Capital Investment 4

[Lester]

Witaj społeczności,

moja żona i ja chcielibyśmy sfinansować mały szeregowiec na obrzeżach dużej miasta, który obecnie jest w trakcie budowy.

Następujące dane wyjściowe:

Wiek 45 i 43
Moja pensja: 4100 € netto podstawy / miesiąc (14 pensji -> przeliczone na 12 miesięcy średnio około 4700 € miesięcznie), klasa podatkowa 4 z czynnikiem
Pensja mojej żony: 1850 € netto podstawy / miesiąc (13 pensji -> przeliczone na 12 miesięcy średnio około 2000 € miesięcznie), klasa podatkowa 4
2 dzieci (7 i 9 lat), 500 € dodatku rodzinnego
Kapitał własny: 180 000 €

Koszty szeregowca z miejscem parkingowym, zakończone prace wykończeniowe (prace malarskie / wykończenie podłóg) i koszty dodatkowe: 552 000 €

Chcielibyśmy wnosić 150 000 € z własnego kapitału, co oznaczałoby konieczność zaciągnięcia kredytu w wysokości około 402 000 €.

Pierwsze obliczenia przeprowadzone przez doradcę finansowego wykazały, że przy oprocentowaniu na poziomie około 3,4% i spłacie w wysokości 2% musielibyśmy płacić między 1800 a 1900 €.

Patrząc na wzory matematyczne dostępne na forum / internecie, maksymalna kwota przeznaczona na spłatę kredytu powinna wynosić maksymalnie 35% dochodu gospodarstwa domowego. Biorąc pod uwagę tylko bazową pensję, czyli 5950 €, 35% z tej kwoty to 2065 €, a jeśli wziąć pod uwagę całą pensję, sytuacja wygląda jeszcze korzystniej. Wydaje mi się, że to byłoby w porządku.

Niestety, to nie cała prawda, ponieważ przy spłacie w wysokości 2%, po 22 latach, czyli w momencie mojego przejścia na emeryturę, pozostałoby około 170 000 € długu (okres spłaty około 28 lat). I to nie pozwala mi już czuć się tak spokojnie.

Mój doradca finansowy twierdzi, że to nie problem. Czy naprawdę tak jest?

Można to rozwiązać, podnosząc odsetki do 3% (rata 2200 do 2300 €), co skróciłoby okres spłaty do 22 lat, albo dokonując co roku dodatkowych spłat (ok. 5000 €). Naszym problemem jest to, że nie czujemy się komfortowo z ratami przekraczającymi 2000 €.

Moje pytania:

Czy nasze plany to strzał w dziesiątkę?
Jakie okresy oprocentowania wybralibyście w tym przypadku, 10 czy 20 lat? doradca finansowy zaleca 10 lat, ale moje przeczucie skłania się raczej ku 20 lata.

Tło mojego pytania:

Moja żona i ja jesteśmy zadowolonymi członkami spółdzielni mieszkaniowej. Jednak od pewnego czasu poszukujemy większego mieszkania. Niestety, spółdzielnia nie ma nam nic do zaoferowania. Z dwójką rosnących dzieci w naszym mieszkaniu robi się coraz ciaśniej. W ostatnich latach kilkakrotnie próbowaliśmy kupić nieruchomości, ale zawsze byliśmy przelicytowani w przypadku interesujących nas obiektów. Ostatnie lata były szaleństwem w dużej mieście. Obecnie na rynku jest wiele nieruchomości wymagających remontu, ale wszystkie są bardzo stare (lata 50.), mimo to są oferowane powyżej 400 000 €. Miesięczny czynsz za rozsądne 4-pokojowe mieszkanie wynosi około 1800 € czynszu netto, a szeregowe domy są jeszcze droższe. Dlatego budowa nowego obiektu wydaje nam się względnie atrakcyjna, choć prawdopodobnie będziemy musieli się nieco rozciągnąć.

[6Bankkaufmann]

Cześć Lester, na dużym wydarzeniu zorganizowanym przez duży bank wielu lat temu padło stwierdzenie:
90% klientów posiadających pożyczki z możliwością dodatkowej spłaty chce skorzystać ze spłaty jednorazowej, a z tego 90% ostatecznie z niej nie korzysta.

Jeśli planujesz nową budowę i chcesz być całkowicie bez zadłużenia w wieku emerytalnym, warto teraz rozważyć ustawienie wysokiej możliwej do osiągnięcia spłaty jednorazowej i mniej polegać na ewentualnej dodatkowej spłacie.

Oczywiście, nie można teraz wylosować jakiegoś oprocentowania z góry, nie znając szczegółów.
Jesteś jednak w świetnym wieku, masz majątek, i oczywiście, jeśli w wieku emerytalnym będziesz miał jeszcze jakieś pozostałe zobowiązanie, to nie wszystko od razu się zawali, ponieważ z pewnością otrzymasz odpowiednią emeryturę.

Dlatego oto wskazówka lub subiektywna rekomendacja:
20-letni okres wiązania oprocentowania
Spłata maksymalnie możliwa obecnie.
Dodatkowa spłata służy jedynie jako amortyzator, jeśli chcesz nadal coś spłacać.

[NaTwoim13]

Moje pytania:

1. Czy nasz zamiar to finansowe harakiri?
2. Jakie okresy wiązania oprocentowania wybralibyście w tym przypadku, 10 czy 20 lat? doradca finansowy zaleca 10 lat, ale moje wewnętrzne przeczucie skłania się ku 20 lat.

1) Jeśli dzisiaj idą na emeryturę, ile musieliby płacić za wynajem?

2) Jeśli dziś musieliby sfinansować 170 000 euro, jaka byłaby rata?

1) i 2) Dlaczego nie mieliby przeznaczyć opłat za wynajem, które nie będą mieli już w wieku emerytalnym, na spłatę odsetek i kapitału, zwłaszcza że zawsze byliby pewni, że w okresie zdobywania majątku spłacili swoją nieruchomość, spłacili swoją hipotekę, a nie zarzut genossenschaft/des Vermieters?!?

3) Czy może okazać się, że po przejściu na emeryturę wystarczy im mieszkanie na parterze, dzięki czemu mogliby sprzedać Dom i z nadwyżką spłacić to mieszkanie?

4) Czy pozostałby dług w wysokości 170 000 euro, gdyby dokonywali dodatkowych spłat przy swoich dochodach?

5) Czy Dom spełnia standard efektywności energetycznej objęty wsparciem?

6) Czy Państwo oferuje środki finansowe dla inwestycji w nieruchomości? Z jakiego landu pochodzą?

7) Czy nie czują się lepiej z lepszym komfortem życia - zwłaszcza dla dzieci - 4 osoby i mieszkanie, to przy takich dochodach, przy 200 000 euro gotówki/wkładzie własnym?











1) Ogólnie patrząc na znane dane i fakty, stanowczo nie!!!

2) Dlaczego nie związać części na 10 lat, części na 15 lat i części na 20 lat? Warunki tworzą wtedy przyjemny mieszaną stopę procentową, a ryzyko pozostałego zadłużenia zawsze widoczne jest tylko na niewielką część ?!?






Cytat od Lestera

Można to obejść, zwiększając wskaźnik spłaty w kierunku 3% (rata 2200 do 2300 €), wtedy czas trwania wyniósłby 22 lata, lub po prostu robić coroczne nadpłaty (ok. 5000 €). Naszym problemem jest to, że nie czujemy się zbyt komfortowo z ratami przekraczającymi 2000 €.



Ogólnie też zupełnie niepotrzebne, mało musieć/dużo móc może być tu podejściem do rozwiązania, zwłaszcza że powinni również uwzględnić opcję zmiany stopy spłaty, która pozwoli im elastycznie dostosować ratę odsetkową i kapitałową w określonym korytarzu.

[Martin79HN]

Moja opinia na ten temat:

Ceny najmu będą nadal rosnąć, zwłaszcza w dużych miastach!
Buduje się bardzo mało, a według rządu brakuje około 800 000 mieszkań.

Stopa procentowa nadal jest na korzystnym poziomie, więc więcej miejsca, komfortu i dochodu nie stoi temu na przeszkodzie!

Spłatę kredytu podzieliłbym na 10 lat (mniejsza część) i 15 lat (większa część) (ale zależy to od różnicy w stopach procentowych!) Następnie opcja zmiany wysokości spłaty i rozpoczęcie od 2% spłaty + możliwość dodatkowej spłaty. (czyli opcja zmiany spłaty + możliwość dodatkowej spłaty)

Aktualne oprocentowanie oszczędności jest zbliżone do oprocentowania kredytu. (Tendencja malejącego oprocentowania lokat terminowych) Moim zdaniem stopy procentowe kredytów również raczej spadną, ale tylko minimalnie. Dlatego nie odkładaj, tylko działaj teraz, aby każdy euro jak najszybciej poszedł na spłatę / własny obiekt.

Dla nas najlepszą inwestycją było zaryzykowanie budowy nowego domu około 7-8 lat temu! (brak miejsc budowlanych!)
Wtedy trend wzrostowy stóp procentowych, ale niskie, ale ceny wysokie. (później jeszcze bardziej wzrosły!) Dzięki dochodom, oszczędzaniu i umowom oszczędnościowym wszystko poszło gładko. (mieliśmy podobną kwotę do sfinansowania!)

Bądź odważny i zrób to! Mamy 3 dzieci, a wcześniej wynajmowaliśmy mieszkanie o powierzchni 100 m² z ogrodem na parterze, co dzisiaj wydaje się niemożliwe. (każde dziecko ma swoją własną sypialnię + biuro)

[Martin79HN]

Wtedy mieliśmy około 560T kosztów (130t działka + Dom z garażem)
ale skończyło się na ponad 600t z dodatkowymi kosztami (częściowo także ogród)
Jako wskazówkę, sugeruję doliczyć co najmniej 5%, lepiej 10% rezerwy i odłożyć tę kwotę z zysków!

[6Bankkaufmann]

Tak jest! Przy budowie nowego budynku zawsze pojawiają się początkowo nieznane koszty. Czy to na złoty kran, czy na wzrost kosztów materiałów, czy na niezrealizowaną pracę własną, którą firma rzemieślnicza musi wtedy wykonać. Dlatego zawsze powinna być jeszcze jakaś rezerwa na wszelki wypadek.