Capital Investment 4

[vermeer]

Cześć drodzy członkowie forum, Jestem tutaj nowy i chciałbym zwrócić Waszą uwagę na temat, który od kilku lat zarządzam i który bardzo dobrze nadaje się jako część własnej ostrożności. Tło: Jak być może wiadomo, liczba dzisiejszych emerytów rośnie. Wśród nich są emeryci, którzy posiadają własny (bez zadłużenia) Dom/mieszkanie, ale ich emerytura jest nadal bardzo skromna lub nie mają spadkobierców. W przypadkach indywidualnych istnieje dla dzisiejszych czterdziesto- /pięćdziesięciolatków (lub młodszych) możliwość nabycia domu na zasadzie renty, przy czym emeryci/sprzedawcy mają bezpłatne (!!) prawo do zamieszkania dożywotnio (!), które należy wpisać do księgi wieczystej (!!). Oczywiście pojawia się wtedy między innymi pytanie: a. Jak wysoka może/musi być renta b. Jakie powinno/musi być wiek pary emerytów (zazwyczaj sprzedawcy to pary emeryckie). W praktyce ukształtował się następujący sposób postępowania: Wartość prawa do zamieszkania jest odliczana od dzisiejszej wartości rynkowej obiektu. Ta wartość wynika z rocznej wartości czynszu (netto zimny), w nawiązaniu do lokalnego porównywalnego czynszu, pomnożonej przez kalkulacyjną pozostałą długość życia kobiety (w przypadku małżeństw), na podstawie tabel zgonów Federalnego Urzędu Statystycznego (nie ubezpieczycieli!!!). Z tego wynika wartość do uzyskania w formie renty, która jest następnie wypłacana miesięcznie przez lata x. (Nie indeksuję renty, ponieważ wówczas musiałbym również indeksować odliczoną wartość czynszu). Świadomie stosuję więc liniowe podejście. W rezultacie musi istnieć w tej klasycznej koncepcji umowa sprawiedliwa dla obu stron (oczywiście w postaci notarialnej umowy sprzedaży). Chciałbym to przedstawić na przykładzie, nad którym obecnie pracuję, w skrócie: Mężczyzna: 73 lata, kobieta: 70 lat, kalkulacyjna pozostała długość życia kobiety około 17 lat. -- Roczna wartość czynszu domku szeregowego (10 minut jazdy samochodem na południe od Kolonii): ok. 10.000 EUR netto: Przy wymaganej stopie zwrotu 4-5% w sektorze mieszkaniowym otrzymujemy wartość rynkową około 230 tys. EUR. Do odliczenia jest około 170 tys. EUR (17 lat x 10.000 EUR wartość czynszu). Wartość do wyrentowania wynosi więc około 60 tys. EUR (= cena sprzedaży!!). Tę wartość rozkładam następnie na przykład na 10 lat (= około 500 EUR miesięcznie). W uproszczeniu można powiedzieć, że kupujący (inwestor) zazwyczaj płaci około 40% dzisiejszej wartości rynkowej, ale z drugiej strony nie może nic zrobić z obiektem ze względu na prawo do zamieszkania. Dopiero po śmierci może rozpocząć jego wykorzystanie. (Zazwyczaj to sprzedający zajmują się konserwacją). Do tej pory przeprowadziłem około 20 rentownych transakcji (i żadna nie jest taka sama), głównie z dużą niemiecką fundacją dobroczynną jako nabywcą (możecie wyszukać w Google). Myślę, że ten model jest interesujący także dla osób prywatnych i lepszy niż co miesiąc oddawać duże kwoty finansowym instytucjom oraz ich zarządzającym... Dla chciwych kupujących ten model z pewnością się nie nadaje. Często jest tak, że łączna kwota, którą inwestor wydaje, odpowiada mniej więcej tylko wartości gruntu według wartości z księgi wieczystej (bez domu). Sam zajmuję się tematem nieruchomości od około 25 lat, czy to własnymi budowami, złożonymi finansowaniami typu PPP, czy właśnie rentą. Okazuje się, że ten temat jest niezwykle złożony. Jak na przykład z roszczeniem spadkowym...? Nawiasem mówiąc: Trzymajcie się z dala od hipotek reverse (model kredytowy). Czasami się o tym mówi. Tutaj emeryci zazwyczaj dostają tylko 10-15% dzisiejszej wartości (jeśli w ogóle), ponieważ udzielający pożyczki chce teraz zarobić dużo pieniędzy... Jeśli ktoś chce wiedzieć więcej, może śmiało się ze mną skontaktować. Najlepsze pozdrowienia dla wszystkich tutaj. Vermeer

[ADMCI4]

Na ile stron internetowych zamieściłeś swoją reklamę?

Czy możesz najpierw powiedzieć nam, członkom forum, kim jesteś? Jaka firma? Imię, adres!

Pozdrawiam, Piotre