Capital Investment 4

[James]

Cześć wszystkim.
Znalazłem ogłoszenie prywatne w lokalnej gazecie: sprzedaż mieszkania w moim mieście, 4-5 pokoi, 100 m², południowy balkon, kuchnia z zabudową, pomieszczenie gospodarcze, toaleta dla gości, wewnętrzna łazienka. Wszystkie pomieszczenia mają nowy laminat wysokiej jakości, kuchnia, łazienka, toaleta wyłożone płytkami. Okna w większości nowe, ściana północna dodatkowo ocieplona.
Do mieszkania przynależy piwnica, w pakiecie jest też wynajęty garaż, mieszkanie jest również wynajęte (mnie interesuje jako inwestycja kapitałowa).

Mieszkanie znajduje się w bloku z około 60 innymi mieszkaniami, wejście nowe, winda została odnowiona około 5 lat temu, nowe ogrzewanie gazowe w tym roku.

Wszystkie te informacje pochodzą od sprzedawcy, który chce za to 99 000 €. Miałem okazję sprawdzić, że mieszkanie jest wynajęte, jednak nie dostałem jeszcze umowy, a sprzedawca zwleka z wydaniem mi certyfikatu energetycznego oraz udzieleniem mi wglądu w protokoły zebrań wspólnoty właścicieli (zgodzi się to zrobić, jeśli moje zainteresowanie będzie nadal poważne).

Złożyłem ofertę pisemną. Jego reakcja: mieszkanie nie jest już na sprzedaż, ponieważ trwa jego kredyt w banku i nie chce ponosić kosztów przedterminowej spłaty. Jego propozycja: mógłbym przejąć kredyty (do 2014 roku, stopa procentowa około 5%).

Zaproponowałem obniżenie ceny do 97 500 € z powodu wyższych opłat odsetkowych. Sprzedawca zgodził się przez telefon i spotkanie, ale trzy dni później odrzucił to ponownie drogą mailową.
Chce nadal 99 000 €, a ja musiałbym ponieść koszty przeniesienia kredytów w banku (ok. 1 000 €).

1 000 €/m² nie jest chyba za drogie, ale dlaczego sprzedawca tak się opiera na udzieleniu mi dostępu (!) do powyższych dokumentów? Co o tym myślicie? A co musiałbym wziąć pod uwagę przy przejęciu kredytów (czytałem o przejściu w stan wolny od obciążeń, ale co to dokładnie oznacza?)?!

Z góry dziękuję za Wasze odpowiedzi!

[NaTwoim13]

Cześć Jamesie,

Już mnie nie interesuje mieszkanie po tym, co opisujesz!

Super, 5% odsetek na 4 lata, a potem ryzyko konieczności jeszcze wyższej prolongaty. Nigdy bym nie zrobił tego dla oszczędności 3 000 euro, zwłaszcza że ma dojść kolejne 1 000 euro! Nie rozumiem jednak, skąd miałaby pochodzić ta suma na przepisanie!

Nie mogę ocenić, czy 1 000 euro za metr kwadratowy jest adekwatną ceną, ponieważ nie wiem, w jakim mieście oferowany jest obiekt kupna!

[James]

Dziękuję za odpowiedź,

Nie zgodziłbym się na oszczędność 3 000 euro, zwłaszcza że dojdzie jeszcze 1 000 euro! Nie rozumiem skąd jednak miałaby pochodzić ta kwota na zmianę przeznaczenia!

Bank chce 1 000 euro za zmianę przeznaczenia pożyczek. Sprzedawca wziął trzy pożyczki, suma się składa: 400 € na zmianę przeznaczenia pierwszej pożyczki oraz 2x 300 € na zmianę przeznaczenia drugiej i trzeciej pożyczki.

Oferta dotyczy mieszkania w Lüneburgu, które jak wspomniałem, zostało odnowione i nie wygląda na to, że jest tam zaległość w modernizacji - wręcz przeciwnie.

Moje obliczenia to: około 105 000 euro (w tym opłaty notarialne, podatek od nabycia nieruchomości, wpis do księgi wieczystej, ...), przy corocznych dochodach z czynszu w wysokości prawie 7 700 € (czynsz za mieszkanie i garaż).
590 euro rocznie otrzymuje zarządca (więc nie musiałbym się o nic martwić).
To daje wskaźnik cena zakupu/dochód z czynszu wynoszący 13-14. Według mnie to nie jest takie złe.

[cstahl]

Jeśli nie mam wglądu do protokołów, to już zaczynam się zastanawiać. A blok z 60 mieszkaniami... to już narazanie się na konflikty między sobą. To by mnie zniechęciło.

[James]

Hmmm..
Czy ktoś może mi wytłumaczyć, co oznacza bezpłatne przekazanie (przy przejęciu pożyczki)?

[NaTwoim13]

Cześć Jamesie,

lastenfrei oznacza, że nie ma żadnych wpisów, w szczególności w Dziale 3 dotyczących obciążeń hipotecznych!