Capital Investment 4

[Bonfire]

Cześć wszystkim,

Zwracam się do ekspertów na tym forum o poradę w następującej sytuacji: przyjaciel pośrednik w handlu nieruchomościami zaoferował mi małe mieszkanie na wynajem jako inwestycję kapitałową, którą od razu chciałbym wynająć. Cena zakupu to 75 000 euro, a zakup ten chciałbym sfinansować w 100% z powodów podatkowych.

Moim głównym celem jest jednak zakup na własność dla mnie i mojej rodziny. Planowany jest ten plan w ciągu najbliższych 2-3 lat, a do tego czasu będziemy dalej gromadzić kapitał własny. Wtedy będziemy rozmawiać o kwocie finansowania w wysokości około 250 000 euro.

Zastanawiam się teraz, jaki wpływ miałoby powyższe finansowanie na dalsze finansowanie, nie potrafię oszacować, jak banki na to patrzą. Mam stabilne dochody w wysokości około 60 000 euro rocznie, z tendencją wzrostową.

Z góry dziękuję!

[2Bolitho]

Przychód jest dobry, ale niezależnie od tego, czy jest to brutto czy netto, ważne jest to, co pozostaje na końcu. I to musi być możliwe do przedstawienia... i musi być również prawdziwe, w przeciwnym razie na papierze może wyglądać dobrze, ale konta zawsze będą się opróżniać.

Najlepiej jest obliczyć, jaki kapitał jest możliwy do spłacenia. Wtedy można lepiej oszacować, co jest możliwe.

[Bonfire]

Dziękuję za odpowiedź, już to przeanalizowałem i jest wykonalne.

Moim zmartwieniem w moim pytaniu było jednak, czy mogę spodziewać się gorszych warunków przy następnym finansowaniu ze względu na pierwszą hipotekę. Nie wiem, jak banki oceniają wynajęte mieszkania, gdzie można się spodziewać miesięcznych dochodów z najmu (z oczywistym ryzykiem niewypłacalności).

[NaTwoim13]

Cześć Bonfire,

Twoje pytanie nie może być ogólnie udzielone tak łatwo.

Ogólnie jednak należy powiedzieć, że wynajmowana nieruchomość, gdzie wydatki równoważone są z dochodami, nie stanowi przeszkody w uzyskaniu finansowania nieruchomości przeznaczonej do własnego użytku.

Rzeczywista zdolność kredytowa, czyli obliczenie płynności finansowej lub zdolność obsługi kapitału, odgrywa rolę jedynie w decyzji o udzieleniu finansowania, a nie w warunkach czy zasadach, więc twoja sytuacja nie pogarsza się wraz z nabyciem wynajmowanej nieruchomości. Co innego to ryzyko związane z zakupem. Co się stanie, jeśli najemca nie zapłaci, a później przy sprawdzaniu zdolności finansowej dla nieruchomości przeznaczonej do własnego użytku nie będziesz mógł przeciwstawić wydatków dochodom z najmu, bo kiedyś będziesz musiał to zrobić? A co, jeśli brakuje ci pieniędzy na budowę kapitału własnego? Co, jeśli zaniedbanie napraw „zjada” twój kapitał własny? Faktem jest, że sytuacja nie stanie się łatwiejsza z inwestycją w wynajmowane mieszkanie!

Więcej pytań pozostaje otwartych, dlaczego teraz nie nabyć najpierw nieruchomości do własnego użytku ze względu na obecnie niskie stopy procentowe? Czy naprawdę trzeba gromadzić tyle kapitału własnego, który wzrost stopy procentowej od razu zje? Czy pomyślano o wzrastających cenach nieruchomości? Możliwość tymczasowych własnych opłat najmu? Gdzie faktycznie wynajmowana nieruchomość przynosi korzyści podatkowe?

Z mojego punktu widzenia nabycie nieruchomości do własnego użytku zawsze powinno mieć pierwszeństwo przed inwestycją w nieruchomości. Nawet jeśli nie ma lub jest niewiele kapitału własnego, to powinno to być obliczone i przemyślane przed rozpoczęciem inwestycji w nieruchomości, choć marzenie o nieruchomości do własnego użytku jest rozwinięte!