustalania wartości rynkowej koszty infrastruktury zawsze są odliczane, jeśli były one kiedyś do zapłacenia przez dzierżawcę. Ponadto, koszty infrastruktury to dodatkowe usługi, które oznaczają, że przy wartości rynkowej należy sprawdzić, czy działka jest skomunikowana czy nie.

Natomiast w przypadku istniejących budynków infrastruktura została wybudowana wcześniej i będzie odliczana, jeśli chce się nabyć działkę.

[BenniG]

Więc wartość rynkowa uwzględnia koszty infrastruktury, podczas gdy wartość rzeczoznawcy wymaga od kupującego ich pokrycia, niezależnie od tego, kto je ponosił 40 lat temu?

[NaTwoim13]

Nie, należy najpierw zwrócić uwagę, kim jest sprzedawca. Prywatny czy publiczny dzierżawca/nabywca?

Publiczni dzierżawcy wyznaczają wartość poprzez ekspertyzę i zazwyczaj odliczają koszty związane z zawarciem małżeństwa, prywatni dzierżawcy określają wartość i zazwyczaj ją ustalają.

[BenniG]

Kościół jest do pewnego stopnia publiczny. Ale myślę, że można z nimi porozmawiać i znaleźć sensowne rozwiązanie, jeśli my zapłaciliśmy coś 40 lat temu.