Capital Investment 4

[mdxdave]

Cześć,

w ciągu ostatnich 2 miesięcy intensywnie analizowałem różne banki i podpisałem umowę pożyczki, którą potem odwołałem na rzecz innej oferty.

Generalnie chciałbym mieć pewność co do oprocentowania przez cały okres trwania kredytu. Jestem świadomy, że muszę zapłacić za tę gwarancję.


Dane: 27 lat, mieszkanie w Kolonii wartę 675 000€, praca na własny rachunek.

Mam teraz przed sobą dwie konkretne umowy:


ING
1. kredyt ratalny, 275 000€ (pozyskanie kapitału; zewnętrzne zabezpieczenie), oprocentowanie 1,64% (okres wiązania oprocentowania 30 lat), spłata 2,75%
2. kredyt ratalny, 400 000€ (zabezpieczenie mieszkanie), oprocentowanie 1,39% (okres wiązania oprocentowania 30 lat), spłata 2,75%

Rata miesięczna: 2386€

Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (mieszane oprocentowanie) około 1,50%


Schwäbisch Hall (bezpośrednio)
1. kredyt spłacany jednorazowo, 675 000€ (zabezpieczenia mieszkania + zewnętrzne zabezpieczenie), oprocentowanie 0,95% (okres kredytowania 14 lat i 9 miesięcy), spłata 3,4%
2. Umowa oszczędnościowo-kredytowa na 675 000€, oprocentowanie 1,55% (okres oszczędzania 12 lat i 11 miesięcy) + opłata manipulacyjna 10 800€

Rzeczywista roczna stopa oprocentowania: 1,43%

Rata miesięczna: 2458€

---

Jeśli dostosuję miesięczną ratę w ING do raty w Schwäbisch Hall, wychodzi mi:
ING: 151 036€ (826 036€)
Schwäbisch Hall: 142 584€ (817 584€)

Pod względem finansowym, ING jest więc około 8500€ droższe.

---

Jak ja to widzę, w ING korzyścią jest to, że konstrukcja jest prostsza (tylko dwa standardowe kredyty ratalne) i mogę dowolnie dostosowywać stopę spłaty od 1% do 10%. W Schwäbisch Hall przydział może się przesunąć o kilka miesięcy, co sprawiłoby, że konieczne będzie pośrednie finansowanie.

Dodatkowe wpłaty w wysokości 7 * 3000€ w ciągu pierwszych 8 lat pozwoliłyby mi uzyskać tę samą sumę.

---

W jakiś sposób nie jestem w stanie podjąć ostatecznej decyzji. Z tendencji bardziej skłaniałbym się ku ING, ale nie widzę żadnej rzeczywistej wady w Schwäbisch Hall (wręcz przeciwnie, jest jeszcze tańsze).

Może ktoś ma doświadczenia z ING i/lub Schwäbisch Hall? A może ktoś znalazł dodatkowe koszty, które przeoczyłem?

---

Jak już wspomniałem, proszę, nie dyskutujmy o okresie wiązania oprocentowania. Jestem świadomy, że z 20 lub 15 latami okresu wiązania oprocentowania mógłbym mieć korzystniejszą ofertę, ale chcę uniknąć ryzyka poprzez zamknięcie stopy do końca.

[2utopus]

W przypadku kredytu ostatecznego nie spłacasz kapitału - przez pierwsze 14 lat 9 miesięcy płacisz ciągle pełne odsetki - spłata polega na oszczędzaniu w umowie oszczędnościowej, prawdopodobnie bez istotnego oprocentowania.

W przypadku kredytu ratalnego po 10,5 roku łatwiej wrócisz... jeśli warunki życiowe się zmienią. (Nowa praca/przeprowadzka do ukochanych osób itp.)

Najlepiej zasięgnąć opinii doświadczonego pośrednika finansowego i zapytać, czy ma coś lepszego

[mdxdave]

Dziękuję za odpowiedź.

Dokładnie, oprocentowanie salda wynosi 0,1%, więc to żart. Nawet nie pokrywa opłat za prowadzenie konta.

Oferta ING pochodzi od Dr. Kleina, a oferta od Schwäbisch Hall pojawiła się po tym, gdy odwołałem tamtejszą umowę na rzecz oferty ING.
Wcześniej było tutaj oprocentowanie wynoszące 1,25%

[florianmeier]

Faktycznie zawsze lepiej wybrać kredyt ratalny z możliwością dodatkowej spłaty niż cokolwiek związane z kasetą budowlaną.

[BenniG]

Schwäbisch Hall (bezpośredni)
1. kredyt ratalny, kredyt na kwotę 675.000€ (zabezpieczenie nieruchomości + zewnętrzne zabezpieczenie), stopa procentowa 0,95% (okres kredytowania 14 lat, 9 miesięcy), spłata 3,4%
2. Umowa budowlano-oszczędnościowa na kwotę 675.000€, stopa procentowa 1,55% (okres oszczędzania 12 lat, 11 miesięcy) plus opłata manipulacyjna w wysokości 10.800€

Roczna stopa oprocentowania: 1,43%

Miesięczna rata: 2458€

Dlaczego masz spłatę kredytu ratalnego w wysokości 3,4%?
Jeśli rata kapitału jest wyższa niż odsetki, kwota kredytu powinna maleć, więc nie będziesz potrzebować umowy budowlano-oszczędnościowej na kwotę 675.000 €, ale tylko na kwotę 400.000 €.

W tym kierunku również postępowałbym, jeśli zabezpieczenie stopy procentowej jest dla ciebie bardzo ważne. Więc kredyt z pewną/niską spłatą i wybór mniejszej umowy oszczędnościowej, niż pozostałe zadłużenie. Wtedy po 10,5 latach możesz się zastanowić, co jest rozsądniejsze. Więc albo pozostać przy oryginalnym planie. Rozwiązać kredyt i wypłacić umowę oszczędnościową, a z pozostałą kwotą podpisać nowy kredyt. Lub sprzedać Dom i spłacić wszystko od razu, wykorzystując umowę oszczędnościową jako zabezpieczenie stopy procentowej dla nowego obiektu.

[mdxdave]

Oznaczona tam stopa spłaty jest praktycznie roczną ratą oszczędnościową, która odbywa się w programie oszczędzania budowlanego. Obliczyłem to tylko dla porównywalności.

Program oszczędzania budowlanego jest oferowany bezpośrednio przez Schwäbisch Hall - więc nie mam wpływu na jego wysokość itp., ponieważ jest to gotowy produkt.

[BenniG]

Finansowanie budowy nie powinno być gotowym produktem, lecz dopasowanym do wymagań klienta. Przecież w sumie przez lata płacisz bankowi około 140 000 €. Moim zdaniem sprzedawca powinien się postarać o dostosowania.
Oczywiście oni wolą sprzedać ci wyższy kredyt budowlany, bo dzięki temu zarabiają więcej, nawet jeśli później nie jest tak naprawdę potrzebny, lub nie w takiej wysokości.

[C. Andreas]

Czy nie byłoby lepiej mieć 20 lat związanego kredytu w banku oraz dodatkowo wolny plan oszczędnościowy na budowę?
Zaletą byłoby możliwe wycofanie środków z planu oszczędnościowego i dostępność do nich w każdym momencie.
Rozsądne są konstrukcje, w których wymagane jest niskie wpłaty, aby jak najwięcej środków trafiło na kredyt bankowy.
To powinno być jeszcze korzystniejsze pod względem całkowitych kosztów niż konfiguracja w DIBA na 30 lat, ponieważ 20-letni okres ma lepszą stopę procentową.