Capital Investment 4

[markus_hau]

Hej wszystkim,

przez długi czas byłem tutaj cichym czytelnikiem, ponieważ temat zakupu domu/wynajmu zawsze mnie interesował. Teraz, gdy stopy procentowe rosną, na rynku pojawia się więcej dostępnych ofert, więc rozważamy zakup drugiego domu i sprzedaż pierwszego po kilku latach. Ostrzegam: nie jesteśmy szczególnie zamożni, ale żyjemy dość oszczędnie i ogólnie zastanawiamy się, co powinniśmy zrobić ze swoimi oszczędnościami.

Nasza sytuacja:
- 2 dorosłych, 1 dziecko
- Dochód gospodarstwa domowego ok. 6400 EUR (bank + sektor publiczny)
- Oszczędzamy ok. 2000 EUR / miesiąc od lat
- obecnie mamy oszczędności ok. 80 000 EUR
- Jedynym kredytem, jaki mamy, jest ten na nasz Dom, żadnych innych zobowiązań

Nasz obecny Dom
- 150 m2, wolnostojący
- Działka 460 m2
- klasyczna nowa dzielnica w stylu króliczego boksu
- Budynek z prefabrykatów, KFW 50 z ogrzewaniem gazowym
- stosunkowo atrakcyjna lokalizacja blisko obszaru zurbanizowanego
- Moim zdaniem wartość sprzedaży wynosi ok. 550 000 EUR, niektórzy płacą tu nawet znacznie więcej za porównywalne obiekty
- 10 lat temu finansowaliśmy 150 000 EUR ze stopą 1,9% (reszta własnych środków, działka była już na miejscu)
- Miesięczna rata 890 EUR
- Obecny pozostały dług wynosi 23 000 EUR

Co chcemy osiągnąć?
Chcielibyśmy kupić nowy/inny Dom na wsi, nieco dalej od obszaru zurbanizowanego, z budynkiem gospodarczym, ogromną działką:
- Rok budowy 1965, skromny, ale nie zniszczony
- Cena zakupu 380 000 EUR
- Ogrzewanie olejowe z 2009 r., budynek nie docieplony/energooszczędnie odnowiony
- 2 mieszkania w budynku, 65 m2 i 90 m2
- Pilna potrzeba remontu (podłogi, ściany, nowe łazienki) w mieszkaniach
- Remont mieszkań we własnym zakresie (znam się na tym)
- Remont samego budynku (ew. termomodernizacja) dopiero za 4-5 lat po sprzedaży pierwszego domu
- W pełni finansowany, nasz stary Dom jako zabezpieczenie
- Rata na 5 lat: 2000 EUR, oprocentowanie 3,9% (nowy + stary Dom razem) / następnie sprzedaż pierwszego domu

Celem byłoby utrzymać oba obiekty równocześnie przez co najmniej 3 lata, spokojnie odnowić nieco wnętrze drugiego domu, a następnie po kilku latach sprzedać pierwszy Dom. Większy remont byłby możliwy za około 5 lat, wcześniej nie. Co najmniej mieszkanie 65 m2 w nowym obiekcie miało być wynajęte w ciągu 6 miesięcy od zakupu, przychody ok. 550 EUR. Środki po sprzedaży w kwocie 550 000 EUR po około 3 latach miałyby służyć do spłaty drugiego domu w taki sposób, aby rata wynosiła 560 EUR przez 30 lat.

Według naszej analizy budżetowej mielibyśmy nadal ok. 1400 EUR oszczędności miesięcznie (uwzględniając wszystkie opłaty dodatkowe), które z pewnością przeznaczylibyśmy jako zabezpieczenie. Remont mieszkań przeprowadzilibyśmy we własnym zakresie, na materiały dodatkowo wzięlibyśmy 15 tys. EUR od banku (materiały już uzgodnione), a także mamy nasze 80 tys. EUR oszczędności, z których możemy skorzystać. Nawet w przypadku, gdy nowy Dom miałby jakieś nieoczekiwane problemy, z którymi nie mieliśmy do czynienia, i nagle pojawiłby się dodatkowy remont.

W końcu chodzi nam o jakieś przeciwdziałanie inflacji, nadal oszczędzanie pieniędzy co miesiąc i tracenie co roku 10% naszych oszczędności wydaje się niepraktyczne. Po prostu marnowanie ich na samochody itp. nie ma sensu. Dlatego teraz przyszedł czas, aby zastanowić się nad naszą wymarzoną nieruchomością.

Być może macie jakieś opinie na temat naszego planu, rzeczy, których jeszcze nie dostrzegłem, itp. mile widziana jest także konstruktywna krytyka.

Dziękuję i pozdrawiam

[6Bankkaufmann]

Cześć Markusie Hau, witaj w tym forum.
Wszystko w porządku z Tobą, fantastycznie. Bilans długu i majątku wybitny, praktycznie bez zadłużeń.
Dzięki Twojemu dochodowi i kapitałowi własnemu możesz w zasadzie zrealizować to, o czym marzysz.
Ale uważaj, nigdzie nie stoi, że za kilka lat cena sprzedaży w wysokości 550 000 EUR będzie wciąż wynosić 550 000 EUR.
Ceny nieruchomości mogą się zatrzymać lub nawet spaść.

W przypadku tej wymyślonej nieruchomości z roku budowy 1965 może również być nieprzemyślanych modernizacji?
Czy posiadasz ekspertyzę?

W przeciwnym razie, świat jest dla Ciebie naprawdę otwarty jeśli chodzi o drugą nieruchomość.

[Martin79HN]

Cześć Markus,
dobrze się zastanów.
Teraz 150 mkw samodzielny
potem 65mkw & 90mkw mieszkania, czy Wam wystarczy?

Gdybyście chcieli przenieść dziecko i znajomych, potrzebne byłyby dwa auta, dłuższa droga do pracy, korki itp. jest wiele kwestii do rozważenia. Nie chciałbym wziąć na siebie stresu związany z remontem własnymi siłami. Przede wszystkim nie widzę, abyście mieli taką potrzebę!

Spłacić kredyt na Dom i zainwestować pieniądze w obligacje, ETF-y lub giełdę oraz edukację dziecka lub dzieci w przyszłości.

Dopiero gdy dziecko będzie dorosłe, zawsze możecie zdecydować się przeprowadzić na wieś, zwłaszcza że obecnie pewnie ładnie mieszkacie! Wtedy być może będziecie mogli wszystko opłacić gotówką. Sprzedać i wprowadzić się do nowego obiektu i odpowiednio uregulować to u notariusza.

Opłaty dodatkowe za taki obiekt z 1965 roku warto dokładnie zbadać. Nie jestem pewien, czy nieruchomości są obecnie obiektem zwiększającym wartość!

[markus_hau]

Dziękuję za dotychczasowe opinie i wkłady.

- Rozważyłem również zatrudnienie rzeczoznawcy, jeszcze raz się nad tym zastanowię. Szczerze mówiąc, spodziewam się, że rzeczoznawca (z uzasadnionych powodów) wskaże tysiące problemów na posesji, ponieważ jest to starszy Dom i prawdopodobnie zastosuje nowoczesne standardy. Mam pewne doświadczenie w pracach manualnych (choć moja praca zawodowa nie sugeruje tego) i myślę, że potrafię ocenić, co koniecznie musi być zrobione (zielona łazienka w mieszkaniu wynajmowanym, montaż nowych okien) oraz co mogę przełożyć na później (piec na olej opałowy, izolacja zewnętrzna)
- Co do pytania, czy wystarczy nam mniejsza przestrzeń mieszkaniowa o 95 metrów kwadratowych: tak, bardzo dobrze się nad tym zastanowiliśmy. Nie zależy nam na przestrzeni mieszkalnej, ale na lokalizacji.
- Co do pytania o lokalizację: jestem informatykiem i pracuję w 90% w trybie zdalnym, droga do pracy mojej partnerki wynosiłaby zaledwie 10 minut samochodem. Mamy już teraz 2 samochody, ale tak naprawdę potrzebujemy tylko jednego, ja zazwyczaj korzystam z komunikacji publicznej, aby ominąć korki, o których wspominasz. Mój czas dojazdu do pracy zmieniłby się z 45 minut komunikacją publiczną na 1:20 godziny. Ale jak już wspomniałem, praktycznie nie muszę być na miejscu. W razie potrzeby mogę wziąć samochód i ominąć korek wcześnie rano / późnym wieczorem. Tak robiłem również wcześniej. Wiem, że sytuacja ta może się zmienić za kilka lat.

Bardzo interesuje mnie kwestia związana z opłatami dodatkowymi i jakie ryzyko to stanowi dla równoległych obiektów. Moim zdaniem piec na olej opałowy wymusza na mnie konieczność zamówienia oleju raz w roku, co ma pozytywny skutek zmiany mojego horyzontu planowania z miesięcznych zaliczek za gaz na jednorazową opłatę za dostawę oleju, co ułatwia mi planowanie kosztów remontu na cały rok. Być może jednak sama sobie to ładnie obliczyłem.

Na pewno po 4-5 latach zainwestuję znaczną sumę w termomodernizację, ale najpierw muszę przygotować samą przestrzeń mieszkalną do zamieszkania, szczególnie w celu zagwarantowania, że w razie potrzeby mogę wynająć obie jednostki mieszkalne, na przykład jeśli ceny sprzedaży mojej istniejącej nieruchomości spadną, nie będę zmuszony do sprzedaży po słabej cenie, ale będę mógł nadal utrzymać przez pewien czas oba obiekty, nawet nie tracąc zdolności do życia - jeśli opłaty dodatkowe będą na odpowiednim poziomie.

[Martin79HN]

Na pewno jest to możliwe do zrealizowania, a decyzję Musicie podjąć sami. Dlaczego by nie poczekać te kilka lat i wtedy budować lub kupować na terenie wiejskim?

Napotkacie mniejsze zainteresowanie działkami budowlanymi, a przy tym posiadacie obiekt bez obciążeń, który możecie wynająć i wprowadzić się do nowego. Długi będą się ciągnęły do emerytury, ale przecież wartość dwóch obiektów będzie na miejscu.

Wtedy raz urządzicie nowy Dom i wprowadzicie się. Czy to znalezione teraz miejsce jest tak wyjątkowe?

Moje oszacowanie mówi, że oprocentowanie kredytów stabilizuje się w przedziale 3-5%, więc możecie jeszcze poczekać na nowy obiekt. Oczywiście, trzeba obliczyć, czy aktualna umowa oszczędnościowa na budowę jest sensowna dla zabezpieczenia kredytów. Jeśli jest wystarczająco dużo czasu, to może się opłacać.

[2utopus]

Jeśli zapiszecie obecny Dom jako zabezpieczenie dla nowego domu, aby uzyskać lepsze oprocentowanie, to przy sprzedaży domu będziecie musieli wprowadzić porównywalne zabezpieczenie - przeniesienie kredytu z jednego domu do drugiego również często nie jest takie łatwe.

Koszty dodatkowe / ogrzewanie są prawdopodobnie jednym z najbardziej interesujących aspektów - jako wynajmujący, w przyszłości zostanie nałożony na ciebie podatek dwutlenkowi węgla - od 2024 roku kotły gazowe nie będą już dozwolone jako instalcja - przy pompach ciepła trzeba zawsze zwrócić uwagę na to, co jest obecnie dostępne - ciepła woda/ogrzewanie/temperatura podłogowa ... w domu o powierzchni 65 m2 wiele rzeczy jest dość stare - elektryka/woda/itp. - jeśli chcesz to zrobić prawidłowo, sensowna jest prawdopodobnie pełna modernizacja.


Warto też to przeanalizować pod kątem podatkowym - istnieje wiele pułapek.

[markus_hau]

Dziękuję za opinie, wszystkie bardzo pomocne, zwłaszcza że idą w różnych kierunkach.

Uważam, że argument o poczekaniu kilku lat jest zdecydowanie uzasadniony, a obiekt nie jest aż tak unikatowy (podoba mi się, zwłaszcza ze względu na 2 jednostki mieszkalne) - chodziło mi po prostu o to, aby jakoś nie pozwolić moim oszczędnościom zostać pożartym przez inflację. Przy obecnym saldzie 80 000 na rachunku oszczędnościowym straciłbym około 8 000 EUR rocznie. Co miesiąc dochodzi jeszcze około 2 000 z normalnej miesięcznej rundy oszczędzania. lokata bankowa, moim zdaniem, nie przynosi wystarczających korzyści (musiałaby oferować ponad 10% oprocentowania, aby przeciwdziałać inflacji), a inwestowanie w ETFy/Giełdę jest dla mnie zbyt ryzykowne.

Jak oceniacie utratę oszczędności z powodu inflacji? Czy nie byłoby to motywacją do inwestycji w nieruchomości?

Co do interesującego punktu, musisz być w stanie zapewnić porównywalne zabezpieczenie podczas sprzedaży domu - bank ma zabezpieczenie w postaci naszego obecnego domu (teoretyczna cena sprzedaży 550 000 EUR) w wysokości 150 000 EUR, to był kwotę, którą pożyczyłem od banku wtedy. Reszta to moja wkład własny. Według mojego rozumienia, bank, który finansuje mi nowy obiekt, przejmie to zabezpieczenie z księgi wieczystej - moim zdaniem, w razie sprzedaży muszę po prostu oddać bankowi 150 000 EUR gotówką, zakładam, że jestem w stanie to zrobić, ponieważ cena sprzedaży wyniesie około 550 000 EUR. Czy moje założenie jest słuszne?

[2utopus]

Podczas zakupu za 380t€ koszty dodatkowe (około 25t€ przy 6,5%) są również od razu pomniejszone.
Być może do tego mogą dojść jeszcze koszty pośredników/rzetelnych ...

Ceny nieruchomości mogą spadać tak samo jak np. akcje/ETF-y lub siła nabywcza na rachunkach bieżących/depozytach terminowych - naprawdę bezpieczna (po uwzględnieniu inflacji) inwestycja praktycznie nie istnieje.
Jeśli np. koszty dodatkowe/oprocentowanie rosną, a gospodarka niemiecka się kurczy, mniej osób może pozwolić sobie na nieruchomości, co prowadzi do spadku popytu.

Chcesz zabezpieczyć bank 150t€ bez odsetek jako zabezpieczenie i dalej płacić odsetki samemu - czy chcesz wtedy spłacić 150t€ jako dodatkową wpłatę?
(W przypadku dodatkowej spłaty mogą pojawić się kary za wcześniejszą spłatę.)

Jaka jest stopa zwrotu z wynajmu w nowym domu? Czy pozwala to na generowanie 3,9% oprocentowania kredytu?

[markus_hau]

Dziękuję za pomysły. Moim planem jest wykonać początkowo finansowanie w pełni na 5 lat, aby po upływie tego okresu spłacić dużą część pożyczki (ze sprzedaży pierwszego domu) i kontynuować finansowanie pozostałej kwoty. Dlatego uważam, że zabezpieczenie w wysokości 150 000 EUR na pierwszym domu po prostu zostanie spłacone, a zabezpieczenie w księdze wieczystej pierwszego domu zostanie usunięte. Czy to nie zadziała w ten sposób?

Jeśli chodzi o zwrot z inwestycji: szczerze mówiąc, nie obliczyłem go. Ale możliwe, że to faktycznie błąd z mojej strony. Zależy mi z jednej strony na zabezpieczeniu się przed inflacją, z drugiej zaś na przeprowadzce (ważność 40:60), planuję wynająć jedno z mieszkań tylko po to, aby zmniejszyć bieżące koszty podczas prowadzenia przez 5 lat dwóch obiektów równocześnie. Decyzję o kontynuowaniu wynajmu lub zakończeniu podejmę, gdy Dom zostanie poddany termomodernizacji, a do tego potrzebne są pieniądze z sprzedaży pierwszego domu.

Moim celem jest 1) pośrednioszacowanie przeprowadzki oraz 2) krótkoterminowe działania przeciwko inflacji. Twardemu gruntowi inflacji przeciwstawiane jest miękkie pragnienie przeprowadzki.

Od kilku lat zastanawiam się nad innym obiektem, ale z powodu niskich stóp procentowych wieloma obiektami uważam, że były zbyt drogie. Mam nadzieję, że to się teraz zmienia, co sądzicie? Choć Dom za 380 000 EUR nawet w nieco bardziej wiejskiej okolicy jest teraz bardzo przystępny - ale wymaga pewnej ilości remontów; na średnią i długą metę muszę zainwestować jak opisałem.

Sądzę, że po około 6 latach łącznie z termomodernizacją będę miał zainwestowane około 100 000 euro. Wówczas wartość domu na papierze wyniesie 480 000, co byłoby jednak już blisko górnej granicy cen domów w okolicy. Ale nadal mieścić się w większości.

[Martin79HN]

Dzień dobry,
Pod koniec zeszłego roku było ponad 50 kandydatów na 1 Dom i w procesie licytacji ceny były o 30-40% wyższe niż zwykle.

W przypadku 150 m2 i 460 m2 działki w obszarze zurbanizowanym kwota około 550t może być prawdziwa, ale jak będzie wyglądać za 5 lat?

Nawet jeśli dostaniesz te 550t, jest to mniej warte ze względu na inflację. Dom będzie starszy, a popyt zmniejszy się, więc być może zapłacono by tylko 450t lub 500t.

Dom z 1965 roku z dużą działką na wsi, nawet jeśli zainwestujesz 100t, prawdopodobnie nie będzie wart 480t. Najważniejsze jest, aby inwestycja w nowy Dom pasowała. (Wartość / Zwrot z inwestycji itp.)

- lepsza lokalizacja?
- lepsze otoczenie?
- dobre połączenia?
- lepszy układ i powierzchnia mieszkalna?
- akceptowalna cena?

Oszczędzacie miesięcznie dużo (podobnie jak my), dlatego powyższe powody powinny być ważniejsze niż zwrot z inwestycji.

Zwłaszcza w przypadku gruntownego remontu, te 100t może nie wystarczyć i mogą sięgnąć aż do 150t. Na początku jest motywacja, ale prace mogą okazać się zbyt dużym wyzwaniem lub pochłonąć całą waszą energię.

Nie ma w okolicy firm, które zajmują się remontami takich obiektów? Poproś o ofertę lub orientacyjną wartość, aby wiedzieć, co się opłaca przy całkowitym zleceniu. Mój znajomy pracuje w takiej firmie, która zatrudnia fachowców z Polski i naliczają 35 € za godzinę. (Nie podaję tutaj danych kontaktowych, ani nie wykonuję reklamy). Przy całkowitym zleceniu firmy, wykonawcy będą chcieli również zarobić na materiałach.

Dom własny, zamieszkały przez siebie, nigdy nie generuje zwrotu z inwestycji, lub przynajmniej nie jest to priorytet.

[Mai]

Cześć,

Chciałem tylko wspomnieć, że niektóre prace renowacyjne mogą być konieczne wcześniej, niż obecnie planujecie. Tylko po to, abyście tego nie wypuścili z widoku. Mam na myśli, że ustawa dotycząca efektywności energetycznej budynków (GEG) określa minimum, które musi zostać wykonane w przypadku zmiany właściciela. Nie jestem ekspertem w tej dziedzinie, ale chodzi o takie rzeczy jak ewentualna izolacja stropu najwyższego piętra, gdy dach jest zimny. Nie znam wszelkich szczegółów, ale sugeruję, żebyście sprawdzili, abyście nie zostali przykro zaskoczeni.