Capital Investment 4

[Peltier]

Witajcie wszyscy,

Nieruchomości są dla mnie zupełnie nowym obszarem, dlatego chciałbym zapytać ekspertów tutaj. Z pewnością jest wiele rzeczy, które w drugim życiu zrobilibyście inaczej niż to miało miejsce. Jakie byłyby to rzeczy?Z czym mielibyście mi polecić zapoznać się, aby jak najlepiej dowiedzieć się o ryzykach i szansach w biznesie nieruchomościami? Krótkie wyjaśnienie mojej sytuacji: Jestem działającym jako (mały) przedsiębiorca i wynająłem halę magazynową. Właściciel nieruchomości jest już bardzo stary i schorowany. Jego dzieci zarządzają pozostałymi nieruchomościami. Jak mówi przysłowie Przy pieniądzach kończy się przyjaźń, niestety tak samo jest z dziećmi. Po śmierci właściciela chcą sprzedać wszystkie obiekty i podzielić całą sumę między siebie. Oczywiście obawiamy się, że możemy trafić na inwestora, który nie będzie działał w naszym interesie. Dlatego starałem się o rozmowę z rodziną (właściciel) i dziećmi. Wynik rozmowy jest taki: Całkowita powierzchnia nieruchomości: 9272 m² (całkowicie pokryta asfaltem/betonem) Aktualna powierzchnia wynajętych hal: 2376 m² Ilość najemców: 20 Aktualne miesięczne dochody z wynajmu: 9504 € przy 4 €/m² (zimno) powierzchni hali; 114048 € rocznie (prognoza na podstawie ceny za metr kwadratowy, rodzina oczywiście nie udostępniła mi swoich wyliczeń).Cena nie była podnoszona od 8 lat, więc widzę tu oczywiście potencjał!Niestety nie uzyskałem informacji na temat kosztów dodatkowych (podatek gruntowy, odprowadzanie ścieków, itp.)Hale zostały zbudowane w 1976 roku i są wykonane z betonu stalowego (konstrukcja murowana) bez izolacji, bez ogrzewania.Mój wujek (statyk budowlany przemysłowy) obejrzał kiedyś hale i uznał, że są w bardzo dobrym stanie. Ostatnia renowacja (odnowienie elewacji i wykończenie wnętrza) miała miejsce w 2014 roku. Dach (papa) został ostatnio wymieniony w 2005 roku. Na razie jest szczelny, ale musi być zdecydowanie nad nim pracowane! Cena wymarzona przez rodzinę wynosi 800k €. Jestem tam od 10 lat i znam praktycznie każdego najemcę i strukturę budynków. Brakuje mi jednak wiedzy na temat odpowiedzialności za obiekt komercyjny.Jestem pewien, że niewielu z was może wypowiedzieć się na temat tego, czy oferta jest sprawiedliwa. Przecież brakuje wam wielu informacji tła. Pozostaje również kwestia finansowania. Nie chciałbym wyciągnąć więcej niż 100k € z moich dotychczasowych inwestycji. Jakie byłyby wasze kolejne dokładne kroki? Czy powinienem zlecić wykonanie kosztorysu? Dziękuję wszystkim, którzy dotarli do tego miejsca i przeczytali moje zmartwienia! Bardzo wdzięczny jestem za każdą wskazówkę!

[BenniG]

Właścicielami hali są ci, którzy aktualnie z niej korzystają. Właścicielem jest wynajmujący. Nieruchomość, która generuje 14% zwrotu z najmu, nie jest sprzedawana. Więc albo obliczyłeś się przy ustalaniu cen najmu, albo oni przy swojej koncepcji cenowej. Jeśli twój wujek dobrze ocenił stan hal, to po co jest jeszcze rzeczoznawca majątkowy? Lepiej teraz kupować, niż później musieć zmagać się z dziesiątkami spadkobierców.

[Peltier]

Przepraszam za pomylenie właściciela i posiadacza.

Ich Preis sei tatsächlich sehr niedrig. Meiną, że będzisz zadowolony, wenn wszystko przebiegło sprawnie i terminowo w z gładkie ręce wpadło za cenę, którą proponują. Właściciel powiedział ostatnio przez telefon: cieśnie chętnie bym się budził każdego dnia. O nie!

Wagę przywiązuję do rzeczoznawcy majątkowego, bym mógł uzyskać dogłębniejszy wgląd, nie tylko w konstrukcję hali. Chciałbym uniknąć niespodzianek, co do aspektów, których aktualnie nie umiem lub trudno oszacować (stan odprowadzania wody, kondycja dachu z papy, itp.). Wujek interesował się strukturą budynku, nie zaś resztą.

Jeśli chodzi o zakup: Czy wystarczy wybrać 2-3 banki oraz zapytać o ich warunki, czy procedura wygląda inaczej? Co można przygotować z wyprzedzeniem?

Dziękuję!

[BenniG]

Informacja o nowym właścicielu widnieje na samym początku, a tu zaraz potem ponownie wspominasz o właścicielu... ;-)



Nie sądzę, że zwykła wycena nieruchomości obejmuje szczegółową analizę wszystkich rur kanalizacyjnych czy dokładny stan dachu. Byłoby to albo zbyt drogie, albo nieproporcjonalnie kosztowne, a prawdopodobnie samo badanie mogłoby spowodować uszkodzenia.

Eksperci raczej patrzą na datę budowy i oszacowują stan techniczny nieruchomości na podstawie standardowej trwałości. Nie przeprowadzają przeglądu każdej rurki kamerą.



Oczywiście, możesz sam odwiedzić banki i skontaktować się z pośrednikami, którzy współpracują z 90% banków i potrafią określić, gdzie warto wystąpić o [url]kredyt[/url].