Capital Investment 4

[HiasBe]

Witajcie wszyscy!

Krótko o mnie: mam trzydzieści kilka lat, pracuję w wyższej służbie publicznej i obecnie mieszkam z moją dziewczyną zadowoleni w centrum dużego miasta na wynajętym mieszkaniu.

Wkrótce moja siostra przejmie nieruchomość będącą w posiadaniu rodziny, za co otrzymam wypłatę. Szacuję, że otrzymam około 250 tysięcy euro.

Pochodzę z rodziny urzędniczej i nie mam zbyt wielu pojęć o przedsiębiorczości/inwestycjach, ale na pewno chcę to zmienić. Od kilku miesięcy uczę się w tej dziedzinie i chcę zdobyć solidną podstawową wiedzę w przyszłości.

Najbardziej interesują mnie inwestycje w nieruchomości.

Moim długoterminowym celem jest być solidnie zabezpieczonym finansowo i posiadać swoją własność.

Chciałbym zainwestować większość kapitału w nieruchomości oraz część dostępną w formie płynnej.

Do osiągnięcia mojego długoterminowego celu widzę dwie opcje:

1. Kupić nieruchomość na własne potrzeby. Jest to mniej preferowana opcja, ponieważ musiałbym wziąć duży kredyt (razem z partnerką) na nieruchomość, która mnie faktycznie interesuje (minimum 90m², centralnie położona), spłacając go przez wiele lat i nie pozostaje mi wiele miejsca finansowego poza tym.

2. Zacząć od zakupu dwóch małych mieszkań na wynajem nieco poza centrum, których finansowanie byłoby możliwe z minimalnym ryzykiem i dostępnym kapitałem własnym.

Obecnie bardziej interesuje mnie ta opcja, ponieważ chciałbym oprócz mojego obecnego dochodu zdobyć fundament w przedsiębiorczości i w dłuższej perspektywie, jeśli odniesie sukces, osiągnąć znacznie więcej korzyści finansowych.

Mam również w głowie myśl o założeniu własnej firmy w tej dziedzinie, jeśli chciałbym rozwijać to średnio- i długoterminowo.

To tyle w skrócie. Czekam na Wasze opinie i wskazówki.

[wary]

Opcja, która mnie w tej chwili najbardziej kusi, ponieważ chciałbym mieć niezależność finansową poza moimi bieżącymi dochodami i potencjalnie, jeśli odniesie sukces, mógłbym zyskać o wiele więcej ekonomicznie.
Także myśl o założeniu firmy w tym zakresie mnie kusi, jeśli miałbym to rozwijać w średnim i długim okresie.

To tyle w skrócie. Cieszę się na Wasze opinie i sugestie.

Ale jest duża różnica między inwestowaniem w dwa małe mieszkania a firmą deweloperską z istotną rentownością. Pierwsze to czyste zarządzanie majątkiem i jest bardzo odległe od zysków przedsiębiorczych.

Jeśli chcesz zainwestować swoje pieniądze w dwa mieszkania: śmiało. Stopa zwrotu brutto na zainwestowany kapitał bez wzrostu wartości wynosi prawdopodobnie od 2 do 6 procent, w zależności od obiektu. Po opodatkowaniu będzie to jednak nieco więcej lub mniej niż w przypadku lokat terminowych czy atrakcyjnych kont oszczędnościowych.

Naprawdę interesujące są transakcje na rynku nieruchomości, gdy stopa zwrotu pozwala na korzystne użycie kredytów i można oczekiwać wzrostu wartości. W obecnej chwili jest to raczej trudne.

To nie oznacza, że nieruchomości jako inwestycja przestają działać. Jednak zbudowanie firmy opartej na tym może być niezwykle trudne. Ale oczywiście czasy mogą się zmienić.

[bruno68]

@HiasBe,

porozmawiajmy o różnych formach sprzedaży!

Chcesz działać, jak opisujesz, potrzebujesz niezależnych i osobistych agentów ubezpieczeniowych!

Na Twoje drugie pytanie

2. Rozpoczynam zakup dwóch małych mieszkań w celu wynajmu nieco poza centrum, których finansowanie mogłoby być możliwe z niewielkim ryzykiem i moim dostępnym kapitałem własnym.

Można to sfinansować w tempie od 2,00 do 2,8 % r./r. przez 15 do 17,5 lat, zamiast teraz 4 do 5 % r./r. przez 10 lat!

Oczywiście jest to możliwe także dla więcej niż 2 mieszkań! Budowa nowego budynku wielorodzinnego byłaby wtedy również możliwa! Można zrealizować mieszaną finansowanie do 59 % jako kredyt i resztę, w tym koszty dodatkowe, za pomocą BS!

Co jest niekoniecznie dobre, z jednej strony, a z drugiej znacząco dobre

Dla mnie opcja mniej preferowana, ponieważ musiałbym wziąć duży kredyt (z moją partnerką) na nieruchomość, która mnie naprawdę interesuje do własnego użytku (minimum 90 m², centralnie położona)

Dobrze, że nie są Państwo żonaci, ponieważ wtedy obowiązuje podwójne zabezpieczenie wpłat!

Źle jest płacić podwójnie podatek w klasie podatkowej 1, aż o 6 000 € więcej podatków rocznie. A w przypadku ślubu powinni Państwo od razu wybrać klasę podatkową 4/4, gdyż i tak w 2027 roku będzie to konieczne!

Do czasu, kiedy nie zawrą Państwo małżeństwa przed sfinalizowaniem finansowania, powinni Państwo nakierować na swoje własne środki w odpowiedzi na § 850c Kodeksu postępowania cywilnego, o ile wystarczają. Oczywiście obu, także partnerce, jeśli nie są Państwo małżeństwem.

Ponieważ ich udział w prywatnym ubezpieczeniu zdrowotnym nie daje prawa do oddzielnego rozdzielenia, obecnie przy 50 % refundowanej kwocie własny udział wynosi 400 €, dlatego należy go uwzględniać zgodnie z § 850c Kodeksu postępowania cywilnego, ponieważ podróże do pracy również wymagają opłacenia.

Jeśli mają Państwo pytania, proszę o kontakt prywatny.

bruno68

[2titan1981]

Jeśli miałbym jeszcze raz wybierać, znowu zdecydowałbym się na własność jednorodzinny Dom. Nawet jeśli to zobowiązuje kapitał na lata. Własny dach nad głową jest dla mnie zabezpieczeniem, które pozwala mi spokojnie spać i daje mi możliwości rozwoju.
Wadą jest to, że nie zarabia się na domu. Po prostu nie ma się ryzyka związanego z wynajmowaniem mieszkań... Jednakże wadą jest to, co się dzieje z mieszkaniem w przypadku separacji, gdy ryzyko kredytowe i posiadania jest dzielone... Moim wnioskiem jest to, że kupiłem Dom sam i również sam radzę sobie z finansowaniem. Moja dziewczyna nie jest w kredycie i nie figuruje w księdze wieczystej...
Korzyścią z zakupu mieszkań do wynajmu jest możliwość osiągnięcia dodatkowego dochodu. Jako urzędnik, w zasadzie jest się obecnie zabezpieczonym pod względem zawodowym i emerytalnym.
Ach, jeśli chodzi o komentarze od Bruna, warto zastanowić się nad wartością jego wypowiedzi i czy warto skontaktować się z nim, po przeczytaniu lub przeglądnięciu jego innych wpisów...

[BenniG]

Cześć HiasBe,
więc na początek porównałbym najpierw czynsz do ceny zakupu podobnego mieszkania. To oznacza, że jeśli teraz płacisz 500 € czynszu za 60 m2 mieszkanie w centrum, a za podobne mieszkanie do własności musisz zapłacić 300 000 €, to wynajem jest znacznie tańszy. Ponieważ gdybyś lokował te 300 000 € z oprocentowaniem 4%, wyszedłbyś na 1000 € miesięcznie.

Z drugiej strony, żyje się tylko raz. Bycie w wyższej służbie w wieku 30 lat jest całkiem nieźle, ale powinniście też czuć się dobrze ze swoimi warunkami zewnętrznymi. Czy wasze obecne mieszkanie to Dom czy tylko miejsce pobytu?

Oczywiście fajnie jest myśleć o przyszłości i być może już o emeryturze, ale jak wyglądają wasze plany na najbliższe 3, 5 czy 10 lat? Czy macie plany rodzinne? Jeśli chcecie mieć dzieci, czy mieszkanie jest odpowiednie, czy może lepsze byłoby coś na wsi?

Z kwotą 250 000 € od siostry i pracą na pewno macie dobre warunki. Jeśli teraz zainwestujecie pieniądze w mieszkania do wynajęcia, będą one stracone, a koszty kredytu na zakup nieruchomości do użytku własnego wzrosną niepotrzebnie.

Więc zacznijcie najpierw planować bez widocznego znaku €€€ w oczach.

PS: W roku 2016, mając 30 lat, kupiłem małe mieszkanie, które początkowo zajmowałem i teraz wynajmuję. Po zakupie przeprowadziłem kilka remontów i ulepszeń. W czerwcu/lipcu tego roku miałem pierwszą zmianę najemcy. Zauważyłem, że wynajmujący korzystają z wielu rzeczy bardziej brutalnie niż ja sam, więc musiałem jeszcze kilka dni poświęcić na poprawki w mieszkaniu. Jednak za to otrzymuję porządne pieniądze i powiedziałbym, że to jedna z najlepszych inwestycji mojego życia. Oczywiście, w fazie spłaty nie mam jeszcze dużej gotówki, ale spłacam w taki sposób, że teoretycznie mógłbym spłacić kredyt za mieszkanie po 10 latach.

Co do mieszkania poza centrum, teraz mieszkam nieco ponad godzinę od tego mieszkania, więc każda podróż do mieszkania kosztuje sporo czasu i tym samym rentowność. Jednak mieszkanie znajduje się na drodze do mojej szwagierki z rodziną, więc podróże te nie są związane z ratowaniem sytuacji awaryjnych.
Jeśli więc kupicie teraz mieszkanie na południu centrum, ale potem przeniesiecie się na północ...

[HiasBe]

Dziękuję za liczne uwagi.

Chciałbym od razu zaznaczyć, że jestem początkujący i zacząłem intensywniej zajmować się tą sprawą dopiero kilka miesięcy temu. Dlatego nie chciałbym, aby dyskusja schodziła na tematy bardziej szczegółowych kwestii podatkowych. Chodzi mi o ogólny, początkowy punkt widzenia na opcje i możliwości.

Moim nadrzędnym, długoterminowym celem jest efektywne budowanie majątku, a poza tym interesują mnie nieruchomości ogólnie.

Czy jest coś sprzecznego w założeniu firmy i na początku zajmowanie się czystym zarządzaniem majątkiem poprzez wynajem? Intryguje mnie myśl, że z początkowego procesu z 2-3 nieruchomościami i nauki poprzez działanie, mogę nabierać doświadczenia i być może z wystarczającym czasem i praktyką rozwijać i poszerzać przedsięwzięcie. Oczywiście zdaję sobie sprawę, że obecnie czasy są bardzo zmienne i wszystko inne niż różowe.

Ponadto rozważam, czy nie kupić od razu małego mieszkania bez zadłużenia lub maksymalnie z małym kredytem w wysokości 50 tys., aby zabezpieczyć się na początku.

Nie rozważam zaangażowania mojej dziewczyny lub spłacania kredytu razem z nią jako opcji.

Chciałbym z pewnością zbadac różne opcje, się uczyć oraz inwestować efektywnie średnio- i długoterminowo.

[wary]

Czy istnieje coś, co przemawia przeciwko założeniu firmy i początkowemu prowadzeniu wyłącznie zarządzania majątkiem z wynajmem?

Nie, w zasadzie nie ma nic, co by temu przeciwskazywało.

Wynajem poprzez firmę (zwykle spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością) może oferować korzyści podatkowe, ale proszę skorzystać z doradztwa podatkowego.

Czy cała ta sprawa będzie udana, zależy od obiektów, twojego sprytu i trochę od przypadku. Jeśli nie popełnisz wielkiego błędu przy wyborze, ryzyko finansowe na końcu będzie do przejęcia. Ale oczywiście, mogą wystąpić straty z powodu braku najemcy, kosztów remontu i pogorszenia się sytuacji.






Cytat autorstwa HiasBe

Jestem na początku lat 30., pracuję w wyższej służbie


Ale dziękuję za zgodę na wykonywanie dodatkowej działalności.

[HiasBe]

PS: W 2016 roku, mając 30 lat, zakupiłem małe mieszkanie, które początkowo zajmowałem sam, a teraz wynajmuję. Po zakupie dokonałem kilku remontów i ulepszeń. W czerwcu/lipcu miałem pierwszą zmianę najemców. Zauważyłem, że najemcy korzystają z wielu rzeczy zdecydowanie bardziej na granicy, niż ja sam, więc musiałem ponownie spędzić kilka dni na pracach w mieszkaniu. Ale za to otrzymuję całkiem sporą kwotę pieniędzy i powiedziałbym, że to jedna z najlepszych inwestycji w moim życiu. Wiadomo, w fazie spłaty kredytu na mieszkanie nie generuję jeszcze dużych przepływów gotówkowych, ale spłacam go tak, że teoretycznie po 10 latach miałbym go spłaconego.

Jeśli chodzi o sprawę mieszkania poza centrum, obecnie mieszkam nieco ponad 1 1/4 godziny od mieszkania, więc każda podróż do mieszkania zajmuje sporo czasu i wpływa na zwrot z inwestycji. Jednakże mieszkanie znajduje się na drodze do mojej szwagierki z rodziną, więc podróże te nie są związane z nagłymi sytuacjami.
Jeśli więc teraz kupisz mieszkanie na południu centrum, ale później przeprowadzisz się na północ centrum...

Oznacza to, że obecnie mieszka Pan na wynajmie? Planuje Pan w przyszłości nabyć nieruchomość do użytku własnego?

Czy kiedykolwiek myślał Pan o wykorzystaniu swojego wynajętego mieszkania jako zabezpieczenia hipotecznego?

[wary]

Heißt, Du lebst aktuell auf Miete? Planst Du, in Zukunft Eigentum zum Selbstnutz zu erwerben?

Hast Du jemals daran gedacht, Deine vermietete Wohnung als Hypothek zu verwenden?

Oczywiście, istnieje sens w wykorzystaniu posiadanego mieszkania jako zabezpieczenia w nowym finansowaniu. Zwłaszcza wtedy, gdy jest wolne od obciążeń i nie trzeba pracować z kredytem długoterminowym.

A jeśli jest się pewnym, że chce się dalej utrzymywać to obciążone mieszkanie przez odpowiedni czas.

Zawsze trzeba to jednak rozważyć pod kątem podatkowym i strategicznym w indywidualnym przypadku.

[ZehWeh]

Zbudowaliśmy Dom w dużym mieście 12 lat temu, wtedy za 240 000 €, teraz sprzedajemy go za 530.000 € i kupujemy nasz wymarzony Dom na wsi za 520.000 €. Opłaty eksploatacyjne oraz pozostały kredyt spłacamy ze oszczędności. Dla nas oznacza to absolutną swobodę finansową zaledwie w wieku 40 lat.

Poczucie, że nie musimy płacić już nic oprócz kosztów utrzymania, jest ogromnie cenne i zdecydowalibyśmy się na to ponownie w identyczny sposób.

[HiasBe]

Budowaliśmy Dom w dużym mieście 12 lat temu za 240 000 €. Teraz sprzedajemy go za 530 000 € i kupujemy nasz wymarzony Dom na wsi za 520 000 €. Koszty eksploatacyjne oraz pozostały dług spłacamy oszczędnościami. Dla nas oznacza to absolutną finansową wolność na przełomie lat 40.

Poczucie, że nie trzeba już płacić za nic poza kosztami eksploatacyjnymi, jest niezmiernie cenne i zrobilibyśmy to jeszcze raz w dokładnie ten sam sposób.

Moje przemyślenia też zmierzają w tym kierunku - chcę wykorzystać kapitał początkowy tak, aby za 10-15 lat osiągnąć netto majątek w wysokości około 500k. Uważam, że jest to realistyczne i wykonalne. W najbliższych miesiącach chcę znaleźć dla siebie odpowiednią i optymalną strategię.

[wary]

Dokładnie w tym kierunku idą także moje rozważania - chcę tak wykorzystać moją początkową kapitał, aby w ciągu 10-15 lat osiągnąć wartość netto około 500 tys. Myślę, że jest to realistyczne i możliwe do osiągnięcia. W ciągu najbliższych miesięcy chciałbym znaleźć dla siebie odpowiednią i optymalną strategię.

Ceny nieruchomości mocno wzrosły od 2009 roku. Obecnie obserwujemy raczej lekką korektę w dół.

Inwestowanie oparte wyłącznie na analizie przeszłości często nie przynosi pożądanych efektów. W przeciwnym razie należałoby inwestować w Bitcoiny.

Gdyby Zehweh w 2012 roku zainwestował swoje 240 000 € w Bitcoiny, to obecnie miałby prawie miliard. Nawet gdyby zainwestował tylko dziesięć procent kapitału własnego (czyli 24 000), miałby nadal milion.

Ale tak, nominalne podwojenie inwestycji w ciągu 15 lat jest absolutnie możliwe i odpowiada stopie zwrotu netto w wysokości 5 procent (czyli nieznacznie powyżej inflacji).

To powinno być celem inwestycyjnym.

[BenniG]

Czyli obecnie mieszkasz na wynajmie? Planujesz w przyszłości nabyć własność do własnego użytku?

Nie, krótko po tym poznałem moją teraźniejszą żonę. Gdy zaczęły się zapowiadać dzieci, zastanawialiśmy się, gdzie chcielibyśmy zamieszkać i co będzie dla nas sensowne. Jako idealne rozwiązanie przebudowaliśmy Dom rodziców mojej żony, tak aby na parterze powstało osobne mieszkanie z własnym wejściem, a my zamieszkaliśmy na piętrze i rozbudowaliśmy poddasze.
Gdy siostra mojej żony z rodziną kupili Dom, moi teściowie pokryli koszty mieszkania na parterze.

Cytat autorstwa HiasBe

Czy kiedykolwiek myślałeś o użyć swojego wynajmowanego mieszkania jako zabezpieczenia kredytowego?


Ponieważ musieliśmy spłacić jeszcze jednego brata mojej żony, wzięliśmy 100.000 € kredytu na moje wspomniane mieszkanie, jeszcze po stopie oprocentowania 0,xx%.

[HiasBe]

Im więcej przyglądam się tematowi, tym więcej mam wątpliwości, czy nie marnuję dużej ilości potencjału inwestycji w nieruchomościach.

Jeśli spojrzę na zwroty z konwencjonalnych indeksów akcji (MSCI World: 57,6% i S&P 500: 78,4% w ciągu ostatnich pięciu lat), to w dłuższej perspektywie wydaje się sensowniejsze żyć z wynajmu i zainwestować cały kapitał w fundusze ETF.

Przy obecnym poziomie odsetek, dynamice cen w branży nieruchomości i obecnej słabej sytuacji gospodarczej w Europie pojawiają się we mnie wątpliwości.

[freeflo]

Cześć @HiasBe, Twój post jest już trochę starszy i nie wiem, jaki jest obecny stan rzeczy, ale jeśli chodzi o potencjał inwestycji w nieruchomości, to kluczowe jest, w jakich warunkach kupujesz nieruchomość pod wynajem i jak rentowna jest ta inwestycja! Istnieje wiele różnych koncepcji i podejść, które pozwalają osiągnąć wysokie zyski, na przykład wynajem pokoju w systemie zdolności do współdzielenia