Capital Investment 4

[Zanna91]

Cześć wszystkim,

Nasz doradca z Sparkasse (mam 32 lata, a moja dziewczyna 29) polecił nam umowę oszczędnościową w ramach budowy budynku.

Niestety mam zbyt mało wiedzy na ten temat i chciałem was zapytać, czy w tym wieku w ogóle warto rozważać umowę oszczędnościową na budowę.
Jakie są warunki dobrej umowy oszczędnościowej na budowę domu?


Bardzo dziękuję.

[2tneub]

Czego chcecie osiągnąć z kontem oszczędnościowym na cele mieszkaniowe?

[Zanna91]

Cześć tneub,

naszym celem jest przynajmniej częściowe sfinansowanie domu. Mamy w perspektywie działkę budowlaną i moglibyśmy ją od razu opłacić, ale potrzebowalibyśmy pożyczki tylko na budowę domu.

Dziękuję.

[BenniG]

Cześć,

umowa oszczędnościowa na budowę zazwyczaj wymaga co najmniej 4 lat, zanim zostanie przydzielona. Dlatego umowa oszczędnościowa na budowę jest nawet szkodliwa dla waszego planu, ponieważ po pierwsze wasz wkład własny, który wkładacie w budowę domu, spada, ponieważ leży martwy w umowie oszczędnościowej na budowę, a po drugie płacicie co najmniej 1% prowizji od sprzedawcy.

Planując budowę nowego domu, zazwyczaj nie musicie przez kolejne 15 lat nic renowować, więc tzw. umowa oszczędnościowa na remont jest nieprzydatna.

W zależności od szybkości budowy, może się przydać jedynie wtedy, gdy na końcu nie wystarczy pożyczone pieniądze lub ogólnie gdy zewnętrzne instalacje lub garaż muszą być finansowane później.

Jeśli to nie jest przypadkiem, a budowa domu ma rozpocząć się w ciągu 12 miesięcy, zalecam gromadzenie jak największej kwoty pieniędzy na koncie oszczędnościowym.

Pozdrawiam

[bruno68]

Nie zgadza się BenniG,

Zwykle umowa oszczędności budowlanych wymaga co najmniej 4 lat, zanim zostanie przydzielona. Dlatego umowa oszczędnościowa budowlana byłaby nawet szkodliwa dla waszego planu, ponieważ z jednej strony wasz wkład własny, który wprowadzacie do budowy domu, zmniejsza się, ponieważ leży martwy w umowie oszczędnościowej budowlanej, a z drugiej strony płacicie co najmniej 1% prowizji za oprocentowanie na rzecz sprzedawcy.

Rozpowszechniona opinia nie jest tak naprawdę prawdziwa! Istnieją bowiem umowy oszczędnościowo-budowlane, których stawki są lepsze, jednak nie można ich samodzielnie podpisywać, a większość pośredników nie jest w stanie ich pośredniczyć z braku specjalistycznej wiedzy.

Są niektóre umowy oszczędnościowo-budowlane, których minimalny czas oczekiwania do przydziału wynosi tylko 15 miesięcy!

Ale istnieje też skrócona droga zaledwie 4 miesiące, przedfinansowanie może być udzielone z ulgowym oprocentowaniem po zapłaceniu AP/AC oraz salda kredytowego.

Decydujące jest odpowiednie wybranie drogi! Najpierw umowa oszczędnościowo-budowlana, a następnie 4 miesiące później złożenie wniosku kredytowego z oprocentowaniem o 2 do 3 % niższym rocznie w porównaniu z czystym kredytem bankowym, również w ramach umowy oszczędnościowo-budowlanej.

Ponadto istnieje możliwość przedfinansowania na okres do 20 lat, a następnie spłata poprzez istniejącą umowę oszczędnościowo-budowlaną z dalszym stałym oprocentowaniem od 2,00 / 2,8 % rocznie przez kolejne 17,5 roku.

W przypadku planowej spłaty odsetek i kapitału dla wierzyciela nie istnieje żadna możliwość roszczenia 1. przedterminowej spłaty, po 10,5 latach.

Ponieważ obie umowy są nierozłącznie powiązane. Patrz Prof. Dr. Rosenkranz 2018, czasopismo "Bankenrecht" (ok. 11 stron).

Powiązane lub powiązane umowy - Rosenkranz bada natychmiastowe finansowanie oszczędności budowlanych
Krótka wiadomość o natychmiastowym finansowaniu oszczędności budowlanych jako powiązanych lub powiązanych umowach Prof. Dr. frank Rosenkranz, pierwotnie opublikowane w: WM 2018 Heft 9, 410 - 421. Rosenkranz wprowadza wstępnie ...

Decydujące jest, aby umowa oszczędnościowo-budowlana została zawarta przed złożeniem wniosku kredytowego. W przeciwnym razie nie dochodzi do połączenia obu umów.

Załóżmy, że mamy do wydania 300.000 euro bez kosztów dodatkowych i 100.000 euro wkładu własnego, co daje wskaźnik obciążenia do 70 %.
Co oznacza na 10 lat stałe oprocentowanie w wysokości 6,0 % rocznie (fikcyjne), spłatę kapitału w wysokości 2 % rocznie.

- Bez umowy oszczędnościowo-budowlanej, w 1. roku spłaty odsetek wynosi 12.000 euro. W 10. roku roczne obciążenie odsetkami spada do około 8.000 euro.
Teraz pojawia się jednak pytanie o refinansowanie kwoty około 152.000 euro!
Co jednak jest niepewne, ponieważ nie ma gwarancji refinansowania ani kredytu, ani stopy procentowej!

Nie można wykluczyć niepowodzenia refinansowania!

- Z umową oszczędnościowo-budowlaną i obniżeniem o 2 % rocznie koszty odsetek wynoszą tylko 8.000 euro w 1. roku spłaty.
Można tutaj albo obliczyć różnicę w odsetkach do 10 roku, co oznacza obciążenie odsetkami w wysokości zaledwie około 6.000 euro.
Lub przez całe 20 lat, co zmniejsza obciążenie odsetkami o około 50 % i oznacza roczną opłatę z tytułu odsetek w wysokości zaledwie 4.000 euro.
Przy przeliczeniu spłaty kapitału, około 45 do 50 % długu jest spłacane, a pozostały dług powinien wynosić od 110.000 do 100.000 euro.

Finansowanie umowy oszczędnościowo-budowlanej jest zdecydowanie opłacane zaoszczędzonymi odsetkami w wysokości 4.000 euro rocznie! Co ostatecznie prowadzi do nadwyżki umowy oszczędnościowej budowlanej po 20 latach. Wymagane jest zaledwie 40 % salda do przydzielenia. Według modelu powinien to być kwota 110.000 euro, z czego 40 % to 44.000 euro salda / 20 lat rachunku oszczędnościowego wynoszą 2.200 euro rocznie.
Koszty umowy oszczędnościowej budowlanej są zasilane przez 1. i 3. VMBG, 30 lat 43 euro razy 2 pracowników (2.580 euro) plus 30 lat 70 euro razy 2 pracowników (4.200 euro).
Jeśli pracodawca płaci miesięcznie 40 euro od każdego pracownika, dodatkowo 360 rat razy 2 pracowników, co wynosi około 28.800 euro!

Ten dodatek nie ma znaczenia dla czystego finansowania bankowego! Licząc ogólnie, mój plan finansowy powinien być tańszy o około 60.000 do 80.000 euro, niż niezdecydowane finansowanie w ramach kasy oszczędnościowej.

Obliczając oszczędności z różnicy w odsetkach wynoszących 1.800 euro na podstawie różnicy na przestrzeni 37 lat, daje to 67.000 euro!
Dofinansowanie ze strony państwa, 6.700 euro!
Dodatek pracodawcy w wysokości 28.800 euro z oszczędności na skali rachunku.

Spłata pozostałego długu następuje po przydziale, najwcześniej po 10,5 roku, na kolejne 17,5 lat z oprocentowaniem 2,8 % rocznie lub zgodnie z planem po 20 latach na kolejne 17,5 roku z oprocentowaniem 2,8 % rocznie.
Ponieważ jesteście uprawnieni do poszukiwania nowego wierzyciela po 10,5 roku, podczas gdy stary wierzyciel tego umownie nie ma!

Wątek kosztów umowy

Tylko dlatego, że nie ma ujawnionych kosztów w przypadku kredytu bankowego, nie oznacza, że ​​zgodnie z wyrokiem Bundesgerichtshof (Federalny Sąd Najwyższy) nie są one pobierane.

BGH w dwóch wyrokach orzekł, że opłaty nie mogą być pobierane ani w przypadku operacji oszczędnościowej, ani w przypadku spłaty zadłużenia!
W przypadku operacji oszczędnościowych opłaty nie mogą być pobierane, co skutkuje obniżeniem stóp procentowych na oszczędności.
W przypadku spłaty zadłużenia opłaty nie mogą być pobierane, co skutkuje wzrostem odsetek kredytowych.

Aby porównać koszty kredytu bankowego i umowy oszczędnościowej budowlanej, trzeba obliczyć różnicę między stopą procentową nominalną a efektywną i pomnożyć ją przez czas trwania kredytu!

W przypadku wykorzystanej kwoty 10.000 euro oznaczałoby to opłatę za zamknięcie umowy.
Te ogólne koszty muszą być również poniesione, jeśli kredyt zostanie spłacony przed czasem.

Ale AP jest finansowana tylko z wyprzedzeniem, ponieważ z racji finansowania funduszowego, mam wgląd w to, ile pośrednik może otrzymać, a mianowicie do 4,3 %, co oznacza prowizję w wysokości 8.600 euro! Dlatego do oprocentowania zalicza się dodatkowo do 0,5 %, ponieważ przedterminowe finansowanie prowizji także wiąże się z kosztami.

bruno68

[BenniG]

Tak, BenniG, nie do końca masz rację. Tak nie jest! Istnieją banki oszczędnościowo-kredytowe, których stawki są lepsze, ale nie można ich samodzielnie zawrzeć, a większości pośredników również nie jest to możliwe, ponieważ brakuje fachowej wiedzy.

Istnieje kilka banków oszczędnościowo-kredytowych, których minimalny czas oczekiwania na przydział wynosi tylko 15 miesięcy!

Ale istnieje również skrócona droga, z czasem oczekiwania tylko 4 miesiące, w ramach której można uzyskać wstępną finansowanie ze zniżką odsetek za opłatę początkową i kwotę oszczędności.

Ale Bruno, masz rację.
I.d.R. oznacza zazwyczaj i oznacza, że większość umów kredytowych na budowę ma dłuższy czas oczekiwania na przydział. Pewnie do nich należy także ten oferowany przez bank oszczędnościowo-kredytowy.


Czy można dołączyć umowę oszczędnościowo-kredytową do finansowania nieruchomości w obliczu obecnie wysokich kosztów gruntów i budowy, obok oprocentowania i spłaty kredytu, również nie jest regułą.

[C. Andreas]

Cześć,

to zdecydowanie może być sensowne, ale w Waszej sytuacji bardziej opłaca się to z małą sumą oszczędności mieszkaniowych.
Tłem tego jest to, że roszczenie kredytowe jest bezwarunkowe, czyli możecie jeszcze raz powiększyć Wasz kapitał własny.
Do wypłaty pożyczki wystarczy dochód.

To miałoby sens tylko wtedy, gdy rozpoczęcie budowy domu miałoby nastąpić za około 3 lata lub później.
Jednak na pewno istnieją lepsze opcje niż oferty LBS.

[bruno68]

Żadne finansowanie nie może być przedstawione jako ulga wobec sądu!

Ponieważ jako pośrednik mam ciężar drugorzędnych dowodów, muszę obalić twierdzenia klienta.

Jeśli nie mogę tego udowodnić na piśmie, jestem odpowiedzialny za odszkodowanie wobec klienta.

Jeśli zapomnę o pisemnej instrukcji klienta dotyczącej wykorzystania dodatków z 5. ustawy o finansowaniu mieszkaniowym (VermBG),




Premia mieszkaniowa (maks. 700 €)
Świadczenia oszczędnościowe, które nie kwalifikują się do uzyskania ulgi pracowniczej, mogą być uznane za kwalifikowane do premii mieszkaniowej na podstawie ustawy o premiach mieszkaniowych (WoPG 1996) powyżej świadczeń oszczędnościowych, o ile spełniają warunki tej ustawy. Premia mieszkaniowa w wysokości 10 % stanowi odrębne wsparcie niezależne od ulgi pracowniczej i 5. VermBG, co subwencjonuje zastosowanie środków finansowych w dziedzinie mieszkaniowej.

Świadczenia oszczędnościowe z ulgą pracowniczą w wysokości 9 %
Ulgą pracowniczą w wysokości 9 % objęte są świadczenia oszczędnościowe ulokowane w umowach oszczędnościowych i przeznaczone na cele mieszkaniowe[2] (zgodnie z § 2 ust. 1 pkt 4 i 5 ustawy 5. VermBG), o ile nie przekraczają one 470 euro w ciągu roku kalendarzowego. Do celów mieszkaniowych mogą należeć na przykład spłaty kredytów budowlanych lub zakup udziałów genossenschaftsanteile w spółdzielniach mieszkaniowych.

Reasumując obie dotacje razem,

- to 113 € dla 1 pracownika, 226 € dotacji dla 2 pracowników rocznie są nieuchronnie utracone i narażają na odpowiedzialność odszkodowawczą!

Jeśli pracodawca zgodnie z układem zbiorowym pracy wypłaca 40 € miesięcznie,

-to 480 € dla 1 pracownika, 960 € dotacji dla 2 pracowników rocznie jest nieuchronnie utracone i narażają na odpowiedzialność odszkodowawczą!

Szczególną kwestią jest różnica w oprocentowaniu między kredytem bankowym a umową oszczędnościową i budowlaną,

Zakładając efektywny współczynnik 116 % kosztów z dodatkowymi kosztami przy zakupie lub budowie! Cena całkowita wynosi 300 000 € za 100 %, z NK 348 000 €

Około 250 000 € kredytu jest potrzebne, co oznacza obciążenie na poziomie 5/6 czyli około 80 %. Zakładając stawkę z 80 % obciążenia i 15 lat stałej stawki.

A) kredyt hipoteczny 250 000 € przy oprocentowaniu 4,25 % odjęcie - 0,31 % = 3,94 %, co daje 9 850 € odsetek rocznie, 0 € dotacji

B) kredyt budowlano-społdzielczy 350 000 € przy oprocentowaniu 3,2 % do 12 miesięcy 0 % dopłata do 36 miesięcy 0,021 % = 0,76 % p. a. = 3,96 % p.a. około 14 000 € rocznie, pomniejszone o 960 € przez pracodawcę i 226 € dotacji.

Po refinansowaniu 350 000 minus saldo 140 000 € daje 210 000 € pozostałego salda pomnożone przez 2,10 % p. a. = 4.410 € rocznie pomniejszone o 960 € przez pracodawcę i 226 € dotacji państwowej.

Wariant B na początku jest droższy o około 3 500 € rocznie, ale od 37. do 48. miesiąca może być tańszy o nawet do 6 500 € rocznie i okres spłaty jest o 5,5 roku dłuższy.

refinansowanie może być skrócone, co obniży stopę oprocentowania o kolejne 12 razy 0,021 %, 0,25 % p.a. refinansowanie w ciągu pierwszych 12 miesięcy nie wymaga dopłaty odsetek! Tylko czyste 3,2 do 3,6 % p. a. koszty przedterminowej spłaty kredytu.

Trzeba grać, być może podzielić duży kontrakt na społ. budowlaną (w gruncie i Dom). Rozpoczynając duży kontrakt, można uniknąć 2 % kosztów oszczędzając 7 000 €!

Pozostała kwota z 1. kontraktu budowlanego dzielona jest niesymetrycznie, większość pozostałej kwoty trafia do 2. kontraktu społ. budowlanej, co skraca czas do przydzielenia, aż do przekazania gruntu trwa to nawet 3 miesiące. Można skrócić pozyczkę mostową nawet o 6 miesięcy.

3. kontrakt budowlany jest nadal oszczędzany jako rezerwa.

Zsumujmy kwoty, można zaoszczędzić nawet 80 000 € kosztów w ciągu pierwszych 15 lat!

bruno68

[NaTwoim13]

Tak nie jest BenniG,. Tak nie jest! Istnieją BSK, których stawki są lepsze, ale nie mogą zostać podpisane samodzielnie, a większość pośredników nie może ich pośredniczyć, ponieważ brakuje fachowej wiedzy.

Istnieje kilka BSK, których minimalny czas oczekiwania wynosi tylko 15 miesięcy do alokacji!

Ale istnieje także skrócona droga o tylko 4 miesiące, finansowanie zaliczki może być zsubsydiowane przy opłacaniu AP/AC plus odsetki od salda.

Znowu tylko śmieci i bzdury, zwłaszcza zestawienie jabłka z gruszką!!

Przy natychmiastowym uzupełnieniu, niezależnie czy z własnych środków czy poprzez kasę oszczędności, minimalne zobowiązanie można otrzymać po około 18 miesiącach, ale nie przy miesięcznej oszczędności i dla tego, co życzy sobie zapytujący i co również podaje, nagły uzupełniacz jest niezrozumiały i niezalecany!