Capital Investment 4

[hannah2009]

Po bardzo, bardzo długim poszukiwaniu znaleźliśmy nasz wymarzony Dom i osiągnęliśmy porozumienie z sprzedawcą. Chciałby bardzo, abyśmy byli nabywcami. Mieliśmy ogólną zgodę banku na finansowanie. Teraz przyszło do rzeczy, a nagle bank mówi, że chętnie nam pożyczy pieniądze i z punktu widzenia zdolności kredytowej nie ma nic przeciwko. ALE: Bank wycenił Dom o 50 000 euro taniej niż podaną cenę zakupu i dlatego nie zgadza się nam udzielić kredytu na taką samą kwotę na tę konkretną nieruchomość. Co teraz? Ponieważ jakoby każdy bank postępuje w ten sposób, chyba że ma się ponad 50% kapitału własnego, to czy nie każdemu innemu powinno przydarzyć się to samo, prawda? Więc jeśli nikt inny nie jest w stanie zebrać takiej gotówki, czy realne jest mieć nadzieję na obniżenie ceny ze względu na tę wycenę banku? Sprzedający jest bardzo związany emocjonalnie z domem i dlatego ważne jest mu, kto go kupuje. Ale przy jakiej kwocie kończy się sympatia? A może istnieje bank, który byłby gotów sfinansować to?

[3ducnici]

Cześć,

więc

1. dla mnie nie byłoby ważne, czy sprzedawca ma problem z tym, kto otrzyma Dom... chodzi przecież o Was!

2. zapytaj też inne banki... spróbuj w Sparda-Bank w swojej okolicy... nie polegałbym na stwierdzeniu, że wszystkie banki dochodzą do tej samej wartości. Zwłaszcza na podstawie własnych doświadczeń...

3. Może się zdarzyć, że banki w swoim systemie, poprzez wprowadzenie różnych danych, dochodzą do tej czy innej wartości, która może być niższa od ceny zakupu.
Inaczej mówiąc, jeśli kupujecie za dużo, to bank niekoniecznie musi wycenić nabytą nieruchomość na tę samą wartość...
Być może cena zakupu jest faktycznie za wysoka? Warto rozważyć skorzystanie z usług rzeczoznawcy. Być może bank będzie współpracował (często musi zlecić przeprowadzenie oceny)?

4. Nie spinajcie się... jeśli nie uda się z tym domem, być może niedługo pojawi się lepsza możliwość gdzie indziej...

[6Bankkaufmann]

Nie każdy bank ocenia Dom w ten sam sposób.
Niektóre banki są też bardzo konserwatywne, a niektóre mają wewnętrzne możliwości do nawet 150% wartości nieruchomości obliczonej własnoręcznie.
Jeśli podoba Wam się ten Dom, sprawdźcie inne możliwości finansowania w innych bankach.

[hannah2009]

Nie jest nam obojętne, czy sprzedawca ma problem, ponieważ znajdujemy się na szczycie sympatii sprzedawców i liczymy na to, że może uda się coś zrobić z ceną...

Konkretnie chodzi o LBS, która z kolei zapytała Nord LB (nasz bank). Chodzi o Dom z 1924 roku o powierzchni 170 m², który został gruntownie odnowiony w 2005 roku. Elektryka, ogrzewanie, okna, woda, podłogi, itp. wszystko zostało wtedy wymienione na nowe. Dom znajduje się w bardzo cenionej lokalizacji, gdzie praktycznie nigdy nie są wystawiane na sprzedaż domy jednorodzinne.

Ten Dom jest prawdziwą szansą ze względu na swoje położenie, a ponieważ od jakiegoś czasu interesujemy się tym tematem, cena wydała nam się fair. Mieszkania własnościowe (zabytkowe) o mniejszej powierzchni w tej okolicy kosztują tu nawet więcej niż ten Dom.

Dodatkowo mamy teraz oświadczenie niezależnej agencji pośrednictwa, która mówi nam, że banki różnią się maksymalnie o do 10.000 € w swoich obliczeniach, ale przepaść między pożądaną ceną sprzedaży a ofertą jest tak ogromna, że KAŻDY potencjalny nabywca, który nie może zabezpieczyć minimum 100.000 € wkładu własnego, w każdym banku będzie miał taki sam los. Dlatego nie opłaca się szukać finansowania gdzie indziej. Trudno mi to uwierzyć, jak więc są sprzedawane podobne nieruchomości tutaj? Czy wszyscy inni naprawdę mają tyle wkładu własnego?

[6Bankkaufmann]

@hannah2009, niestety nie jest prawdą, że banki różnią się tylko o maksymalnie 10 000 EUR.
Jest to piękne stwierdzenie, które brzmi zachęcająco i wiarygodnie.
Jednak w przypadku starszego rocznika samochodów mogą występować różnice w wycenie nawet do 30%.

[reddler]

Cześć,

mogę tylko się zgodzić z moimi poprzednikami: spróbuj innej banku i się uda. Jeśli wiarygodność nie jest problemem.

Niektóre banki stają sobie na drodze swoimi ocenami wartości zabezpieczenia! To niesamowite. Jeśli mówią 90% wartości zabezpieczenia, to nawet 90,0023% nie daje ci kredytu. Niewiarygodne. Jeszcze bardziej niewiarygodne: 90,0023% zależy od ich własnego rzeczoznawcy. Gdyby przypadkiem kolor skrzynki pocztowej bardziej mu się spodobał, bank doszedłby do wartości zabezpieczenia 89,0003 i otrzymałbyś kredyt.

Co do ich własnych rzeczoznawców: są różnice. Jeden ocenia (liczy) 20-letni, w pełni sprawny dach z betonowych dachówek praktycznie jako nieistniejący lub zaległości remontowe. To potem odejmuje od wartości domu. Inne banki chcą trzy zdjęcia i zgadzają się.

Mój brat właśnie to przeżył, gdy kupował Dom.

Niektóre banki - jak się wydaje - nie podejmują żadnego ryzyka.... jednak drogo za to płacisz.

Pozdrowienia,

reddler

ps. Kwotę, którą bank przyjmuje jako wartość domu, uważa za tę, za którą w przypadku licytacji komorniczej.... przy dodatkowych zaległościach remontowych....pozbędzie się domu i odzyska to z powrotem. Teraz wiesz. Ale być może fakt, że bank wycenił Dom tak nisko, może być punktem wyjścia do negocjacji z poprzednim właścicielem....? Nawet dziwi mnie, że bank ujawnił wam tę liczbę, zazwyczaj strzegą swojej oceny jak tajemnicy państwowej.

[3ducnici]

Witam,

mogę tylko zgodzić się z moimi poprzednikami: Spróbuj w innej banku, to się uda. Jeśli zdolność kredytowa nie stanowi problemu.

Niektóre banki potrafią tak bardzo skomplikować proces określenia wartości zabezpieczenia hipotecznego! Przykład? Gdy mówią o 90% wartości zabezpieczenia, to z 90,0023% nie dostaniesz kredytu. Niesamowite. Jeszcze bardziej niesamowite: Te 90,0023% zależą od własnego rzeczoznawcy. Gdyby przypadkiem bardziej podobał mu się kolor skrzynki na listy, bank mógłby określić wartość zabezpieczenia na 89,0003 i kredyt byś dostał.

A sami ci rzeczoznawcy bankowi: Są różnice. Jeden ocenia (oblicza) 20-letni, w pełni sprawny dach kryty dachówką betonową jako nieistniejący lub do remontu. Odejmuje to od wartości domu. Inne banki chcą trzy zdjęcia i zgadzają się.
Sam właśnie to przeżyłem, gdy mój brat kupił Dom.

Niektóre banki - zdaje się - nie podejmują żadnego ryzyka... ale za to żądają wysokie opłaty.

Pozdrowienia,

reddler


ps. Suma, którą bank ocenia Dom, to ta, z której w razie licytacji... z dodatkowym remontem... Dom zostanie sprzedany, a oni go odzyskają. To teraz wiesz. Ale być może fakt, że bank wycenił Dom tak nisko, jest kolejnym punktem wyjścia do negocjacji z poprzednim właścicielem...? Dziwi mnie, że bank podał Wam tę kwotę; często strzegą swojej wyceny jak tajemnicy państwowej.

właśnie... i szczerze mówiąc, w przypadku domu z 1924 roku nie zostaje zbyt wiele... dlatego... warto skorzystać z usług rzeczoznawcy/architekta... architekt, który przygotował naszą opinię, powiedział mi, że Dom o wieku 100 lat, należy traktować jako taki, który pozostał jeszcze na 10 lat... niezależnie od stanu technicznego...

Być może to jest powód? Wyobrażam sobie, że bank chętniej finansuje nowo wybudowany Dom za tę samą cenę...

A tak swoją drogą... zawsze z czymś takim trzeba się liczyć w starym domu... niezależnie od tego, kiedy i przez kogo został wyremontowany... zawsze coś się pojawi... a jeśli nie będzie już marginesu na wartość zabezpieczenia, jak zamierzacie finansować przyszłe prace konserwacyjne? lokata budowlana brzmi zawsze atrakcyjnie, ale... też musi być zabezpieczona w granicach wartości zabezpieczenia i... zwłaszcza np. w przypadku LBS nie podlega gorszemu traktowaniu. Więc byłobyście wtedy już związani z Waszym bankiem z pierwszego rzędu. Jeśli teraz ma problemy, to w przyszłości nie będzie ich mniej. Mówię z doświadczenia...
Commerzbank na pierwszym miejscu, a niestety, dla kredytów KFW przez Commerzbank na drugiej liście, potrzebna dodatkowa finansowanie ze względu na renowację starego budownictwa (zabranie wykładziny i uszkodzonego wylewki, czy kwestie z prądem itd.), Commerzbank odmawia... drogie dodatkowe finansowanie przez inne instytucje...

Mimo że daleko od wartości zabezpieczenia, jesteście teraz związani z wszystkimi kredytami do końca ich spłacenia, aby wszystkie kredyty zostały spłacone poprzez kredyt w pierwszej kolejności. O ile oczywiście nie zadziała joker odstąpienia od umowy!

I czytam o LBS. Czyli faktycznie chcecie sfinansować Dom poprzez lokatę budowlaną? To dzisiaj jest naprawdę absolutnie niepotrzebne, ponieważ teraz można zapewnić bardzo niskie oprocentowanie także na dłuższy okres poprzez długoterminowe umowy kredytowe. Nie trzeba do tego żadnej lokaty. Jest to ostateczność.

I w przypadku starego budownictwa dzwonią dzwonki alarmowe... należy uwzględnić EneV! Nie mam obecnych wymagań w głowie, ale myślę, że są tam wymagania dotyczące izolacji cieplnej przy zmianie właściciela! Nie chciałbym, żeby po zakupie musieli Państwo drogie prace izolacyjne przeprowadzić, a nie mieli na to środków finansowych (często finansowane przez instytucje finansowe mimo braku wpisu w księdze wieczystej)

[hannah2009]

Więc zapytałem innego banku! Jestem bardzo ciekawy!

[6Bankkaufmann]

@hannah2009
powodzenia w innej banku.
Ale z samym zapytaniem nic nie osiągniesz. Wskazane jest złożenie wszystkich dokumentów dotyczących fizycznego obiektu. Tylko w ten sposób zapytanie ma sens. Nie elektroniczne zapytanie, a prawdziwe złożenie wszystkich dokumentów.

[hannah2009]

Oczywiście! Na razie przesłaliśmy wszystkie dokumenty w formie elektronicznej, aby można było dokonać wstępnej oceny przed naszą osobistą wizytą tam w przyszłym tygodniu.

[NaTwoim13]

Osobiście nie rozumiem, dlaczego pytają o jedną bank? Co się stanie, jeśli także ta bank nie potwierdzi wartości?

Dlaczego nie skontaktować się z kompetentnym brokerem finansowym, który może wycenić nieruchomość, znać bank, do którego można się zwrócić, i potwierdzi wartość.

[hannah2009]

Zapytanie zostało również złożone do Interhyp, wciąż czekamy na odpowiedź!

[sebastian-k]

Tylko jako przykład.

W tym roku również kupiłem Dom jednorodzinny. Bungalow z 1975 roku, w dobrym stanie.

Bank Ludowy ustalił pełną cenę zakupu. Allianz tylko 65%.

[6Bankkaufmann]

Skąd wiesz o cenie zakupu Allianz w wysokości 65%? Czy otrzymałeś to na piśmie?