Capital Investment 4

[shabeel]

Witam,

Najpierw o mnie: Mam 32 lata i już pobieram rentę inwalidzką z powodu problemów kardiologicznych. Miesięczna kwota wypłaty wynosi tylko 1000€, ale można mieć roczny dochód w wysokości około 17000€ bez obniżania renty.

Teraz zastanawiałem się, że nie będę wydawał mojego majątku co miesiąc, lecz kupię za niego mieszkanie, które będzie przynosiło mi dochód co miesiąc. Więc nie potrzebuję finansowania.

Obiekt to 1-pokojowe mieszkanie o powierzchni 32m2, kosztujące 55000€. Użytkowanie mieszkania jest przewidziane dla osób powyżej 60 roku życia; w budynku znajduje się stowarzyszenie socjalne oferujące opiekę, a także znajduje się tam przedszkole dla seniorów, gdzie mieszkańcy mogą przebywać, oraz duża kuchnia, z której można zamówić jedzenie do mieszkania. Budynek ma 70 mieszkańców i około 100 000€ funduszu na remonty, oczywiście wszystko jest dostosowane do potrzeb osób niepełnosprawnych, w tym mieszkanie. Nie trzeba go remontować. Według informacji od zarządcy, dach płaski zostanie wkrótce naprawiony i pokryty z funduszu na remonty. Budynek został zbudowany w 2000 roku i jest ogrzewany gazem.
Według informacji od zarządcy mieszkania szybko się sprzedają, ponieważ ludzie są pod opieką, co oznacza mniejsze ryzyko związane z zanieczyszczaniem mieszkania lub brakiem płatności.

Tyle na razie o obiekcie. Moim zdaniem czynsz czynszowy mógłby wynosić maksymalnie 300€ miesięcznie, z czego już 85€ to opłaty za administrację, fundusz na remonty, konserwację windy itp. Czyli w rzeczywistości zarabiasz tylko 215€ miesięcznie.

Jeśli koszty zakupu wyniosą szacunkowo 60000€, to zwrot z inwestycji wynosi zaledwie 4,3%. Ale rynek teraz nie oferuje zbyt wiele, a ten obiekt jest przynajmniej dość bezpieczny.

Czy mam błąd myślowy w obliczeniach i czy warto inwestować przy tak niskim zwrocie? Moi rodzice kupili swoje mieszkania 15 lat temu za 30000€ i teraz otrzymują 400€ czystej kaltmiete, ale czasy się po prostu zmieniły...

[bruno68]

Przykro mi, ale popełniła Pani wiele błędów myślowych, Pani Shabeel,

Obliczona stopa zwrotu podlega nadal opodatkowaniu oraz ewentualnym kosztom związanym z doradztwem podatkowym.

Aby zrozumieć oczywisty błąd myślowy! Obecnie otrzymuje Pani:

Po pierwsze, co do mnie: Mam 32 lata i otrzymuję już rentę z tytułu niezdolności do pracy z powodu problemów kardiologicznych. Miesięczna kwota wypłaty wynosi tylko 1000 €, ale można osiągnąć roczny dochód w wysokości około 17 000 € bez obniżania renty.

Teraz, Pani błąd polega na rezygnacji z ryzyka ze względu na bezpieczeństwo! Jeśli otrzymuje Pani rentę w wysokości 1000 €, czy lepiej zrezygnować z dochodu w wysokości 2000 €? Po pierwsze, jest Pani uprawniona do rocznego dodatkowego dochodu

Wzrosła górna granica dodatkowego dochodu dla osób niezdolnych do pracy

Od 1 stycznia 2023 r. obowiązują wyższe limity dodatkowego dochodu dla osób otrzymujących rentę z tytułu częściowej lub całkowitej niezdolności do pracy.

Dla pełnej renty z tytułu niezdolności do pracy zlikwidowano limit dodatkowego dochodu w wysokości 6300 euro. Od 1 stycznia 2023 r. obowiązuje roczny limit dodatkowego dochodu trzy osiemdziesiątej czternastej części 14-krotnej miesięcznej kwoty bazowej. Oznacza to limit dodatkowego dochodu w wysokości 17823,75 euro od 1 stycznia 2023 r.

Dla renty z tytułu częściowej niezdolności do pracy minimalny limit dodatkowego dochodu wynosi sześć osiemdziesiątych czternastej części 14-krotnej miesięcznej kwoty bazowej przy uwzględnieniu zdolności do pracy mniej niż sześć godzin dziennie. Oznacza to limit dodatkowego dochodu w wysokości 35647,50 euro. Podobnie jak dotychczas, istnieje także indywidualny limit dodatkowego dochodu, który odnosi się do najwyższego dochodu uzyskanego w ciągu ostatnich 15 lat przed wystąpieniem niezdolności do pracy.

Limity dodatkowego dochodu są corocznie dostosowywane do wartości bazowej.

Ogromnie ważne: Osoby otrzymujące rentę z tytułu niezdolności do pracy mogą podjąć pracę lub prowadzić działalność gospodarczą tylko w ramach określonej zdolności do pracy. W przeciwnym razie prawo do renty z tytułu niezdolności do pracy może być zagrożone, mimo spełnienia limitów dodatkowego dochodu. Oznacza to, że w przypadku renty z tytułu pełnej niezdolności do pracy należy zachować czas pracy poniżej trzech godzin dziennie, a w przypadku renty z tytułu częściowej niezdolności do pracy - czas pracy poniżej sześciu godzin dziennie.

https://www.deutsche-rentenversicher...eminderte.html

Teraz pojawia się pytanie, czy dochód w wysokości 35477,50 euro nie stanowi już regularnego dochodu? Czy nadal potrzebna jest renta? To właśnie błąd myślowy!

Jeśli otrzymuje Pani dodatkowy dochód z wynajmu, odsetek czy dywidend, spełnia warunki czasu pracy i zwiększa swoje zarobki, jaki problem właściwie widzi Pani, to czego potrzebuje, to menedżera majątku, ponieważ ubezpieczenie biometryczne zabezpieczające poprzez polisę ubezpieczeniową na pewno nie wchodzi w grę.

Menedżer ten musi wykorzystać kwotę wolną w wysokości 1000 € oraz zabezpieczyć dodatkowe środki finansowe i ulgi podatkowe. Do emerytury jest jeszcze 35 lat, co oznacza, że można zebrać 35000 € wolnych od podatku! Inne formy oszczędzania podatków pozwalają zainwestować dodatkowe 35000 €, a odsetki pozostaną wolne od podatku!

Jak widać, istnieje wiele form inwestowania, które nie są szeroko znane.

Z poważaniem

Bruno68

[shabeel]

Jestem całkowicie niezdolny do pracy, więc mogę zarobić 17 823,75 euro. Moja już otrzymywana renta nie jest wliczana, chodzi tylko o dodatkowe dochody. Jednakże, jeśli chodzi o wynajem mieszkania, nigdy nie wykorzystałbym pełnej kwoty 17 823,75 euro. W zasadzie instytucja rentowa oczywiście zainteresowałaby się pochodzeniem tak wysokich zarobków, gdybym otrzymywał je z pracy trwającej dłużej niż 3 godziny dziennie, co oznaczałoby, że nie jestem już uprawniony do renty. Ponieważ są to dochody z najmu, mogę udowodnić, że pieniądze nie pochodzą z pracy zarobkowej. W związku z tym nie miałbym konfliktu z instytucją rentową, ponadto przy miesięcznym czystym czynszu w wysokości 215 euro, roczne dochody wyniosłyby tylko 2580 euro, czyli znacznie poniżej limitu dodatkowych dochodów dla instytucji rentowej.

Podstawowa kwota wolna od podatku dochodowego w 2022 roku wynosi 10 347 euro. W 2023 roku będzie nieco wyższa. Dodatkowo, jestem osobą niepełnosprawną i otrzymuję dodatkowe 1140 euro. To oznaczałoby 11 478 euro wolności od podatku dla mnie. Ponieważ przeszedłem na rentę w 2019 roku, muszę opodatkować tylko 78% renty. Według decyzji o podatku dochodowym z 2022 roku, kwota do opodatkowania z renty wynosiła 8827 euro.

Przy uwzględnieniu kwoty wolnej od podatku wraz z dodatkowym zwolnieniem dla osób niepełnosprawnych w wysokości 11 478 euro oraz 78% kwoty do opodatkowania z renty w wysokości 8827 euro, pozostałoby mi 2660 euro, które mogę zarobić, nie płacąc ani grosza podatku.

W zasadzie oznacza to, że nie muszę nic odliczać ani przekazywać za wynajem, ponieważ i tak nie pobierany jest podatek. Kwota wolna od podatku dochodowego będzie jednak wzrastać rokrocznie, podobnie jak dodatkowe zwolnienie dla osób niepełnosprawnych. Dlatego nie potrzebuję nawet doradcy podatkowego co do mojego rocznego podatku, czy mogę odliczyć 0 euro czy 5000 euro, w moim przypadku to bez znaczenia.

Jednak przedtem nie zastanawiałem się nad tym i dopiero teraz wszystko dokładnie przemyślałem, przeanalizowałem swoje decyzje podatkowe itp. Niemniej jednak nie ma pewności, że nie popełniłem błędu myślowego. Dlatego też zwracam się o pomoc do takiego forum, zanim zacznę samodzielnie coś robić.

[2utopus]

Rezerwa konserwacyjna dla 70 stron wynosi około 1400€ na stronę - w przypadku konieczności przeprowadzenia droższych działań, opłaty mogą być również wyższe.
(Winda/Ogrzewanie/Docieplenie itp.)

W przypadku Bruna zawsze trzeba zwracać uwagę na to, jakie są jego wypowiedzi.

W zeszłym roku oczywiście zauważono, że właściciel nieruchomości musiał początkowo pokryć część wzrostu kosztów operacyjnych i odzyskał je dopiero po rozliczeniu kosztów operacyjnych (jeśli najemca może sobie na to pozwolić).

W przypadku wynajmu/podpierwającej Finanzamt prawdopodobnie może zażądać złożenia deklaracji podatkowej i przy braku takiej deklaracji oszacować ją dość hojnie.
Aby odzyskać zainwestowany kapitał, potrzebne są 23 lata - a wtedy inflacja nie jest jeszcze uwzględniona ... to naprawdę długi czas.
Dla zwykłych inwestorów kapitałowych, którzy musieliby płacić 4% odsetki w banku, prawdopodobnie nie byłoby tak opłacalne - ale dla niektórych może być opłacalne, gdy koszty odsetek i odpisów amortyzacyjnych są wykorzystywane do obniżenia podatku.

Może warto również przemyśleć założenie portfela ETF - możliwie jak najbardziej zdywersyfikowany ETF świata powinien przynieść 5-8% zysku rocznie -
przy 60 000€, byłoby to 3000€-4800€ rocznie - tutaj w większości oparty na akcjach ETF prowadzi do 30% częściowej ulgi podatkowej i 1000€ zasiłku oszczędnościowego rocznie.
(I można skorzystać z obliczenia preferencyjnej rzeczywistego obliczenia podatku ...) - oraz nie trzeba się martwić o rozliczenia kosztów operacyjnych/zgromadzenie właścicieli/ fachowców / poszukiwanie najemców / itp.

Ale oczywiście pewnego roku może być szczególnie udany, a innego roku może być okresowo bardzo trudny... dlatego konieczna jest (podobnie jak w przypadku nieruchomości) długa strategia inwestycyjna i z drugiej strony gruba skóra, aby móc spać dobrze w przypadku porażek ... oczywiście zyski nie muszą być koniecznie realizowane - w przypadku kapitalizujących ETF można je również gromadzić przez lata.

[2utopus]

Mamy tutaj (250 jednostek mieszkaniowych, rok budowy 1982) już miały kilka specjalnych dopłat do naszych mieszkań - 2000€ za drugą drogę ewakuacji - przez 8 lat co miesiąc dodatkowo 70€ za remont elewacji - teraz opłata za mieszkanie została zwiększona w celu remontu wind - kiedyś konieczne będzie również naprawienie dachu i garażu podziemnego.

[shabeel]

Właśnie dokładnie przejrzałem materiały, które dostałem od pośrednika. Koszty nieprzenoszone na najemcę wynoszą tylko 65€ w roku obrotowym. Renty z najmu wynosiłaby więc nie 4,3, a 4,7%

Jednakże koszty naliczane na miesiąc wynoszą prawie 150€, co jest dość dużą kwotą za 1 pokój o powierzchni 32 m2. Prawdopodobnie jest to spowodowane wzrostem cen gazu. Wiele osób odstrasza tak wysoka opłata za media, ostatecznie najemca płaci czynsz łącznie z opłatami dodatkowymi i nie interesuje go, ile z tego dostaję ja.

Rezerwy na utrzymanie są również znacznie wyższe. Jeśli zsumuję wszystko, nie uwzględniając garażu podziemnego, który prawdopodobnie nie musi uczestniczyć w opłatach za dach i elewację, wynosi to łącznie 348 670,06€. To już spora suma.
Ponieważ garaż podziemny ma osobne konto z kwotą niemal 90 000€, pozostałe jednostki prawdopodobnie nie będą musiały płacić.

Mimo to wciąż się waham, czy to jest opłacalne. Przynajmniej jeśli można by było pobrać wyższy czynsz...
Jutro po prostu zadzwonię losowo do jakichś mieszkańców, których znajdę w książce telefonicznej i zapytam, ile płacą (nie obchodzi mnie, co o tym myślą, na pewno nie podam mojego imienia). Może napiszę także fałszywe ogłoszenie na portalu ogłoszeniowym i sprawdzę, czy jest zainteresowanie. Przy takiej sumie chcę to wszystko sprawdzić z góry.

[2utopus]

Tutaj płacimy 500€ miesięcznie na koszty utrzymania budynku - z czego około 350€ można zaliczyć do kosztów wspólnych, a 150€ nie - przy powierzchni 96m² - czyli 3 razy więcej niż 32m² - przy czym oczywiście niektóre punkty są rozliczane na jednostkę mieszkalną. Zdecydowanie warto zobaczyć protokoły poprzednich zgromadzeń właścicieli - często można zobaczyć, czy są jakieś problemy lub coś jest planowane/znanego.

[bruno68]

Poważnie zastanawiam się, o co chodzi na tym zdjęciu?

Czy chce ona kupić pokój? Zatem, jakie są wartości sklepu z produktami ekologicznymi, diakonii, opieki i biblioteki? Czy kupuje udziały w nich? Choć, zarówno opieka, jak i diakonia nie muszą być w żaden sposób opłacane. Ponieważ diakonia jest w 100% własnością kościoła!

Ponadto, jak zabezpieczone jest saldo? Na jakich kontach znajdują się pieniądze? Na dwóch czy trzech kontach? W jednym lub kilku bankach? I kto to gwarantuje? Ponieważ w przypadku działalności komercyjnej możliwe byłoby wyłączenie z systemu gwarancji depozytowej? Gdzie zostały ulokowane oprocentowane aktywa i gdzie trafiają uzyskane odsetki?

Wyświetlana jest informacja, która w zasadzie nie powinna obchodzić właściciela, dotycząca salda osób trzecich, z pozycji opieki wynoszącego 94 000 €. Na jaką pozycję jest to? Czy właścicielowi, czyli kupującemu, wstrzymywane są zyski?
Ponieważ 94 000 € są blokowane? Ponieważ nie ma istotnego związku między własnością a opieką!
Dla opieki najemców odpowiedzialne są PVN i ubezpieczenia zdrowotne, dlaczego więc pozycja opieka? Albo jak należy rozumieć termin opieka?
Bo bardzo szybko pojawia się pytanie: Dlaczego, na co ta pozycja?; szczególnie ze względu na zatrzymanie podatku u inwestora, co może prowadzić do pytania o nadużycie możliwości kształtowania prawnych zgodnie z § 42 ordynacji podatkowej?
A jeśli ta pozycja nie należy do właściciela, dlaczego jest wykazywana? Czy sugeruje się coś, czego nie ma?
Jeśli nie można lub nie chce się wyjaśnić licznych pozycji, lepiej tego nie rób.
Moim zdaniem już zaczyna się wyprzedaż. i w końcu cierpią na tym inni.
Szkoda, że nie podano nazwy firmy.
bruno68

[StGe1973]

A więc po pierwsze, zwrot z wynajmu wynoszący około 4,5% jest w porządku. Gdyby mieszkanie mogło być wynajęte za znacznie więcej, cena zakupu byłaby odpowiednio wyższa. W ostatnich latach mieszkania były często sprzedawane z dochodem z wynajmu wynoszącym 3%....

Ogólnie rzecz biorąc, takie mieszkanie uważałoby się za bardzo dobrą inwestycję. Ten model starzenia się z samodzielnym i autonomicznym życiem, ale z możliwością korzystania z coraz większej liczby usług w zależności od ograniczeń wiekowych, na przykład posiłków itp., będzie moim zdaniem w przyszłości modelem starzenia się dla wielu ludzi. W późniejszym wieku nie chce się już przeprowadzać i szuka się miejsca, które byłoby zamieszkiwalne od samodzielnego życia do śmierci. Dokładnie to oferują tego rodzaju modele starzenia się.

Bardzo wysokie wydają się być 150 euro kosztów czynszu, które można doliczyć do opłat. Powinno się to dokładnie sprawdzić. W zależności od tego, czy to mieszkanie w środku budynku czy na zewnątrz (gdzie koszty ogrzewania są nieco wyższe), zaliczka na opłaty za ogrzewanie dla 32 m2 powinna wynieść około 50-60 euro (ze względu na wzrost cen gazu). Więc albo mieszkanie albo budynek jest bardzo słabo ocieplony (co wymagałoby stosownych działań wkrótce, patrz protokoły zebrania EEg), albo budynek ma ekstremalnie wysokie inne koszty... trzeba by to dokładnie sprawdzić. Możliwe jest oczywiście, że budynek oferuje dodatkowe usługi, takie jak rodzaj recepcji, przedszkole dla seniorów itp., niezależnie od tego, czy mieszkaniec z nich korzysta, a koszty są wysokie z tego powodu.

Przy porównywaniu z ETF-ami zawsze trzeba być nieco ostrożnym. Z jednej strony jest dochód z najmu roczny, który jest porównywalny z wypłatą dywidendy z ETF-a, jeśli wybrano wypłacający dywidendy ETF. Wzrost wartości ETF-a odpowiada wzrostowi możliwej ceny sprzedaży nieruchomości.

Ogólnie rzecz biorąc, nieruchomości są mniej podatne na wahania cenowe niż akcje i ETF-y, ale w długim okresie wzrastają wartość średnio mniej. Tak jak zawsze na rynkach: większe bezpieczeństwo i stabilność wartości obniża szansę na zysk.

Pozostałe decyzje należą do Ciebie, ale ogólnie rzecz biorąc, jest to bardzo interesująca inwestycja.

[shabeel]

Po prostu nie wiem, dlaczego rezerwy na utrzymanie są przechowywane w różnych dzbankach. To duży budynek, a jednostki komercyjne również się w nim znajdują. Myślałem tylko, że jeśli naprawdę trzeba będzie zrobić dach lub elewację, to pieniądze zostaną wzięte z każdego dzbanka, a nie tylko z tych mieszkań przeznaczonych dla osób starszych. W ten sposób rezerwy byłyby wystarczające, aby nie musieć dodatkowo płacić.

Jednak mieszkanie jest dla mnie po prostu zbyt drogie. Nie jest mi warte więcej niż 50 000€. Teraz będę grał pokera, a jeśli nic z tego nie wyjdzie, to cóż. W każdym razie za tę cenę go nie wezmę.

[StGe1973]

I proszę po prostu zignoruj bruno...

Wygląda na to, że budynek został podzielony na różne jednostki gospodarcze w deklaracji podziałowej, dlatego dla każdej jednostki istnieje osobne konto z rezerwami. Pieniądze te są dostępne i są sprawdzane przez radę zarządzającą podczas sprawdzania rozliczenia. Absolutnie normalne i nawet wymagane przez prawo jest również to, że wszystkie konta rezerwowe muszą być uwzględnione w planie finansowym.

Wypłaty z rezerw na remonty itp. są dokonywane według zasad. Jeśli dana czynność dotyczy tylko np. podziemnego parkingu, np. malowanie ścian tam, to opłaca to tylko rezerwa z parkingu podziemnego. Jeśli dana czynność dotyczy kilku lub wszystkich stron, np. nowego dachu, wówczas koszty są odpowiednio podzielone, np. według podziału powierzchni 5/3/2/1, i wypłacane z odpowiednich rezerw zgodnie z tymi proporcjami.

[2utopus]

W skład rozliczanych kosztów pobocznych prawdopodobnie wchodzi również woda/odpady/czyszczenie ulic/czyszczenie budynku/pielegnacja ogrodu/prąd wspólny/ konserwacja windy/itp. - nie wydaje mi się to zbyt przesadzone.

[shabeel]

Opłaty dodatkowe podlegające przeniesieniu są podzielone następująco:

na miesiąc:





Ogrzewanie / ciepła woda: 82,74
Koszty konserwacji: 7,67
Winda/ klatka schodowa: 0,69
Główna winda: 4,49
Wywóz śmieci: 4,42
Prąd ogólny: 3,14
Prąd klatka schodowa 2: 0,32
Prąd opieka/mieszkanie z usługami: 5,13
Prąd mieszkanie z usługami: 3,68
Dozorca: 21,98
Sprzątanie budynku/materiały: 0,97
Telefon dozorcy: 0,31
Szerokopasmowy/Kabelnetz: 5,29
Odśnieżanie: 1,31
Inne koszty mieszkańców: 0,37
ubezpieczenie budynku: 3,35
ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej: 0,32
ŁĄCZNIE: 146,18€



Należy zauważyć, że 4 różne pozycje dotyczące prądu ogólnego oraz 2 windy są różnie podzielone, prawdopodobnie w zależności od stopnia dotknięcia obiektu, podobnie jak w przypadku obu wind. Warto zaznaczyć, że uwzględniono w sumie dwie dodatkowe windy, które w przypadku tego mieszkania są oznaczone jako 0€.
Pozycja Telefon dozorcy wydaje mi się bezsensowna, oblicza ona koszt 42 000€ rocznie dla całego budynku, powinien zatem kupić sobie telefon. No cóż, to tylko 0,32 centa miesięcznie. Dlaczego odśnieżanie jest dodatkowo płatne, też mnie zastanawia.

Tak czy inaczej, największym wydatkiem są koszty związane z ogrzewaniem. Gaz był czasami niezwykle drogi, więc możliwe jest, że poprzedni właściciel, który mieszkał sam w mieszkaniu, niekoniecznie oszczędzał. Z rozliczenia za 2020 r. wynika, że miesięczny koszt ogrzewania wynosił nawet 100€, prawdopodobnie kobieta lubiła się pocić w 25 stopniach albo cieszyć się długimi ciepłymi prysznicami. Budynek został wybudowany w 2000 r. i jest ocieplony. Zgodnie z certyfikatem energetycznym, budynek zużywa 136,6 kWh/(m2*a)

Skontaktowałem się z pośrednikiem, niestety zastałem tylko jego żonę. Podzieliłem się jednak swoją wizją cenową, ma się do mnie dzwonić jeszcze dzisiaj.

[2utopus]

Ale 260€ rocznie na służbowy telefon uważam za uzasadnione - prawdopodobnie nie chciałby być dzwonił po pracy/w czasie urlopu na prywatny telefon komórkowy.

Kwota 42 000€ obejmuje prawdopodobnie 20% udział pracodawcy w składkach na ubezpieczenia społeczne - więc jego miesięczne wynagrodzenie brutto wynosi tylko 35 000€ - czyli nie jest to 3000€ miesięcznie.

Pytanie, czy to jest jego jedyna praca - czy może jest to firma zarządcy z zastępstwem na czas urlopu/dyżur.

[StGe1973]

Telefonu teraz też bym nie zarzucił, może go mieć. Sprzątanie zimowe to trochę takie... Jeśli się go zleci, to jest bardzo drogie, ale w razie problemu jest się z tego wyłączonym. Jeśli jednak zatrudniłbym na pełen etat dozorcę, to chciałbym, żeby również zajmował się sprzątaniem zimowym.

To są po prostu pewne pozycje, które z zewnątrz są bardzo trudne do oceny. Koszty ogrzewania są zdecydowanie bardzo wysokie, ale oczywiście może się zdarzyć, że osoba codziennie brała kąpiele itp.

koszty konserwacji: No właśnie, co to dokładnie oznacza. Zwykle obejmuje to obszary wspólne, takie jak piwnice, korytarze, klatki schodowe itp., gdzie praktycznie nie powinno występować wiele kosztów konserwacji, zwłaszcza gdy jest dostępny dozorca.

koszty prądu są również ogromne, zazwyczaj chodzi tylko o oświetlenie na wspólnych obszarach. Chyba że są one wyjątkowo duże, są wspólne pralki itp.

W końcu powinieneś poprosić o przedstawienie wszystkich kosztów, masz do tego prawo jako właściciel. Następnie trzeba by zobaczyć, co jest rzeczywiście rozliczane.

[2utopus]

Ok. Około 12€ za prąd na pokój może obejmować wiele różnych rzeczy:

Winda/bramy rolowane/automatyczne drzwi/klimatyzacja/sauna/basen/oświetlenie/wspólne gotowanie/pralnia/...

Przy cenie 40ct/kWh oznacza to 30kWh/miesiąc - czyli 1kWh dziennie - więc tylko około 40 watów ciągle.
(I oczywiście są jeszcze różne liczniki z opłatą podstawową)

[shabeel]

Około 12€ za prąd na pokój może oczywiście oznaczać wiele różnych rzeczy:

Winda/bramy rolowane/automatyczne drzwi/klimatyzacja/sauna/basen/oświetlenie/wspólne gotowanie/pralnia/...

Przy cenie 40ct/kWh oznacza to 30kWh/miesiąc - czyli 1 kWh dziennie - co wynosi około 40 Wat ciągle.
(I oczywiście należy doliczyć opłaty stałe za różne liczniki)

Nie mam informacji na temat sauny i basenu, ale jutro jest termin wizyty, zobaczymy, co makler może na ten temat powiedzieć.

W przeciwnym razie myślę, że możliwe, że nocne światła zawsze są włączone. Tak, windy również potrzebują prądu.

[shabeel]

Właśnie wróciłem z wizyty. Ogólne wrażenie jest dobre, wszystko jest porządne i nowoczesne.

Na każdym piętrze są pomieszczenia wspólne, do których zgodnie z umową spółdzielczą mają dostęp wszyscy właściciele. Ludzie mogą tam spotykać się, pić razem kawę czy robić inne rzeczy. Prawdopodobnie stąd pochodzą też koszty związane ze zużyciem prądu. Ogólnie rzecz biorąc, wszystko jest dobrze zorganizowane, regularnie organizowane są spotkania przy kawie, wieczory grillowe czy inne wydarzenia.

Zgodnie z umową spółdzielczą zamieszkanie jest dozwolone od 55 roku życia, lub od 50 roku życia w przypadku niezdolności do pracy. W przypadku niepełnosprawności, niezależnie od stopnia niepełnosprawności, bez ograniczenia wiekowego.

Jednak jedyna rzecz, która mnie zastanawia, to fakt, że mieszkańcy muszą zgodnie z umową spółdzielczą zawrzeć umowę z administratorem domu opieki. Opłata podstawowa wynosi 40€ miesięcznie. Zgodnie z umową spółdzielczą właściciel ma obowiązek doprowadzić do zawarcia takiej umowy przez najemcę, w przeciwnym razie musi sam ponieść koszty. Jeśli umowa jest zawarta, a najemca jest zaległy z opłatami o więcej niż jeden miesiąc, również właściciel musi za to odpowiadać. Wszystko to jest określone w umowie spółdzielczej.

To trochę mnie zaniepokoiło. Co o tym sądzicie?

[BenniG]

Podwyższenie opłaty o 40 € zwiększa całkowity czynsz. Ja rozliczyłbym to jako koszty dodatkowe, zamiast narzucać najemcy dodatkową umowę. Dla najemców, którzy chcą skorzystać z wszystkich ofert na miejscu, to zapewne fajne, ale jest finansowane przez najemców, którzy nie korzystają z tych usług. Oczywiście zależy to od tego, jakiego najemcę się znajdzie. Jeśli ktoś wynajmie mieszkanie na tylko 2 lata przed przeprowadzką na cmentarz, a nie ma nikogo, kto zajmie się odpowiednim oddaniem mieszkania, to będzie stres. Jeśli masz 60-letnią wdowę, która mieszka tam od 20 lat i ma dzieci, które zajmują się wszystkim, to brzmi to jak solidna inwestycja (do czasu, aż nasi politycy nie wpadną na coś innego).

[2utopus]

Każda zmiana najemcy wiąże się z pewnym wysiłkiem - istnieje pewne ryzyko, że firma świadcząca usługi opieki nad lokatorami może zbankrutować - a w przypadku braku najemców mogą wystąpić dalsze koszty - a po śmierci najemców pojawia się pytanie, co z zawartością mieszkania - czy trzeba przechowywać ją na własny koszt przez pewien czas, czy mieszkańcy nie mają własnych mebli, jak to jest uregulowane.

Czy firma się tym zajmuje?

Jest to jednak podobne do większości inwestycji finansowych - istnieją szanse i ryzyka.

[shabeel]

Apartamenty są prywatnie wynajmowane, a nie przez operatora. W związku z tym, w przypadku bankructwa całość miałaby kontynuować swoje funkcjonowanie, jedynie opieka zostalaby zawieszona. Więc jeśli dobrze rozumiem, umowa najmu zostałaby zawarta między mną a lokatorem, jeśli operator mieszkań wspomaganych teraz ogłasza upadłość, nie można zmusić lokatorów do wyprowadzenia się. W takim przypadku zarząd nieruchomościami miałby obowiązek znalezienie nowego operatora tak szybko, jak to możliwe.

Uważam, że upadłość Diakonie jest raczej mało prawdopodobna, ponieważ istnieje ona wszędzie.

Operator chyba nie zająmuje się niczym po śmierci, umowa zostaje wtedy uchylona. Jeśli naprawdę ktoś umrze i nie ma krewnych, byłoby to naprawdę irytujące. Nawet jeśli ktoś pozostaje pod opieką prawną, opiekun przestaje być odpowiedzialny. Wiem to, ponieważ moja matka jest zawodowym opiekunem i miała do czynienia z takimi przypadkami.

Po śmierci zajmuje się ona tylko końcowym rozliczeniem za swoje wynagrodzenie i raportem końcowym dla sądu, nie może robić nic więcej. Poza tym musi tylko zgłosić śmierć organom, które muszą o tym wiedzieć. Wszystko po śmierci przejmie jakaś instytucja, a to może potrwać wiecznie. konto zostaje tymczasowo zablokowane, a wynajem nie jest już przekazywany.

Takie ryzyko istnieje, muszę sobie tego być świadom. Musiałbym więc koniecznie domagać się maksymalnej kaucji. Ale jak już wspomniano, bez ryzyka nigdy nie ma sukcesu.

Między innymi dzwoniłem chaotycznie i od razu rozmawiałem z miłą starszą panią. Płaci 450 € za 47m2. Inne mieszkanie o powierzchni 32m2 jest wynajmowane za 270€. Z kolei inne o powierzchni 56m2 jest wynajmowane za 420€. To były przynajmniej 3 mieszkania, o których pani wiedziała. Trudno teraz powiedzieć, ile można zażądać za wynajem, ceny są naprawdę bardzo zróżnicowane.

[shabeel]

Teraz zgadzam się na zakup nieruchomości i już dostałem projekt umowy notarialnej.

Co mam zrobić z obciążeniem hipotecznym, które jest nadal wpisane? Czy powinno to zostać zlikwidowane bezpośrednio, czy też powinno to być sprecyzowane w umowie notarialnej?

Składający wniosek o notarialne potwierdzenie oświadczyli:

§ 1
Stan Księgi Wieczystej i Stan rzeczy
Dziś był przeglądany Rejestr gruntów Sądu Rejonowego w ****, arkusz 1234. Wpisane tam są pani *** *****, rocznik ****, data urodzenia 01.01.1900 i pani *** *****, rocznik ****, data urodzenia 01.01.1900 jako współwłaścicielki w spadkobierczej wspólnocie następujących nieruchomości/lokali:
6,2841/1.000 udziałów w nieruchomości
Działka gruntowa Rozmiar
123 *-Ulica, 27, 27a, budynki i tereny wolne
4.843 m²
powiązanych z pełnowymiarowym własnością zgodnie z planem podziału nr 4.11 (mieszkanie na poziomie 4, piwnica na poziomie 1).

W księdze wieczystej są zapisane następujące obciążenia:
Dział działu Nr. Opis
II 1 Prawo do aneksów budowlanych, instalacji rur, instalacji wodnych, urządzeń i prac ziemnych dla właściciela gruntów
Działka Nr 446
III 1 Zastaw hipoteczny bez akty na kwotę 35.000,00 euro dla Banku Spółdzielczego ***
Według informacji stron żadna inna nieruchomość (np. miejsce postojowe, udział w drogach, itp.) nie jest własnością zarejestrowaną oddzielnie od przedmiotu umowy.

I ten zdanie jest w porządku, prawda?

Strony są zgodne co do przeniesienia własności zgodnie z wskazanym stosunkiem nabycia. Zgadzają się na to, jednak nie żądają obecnie jego wpisu do księgi wieczystej; zamiast tego upoważniają do tego obecnego notariusza, przedstawiciela lub następcę funkcji, i to nieodwołalnie, poza śmierć i zwolnione z w zakresie § 181 Bürgerliches Gesetzbuch (Księgi cywilne).
Sprzedawca musi dostarczyć nabywcy własność w zamian za zapłatę należnej ceny kupna. Wszyscy zainteresowani zlecają zatem notariuszowi zgodnie z § 53 BeurkG, aby dokonał przepisania zgodnie z tą pełnomocą za pośrednictwem odręcznej karty własnej dopiero po tym, gdy sprzedawca i/lub uprawnieni wierzyciele potwierdzą otrzymanie należnej kwoty w formie oryginalnego dokumentu lub ewentualnie nabywca potwierdzi zapłatę ustalonej ceny zakupu (bez odsetek) za pośrednictwem potwierdzenia bankowego.

Również nie rozumiem co oznacza majątkiem priorytetowym. Może ktoś będzie miał nade mną kolejne miejsce? Skąd mam to wcześniej wiedzieć?

Aby zabezpieczyć uzgodnione nabycie własności, sprzedawca wyraża zgodę, a nabywca składa wniosek o rezerwację na rzecz nieruchomości zgodnie z § 883 Kodeksu cywilnego bez dodatkowych warunków jako majątek priorytetowy. Nabywca wyraża zgodę i wnioskuje o usunięcie tej rezerwacji podczas przepisania własności, jeżeli pozostaną dodatkowe wpisy na dalszych osiach, których on nie zatwierdził.

Mam kilka umów notarialnych tutaj, ale wszystkie są trochę inne. Ponieważ nie chodzi tutaj o zakup swetra, chciałbym to wszystko ustalić z góry. Myślę, że to jest standardowa umowa, jednak zawsze są one trochę inaczej sformułowane i nie zawsze całkowicie zrozumiałe dla osób niebędących prawnikami...

[bruno68]

@shabeel,

Czy kupujesz tylko 30,43 m² powierzchni?

Powierzchnia zabudowana i tereny otwarte wynosi 4.843 m² pomnożone przez 6,2841 / 1.000 udziałów własności.

Dział II Nr. kolejny Opis 1 Prawo do rozbudowy, rurociągi, wodociągi, prawa do przejścia i wykopów dla właściciela nieruchomości o numerze działki 446!

Powinieneś rozważyć, czy puste rury nie byłyby sensowne, ponieważ pojęcie rurociągi odnosi się również do gazu, światłowodów i innych prac ziemnych.

Co do pytania: III 1 Obciążenie hipoteczne w wysokości 35.000,00 euro bez dokumentu dla Sparkasse ***

Kwota kredytu została wzięta w danym czasie, czy ma dzisiaj taką samą wartość, to wykaże nowa wycena z 2023 r., która musi zostać dokonana zgodnie z przepisami.

Ale hipoteka nie musi być skasowana, ponieważ to kosztuje pieniądze. Jeśli kupisz bez kredytu, może mieć sens ją skasować. Jeśli jednak potrzebujesz pożyczki, notariusz po prostu przeniesie obciążenie hipoteczne na nowego wierzyciela. Oszczędza to opłaty skasowania u notariusza i sądu rejonowego w wysokości około 500 do 800 €.

bruno68

[shabeel]

Kupujesz tylko 30,43 m² powierzchni?

Powierzchnia zabudowana i tereny otwarte 4.843 m² razy 6,2841 / 1.000 udziałów we współwłasności

Według planu powierzchni mieszkania ma około 32 m². Widocznie do obliczeń został uwzględniony balkon w 50%, co jednak zdaje się być dozwolone.







Cytat bruno68

Poz. bież. Nr. Opis II 1 Prawa do budowy, instalacji, wodociągowych, kanalizacyjnych, drogowych i wykopowych dla właściciela działki nr 446!

Warto zastanowić się, czy nie warto zainstalować pustych rur, ponieważ termin instalacja rurociągowa odnosi się również do gazu, światłowodu i innych prac budowlanych podziemnych.

Wygląda na to, że rury biegną od znajdującego się za budynkiem na terenie, na którym znajduje się mieszkanie. Pytanie brzmi, czy to obciążenie jest dla mnie w ogóle istotne? Jeśli właściciel sąsiedniej działki będzie potrzebował nowego kanału, to musi on po prostu pokryć koszty wykopania i ponownego zasypania wszystkiego. Dla mnie nie powoduje to żadnej straty finansowej. Uciążliwe jest jedynie hałasowanie w okresie, który trzeba znosić. Przynajmniej na chwilę obecną nie ma żadnych planów, a już ułożone rury nie są zniszczone. Być może nawet są już zamontowane puste rury, które można wykorzystać w razie potrzeby.









Cytat bruno68

Co do pytania: III 1 Hipoteka bez dokumentu na kwotę 35.000,00 euro dla Sparkasse ***

O tyle kredyt został wzięty w danym momencie, czy dzisiaj ma taką samą wartość, dowiemy się z nowej wyceny w 2023 roku, która musi być dokonana zgodnie z prawem.

Jednak ta hipoteka nie musi być skasowana, bo to generuje koszty; jeśli kupujesz bez kredytu, może to mieć sens. Jeśli jednak potrzebujesz pożyczki, notariusz po prostu przeniesie hipotekę na nowego wierzyciela. To oszczędza raz opłaty za skasowanie hipoteki w notariacie i sądzie w wysokości około 500-800 euro.



Zgodnie z umową notarialną mieszkanie jest przekazywane bez obciążeń. Więc przynajmniej nie ma już bieżącego kredytu. Przypisana hipoteka w takim razie nie robi właściwie nic? Jeśli kiedyś będę potrzebował pieniędzy, mogę po prostu skorzystać z istniejącej hipoteki, o ile otworzę konto w Sparkasse, gdzie ta hipoteka jest zapisana??

[bruno68]

@shabeel,

co opisałem, ma tylko pokazać, jakie konsekwencje mogą wyniknąć z informacji z rejestrów handlowych.

Oczywiście wydaje się to przesadzone. Ale weźmy dział II

Z tym zaniechaniem, jako właściciel/ka masz z góry wyłączoną drogę sądową! Pozew sądowy nie tylko byłby bezcelowy, ale również kosztowny!

Co do działu III

Zgodnie z umową notarialną mieszkanie jest przekazywane bez obciążeń.

To, że mieszkanie musi być sprzedawane bez zadłużeń, jest regułą, ponieważ w przeciwnym razie podatek od nabycia nieruchomości jest zbyt niski. Ponieważ podatek od nabycia nieruchomości zależy od ceny zakupu. Opodatkowanie długów byłoby konieczne, ale żadna ze stron się na to nie zdecyduje!

Ponieważ Federalny Sąd Sprawiedliwości mógłby raczej uznać to za nieopodatkowane. Co mogłoby stanowić nowy model oszczędzania podatkowego! Co skutkowałoby rocznymi stratami podatkowymi w miliardach.

Bez obciążeń oznacza w tym przypadku brak długów. Nie nabywasz żadnych dodatkowych kredytów wraz z zakupem mieszkania. Nawet jeśli długi nadal istnieją, przeniesienie nastąpi dopiero po spłacie tych długów i zwolnieniu ich przez wierzyciela.

Ponieważ wierzyciel nie zwolni zastawu w wysokości 35 000 € przed spłaceniem pozostałego długu. Długi o wartości 2 000 € nie mogą zostać skasowane ze względu na dołączony list zastawny.

Konsekwencje:

Najpierw, przekazywanie pozostałego długu powyżej kwoty zakupu wierzycielowi. Sprawdzenie i zamknięcie wszystkich 3 kont, patrz § 497 ust. 2 BGB. Po uregulowaniu i zamknięciu wszystkich kont, były wierzyciel zleci notariuszowi wydanie zwolnienia z zastawu.

Ponieważ z pewnością jest to pierwsze nabycie nieruchomości, nowy wierzyciel przejmie zastaw hipoteczny, ponieważ finansowanie bez zabezpieczenia jest dozwolone tylko przed sprawdzeniem zdolności kredytowej. Bez własności według księgi gruntów nie ma kredytu bez zabezpieczenia.

bruno68

[shabeel]

Cześć,

Chciałbym się ponownie odezwać.
Termin notarialny itp. już załatwiony, ostateczna cena zakupu wyniosła 50 000 €. Do tego około 5000 € kosztów dodatkowych związanych z zakupem.

Zgodnie z deklaracją podziału, mieszkaniec musi zawrzeć umowę z dostawcą opieki nad osobami starszymi w ramach podstawowego pakietu wynoszącego co najmniej 40 € miesięcznie.
Umowa o podział nieruchomości mówi również o tym, że wynajmujący musi zapłacić, jeśli mieszkaniec nie zawrze umowy lub znajduje się w zwłoce z płatnościami.

Chciałbym się zabezpieczyć, jednak nie będę mógł tego uwzględnić w kosztach dodatkowych, ponieważ to mieszkaniec musi zawrzeć umowę z dostawcą usług, a nie ja. Kontrakt ten musi on podpisać osobno.

Jak mogę to dla siebie rozwiązać? Nie będę mógł zawrzeć zwykłej umowy najmu. Znalazłem w Internecie, że w przypadku tego rodzaju umów związanych kontraktów zawsze obowiązuje okres wypowiedzenia umowy o opiece nad osobami starszymi wynoszący zaledwie jeden miesiąc, a nie trzymiesięczny okres wypowiedzenia umowy najmu, ponieważ jest on uzależniony od innej umowy. Czyli brak trzech miesięcy.

Tego rodzaju sytuacje wynajmu zdarzają się często, czy istnieją formularze dla takich umów?

Edycja: Znalazłem następujący przykład:

Umowa najmu dotycząca opieki nad osobami starszymi związana z umową opieki
Między wynajmującym [Imię i nazwisko oraz adres wynajmującego] (zwany dalej "wynajmującym") a najemcą [Imię i nazwisko oraz adres najemcy] (zwany dalej "najemcą") zostaje zawarta następująca umowa najmu:

§1 Przedmiot umowy

Wynajmujący wynajmuje najemcy mieszkanie [Adres mieszkania opieki nad osobami starszymi] (zwane dalej "mieszkanie") w celu opieki nad osobami starszymi.
Warunkiem tej umowy najmu jest zawarcie umowy opieki z dostawcą usług opieki nad osobami starszymi. Najemca zobowiązuje się do zawarcia umowy opieki z obecnym dostawcą, Diakonią, oraz korzystania z zaplanowanych usług opieki.

§2 Czas trwania najmu
Umowa najmu zaczyna obowiązywać od [Data rozpoczęcia wynajmu] i jest zawarta na czas nieokreślony. Obie strony mogą wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem przepisowych terminów wypowiedzenia wynoszących [zwykle 3 miesiące] na koniec miesiąca.

§3 Czynsz najmu i koszty eksploatacyjne
Miesięczny czynsz za mieszkanie wynosi [Kwota w euro] (w tym opłaty eksploatacyjne). Czynsz należy opłacić najpóźniej do trzeciego dnia roboczego miesiąca na konto wynajmującego.
Koszty eksploatacyjne, w tym ogrzewanie, woda, prąd, wywóz śmieci itp., są zawarte w czynszu zgodnie z §3 ust. 1.

§4 Kaucja
Najemca wpłaca kaucję w wysokości [Kwota w euro], która musi zostać zdeponowana na odrębnym koncie kaucyjnym przed przekazaniem mieszkania. Kaucja służy jako zabezpieczenie ewentualnych roszczeń wynajmującego z tytułu umowy najmu.

§5 Umowa opieki
Najemca zobowiązuje się do zawarcia umowy opieki z obecnym dostawcą usług opieki nad osobami starszymi, Diakonią. Usługi opieki zgodnie z umową opieki są obowiązkowe i stanowią integralną część niniejszej umowy najmu.
W przypadku zmiany dostawcy usług opieki nad osobami starszymi w przyszłości, najemca zobowiązany jest do zawarcia nowej umowy opieki z nowym dostawcą.

§6 Konserwacja i naprawy
Wynajmujący ponosi odpowiedzialność za konserwację i naprawy w mieszkaniu, o ile nie są one wynikiem niewłaściwego użytkowania przez najemcę.
Najemca pokrywa koszty drobnych napraw do [Kwota w euro].

§7 Specjalne postanowienia
Mieszkanie jest przeznaczone wyłącznie do wyłącznego użytku mieszkaniowego najemcy. Wynajem pomieszczeń lub oddanie ich do użytku osobom trzecim bez wyraźnej pisemnej zgody wynajmującego jest zabronione.
Zwierzęta domowe można posiadać jedynie za pisemną zgodą wynajmującego.

§8 Inne postanowienia
Zmiany i uzupełnienia niniejszej umowy najmu wymagają formy pisemnej. Niezawiązanie ważnego postanowienia umowy nie wpływa na ważność pozostałych postanowień umowy.

§9 Sąd właściwy
Miejscem spełnienia oraz wyłącznym miejscem sądowym dla wszystkich sporów wynikających z niniejszej umowy najmu jest [Miejsce, jeśli preferowane jest określone miejsce].

Potwierdzenie ze strony wynajmującego:

[Imię i podpis wynajmującego]

Potwierdzenie ze strony najemcy:

[Imię i podpis najemcy]

[Miejsce i data podpisania]

[bruno68]

@shabeel Kluczowym punktem tutaj jest to, że jest to dodatkowa usługa. Która nie jest zwolniona z podatku. Dlatego ważne jest, żeby najemczyni w najlepszym zdrowiu podpisała tę umowę! I że jest to konieczne do wynajmu. Nie chcemy sytuacji, że później decyzję o wypowiedzeniu podejmie powołany opiekun. Musi być jasne, że z wypowiedzeniem umowy traci się zdolność do wynajmu. Alternatywnie mogliby to przejąć dzieci, a koszty później pokrywać z konta oszczędnościowego, na który ten zadatek jest dokonywany osobno. Można załadować drugie konto z saldem i opłacać z niego. Dopóki nie ma opiekuna, jest to w porządku, ale z opiekunem? W oczach wielu widzę głupotę albo chciwość! bruno68

[shabeel]

Teraz pobrałem standardowy umowę najmu i dodałem następujący paragraf:




§ 2 Umowa opieki
(1) Najemca zobowiązuje się do zawarcia umowy serwisowej z obecnym dostawcą mieszkań z opieką, Diakonią.
(2) Najemca wyraża zgodę na to, że wynajmujący ma prawo do sprawdzenia zawarcia umowy serwisowej i żądania odpowiednich dowodów na zawarcie umowy.
(3) Jeśli z jakiegoś powodu najemca nie zawrze umowy serwisowej lub ją zakończy, wyraża zgodę na zapłacenie wynajmującemu odpowiedniej rekompensaty za powstałe w związku z tym koszty lub wydatki. Rekompensata obejmuje w szczególności koszty wynikające z niepodpisania lub zakończenia umowy. Aktualnie byłoby to co najmniej miesięczna opłata podstawowa w wysokości 40€, a w przypadku zwiększenia przez dostawcę odpowiednio więcej.

(4) Najemca zobowiązuje się do niezadawania oficjalnych pytań wynajmującemu o zawarcie umowy serwisowej oraz jej kontynuację podczas trwania najmu. Należy do tego również przedstawienie przedłużeń umowy lub nowych umów serwisowych z innym dostawcą w przypadku zmiany dostawcy mieszkań z opieką.
(5) Wynajmujący ma prawo żądać corocznego przedstawienia aktualnego dowodu na istniejącą umowę opieki lub ewentualne przedłużenia umowy.
(6) Wyjątek od obowiązku zawarcia umowy serwisowej wymaga pisemnej zgody wynajmującego. Zgoda może być odmówiona z dowolnego powodu. Opłaty miesięcznej opłaty podstawowej są w każdym przypadku wymagane. (Aktualnie 40€)
(7) Najemca nie ma prawa do obniżenia czynszu lub innych roszczeń o zniżki, jeśli zawarcie lub kontynuacja umowy serwisowej nie powiedzie się z powodów nie związanych z wynajmującym.
(8) Zmiany lub uzupełnienia niniejszego paragrafu 2 Umowa serwisowa wymagają formy pisemnej.


Zamiast umowy opieki nazwałem ją umową serwisową, pytanie teraz brzmi, czy coś takiego jest wystarczająco pewne prawnie? Czy najemca zawiera umowę z dostawcą mieszkań z opieką, faktycznie mnie nie obchodzi, ważne że płaci opłatę podstawową, w przeciwnym razie będę musiał ją od niego jako właściciela żądać, tak jak to jest określone w umowie podziałowej

[BenniG]

Czy kiedykolwiek zastanawiałeś się nad tym, że najemca płaci Ci ogólnie 40 €, a dopiero gdy potrzebuje więcej usług, może zawrzeć umowę z placówką na miejscu. Wtedy masz przepływający post i najemca ma również tylko jedną umowę.Oczywiście wtedy interesująca jest ochrona danych - jakie dane możesz przekazać miejscowej placówce.

[2tneub]

Ponieważ właśnie zakupiliśmy nieruchomość do swojej pracy, gdzie oferowane jest wspomagane mieszkanie, przypominam sobie, że nie możemy wprowadzić klauzuli, zgodnie z którą najemca musi korzystać z usług organizacji społecznej. W naszej nieruchomości prawdopodobnie jest też najemca, który nie ma podpisanego kontraktu.

[BenniG]

Czy więc po prostu uwzględnić to w kosztach czynszu?

[StGe1973]

To prawna kwestia bardzo interesująca...

W zasadzie deklaracja podziału zobowiązuje właściciela, czyli Ciebie, i wymusza zawarcie umowy opieki. Umowa najmu jednak zostaje zawarta z trzecią stroną, która nie jest związana deklaracją podziału, lecz umową najmu. Umowa najmu dotyczy jednak tylko korzystania z lokalu mieszkalnego, czyli wynajmujący nie może narzucić najemcy, jakiego dostawcę prądu czy dostawcę internetu musi wybrać. Zgadzam się z tneub, że taka klauzula np. nakazująca wybór usług dla najemcy byłaby nieważna.

Problem można by łatwo rozwiązać, gdyby można było zawrzeć umowę najmu mieszkania dla osób wymagających opieki, jednak mogłoby to zrobić tylko przedsiębiorca oferujący takie usługi, który byłby również właścicielem mieszkania. Jako prywatny wynajmujący nie możesz tego zrobić, ponieważ tylko wynajmujesz pomieszczenia mieszkalne, a nie świadczysz żadnych innych usług (w kontekście mieszkań dla osób wymagających opieki).

Kulejącym rozwiązaniem mogłoby być powiadomienie potencjalnego najemcy wcześniej, że umowa najmu zostanie zawarta tylko wtedy, gdy wcześniej zawrze umowę opieki z placówką. Kulejące w sensie, że wtedy będą to 2 odrębne umowy (umowa najmu i umowa opieki), a najemca oczywiście mógłby w dowolnym momencie zrezygnować z umowy opieki. Inaczej byłoby, gdyby placówka opieki zawarła w zasadzie kompleksową umowę najmu (mieszkanie i opieka), wtedy najemca mógłby zrezygnować jedynie w całości.

Więc rzeczywiście zalecałbym skonsultowanie się z prawnikiem, który będzie mógł udzielić bezpiecznej prawnie porady. Prawdopodobnie całe to konstrukcja nie była pierwotnie pomyślana jako inwestycja kapitałowa, lecz w takim sensie, że ktoś kupuje mieszkanie i sam tam wprowadza się. W takiej sytuacji jest to oczywiste z punktu widzenia prawnego, ponieważ właściciel jest oczywiście związany deklaracją podziału. Konfiguracja, w której nabywca wynajmuje trzeciej stronie, nie była tu brana pod uwagę...

[shabeel]

Właśnie rozmawiałem z dostawcą usług mieszkań wspomaganych, który twierdzi, że należy wpisać coś takiego w umowie najmu:

Warunkiem ważności umowy najmu jest zawarcie umowy o opiekę z Diakonią

to byłoby wystarczające. Zgodnie z https://www.anwaltonline.com/betreuu...treutes-wohnen połączenie obu umów zasadniczo nie jest sprzeczne z zasadami dobrych obyczajów.

[2tneub]

Rozmawiałem właśnie przez telefon z dostawcą opieki nad osobami starszymi, który twierdzi, że należy gdzieś wpisać w umowie najmu:

Warunkiem ważności umowy najmu mieszkania jest zawarcie umowy opieki z Diakonią

to wystarczy. Zgodnie z informacją na stronie https://www.anwaltonline.com/betreuu...treutes-wohnen powiązanie obu umów zasadniczo nie jest sprzeczne z dobrymi obyczajami.

Jednak sąd ma inne zdanie:

https://www.ra-kotz.de/koppelung.htm





Nieważność wynika ponadto z punktu widzenia sprzeczności z dobrymi obyczajami zgodnie z art. 138 ust. 1 BGB. W niniejszym przypadku wprowadzone połączenie między umową najmu a umową opieki spełnia warunek tej przepis, ponieważ pozwanym przez zawarcie umowy jest w nadmiarze ograniczana ich swoboda umowna. Poza powodem istnieją inne instytucje oferujące usługi opieki dla osób starszych. W przypadku niniejszego kształtowania umowy, pozwanym nie zostawiona możliwość zmiany partnera umownego i zlecania opieki innej, potencjalnie korzystniejszej firmie, jeśli chcą pozostać w wynajętym przez siebie mieszkaniu. Połączenie umowy opieki z umową najmu, jakie występuje w niniejszym przypadku, jest zatem niedopuszczalne. Ponadto prowadzi to do znacznego ograniczenia konkurencji. Ponadto, usługa opieki oferowana przez powoda nie stanowi adekwatnej równowartości do miesięcznej opłaty w wysokości 150,00 DM. Jak wynika z umowy opieki, powód może dodatkowo, głównie za te usługi opieki, które faktycznie są korzystane, wystawić osobną fakturę. Powód nie dostarczył wystarczających dowodów na to, że żądana przez niego opłata w wysokości 100,00 DM lub 150,00 DM stanowi odpowiednią wartość w zamian za świadczone przez niego usługi.

[StGe1973]

Niezależnie od wyroku sądowego, sprawa moim zdaniem jest dosyć oczywista. Choć nie jestem prawnikiem, mieliśmy wykłady z prawa na uczelni. To tak naprawdę standardowa sytuacja....

W gruncie rzeczy chodzi zawsze o to, że jedna strona wykorzystuje niewiedzę lub trudną sytuację (rynek wynajmu) drugiej strony (najemcy), aby ją nadmiernie pokrzywdzić. Jeśli jako wynajmujący narzucisz droższego dostawcę internetu, energii elektrycznej lub usługi opieki nad osobami starszymi, to odbierasz możliwość wyboru tańszego lub lepszego dostawcy najemcy.

Wątpię, czy sąd oceniłby to inaczej. To porównywalne do sytuacji, gdybyś sam wynajmował mieszkanie. Z całą pewnością również złożyłbyś skargę, gdyby wynajmujący narzucił Ci drogich dostawców prądu, internetu itp. w umowie najmu. Chociaż może z innymi dostawcami miałbyś tylko 50% kosztów...

Niemniej jednak decyzje sądowe zawsze dotyczą konkretnych przypadków. Jeśli w danym konkretnym przypadku w konkretnym mieście nie byłoby innych dostawców itp., to sprawa mogłaby być przez sąd oceniona inaczej. Ale na pewno nie jest to tak proste jak łączenie usług w zasadzie nie stanowi problemu.

[shabeel]

Niezależnie od wyroku sądowego, sprawa wydaje mi się dość jednoznaczna. Choć nie jestem prawnikiem, to jednak mieliśmy zajęcia z prawa na uczelni. To właściwie typowy przypadek....

W gruncie rzeczy chodzi zawsze o to, że jedna strona wykorzystuje albo niewiedzę, albo trudną sytuację (rynek wynajmu), aby nieusprawiedliwie zaszkodzić drugiej stronie (najemcy). Jeśli jako wynajmujący narzucasz droższego dostawcę internetu, prądu, czy dostawcę usług opieki nad osobami starszymi, uniemożliwiasz najemcy wybór tańszego lub bardziej korzystnego dla niego dostawcy.

Wątpię, żeby sąd miał inną opinię na ten temat. To jakby porównać to do siebie, gdybyś sam wynajmował mieszkanie. Z pewnością także skarżyłbyś się, gdyby wynajmujący narzucił Ci jakichś drogich dostawców prądu, internetu itp. w umowie najmu. Mimo że mógłbyś mieć z innymi dostawcami tylko 50% kosztów...

Niemniej jednak, wyroki sądowe zawsze dotyczą tylko konkretnych przypadków. Jeśli w konkretnej sytuacji nie byłoby innego dostawcy w danej miejscowości czy coś w tym rodzaju, to sąd mógłby inaczej rozpatrzyć sprawę. Ale nie jest to takie proste, jak Kopplung jest w zasadzie bezproblemowa.

Rozumiem to, jednak zgodnie z umową o podziale odpowiedzialności tylko jeden dostawca usług opieki nad osobami starszymi jest odpowiedzialny za budynek. Chętnie pozwoliłbym najemcy na wybór, mnie to nie dotyczy. Ale umowa o podziale odpowiedzialności nakłada konieczność zawarcia umowy z Diakonią, a minimalna opłata w wysokości 40€ musi zostać pokryta przez właściciela w przypadku wypowiedzenia lub braku zawarcia umowy.
Diakonia ma także biuro opieki w budynku, a ponieważ miejscowość liczy nieco ponad 10000 mieszkańców, to nie ma chyba innego dostawcy.

No cóż, co mam zrobić, teraz tak to wpiszę w umowę, nie mam innego wyjścia.

[StGe1973]

Prawdopodobnie ryzyko skargi jest bardzo niskie. Jeśli wyraźnie poinformujesz najemcę o klauzuli w umowie najmu, to ryzyko, że złoży skargę, jest prawdopodobnie niewielkie. A tam, gdzie nie ma powoda, tam nie ma sędziego...

Ale na twoim miejscu poruszyłbym ten temat na następnym zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej lub zaproponował umieszczenie go na porządku obrad. Wtedy możesz zauważyć, że może to być problematyczne w przypadku wynajmu. Za zgodą wszystkich właścicieli (nie tylko obecnych właścicieli, ale naprawdę wszystkich właścicieli) można również zmienić deklarację podziału... to byłoby z pewnością najlepsze rozwiązanie, aby uniknąć tego problemu w przyszłości...

[BenniG]

To po prostu kwestia, czy to jest zgodne z wolą wszystkich właścicieli. Jeśli jednym z właścicieli jest przypadkiem Diakonie, to raczej nie będzie ona przecinać sobie żył. Ponadto koszty dla pozostałych użytkowników wzrosną, jeśli dotychczasowi niekorzystający już nie będą płacić. Autor wątku znał ten problem i mimo to się na niego zdecydował, więc musi się liczyć z faktem, że być może otrzyma o 40 € mniej miesięcznie.

[shabeel]

Ten najemca był świadomy tego problemu i mimo to się na niego zgodził, więc musi się liczyć z tym, że może otrzymywać o 40 € mniej miesięcznie.

Tak, ale oczywiście wcześniej informuję potencjalnych najemców o tym i zwracam ich uwagę na koszty. Prawo w tej kwestii niestety nie jest jednoznaczne.
W zasadzie nie zakładam, że ktoś, kto się wprowadza, będzie sprawiał problemy, ale nigdy nie zna się ludzi dokładnie, zawsze istnieje pewne ryzyko.

Na razie mam znowu czas, potencjalna najemczyni, po tym jak dostarczyła mi wszelkie dokumenty, takie jak świadectwo emerytalne i oświadczenie najemcy, a ja wydrukowałem i podpisałem umowę najmu i wysłałem jej drogą mailową, odwołała się z powodu problemów ze zdrowiem...

Ale jako wynajmujący trzeba się z tym po prostu pogodzić...

[BenniG]

To jak z jakimikolwiek ubezpieczeniami kredytowymi, które najpierw się zawiera, aby otrzymać pieniądze, a następnie odwołać.

Oczywiście, porzucenie najemcy to także kłopot. Każdy miesiąc kosztuje cię pieniądze, a tracisz czynsz.

Nie tracimy teraz cierpliwości i nie wynajmujemy niewłaściwym najemcom!

[StGe1973]

shabeel,
nie mamy mieszkania w asyście, być może jest to inaczej niż w normalnym wynajmie. Po prostu zamieszczamy ogłoszenie na Immoscout i dostajemy mnóstwo aplikacji. Nie zdecyduj się na jednego potencjalnego najemcę, lecz na około 5 kandydatów. Wtedy, jeśli jakiś kandydat się wycofa, masz w zanadrzu jeszcze 4 innych. Obecnie nawet nie trzeba zamieszczać ogłoszeń. Gdy jakieś mieszkanie zostaje zwolnione, inni mieszkańcy są tego świadomi i dzwonią, mówiąc: Znam osobę x, która szuka mieszkania, czy może ona wynająć to mieszkanie? Obecnie tak działa rynek najmu...
benni,
dokładnie, jeśli Diakonie posiada własne mieszkania, najprawdopodobniej w pierwszym odruchu nie zgodzi się na to. Jednak również Diakonie naraża się wówczas na pozew właściciela o zmianę regulaminu wspólnoty. Faktycznie większość najemców i tak zdecyduje się na Diakonie, gdy ta jest bezpośrednio na miejscu. Jeśli zakładam, że i tak 99% najemców zdecyduje się na mnie, dlaczego miałbym ryzykować pozew z ewentualnymi kosztami związany z jednym przypadkiem na 10 lat? Z ekonomicznego punktu widzenia dla mnie te koszty byłyby nieproporcjonalne i wolałbym zgodzić się na zmianę regulaminu...

[BenniG]

Kiedy przeprowadzam się do tego mieszkania w wieku 60 lat, ale dopiero w wieku 80 lat potrzebuję usług pielęgniarskich, już niepotrzebnie zapłaciłem 10 000 €...

[shabeel]

Cześć,

Ponownie się zgłaszam, kupiłem mieszkanie w zeszłym roku, akt notarialny 31.5 i przekazanie kluczy 14.7. Wynajmowane od 1.9
Teraz mam ponad 4000€ kosztów pobocznych z zakupu. Czy ktoś wie, jak mogę je uwzględnić podatkowo? Czy muszę je koniecznie zaliczać jako odpisy czy mogę je uwzględnić w całości jako koszty reklamowe? Czyli czy mogę odliczyć wszystkie koszty poboczne zakupu bez amortyzacji przez 50 lat, bezpośrednio na rok 2023?

[Zapp73]

Cześć,

Odezwałem się ponownie. Kupiłem mieszkanie w zeszłym roku, umowa notarialna 31.5, a przekazanie kluczy 14.7. Wynajmowane od 1.9.
Teraz mam koszty dodatkowe związane z zakupem w wysokości ponad 4000 €. Czy ktoś wie, jak mogę to uwzględnić podczas rozliczania podatkowego? Czy muszę je koniecznie amortyzować, czy mogę odliczyć je od razu jako całość jako koszty reklamowe? Czy mogę od razu rozliczyć wszystkie koszty dodatkowe z zakupu na 2023 rok, bez stosowania amortyzacji przez 50 lat?

Koszty dodatkowe związane z zakupem w wysokości 4 000 € będą uwzględnione jako koszty reklamowe, jako część kosztów nabycia zazwyczaj amortyzowane przez okres 50 lat/2% rocznie, jeśli budynek nie podlega innym regulacjom. Jest to irytujące, ponieważ koszty te oczywiście są natychmiastowe, ale w przypadku użytkowania prywatnego/niewynajmowanego nie ma możliwości odliczenia.

[shabeel]

4T€ KNK są zaliczane do kosztów uzyskania przychodu, zazwyczaj jako część kosztów nabycia przez okres ponad 50 lat/2% w skali rocznej, jeśli budynek nie podlega innym przepisom. Jest to irytujące, ponieważ koszty te oczywiście są ponoszone od razu w całości, ale w przypadku użytkowania prywatnego/niekomercyjnego nie ma możliwości odliczenia.

Jeśli dobrze rozumiem, mogę jednak odpisać całą cenę zakupu, a nie tylko koszty dodatkowe? Innymi słowy, mogę odliczyć cenę zakupu pomniejszoną o wartość gruntu, więc można odliczyć tylko cenę zakupu za powierzchnię mieszkalną.
To oznaczałoby około 500€ rocznie, które mogę odpisać, przez 50 lat każdego roku.

[Zapp73]

Dokładnie. Czysta wartość nieruchomości jest amortyzowana wraz z kosztami nabycia, z wyłączeniem udziału w gruncie.

[2tneub]

Koszty dodatkowe zakupu są dzielone w następujący sposób:
1. Wszystko, co dotyczy finansowania (np. wpis w księdze wieczystej), można odliczyć od razu.
2. Wszystko związane bezpośrednio z zakupem obiektu (notariusz, podatek od nabycia nieruchomości) jest przypisywane częściowo do działki i częściowo do budynku. Do tego stosuje się ten sam wskaźnik, jak przy podziale ceny zakupu. Udział działki nie jest amortyzowany. Udział kosztów dodatkowych związanych z budynkiem jest amortyzowany wspólnie z budynkiem w wysokości 2% rocznie (w przypadku budynków z przed 1923 roku z 2,5%)

[2tneub]

Tak więc cena zakupu pomniejszona o wartość rynkową ziemi, co oznacza, że można odliczyć jedynie cenę zakupu powierzchni mieszkalnej.
W moim przypadku oznacza to około 500€ rocznie, które mogę odliczyć, przez 50 lat każdego roku.

Wartość rynkowa ziemi może być punktem odniesienia. Istnieje pomoc finansowa od organów skarbowych na ten temat:
https://www.bundesfinanzministerium....kaufpreis.html
Lepsze jest, gdy cena ziemi jest zawarta w umowie notarialnej. Należy przy tym zwrócić uwagę, czy jest ona nadal w miarę realistyczna.