Capital Investment 4

[crus]

Cześć wszystkim,

natknąłem się na forum z ogromnym zainteresowaniem i od razu mam swoje pierwsze pytanie. Cieszę się na dobry udział

Trzy lata temu sfinansowałem w 100 % dwie nieruchomości, bez problemów. Obecnie mam wrażenie, że nie ma już możliwości sfinansowania nieruchomości w 100 % pomimo dobrej wartości kapitału początkowego i dobrych możliwości wzrostu czynszu.

Konkretnie chodzi teraz o Dom wielorodzinny (3 mieszkania), który ma zostać odnowiony z pomocą KfW 261. Wartość kapitału po odnowieniu pokrywa anuitetę kwoty kredytu wraz z 15% potrąceniem od dochodów z najmu. Istnieje również możliwość podziału na własności stanowiących odrębność nieruchomości, aby uniknąć obciążania wartości dochodu brutto. Mimo to mam duże problemy znaleźć finansowanie w wysokości 100 %. Poniżej znajdują się dane ogólne:

400 tys. EUR zakup domu + działka (980 m² po 430€/m² wartości brutto)
300 tys. EUR odnowienie według KfW 261
28 tys. EUR koszty niekwalifikowane pokryte z kapitału własnego

37 500 € roczny dochód z najmu po odnowieniu


Samo już wartość brutto działki zabezpiecza zakup domu.

Czy macie doświadczenia z bankami, które oferują nadal finansowanie w wysokości 100 %? Będę wdzięczny za każdą pomoc!

Pozdrowienia

[bruno68]

Oczywiście, istnieją finansowania w wysokości 100%, ale gdy przychodzi do spłaty, to się zawodzi.

Czy jest oszacowanie wartości? Ponieważ pytanie brzmi, ile tak naprawdę wart jest ten Dom?

Co trzeba zrobić, a pytanie brzmi także, czy finansowanie z KfW jako współpartnerem jest w ogóle możliwe. Istnieją programy, których warunki nie pozwalają na finansowanie powyżej 100%!

Warto wspomnieć, jeśli pożyczka KfW wymaga wpisu do księgi wieczystej. Lub generuje koszty, których oszczędności związane z energią, nawet nie są w stanie pokryć tych dodatkowych kosztów odsetek, nie mówiąc już o spłacie rat!

Proszę o kontakt poprzez wiadomość prywatną w przypadku dodatkowych pytań!

bruno68

[2titan1981]

Przed podjęciem decyzji o skorzystaniu z usług Bruna, zalecam zapoznanie się z jego kompetencjami w dziedzinie finansowania oraz z tym, co napisali inni eksperci ds. finansowania nieruchomości na temat jego wypowiedzi.

Następnie warto wyrobić sobie własne zdanie na temat oferty Bruna i zdecydować, czy chce się z niej skorzystać. Jest wystarczająca liczba osób dostępnych tutaj, które mogą pomóc w finansowaniu. Jeszcze się nie zgłosili.

[bruno68]

@ Curs,

Sugeriuję, abyś poprosił titan1981 o zorganizowanie finansowania w wysokości 100% na 400 000 €, ponieważ posiada on odpowiednie kwalifikacje i wszelkie uprawnienia w tej dziedzinie.

Niestety dochód z najmu nie będzie wystarczający, aby zrealizować finansowanie zgodnie z twoją wizją!

Powód: 100% komercyjnego wynajmu, 100% obciążenie hipoteczne plus 75% odnowienie. Brakuje zabezpieczeń!

Obliczając jak wierzyciel, 400 000 € koszty zakupu plus 150 000 € wzrost wartości, równa się nowa wartość 550 000 € w porównaniu z kosztami 700 000 €, daje 130% obciążenia, które byłoby dofinansowane. Ale po niewiarygodnie wysokiej stopie procentowej!

Czyste finansowanie bankowe nie wchodzi w grę ze względu na wysokie koszty procentowe, konieczne jest zaangażowanie kapitału, około 100 000 €, aby uzyskać mieszane finansowanie w wysokości 250 000 € przy stopie 2,8% r.r.!

Resztę trzeba sfinansować w wysokości 6,75% r.r., ponieważ dochód z działalności gospodarczej wynosi 100%.

pożyczka...............150 000 € razy 6,75% razy 10 000 € odsetki r.r.
Umowa oszczędnościowa...150 000 € razy 2,80% razy 4 200 € odsetki r.r.

Jak łatwo zauważyć, dochody z wynajmu nie wystarczają nawet na opłacenie mieszanej formy finansowania! W tej sytuacji jedynie finansowanie w wysokości 60% za pośrednictwem oszczędzania budowlanego, z wkładem własnym w wysokości 160 000 € przy 2,8% r.r.,

pożyczka w wysokości 240 000 € = ok. 6 800 € odsetek, wtedy problemem staje się pomoc KfW, ponieważ zabezpieczenie w wysokości 150 000 € zniszczyłoby tę tanią formę finansowania!

Finansowanie byłoby możliwe tylko poprzez dwuetapową formę finansowania, najpierw zakup, następnie modernizacja co najmniej 2 lata później i w międzyczasie wynajem.

Czy finansowanie poprzez KfW ma sens, jeśli sam przeprowadzisz modernizację i osiągniesz zamiast KfW 40 tylko 60, a korzystasz tylko z dotacji, co mogłoby obniżyć koszty finansowania o nawet 75 000 €.
Docieplenie z zewnątrz, wykonane przez firmę, nie powinno być gorsze. Instalacja fotowoltaiczna i wentylacja mechaniczna redukują zużycie energii.

Apropo, to titan1981 jako ekspert ma zaoferować państwu finansowanie na 130% na okres 15 lat przy stopie 6,75%. i przedłożyć do podpisu.

bruno68

[crus]

Cześć Bruno68,

dziękuję Ci za Twoje wyjaśnienia, ale twoje obliczenia porównują jabłka z gruszkami.

Nie ma tutaj mowy o komercyjnej wynajmu. 100% powierzchni mieszkalnej jest wykorzystywane do celów mieszkaniowych, a planowany czynsz odpowiada trwałemu czynszowi, który bank przyjmuje dla obiektu.

Zasadniczo obliczam obiekty w sposób pesymistyczny i staram się poprzez rozwój poprawić przepływ gotówkowy.

Dodatkowo już istnieje plan renowacji, a finansowanie przez KfW zostało już uzgodnione z ofertami. Finansowanie przez KfW traktowałbym jako pożyczkę TA i pozwoliłbym na jej umorzenie jako zamiennik spłaty kapitału. Redukuje to potrzebną KDF i poprawia mój przepływ gotówkowy. Zrobiłem to również przy innych obiektach, bez problemu dla banków.

Myślę, że poczekam na kolejne odpowiedzi, być może od osób mających większe doświadczenie w finansowaniu inwestycji kapitałowych. Dziękuję za informacje @bruno, chociaż niekoniecznie pasują one do mojej konkretnej sytuacji.

@titan dzięki za zauważenie, że może warto poczekać na inne odpowiedzi o wyższej jakości.

Pozdrowienia i miłego weekendu

[2titan1981]

Czy widzisz, Bruno, że nawet ludzie, którzy cię nie znają, rozpoznają, że piszesz bzdury. Kiedy ktoś zauważa, jak tutaj próbujesz znaleźć ofiary

[StGe1973]

Banki oferują finansowanie w wysokości 100 lub 110% tylko w przypadku użytkowania własnego. Nieruchomości jako inwestycja kapitałowa pod wynajem stanowią większe ryzyko, dlatego banki finansują jedynie do 80%... (chyba że osoba ma dodatkowe nieruchomości, które mogą stanowić zabezpieczenie).

Tak więc pytanie raczej brzmi, dlaczego banki działały w ten sposób w przeszłości. Jedną z możliwości byłoby to, że wewnętrzna wycena banku była wyższa. Oznacza to, że dla ciebie otrzymałbyś finansowanie w wysokości 100%, ale dla banku (z wyższą wartością) byłoby to tylko 80%.

Podział na WEG: Ma sens jedynie wtedy, gdy planujesz sprzedać jednostkę. Jako jednoosobowy właściciel nie musisz tworzyć WEG, przez co eliminujesz wszystkie przepisy prawne. Rozsądnym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług architekta do dokonania podziału (być on będzie ważny czasowo) i w późniejszym czasie (jeśli chcesz sprzedać jednostkę) zarejestrować podział z oświadczeniem o podziale notarialnym...

[bruno68]

Niestety to nie jest zgodne z prawdą, istnieją wierzyciele finansujący do 150% wartości szacunkowej, jeśli chodzi o użytkowanie własne oraz do 140% w przypadku wynajmu.

Ale

1) czy to jest tanie, to zupełnie inna kwestia!
2) Ich stawki dla kwot powyżej 100% nie są reklamowane i dostępne są tylko wybranym pośrednikom jako oferta produktów!
Ponieważ wymagane jest indywidualne doradztwo, ponieważ te produkty mają specjalne warunki i zasady! Wchodzą głównie w grę osoby prowadzące działalność niezależną i przedsiębiorcy, zawody o wysokich wartościach kapitału własnego. Muszą oni przed podpisaniem umowy pożyczki posiadać dochód wystarczający do spłaty odsetek i kapitału.

Stąd też powiedzenie: Pieniądze przyciągają pieniądze; albo Kto nic nie ma, ten nic nie dostaje!.

Jeśli ktoś zawsze doświadcza, że znormalizowane procedury mają przebiegać według przypadkowych schematów i załatwiane są uściskiem dłoni.
Teraz doświadczyli swojego osobistego upadku podczas pierwszej refinansowania, z 2014 roku.

Ponieważ ustawodawca nakłada obowiązek na dłużnika otrzymania oferty na 6 miesięcy przed upływem okresu wiążącego odsetki!
Ale nie jest obowiązkiem wierzyciela sformułowanie oferty dla dłużnika! Tutaj wymóg dotyczy terminu, a nie obowiązku złożenia oferty!
Jeśli zatem wierzyciel nie przekazuje oferty, dłużnik samodzielnie musi zakończyć refinansowanie u nowego wierzyciela i dokonać samodzielnego przekształcenia zadłużenia! Zgodnie z tym, jeśli umowa pożyczki została podpisana po 31.12.2013 roku i kończy się 31.12.2024 roku, oferta nowej pożyczki musi zostać przekazana dłużnikowi do 30.06.2024 roku.

Jeśli wierzyciel przedstawi ofertę refinansowania po 01.07.2024 roku, to oferta nie będzie uznana za złożoną w terminie! Konsekwencje prawne dla wierzyciela są katastrofalne.

Dotyczy to okresów wiążących odsetki do 10 lat. Po upływie 10,5 roku okresu wiążącego odsetki można wzajemnie rozwiązać, bez opłaty za wykup i bez podania przyczyny.

W związku z tym wszystkie związki odsetkowe powyżej 11 lat w przypadku finansowania bankowego są bezprzedmiotowe bez kontynuacji finansowania! Ponieważ orzecznictwo Federalnego Trybunału Sprawiedliwości pozwala na rozwiązanie umowy po 10,5 roku po pełnym wypłaceniu środków.

Jeśli stopy procentowe po 10,5 latach są:

- niższe niż przy podpisaniu umowy, dłużnik zakończy umowę i rozpocznie negocjacje z tym samym lub innym wierzycielem.
- wyższe niż przy podpisaniu umowy, wierzyciel zakończy umowę i rozpocznie negocjacje z dłużnikiem. Lub dłużnik poszuka nowego wierzyciela!

To jest rzeczywistość zgodna z prawem, a znacznie odbiegająca od marzeń wielu ludzi tutaj. To ile innych pośredników ma jeszcze czas do dyspozycji, zależy prawdopodobnie od liczby przypadków restrukturyzacji, ponieważ dla wielu klientów marzenie o posiadaniu własnego domu dobiegło końca lub powoli zanika.
Pierwsza generacja, na mocy nowej ustawy, z okresem obowiązywania 10 lat, kończy się 21.03.2026 roku, dlatego klienci, którzy podpisali umowę pożyczki 22.03.2016 roku, muszą otrzymać ofertę najpóźniej do 21.10.2025 roku.

Dla klientów, którzy podpisali umowę przed 20.03.2016 roku na starych zasadach, sytuacja jest jeszcze gorsza, ponieważ nie mogą oni powołać się na § 505 d BGB (w przyszłości).

To tylko fragment wiedzy specjalistycznej, która jest obecnie wymagana!

[crus]

Cześć bruno68,

Dziękuję za wykonanie, ale kto o to prosił i co ma to wspólnego z moim pytaniem?

Dla mnie ani EK, ani dochód nie stanowią problemu, chodzi wyłącznie o to, że odnowa KfW nie jest w pełni oceniana pod kątem wzrostu wartości i KP jest traktowane jako równoważne wartości obiektu, mimo że sama działka jest warta więcej niż KP. Wydaje się jednak, że po prostu piszesz cokolwiek losowego i krytykujesz tych z pieniędzmi.


@StGe - odpowiem na twoją wiadomość zaraz.

Pozdrowienia

[6Bankkaufmann]

Cześć crus, banki chcą, muszą zarabiać pieniądze, a pożyczki KfW są bardziej lub mniej tylko przepływem. Bank naprawdę na tym nie zarabia.
Dla 3 mieszkań obowiązuje procedura wartości dochodowej, bez względu na to, czy budynek wielorodzinny jest podzielony czy nie.
Myślę, że jeśli zaoferujesz partnerowi bankowemu pożyczkę od 100 000 EUR i zrezygnujesz z odpowiednich części pożyczek KfW 261, możesz przyjrzeć się finansowaniu bardziej szczegółowo.

Ogólnie rzecz biorąc, 100% finansowanie nadal jest możliwe. Jednak, jak można przypuszczać, dla banku liczy się wartość dochodowa, którą bank ustala. Dlatego zawsze pytanie dotyczące lokalizacji nieruchomości, itp.

Poza tym, po zaplanowanym 100% finansowaniu zawsze musi być wystarczająco dużo wolnych własnych środków.

[bruno68]

Cześć Bankowcu, niestety crus nie rozumie poprawnie!

Nie rozumie, że kwota własna musi być znacznie wyższa niż w przypadku domu jednorodzinnego!

Tak samo dochody z wynajmu nie mogą być wykorzystane w 100% do refinansowania! Dochody są bowiem potrzebne na odliczenia amortyzacyjne (spłatę), odsetki i podatki (37 500 € rocznie planowana czynsz po remoncie).

Amortyzacja zostanie ustalona później, a więc uznana za zmniejszającą podatek dopiero po zaciągnięciu kredytu!
Odsetki zależą od wysokości obciążenia wartości nieruchomości, długości kredytu i innych dopłat!
Dlatego łączne wartości (amortyzacja i odsetki) nie mogą nigdy wynosić 100% dochodów z najmu, ponieważ w przeciwnym razie nie będzie można zapłacić podatku od tych dochodów z wynajmu.

Ale jeszcze bardziej brutalna jest ustalona w dziale III forma kredytu.

Jeśli chcesz sfinansować 100%, wtedy zgodnie z księgą wieczystą:



400 tys. EUR bez listu, plus 30% kosztów dodatkowych


zobacz też https://notara.de/wissen/grundschuld-informationen/




Zainteresuj się oprocentowaniem zabezpieczenia hipotecznego

Roczne odsetki od zabezpieczenia hipotecznego są wpisywane do dokumentu o ustanowieniu zabezpieczenia hipotecznego. Ten wpis wykonuje notariusz. Stopa procentowa jest zazwyczaj wyższa w porównaniu do odsetek od kredytu budowlanego lub mieszkaniowego. Kupujący nieruchomości zwykle są zaskoczeni, gdy nie zajmują się wcześniej bliżej tą kwestią. Odsetki od zabezpieczenia hipotecznego wynoszą zazwyczaj 15% wpisanej kwoty zabezpieczenia hipotecznego.

Odsetki stają się wymagalne, gdy nieruchomość musi być sprzedana na licytacji komorniczej. Nieruchomość jest sprzedawana przymusowo, gdy kredytobiorca nie może spłacić swojej raty kredytowej, a naliczane są odsetki za zwłokę.


Wtedy jako rodzina ponosimy odpowiedzialność za 520 0000 € z majątku rodzinnego z prawa z księgi wieczystej dla naszego domu.

Ale jeśli chcemy sfinansować dodatkowe 300 000 € poprzez KfW? To też musiałoby być wpisane do księgi wieczystej! Ponieważ nie jest to już kredyt na okaziciela (do 50 000 € jako kredyt na okaziciela).
Nawet stosując półprocedurę, wartość domu wzrośnie o zaledwie 150 000 €.

Nowa wartość domu wynosi wtedy 550 000 €, ale aby zapewnić zabezpieczenie, potrzebne są 910 000 € łącznie z kosztami dodatkowymi, aby reprezentować finansowanie w wysokości 100% (520 000 € na zakup domu i 390 000 € na modernizację).

Ze względu na wzrost stóp kredytowych, także koszty dodatkowe znów znacznie wzrosły! Patrz też § 497 ust. 2 i 3 BGB.

bruno68

[freeflo]

Witam wszystkich,

natknąłem się na forum z ogromnym zainteresowaniem i od razu mam swoje pierwsze pytanie. Cieszę się na dobrą wymianę zdań.

Trzy lata temu sfinansowałem w 100% dwie mieszkania, bez żadnych problemów. Teraz mam wrażenie, że nie ma już możliwości sfinansowania nieruchomości w 100%, pomimo dobrej zdolności kredytowej oraz dobrych możliwości rozwoju najmu.

Konkretnie chodzi o obecnie budynek mieszkalny (3 mieszkania), który ma być odnowiony przy użyciu programu KfW 261. Po renowacji dochód z najmu pokryje ratę kapitałową po odjęciu 15% od dochodów z najmu. Istnieje również możliwość podziału na WEG, aby uniknąć metody wyceny wg wartości dochodowej. Niemniej jednak mam ogromne problemy ze znalezieniem finansowania w 100%. Poniżej podaję dane ramowe:

400 tys. EUR cena zakupu nieruchomości (980 m² po 430 €/m²)
300 tys. EUR na odnowę z programu KfW 261
28 tys. EUR zostanie zapłacone ze środków własnych

Planowane 37 500 EUR rocznego dochodu po odnowie


Sam dodatek brutto do wartości nieruchomości już zabezpiecza cenę zakupu.

Czy macie doświadczenie z bankami, które oferują nadal finansowanie w wysokości 100%? Będę wdzięczny za każdą pomoc!

Pozdrawiam

Witam,

jestem także jeszcze dość nowy na tym wspaniałym forum i obserwuję całą wymianę z dużym zainteresowaniem!

Oczywiście nie wiem, na ile już (mam nadzieję) została rozwiązana Twoja sytuacja, ale z własnego doświadczenia mogę powiedzieć, jak ważne są odpowiednie kontakty z bankami w dziedzinie finansowania nieruchomości, i jak ważne nadal będą. Sam dokonałem kilku inwestycji w nieruchomości i miałem świetne doświadczenia z Meine-Renditeimmobilie, także w dziedzinie finansowania w wysokości 100/110% (oczywiście ważne jest pamiętanie, że obecnie z nieco większym wkładem własnym jest to łatwiejsze... ale to nie znaczy, że jest niemożliwe, jeśli warunki są odpowiednie!) Chłopaki są świetnie skontaktowani i zajmują się finansowaniem nieruchomości, jeśli zajdzie taka potrzeba! Sprawdź ich stronę internetową! Jeśli masz jakieś pytania, daj znać.

Pozdrawiam Flo