Capital Investment 4

[Starlight]

Dobry wieczór,

mieszkam w strefie mieszanej w małym mieście. W tej strefie mieszanej znajduje się tylko jedna nieruchomość komercyjna, która absolutnie nie pasuje tutaj. Poza tym, ta strefa mieszana składa się z domów mieszkalnych. Ta nieruchomość komercyjna znajduje się -niestety- bezpośrednio przy mojej granicy działki i jest to salon gier o powierzchni 150m2 na parterze. Na piętrze znajduje się wynajęty, 70-metrowy apartament prywatny. Chciałbym, aby ta dość uciążliwa działalność została stąd usunięta po latach, ponieważ tutaj coraz więcej innych rzeczy się dzieje niż tylko granie.
Właściciel i operator całej nieruchomości się zestarzał i chce ją teraz sprzedać.
Sam chciałem ją już kupić i zburzyć, ale moja oferta była zbyt niska, ponieważ nie mam dla tego budynku żadnych planów.
Działka ta ma imponujące 630m2. W obecnych czasach cena tylko samej działki wynosi około 250 euro w małym mieście w Bawarii. W konsekwencji czysta cena samej działki wynosi około 160 000 euro. Mój siostrzeniec obecnie mieszka w wynajmowanym mieszkaniu za 700 euro i chciałby kupić tę nieruchomość i przebudować ją na czysty Dom mieszkalny. Przed salonem gier na parterze było już prywatne mieszkanie. Ma 6-letnie doświadczenie jako murarz i otrzymuje wsparcie pracodawcy w realizacji projektu. Przebudową na powierzchnię mieszkalną zajmie się samodzielnie. Apartament o powierzchni 70m2 na piętrze może zostać wynajęty za 600 euro według obecnego rynku. Ponadto powstanie dodatkowe mieszkanie z oddzielnym wejściem o powierzchni 40m2 do wynajmu. Sam dojdzie do powierzchni mieszkalnej 110m2 po przebudowie salonu gier, którą chce sam zamieszkać w tym roku.
Mój siostrzeniec jest singiel, ma 22 lata i jedno dziecko. Jego pensja netto wynosi 2000 euro miesięcznie, ma stały umowę o pracę w branży budowlanej.
Znamy właściciela nieruchomości od wielu lat. Ma obecnie ofertę od potencjalnego nabywcy, który chce nadal prowadzić salon gier, ale od około 12 miesięcy oczekuje na przekazanie licencji. Jeśli nabywca otrzyma licencję, nieruchomość zostanie sprzedana na moje niezadowolenie.
Właściciel przedstawił nam przyjacielską ofertę w wysokości zaledwie 160 000 euro. Ceny samej działki są tu już częściowo wyższe niż wycena na stronie nieruchomości Sparkassen, co stanowi unikalną okazję. Dla mojego siostrzeńca byłoby to wielkie spełnienie, zamiast płacenia co miesiąc tylko 700 euro za czysto 65m2 zamiast 110m2.
Ma już oszczędności własne w wysokości 34 000 euro. Obecnie potrzebuje kredytu w wysokości 200 000 euro (po odjęciu EK, którą wnosi do 200 000 euro).
Ze względu na jego miesięczne wynagrodzenie netto w wysokości tylko 2000 euro, zostanie on skierowany na konsultację osobistą, ponieważ mówi się, że nie mógłby nawet sobie pozwolić na opłacenie 700 euro czynszu, nie mówiąc o gromadzeniu kapitału początkowego - co obydwa aspekty można skorygować. W przypadku ewentualnego problemu z płatnościami, który osobiście uważam za mało prawdopodobny, zapewniono już zabezpieczenie. Jego rodzice zostali wezwani jako poręczyciele. Mają oni 62 i 51 lat i otrzymują emeryturę w wysokości 4000 euro netto miesięcznie. Posiadają sąsiednią działkę o wielkości 960m2, na której znajduje się stary budynek z 1960 roku i nowy budynek z 2016 roku o łącznej wartości obecnie 550 000 euro. Z tego kwoty pozostały długi w wysokości 170 000 euro, skoncentrowane na majątku gotówkowym oraz dodatkowy oszczędzający Bausparvertrag na kwotę 130 000 euro. W przypadku braku spłaty przez siostrzeńca, dostępne jest zabezpieczenie poręczeniem w wysokości 500 000 euro.
Jego rodzice chcą jedynie poręczyć, a nie zaciągnąć sami kredyt (co otrzymaliby natychmiast). Mój siostrzeniec chce zostać właścicielem i sam spłacać nieruchomość, z wsparciem rodziców. Rodzice zobowiązani są płacić miesięczną ratę w wysokości 1500 euro ze względu na wiek, pomimo dużego kapitału, jaki posiadają.
Były już dwa zapytania do Wüstenrot i banku ING. Nie były one dalej rozpatrywane, ponieważ po pierwsze potrzebny kapitał jest za wysoki dla mojego siostrzeńca. Nie mógłby go znieść, a nie ma zapewnionego zabezpieczenia. (Obecna cena działki = cena zakupu około 160 000 euro dla kredytu hipotecznego i poręczenia wraz z EK na kwotę 500 000 euro...)
Drugim powodem jest to, że jest to obecnie nieruchomość komercyjna i dlatego ogólnie nie udziela się finansowania. (Po zakupie działka ta zostanie natychmiast wycofana z działalności gospodarczej, a budynek zostanie ponownie przystosowany do pierwotnej rezydencji).

Mój siostrzeniec jest teraz bardzo rozczarowany, że jego marzenie o własnym domu nie może się zrealizować. Sam osobiście nie do końca rozumiem to uzasadnienie, gdy działalność gospodarcza zostaje wycofana, powstają trzy jednostki mieszkaniowe (główne mieszkanie do użytku własnego) i to wszystko jest w pełni zabezpieczone wysokim poręczeniem.

Mam nadzieję, że macie jakąś radę, jak może on ostatecznie szybko uzyskać finansowanie - zanim nieruchomość zostanie sprzedana.

Bardzo dziękuję z góry!

[BenniG]

Znasz bliższe szczegóły dotyczące umowy najmu? Jak długo jeszcze jest ważna? Umowy najmu lokali użytkowych są często zawierane na kilka lat, ponieważ przekształcenie mieszkania w salon gier hazardowych na pewno też nie było tanie dla przedsiębiorcy. Oczywiście możecie spróbować przekonać go do wcześniejszego wyprowadzenia się za rekompensatą, ale wiąże się to z pewnymi kosztami. Jeśli salon gier hazardowych przeszkadza wielu ludziom, jako społeczność moglibyście zebrać pieniądze i dać siostrzeńcowi prywatny kredyt - na standardowych warunkach. Jeśli zrezygnujecie z zabezpieczeń, można zaoszczędzić sporo kosztów.

[StGe1973]

Bank ocenia obiekt w momencie zakupu, a jeśli istnieje w nim część komercyjna, to tak jest. Obiekty z udziałem działalności gospodarczej także są finansowane przez banki, to w ogóle nie stanowi problemu. Nie działa to jednak w standardowych finansowaniach przez banki internetowe, pośredników itp.

Ogólnie rzecz biorąc, cała sytuacja nie jest taka prosta, jak sądzisz, z zakupem i natychmiastowym rozbiórką. Zakup nie przerywa najmu, czyli umowa najmu właściciela salonu gier będzie nadal obowiązywać. Problem w tym, że w przypadku komercyjnego wynajmu nie istnieją standardowe umowy najmu; mogą istnieć umowy najmu na stałe bez możliwości wypowiedzenia ich przez 5 lub 10 lat, jak również krótsze umowy, które automatycznie się przedłużają, jeśli żadna ze stron nie wypowie ich w określonym czasie.

Nie jestem pewien, czy można wypowiedzieć komercyjnego najemcę z powodu własnego potrzebu, ale raczej wątpię, czy to jest możliwe.
Najlepszym rozwiązaniem byłoby:
Obecny właściciel wypowiada umowę najmu z salonem gier, a sprzedaż odbywa się po zakończeniu okresu wypowiedzenia. Obecny właściciel natychmiast zgłasza to jako prywatny najem, a problem z udziałem działalności gospodarczej jest rozwiązany. Dopiero wówczas następuje sprzedaż wam.

Jeśli obecny właściciel nie zrobi tego tak, pozostaje wam tylko zapytać go o umowę najmu, w szczególności o termin wypowiedzenia. Zakup i finansowanie z udziałem działalności gospodarczej oznacza niestety wyższe odsetki, ale jest to możliwe.

[bruno68]

Mężczyzna,

czy ktoś w ogóle czyta ten obszerny bełkot do końca? Zbyt skomplikowany, zbyt zaplątany!

Tylko StGe1973 dostrzega pułapki!

Gdy czyta się sprawę, dotyczy to § 15 AO, KWG, finansowania nieruchomości prywatnych i komercyjnych! Z pewnością jasne jest, że standaryzowane finansowanie uważa się za niemożliwe!

Dodatkowo, zarówno dla działań komercyjnych, jak i dla pośredników, konieczne jest wystawienie faktury z VAT w kontekście pracy przygotowawczej! Z drugiej strony, trzeba jasno zrozumieć, że w przypadku większości wierzycieli zawsze wymagany jest udział własny w wysokości 20%!

Przy zakupie i budowie, zatem 160 000 € zakupu 20 % udziału własnego oraz budowa 550 000 €, czyli około 150 000 € udziału własnego? Skąd wziąć te 150 000 € udziału własnego?

Mówimy o udziale własnym, nie o zabezpieczeniu nieruchomości! Istnieją sposoby i środki na osiągnięcie tego celu, ale potrzebna jest wiedza fachowa i ekspert, który wie, u którego wierzyciela możemy tego dokonać.

Ponieważ kluczowe znaczenie ma również wykorzystanie komercyjne: salon gier

Dlatego nie otrzymają państwo zwykłego taniego ubezpieczenia, ale jedynie specjalne ubezpieczenie z dodatkowym składem w procentach.

Niemniej jednak sądzę, że ze względu na osobiste zapytania, sami zrujnowaliście już każdą kolejną możliwość!

To, że oba wspomniane wierzyciele nawet nie sugerują kolejnego rozpatrzenia sprawy, powinno być ostrzeżeniem. Bez fachowego wsparcia to się nie uda.

Choć związany pośrednik ma prawo, na podstawie § 492 b BGB, doświadczać ubezpieczeń ze swojego zaplecza. Jednak jeśli firmowe ubezpieczenie nie obejmuje określonych sektorów, to brak zdolności finansowej!

Tylko gdy pośrednik w pośrednictwie kredytów hipotecznych, jednocześnie posiada zdolność ubezpieczeniową na początku umowy kredytowej! Istnieje możliwość uzyskania kredytu!

I tego całkowicie pominęliście albo nie byliście w stanie zrozumieć.

bruno68

[6Bankkaufmann]

Cześć, można zbudować finansowanie w taki sposób, że rodzice, otrzymujący 4000 euro emerytury, będą odpowiadać za istniejący Dom o wartości rynkowej 500 000 euro i nowe pożyczka w wysokości 170 000 euro.
Takie rozwiązanie umożliwi sfinansowanie dodatkowych 160 000 euro, aby zapewnić pomoc rodzicom w wysokości 170 000 euro.
Po zakupie można wypowiedzieć umowę najmu - bez względu na to, jak długo to potrwa.

[2tneub]

Człowieku, czy naprawdę czytasz ten obszerny bełkot do końca? Zbyt skomplikowany, zbyt zawiły i zbyt trudny do zrozumienia!

No cóż, wygląda na to, że go nie przeczytałeś ani nie zrozumiałeś, dlatego znowu zrobiłeś swoje własne obliczenia.
W przeciwnym razie wiedziałbyś, że nie chodzi o nową budowę.

Nie wiem, jak chcesz wyciągnąć z tego coś o podatku od towarów i usług. Ta wypowiedź jest po prostu nieprawdziwa. Możesz zawsze sprawdzić §4 Ustawy o podatku od towarów i usług.

[bruno68]

Ja, ja tneub,

Umsatzsteuerfrei jest każda działalność związana z udanym zawarciem umowy na ubezpieczenia, instrumenty finansowe lub kredyty hipoteczne, przynajmniej w przypadku pośredników i maklerów!

Wyjątek dotyczy klientów korporacyjnych, tutaj makler jako pośrednik ma uprawnienie do wystawiania faktur nawet za porady i ewentualne działania, które nie prowadzą do zawarcia umowy! I dla takiej działalności, która nie prowadzi do zawarcia umowy, obowiązuje zasada opodatkowania podatkiem obrotowym, zgodnie z unijną dyrektywą dotyczącą podatku obrotowego.

W związku z tym dotyczy to również doradców honorowych, którzy choć podlegają pewnym regulacjom, to nie dotyczą one pośredników ani maklerów.

Wiadomo mi jedynie, że doradcy honorowi...

[2tneub]

O Bruno. To jest zwykłe wynajęcie obiektu, które normalnie podlega opodatkowaniu przychodu z wynajmu. To, że obiekt jest wynajmowany firmie, wcale nie oznacza, że zarządca nagle staje się przedsiębiorcą. Znowu miesza się tu grupy klientów (prywatni/przedsiębiorczy) i klasyfikacja obiektów (nieruchomość mieszkalna i komercyjna).






To, że wspomniani wierzyciele nie oferują finansowania, prawdopodobnie wynika z braku zezwolenia na odliczenie podatku VAT przez pośrednika.






To także tłumaczy różnicę między finansowaniem prywatnym a komercyjnym! Podczas gdy finansowanie prywatne zawsze pozostaje netto, w przypadku finansowania komercyjnego jest inaczej! Zawsze dochodzi 19% do każdych 100 € spłaty kapitału.


Jak można pisać takie bzdury razem? Finansowanie/spłata kapitału zawsze jest bez VAT.

[Starlight]

Chodzi tu nie o wynajem, wypowiedzenie umowy najmu, nową budowę, kontynuację działalności gospodarczej...

-Nieruchomość 220mkw z działką 630mkw (nieruchomość = zarejestrowana jako budynek pomocniczy, obecnie nie mieszkalny, wcześniej była zarejestrowana jako budynek mieszkalny przed wykorzystaniem komercyjnym)
(Działka niekomercyjna, zarejestrowana jako teren budowlany)
-Właścicielem nieruchomości jest jednocześnie właścicielem salonu gier i chce sprzedać (= po sprzedaży właściciel od razu zamknie salon gier).
-Górna część mieszkania wynajęta starszemu panu prywatnemu
-Wartość terenu budowlanego = 160 000 €
-Cena sprzedaży = Całkowita 160 000€ (tożsama z obecną wartością gruntu)
-Budynek nie zostanie zburzony, tylko przekształcony z powrotem w Dom mieszkalny
-Dostępny dochód 2 000 euro z gwarancją.
-Po zakupie nieruchomość staje się prywatna

Pytanie:
Jakie biuro pośrednictwa kredytowego kwalifikuje się do sfinansowania powyższej nieruchomości?
Odrzucenie oferty przez ING nie wynika z braku kapitału, lecz z faktu, że sam budynek jest jedynie budynkiem pomocniczym.
Wymaga się zmiany tego na budynek mieszkalny za pośrednictwem zezwolenia na budowę przed udzieleniem kredytu.
Jednak czy nie powinno się to stać dopiero po zakupie? Właściciel nie zgadza się na zmianę zatwierdzenia budowy, ale chce tylko sprzedać nieruchomość.
Gdyby się zgodził i dokonał zmian przed podpisaniem umowy kupna i sprzedaży, a finansowanie nie powiedzie się z powodu banku, straciłby swoją licencję.

[6Bankkaufmann]

@Starlight, sfinansowanie kwoty 160 000 EUR związanej z zabezpieczeniem na nieruchomości Twoich rodziców (500 000 EUR VW i 170 000 EUR obciążenie hipoteczne) nie powinno stanowić problemu.
Finansowanie zabezpieczone tylko na nieruchomości kupowanej, w kwocie 160 000 EUR, może być trudniejsze.
Kupno, zabezpieczenie na dwóch nieruchomościach (kupowana, rodziców), następnie po zakupie rozwiązanie umowy najmu, zamknięcie salonu gier po zakończeniu umowy najmu.

[NaTwoim13]

Nie widzę tutaj na razie żadnych powodów, dla których projekt miałby być nieopłacalny.

Oczywiście, pozostaje kilka otwartych pytań, ale fakt pozostaje taki, że jeśli zostanie zakupione i z kasyna zostanie stworzona przestrzeń mieszkalna, będzie to mieszkanie i bank również będzie je traktował jako takie.

Decydujący nie jest sam zakup, ale stan po zakupie oraz sposób wykorzystania.