Capital Investment 4

[NaTwoim13]

KP: 150.000 euro ENK: 12.350 euro _______________ GK: 162.350 euro EK: 32.350 euro FB: 130.000 euro 130.000,00 € / 15 lat pełnej spłaty / nom. 1,31 % / rzeczywista 1,35 % / Rata odsetkowa i kapitałowa 796,25 € / Kapitał spłaty 6,040 % / Okres bezzwłoczności 6 miesięcy

[Batman_BU]

Lecisz, jak gówno przez rurkę!! Chcesz więc, żeby konsument nie kupił jednego mieszkania, ale 9? Wszystko na obcych finansach?? Co to ma wspólnego z wątkiem początkowym, z faktem, że każda pożyczka kosztuje wiarygodne pieniądze i każda inwestycja o stałym oprocentowaniu przynosi coraz mniejszy zysk. Co chcesz mi lub KMorschowi powiedzieć, co??? Opłacalna nieruchomość - podzielona ta sama - przynosi więcej zysku niż nierozliczona, to pewne! Nie pomaga odpisywanie, nie chciałem na początku wątku nic więcej powiedzieć A twoja historia z inwestowaniem kapitału własnego w inne, jeszcze więcej nieruchomości lub nawet w akcje...... dlaczego więc w ogóle nieruchomość, wkładaj tam od razu wszystko i stawaj się bogatym i zamożnym. Niewiarygodne!

Może najpierw powinniście zdefiniować pojęcia, którymi operujecie. Jeden mówi o zwrocie zainwestowanego kapitału, drugi używa tego samego słowa, ale raczej chodzi mu o absolutną wysokość zwrotów po odliczeniu kosztów.

[NaTwoim13]

Ryzyko grupowe to pojęcie związane z bankowością i opisuje m.in. ryzyko banku, gdy ma finansować więcej niż 3 lub 4 mieszkania w jednym obiekcie. Ryzyko grupowe nie ma związku z płaceniem gotówką za mieszkanie lub wkładaniem dużych ilości kapitału.

[NaTwoim13]

Tak samo dobrze można zapytać KMorscha, gdzie do tej pory inwestował swoje pieniądze i jakim stopniem procentowym, oraz czy jest zainteresowany zakupem akcji/części funduszy czy też posiada już 8-9 nieruchomości.

[2utopus]

rzekomy

-> domniemany Cytat autorstwa noelmaxim Ryzyko kumulacyjne to pojęcie z bankowości i opisuje m.in. ryzyko banku, gdy ma sfinansować więcej niż 3 lub 4 mieszkania w jednym obiekcie. Ryzyko kumulacyjne nie ma związku z faktem płacenia gotówką za mieszkanie lub stosowania dużej ilości kapitału własnego. Pojęcie ryzyka kumulacyjnego jest powszechne - oznacza sytuację, gdy większość swoich środków płynnych inwestujemy w jednej klasie / formie inwestycji. Na przykład, gdy mamy tylko niemieckie akcje - albo inwestujemy tylko w złoto lub nieruchomości - albo nawet tylko w jedną nieruchomość. Jeśli w tej klasie inwestycji występują negatywne zjawiska, to jesteśmy nimi silnie dotknięci. Jeśli zdywersyfikujemy nasze formy inwestycji, negatywny efekt w jednym obszarze nie będzie nas już tak dotkliwie dotyczył. (Jeśli akcje spadają, to np. zazwyczaj rośnie wartość złota - jeśli niemieckie akcje spadają, może to nie być tak widoczne w przypadku amerykańskich akcji ... itp.) Cytat autorstwa noelmaxim utrzymać zresztą, co to jest utrzymać? (Tłumaczenie mówi mi potwierdzone) - czy chodziło ci o być zainteresowanym?

[NaTwoim13]

Oczywiście, zrozumiałem, dzięki za informację. Napisane na telefonie

[KMorsch]

Dobry wieczór wszystkim, O mój Boże: Nigdy bym nie przypuszczał, że moje pytanie tutaj wywoła takie tematy - stary szarżerze. Do tej pory zdobyłem kilka informacji, ale na razie tylko noelmaxim stał się konkretny. Wydaje mi się, że nadszedł czas, aby dokładnie policzyć - projekt wydaje się być możliwy - czy to poprzez maksymalne działanie dźwigni, czy przez zastosowanie wersji zabezpieczającej, zawsze można jeszcze zdecydować. Dziękuję do tej pory...

[6Bankkaufmann]

@KMorsch, miło, że to forum może Panu/Pani pomóc.

[OneOfMany]

Cześć, jeszcze raz przemyślałem kwestię efektu dźwigni w finansowaniu nieruchomości. Jednak nadal nie rozumiem stwierdzenia, że zakup nieruchomości jako inwestycji kapitałowej ma sens tylko przy użyciu (najlepiej jak największej) ilości kapitału obcego. Dochody z najmu są takie same, niezależnie od tego, czy używane jest dużo czy mało kapitału obcego. Ale jeśli 1) podczas zakupu używane jest mniej kapitału własnego i 2) ustalona jest niska stopa spłaty, za takie okoliczności przepłaca się w ciągu okresu spłacania z powodu wyższych odsetek. - Wyższa wartość LTV może prowadzić do wyższej stopy procentowej. - Im wyższa suma kredytu przy stałej stopie procentowej, tym wyższy jest miesięczny ciężar odsetek wyrażony w EUR. - Im wyższy miesięczny ciężar odsetek w EUR przy stałym planie spłaty, tym mniejsza jest część spłaty kapitału. - Im mniejsza część spłaty kapitału, tym wolniej spada pozostały dług i tym dłużej trzeba płacić odsetki od reszty zadłużenia. Być może efekt dźwigni nabiera sensu w momencie, gdy liczy się na możliwość sprzedania nieruchomości w krótkim lub średnim okresie po wyższej cenie i wcześniej dążąc do osiągnięcia jak najwyższych zysków. Tak, jakby to działał zasadą szarańczy. Ale powinno się to jasno podkreślić. Pozdrowienia

[NaTwoim13]

Cześć One4OfMany, tutaj nie ma miejsca na dwie opinie, jeśli chcesz porównać jabłko do jabłka, a nie do gruszki!

[2utopus]

porównaj

Już wiosna, a żaby są w ruchu - czy to nie powinno być zapisane z ai? ;-) Efekt dźwigni finansowej polega na tym: Posiadając kapitał własny, generowany jest większy przepływ gotówkowy, co z kolei zwiększa zwrot z kapitału własnego. Ekstremalny przykład: mieszkanie kosztuje 100 000 €, wynajem wynosi 5 000 € rocznie, a my mamy 100 000 € - jeśli opłacamy to w całości sami, nie mamy kosztów odsetkowych i generujemy dochód w wysokości 5 000 € rocznie. Jednakże, jeśli sfinansujemy tę samą ilość mieszkań całkowicie kapitałem własnym (i każde z nich ma finansowanie na poziomie 90%), sytuacja mogłaby wyglądać następująco: 2% oprocentowanie i 1% spłaty kapitału - 50 000 € wynajmu rocznie - za wypożyczone 900 000 € płacimy 27 000 € odsetek i spłaty kapitału -> 50 000 € minus 27 000 € -> 23 000 € dochód, który jest znacznie wyższy niż 5 000 € (i środki z 18 000 € odsetek mogą być odliczone od brutto najmu od podatku - dodatkowo do 2% ANR) ... oczywiście z większym ryzykiem, bez wątpienia - jeśli po zakończeniu okresu wiązania oprocentowanie wzrośnie, sytuacja może szybko stać się niewydajna - jednak w tej sytuacji 10 najemców jednocześnie spłaca kredyt inwestora - zamiast tylko 1 najemcy.

[NaTwoim13]

Kto kupuje 10 mieszkań, kto je finansuje, kto jest skłonny podjąć to ryzyko? Czy efekt dźwigni finansowej ma tu znaczenie - tak jak wynika z wątku początkowego... Myślę, że potrzebuję pomocy z forum. O co chodzi? Moja mama chce sprzedać swoje mieszkanie. Moja mama mieszka we Francji, ale kilka lat temu kupiła mieszkanie w Oldenburgu. Mieszkanie zostało wybudowane w 1981 roku, posiada centralne ogrzewanie gazowe, powierzchnię 80m², położone w 26121 Oldenburgu, bardzo blisko centrum miasta, w 8-rodzinnym budynku, ja jako mieszkaniec Oldenburga powiedziałbym: Dobra do bardzo dobra lokalizacja. Układ mieszkania jest ok, mały balkon, mała kuchnia, ale ogólnie normalne pomieszczenia z przestronnymi pokojami (3 pokoje z kuchnią i łazienką), w tym piwnicą i miejscem parkingowym w garażu podziemnym. Ostatnia renowacja około 2011 roku. Cena sprzedaży mieszkania wynosi około 150 000 EUR plus koszty dodatkowe (bez pośrednika). Mieszkanie jest wynajmowane od około 7 lat przez starsze małżeństwo, czynsz wynosi 470,00 EUR i nie był przez 7 lat dostosowany do inflacji - odliczając opłaty za mieszkanie i inne koszty - szacuję ogólnie na 350 EUR miesięcznie. Małżeństwo chce nadal spędzać swoje ostatnie lata życia tam, ponieważ sklepy i połączenia autobusowe są bardzo blisko. * Standardowy czynsz jest wyższy. Nurtuje mnie teraz pomysł zakupu mieszkania - albo samemu, albo z rodziną. ...szukać czegoś? Rozmowa o efekcie dźwigni finansowej nie jest problemem, ale jak to może pomóc teraz? Czy możemy skłonić autora wątku do kupienia 10 mieszkań i zabezpieczenia ich na 90%? Zwłaszcza, początkowo wspomniałem, że taki zakup mieszkania powinien być finansowany przynajmniej w części z kapitału własnego (było to tylko przykładowe założenie), ponieważ zapewnia to najwyższy zwrot z inwestycji, a następnie rozmawiamy o efekcie dźwigni finansowej, inwestowaniu kapitału własnego i być może o stopie spłaty w funduszach lub akcjach? Tak utopusie, naprawdę zastanawiam się, gdzie ma spodnie żaba

[OneOfMany]

Witam Zrobiłem sobie pewne założenia odnośnie rachunku, który moim zdaniem należało rozpatrzyć na początku tego wątku. Nawet przed zagłębianiem się w dźwignię finansową lub omawianiem finansowania. Cena zakupu: 150 000 EUR Podatek od nabycia nieruchomości: 6 750 EUR Notariusz: 3 000 EUR Łącznie: 159 750 EUR Roczny czynsz (czysty): 5 640 EUR Cała cena zakupu odpowiada 28,32-krotności rocznego czynszu netto. Słyszałem kiedyś, że współczynnik 20 jest dobrym wskaźnikiem wartości zysku. Stopa zwrotu: 5 640 EUR / 159 750 EUR = 0,0353 => 3,53 % Zysk wyniósłby więc 3,53 %. Jednak musimy teraz odjąć następujące koszty: - Odsetki - Podatki - Koszty, których nie można przenieść na najemcę (np. opłaty eksploatacyjne). Moja prognoza wynosiłaby efektywną stopę zwrotu < 2%, ponieważ pełny zakres zarobków właściciela zatrudniającego jest dość wysoki (42% dla czynszu netto + ustawowy podatek solidarnościowy i ewentualny podatek kościelny). Następnie zauważyłem jeszcze następujące: Krótko o mnie: 30 lat, roczne wynagrodzenie 74 400 EUR, zazwyczaj +12% premia za sukces, co oznacza, że można przyjąć roczne wynagrodzenie w wysokości 84 000 EUR. Dochód netto około 3 400 EUR miesięcznie (bez premii za sukces), bez dzieci, singiel, przychody z najmu przez dziewczyne + 400 EUR miesięcznie (ale tego nie uwzględniam), miesięczna rata kredytu 950 EUR, udział w obciążeniu poniżej 60%. Kwota kredytu wynosi 240 000 EUR, stopa procentowa jest ustalona na cały okres obowiązywania (28 lat). Innymi słowy: Moja nieruchomość jest obciążona, ale wszystko jest w porządku. Wygląda na to, że już finansowane jest jedno mieszkanie, które jest używane do celów własnych. Jeśli tak jest, należałoby odjąć od efektywnej stopy zwrotu powyższego mieszkania na wynajem stopę procentową tego finansowania przez cały okres obowiązywania. Może warto także rozważyć, czy nadpłata już istniejącego kredytu na nieruchomość nie byłaby w tym momencie lepszą inwestycją.

[Alex [CryptoMod]]

Warto może także ocenić, czy dodatkowa spłata istniejącej nieruchomości nie jest obecnie lepszą inwestycją.

To była jedna z moich pierwszych myśli..... Tam od razu mamy pewny zwrot. Pojedyncze mieszkanie jako inwestycja kapitałowa wydaje mi się zbyt ryzykowne. Raz, gdy najemca nie płaci, zostajesz z tymi kosztami i nigdy nie odzyskasz tych strat.

[NaTwoim13]

1) Nieruchomość jest kupowana wewnątrz rodziny - prawdopodobnie taniej 2) Miesięczny czynsz jest wyższy niż obecnie płatny 3) Dochód wynosi rocznie 74 000 zł plus premia. Ryzyko związane z brakiem wpływów z najmu stanowi zagrożenie dla istnienia? 4) Czy kwota 10 000 euro jest obecnie ulokowana pod jakimś oprocentowaniem? 5) Stanowisko lub mentalność rzeczoznawcy: Wpłacanie dodatkowych spłat do mojego kredytu nie ma sensu przy oprocentowaniu poniżej 1,80%, dlatego chcę zainwestować na nowo. 6) Tło rodzinne: Krótko o rodzinie: Matka i ojciec posiadają grunt o wartości około 340 tys. euro (1400 m² w cenie około 240 euro za m², wartość rynkowa znacznie wyższa), bez obciążeń, kredyt został w pełni spłacony, oboje rodzice są na emeryturze, on w wieku około 60 lat, jest zawodowym żołnierzem, ona pielęgniarką dziecięcą, również mają 60 lat, dochód z najmu wynosi około 300 euro miesięcznie za wynajem mieszkania na piętrze. 7) Posiada własną nieruchomość, która jest spłacona w 40%. Dla mnie wynikają z tego dwie pytania: 1.) Czy jako jedyny żywiciel mógłbym sobie na to pozwolić? Jako jedyny żywiciel jestem gotów zainwestować opisane 500 euro miesięcznie. 2.) Czy moi rodzice mogą jeszcze dostać kredyt? Kiedy zaproponowałem im konstrukcję la familia, argumentowali od razu, że są za starzy, żeby dostać kredyt. Czy nadal tak jest? Słyszałem kiedyś, że coś zostało zmienione w związku z wytyczną dotyczącą kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe. Co o tym sądzicie? Efekt dźwigni finansowej, giełda/akcje/fundusze??? W szczególności, czy rzeczoznawca chce być kapitałowcem, czy już nim jest, czy może po prostu chce kupić mieszkanie jako dodatkowe zabezpieczenie emerytalne po obniżonej cenie?

[Alex [CryptoMod]]

1) Nieruchomość jest kupowana w rodzinie - zapewne po obniżonej cenie

Już wcześniej pytałem o to w tej dyskusji (czyli co kosztują tam porównywalne mieszkania), ale nie dostałem odpowiedzi (lub przeoczyłem?). Bo to dla mnie byłby istotny punkt.

[NaTwoim13]

Takie pytania moim zdaniem są bardziej pomocne i skuteczne, zwłaszcza dla osoby, która je zadaje!

[hausbauwest]

Kto kupuje 10 mieszkań, kto je finansuje Nie chcę nikogo urazić, ale mam znacznie więcej niż 10 jednostek mieszkalnych....

[NaTwoim13]

Hausbauwest, czy to było zamiarem TE? Do tego zmierzało moje pytanie! Mam teraz, według niektórych guru tutaj (uttopus, nie chodzi o ciebie), sprzedawać konsumentom lepiej budynek z 10 mieszkaniami i/lub zalecać im, aby nie inwestować kapitału własnego w nieruchomość do wynajęcia, ale z powodu efektu dźwigni finansowej inwestować go w 10 nieruchomości do wynajęcia i najlepiej również inwestować kapitał do spłaty obok kapitału własnego w fundusze/akcje o wyższych oprocentowaniu. Jeśli jednak przy kapitale własnym w wysokości 400 000 euro ma zostać sfinansowana suma 350 000 euro na nieruchomość do własnego użytku, to 5 000 euro netto jest zbyt mało, pytają skąd pochodzi kapitał własny, czy może jutro spadnie na nas cegła na głowę czy pracodawca zwolni wszystkich, a na dodatek czeka nas przyjście czwartej pociechy!

[NaTwoim13]

Nie chcę Cię urazić, ale mam zdecydowanie więcej niż 10 jednostek mieszkalnych.... Zresztą, nigdy nie dostarczyłeś na to dowodu!! To tylko tak po prostu na marginesie!

[Batman_BU]

Przede wszystkim, na początku zaznaczyłem, że taki plan (kupno mieszkania) powinien być finansowany najlepiej bez kapitału obcego (było to tylko przykładowe odniesienie do ogólnych zasad), ale z wykorzystaniem istniejącego kapitału własnego, ponieważ to zapewnia najwyższy zwrot z inwestycji, a następnie rozmawiamy o efekcie dźwigni finansowej oraz alokacji kapitału własnego i możliwej stopie spłaty w fundusze lub akcje? ) Ale to stwierdzenie nie jest poprawne, jeśli rozumiecie zwrot z inwestycji jako wskaźnik stosunku. Zdefiniujcie, co rozumiecie przez zwrot z inwestycji. Już to napisałem, ale wy widocznie chcecie rozmawiać na przekór sobie.

[NaTwoim13]

Jaką stopę zwrotu chcesz mieć podaną? Rzeczywisty całkowity zwrot nie może być początkowo oszacowany, ponieważ przyszłe koszty nie mogą być oszacowane, a dodatkowo, nie inwestuję ani kapitału własnego, ani spłaty w fundusze/akcje. Również pytanie, czy stopa zwrotu ma być obliczana na kapitale własnym, ponieważ ta wskaźnik jest potrzebny, ponieważ stopa zwrotu zawsze jest obliczana na kapitał zainwestowany, lub przedstawia zysk z inwestycji w %. Stopa zwrotu ma na celu pokazanie, jak dobrze rozwija się kwota pieniężna zainwestowana wcześniej. O czym dokładnie się zastanawiasz?

[Batman_BU]

No cóż, piszesz, że bez FK lub przy maksymalnym wykorzystaniu EK osiągniesz najwyższy zwrot z inwestycji. Uważam, że to wątpliwe. Dlatego pytam, co rozumiesz przez zwrot w tym kontekście.

[Fly]

Umieścić swoje pieniądze w jednym wynajętym miejscu jest zdecydowanie zbyt ryzykowne!! W takim przypadku (Uwaga, koniunktura, drogi Noelmaximie!) każdy fundusz ETF jest mniej ryzykowny niż to ryzyko skupione w jednym punkcie. Doradzanie komuś inwestycji w jedną wynajętą nieruchomość jako formę zabezpieczenia na starość jest poważnym błędem doradczym. Jeśli z tą jedną nieruchomością, gdzie tkwią wszystkie pieniądze, cokolwiek się stanie (spadek wartości, również z powodu czynników zewnętrznych, problemowi najemcy,...), to ta osoba jest w naprawdę złym położeniu

[hausbauwest]

Oszczędźcie sobie czasu..... Obelix nie ma pojęcia o inwestycjach, co już wielokrotnie wykazał tutaj. Specjalizuje się w prezentowaniu tych podejrzanych pożyczek w sposób zrozumiały, ale to wszystko, reszta nie należy do jego obszaru działania.

[NaTwoim13]

Budowanie domu zachodnie, mam wszystkie twoje posty, wszystkie! Pamiętasz jeszcze treści?? Tak? Wszystkie w pełni sfinansowane? Tak?? Twoje mądre uwagi skierowane do innych, którzy chcieli kupić inwestycję z niewielkim wkładem własnym? Jesteś największą żmiją tutaj, musisz tylko powiedzieć, że masz rację Fly, niewiarygodne

[NaTwoim13]

Hausbauwest, mam wszystkie Twoje posty, wszystkie! Czy pamiętasz ich treść?? Tak? Wszystko w pełni sfinansowane? Tak?? Twoje mądre uwagi skierowane do innych, którzy chcieli zakupić inwestycję z niskim wkładem własnym? Jesteś tutaj największym żmijem, musisz tylko jeszcze powiedzieć, że zgadzasz się z Fly, niewiarygodne

Poza tym, jak Honey i hashtag Man, jak finansowałeś wszystkie te nieruchomości, brawo! Dla mnie nie ma już potrzeby dyskusji i jeśli ktoś tutaj coś takiego pisze Inwestowanie swoich pieniędzy w jedną (!) wynajmowaną nieruchomość jest zdecydowanie zbyt ryzykowne!! Każdy ETF byłby (Uwaga, Konjunktiv, drogi Noelmaximie!) mniej ryzykowny niż ten ryzykowny blok. Doradzanie komuś zakupu jednej (!) wynajmowanej nieruchomości jako zabezpieczenia emerytalnego to poważny błąd doradczy. Jeśli cokolwiek się stanie z tą jedną mieszkanie, gdzie całe pieniądze są zainwestowane (spadek wartości, nawet z powodu czynników zewnętrznych, "mieszkańcy-naśmiecacze",...), to ta osoba jest znacznie w opałach i kiedy takie coś jak u hausbauwesta pozostanie bez odpowiedzi, to....... ...pozostaje mi tylko życzyć wam wszystkim pięknego weekendu

[KMorsch]

Cześć wszystkim, Przepraszam, że byłem offline przez kilka dni. O mój Boże - co tu się właściwie dzieje? To prawie dokładnie tak, jak to opisał noelmaxim tutaj: W moich oczach zdobywam tanio mieszkanie, które już należy w 1/4 do mojej mamy, więc muszę wykupić pozostałe 3/4 od moich trzech rodzeństwa. Pytanie 1: Czy bank bierze w tym udział, czy chce grać całość albo nic w odniesieniu do mojej mamy i jej 1/4 udziału? Dlaczego chcę to zrobić? Mam dość wysoki miesięczny dochód w wieku prawie 30 lat. Stopa procentowa mojego kredytu hipotecznego wynosi 1,80%, kredyt pełnoterminowy. Z tego punktu widzenia nie ma sensu lokować tam pieniędzy w dodatkową spłatę, odkładać co miesiąc 1000 EUR z mojego dochodu bez odsetek - po co? Postrzegam mieszkanie bardziej jako zabezpieczenie emerytalne niż spekulację. Lokalizacja mieszkania jest dobra - bardzo dobra i mogłoby być potencjalnie zamieszkiwane w przyszłości. Jednak zważywszy na to, że moi rodzice nie są coraz młodsi, może to być dla nich dobra opcja. Tylko dla porównania z innymi mieszkaniami: - W tej samej dzielnicy, to samo rocznik, zamiast 80 m² tylko około 70 m² za 165 000 EUR plus prowizja pośrednika (brak miejsca postojowego w garażu) - W sąsiedniej dzielnicy, trzy lata młodsze, zamiast 80 m² tylko 65 m² za 159 000 EUR plus prowizja pośrednika Chciałbym jeszcze raz podkreślić naprawdę dobrą lokalizację mieszkania. Moim pomysłem jest pozostawienie mieszkania na razie w najemie. Gdyby lokatorzy musieli się wyprowadzić, konieczne będzie oczywiście zainwestowanie, co jednak opłaca się poprzez wyższy czynsz i dodatkowe prace własne. Jeszcze raz odnośnie obliczeń: Wartość rynkowa = 150 000 EUR 3/4 udziału = 150 000 EUR x 3/4 = 112 500 EUR Koszty dodatkowe (ok. 10%) = 11 250 EUR Kapitał własny = 11 000 EUR Kapitał obcy = 113 000 EUR Pytanie 2: Mogę również ponownie wysłać neutralnego rzeczoznawcę do mieszkania. Czy bank kieruje się taką opinią czy zawsze wysyła własnego rzeczoznawcę lub dokonuje oceny mieszkania matematycznie? Byłoby wspaniale, gdyby ktoś mógł udzielić odpowiedzi na powyższe pytania. Dzięki, KMorsch

[Alex [CryptoMod]]

Cześć KMorsch, to teraz nie jest odpowiedź na Twoje pytanie, ale powinieneś również skonsultować to z doradcą podatkowym. W pierwszym roku zakupu możesz oszczędzić przybliżenie 7 500 EUR podatków (11 000 EUR koszty nabycia + około 2 200 EUR odsetki kredytu + 2 200 EUR odpisy amortyzacyjne). Następnie coroczne odsetki kredytu + odpisy amortyzacyjne wynoszą około 2 500 EUR oszczędności podatkowej rocznie.

[2tneub]

Cześć KMorsch, to może nie jest odpowiedź na Twoje pytanie, ale warto też omówić to z doradcą podatkowym. W pierwszym roku po zakupie, w przybliżeniu możesz zaoszczędzić 7 500 EUR podatków (11 000 EUR kosztów nabycia + około 2 200 EUR odsetek od długu + 2 200 EUR odpisów amortyzacyjnych). Następnie, rocznie odsetki od długu + odpisy amortyzacyjne wynoszą około 2 500 EUR oszczędności podatkowych rocznie.

Chociaż to jest OT, ale ponieważ jest tak błędne, muszę to poprawić. Koszty nabycia są częścią kosztów zakupu i muszą być uwzględnione w BMG dla odpisów amortyzacyjnych. Co więcej, w twoim obliczeniu zapomniałeś również uwzględnić czynszu, który również należy uwzględnić.

[Alex [CryptoMod]]

Czy jesteś pewny? W przypadku zakupu nieruchomości (częściowo wynajętej) uwzględniłem to proporcjonalnie i zostało to uznane.... Ponadto, w swoich obliczeniach zapomniałeś, że trzeba również uwzględnić czynsz. To prawda, ale chciałem tylko orientacyjnie oszacować jego przychody...

[slowrookie]

@ KMorsch odnośnie pytania 2: nie musisz zatrudniać rzeczoznawcy. odnośnie pytania 1: każdy bank gra w to... ewentualnie możesz przekazać sobie udział własności od matki, lub w przypadku istnienia rodzeństwa, wykorzystać to jako zaliczkę na dziedziczenie. Proszę to jednak załatwić poprzez notariusza / adwokata.

[2tneub]

Pewny?

tak. https://www.haufe.de/finance/finance...9930_2016.html

[NaTwoim13]

Co do pytania 1) Ogólnie: Zakup rodziny, bank nie uwzględnia ceny zakupu, ale faktyczną wartość nieruchomości, którą określa. Nie ma nic do zrzeczenia się, ponieważ kupują drogą nieruchomość, która jest sprzedawana z umiarkowaną zniżką ze względu na zakup rodzinny. Należy wspomnieć, że jeśli faktyczna wartość jest wyższa, każdy bank zastanawia się, dlaczego nieruchomość nie jest sprzedawana obcemu za tę cenę, zgodnie z ceną zakupu. Sprzedaż w rodzinie jest zrozumiała ze względu na zniżkę. W tym przypadku matka rezygnuje ze swojej części ceny zakupu na rzecz syna, dlatego obie opcje są możliwe - indywidualna wycena i zniżkowa sprzedaż matki synowi. Co do pytania 2) Odnośnie oceny banku i jego opinii, jest zupełnie bez znaczenia, ponieważ żaden bank nie uwzględnia wartości jakiegokolwiek ekspertyzy. Żaden!

[slowrookie]

Tutaj matka rezygnuje z udziału w cenie zakupu swojego syna, zgodnie z obydwoma możliwościami, indywidualnym podejściem do wyceny i sprzedażą matki synowi po obniżonej cenie. !

Bzdura! Idź do adwokata - znajdzie on lepsze, bardziej korzystne podatkowo rozwiązanie.

[NaTwoim13]

Bzdura! Idź do prawnika - znajdzie lepsze rozwiązanie podatkowe

O co chodzi teraz w tym przypadku związku z rozwiązaniem podatkowym? Dlaczego to jest interesujące dla banku z przodu??? @slowrookie, wprowadzasz rzeczy do gry, znasz się na tych rzeczach? Tego nie pytał OP, chodzi o wartość zastawu i bankowi zupełnie to nie przeszkadza w określaniu wartości! Czy potrafisz zinterpretować pytanie OP? O co chodzi OP?? OP stanie się 100% właścicielem, kupuje coś, gdzie istnieje kwestia wartości zastawu do uwzględnienia i zastanowienia się ze względu na warunki umowy! Rzeczy, drogi slowrookie, utrudniają sytuację i twoja bzdura może dotyczyć tylko jednej rzeczy, kiedy wprowadzasz rzeczy, które nie są na razie interesujące dla OP i nie o to mu chodzi!! Jeśli chcesz otworzyć nową, niezapytaną, kwestię, to proszę, ale w interesie pytań OP, powinieneś po prostu zrezygnować z tego stwierdzenia Bzdura - albo powinienem powiedzieć ta bzdura (rzeczy) -! Wartość zastawienia, slowrookie, a nie rzeczy

[slowrookie]

@ noelmaxim tylko dla Ciebie i nawet bez złych intencji: Kto potrafi czytać, jest w wyraźnej przewadze Pytanie 2: - nie ma potrzeby rzeczoznawcy, widziałeś to dokładnie tak samo Czy bank bierze w tym udział, czy chce, żeby bank grał z twoją matką za 1/4 czy wcale? Twoja odpowiedz: Tutaj matka zrezygnowała z udziału w cenie zakupu na rzecz syna, zgodnie z tym oba są możliwe, indywidualna wycena i zaniżona sprzedaż matki synowi. Matka zrezygnuje z udziału w cenie zakupu - trzeba tutaj prawnika, aby ustalić, czy zaliczka na dziedziczenie, darowizna itp. są korzystniejsze dla Te – nikt nie może odpowiedzieć na to pytanie tutaj Jak doszedłeś do zaniżonej sprzedaży matki synowi, nie mogę zrozumieć... Istnieje wspólnota własnościowa i matka nie musi nic sprzedać, jeśli jej to podaruje/przekazuje itp. - pozostali współwłaściciele muszą po prostu zostać opłacone Twoje wypowiedzi dotyczące wartości zabezpieczenia: Wartością zabezpieczenia nieruchomości lub działki określa się wartość, którą można osiągnąć na rynku długoterminowo i niezależnie od cyklicznych fluktuacji wartości. W ten sposób wartość zabezpieczenia różni się od wartości rynkowej nieruchomości, która określa aktualizującą się cenę sprzedaży nieruchomości lub działki. Gdzie było o to pytane?? To oczywiste, że nie będzie tu żadnych problemów z wymienioną wartością rynkową 150 k. Proszę więc nie rozpoczynaj takich dyskusji

[2tneub]

Biorąc tę sytuację za punkt wyjścia, w moich oczach istnieją dwie opcje: 1.) Wypłata pozostałym trzem rodzeństwu, tak aby nabyłem 75% udziałów, a moja matka zachowała 25%. Zaletą tego rozwiązania byłoby zmniejszenie ceny zakupu mieszkania o 25%, ponieważ nie musiałbym wypłacać matce. Ostatecznie będę posiadać 75%, a moja matka 25%. Cena zakupu 75% mieszkania wynosiłaby wtedy około 115.000 EUR. Dochody i koszty byłyby rozdzielane proporcjonalnie do udziałów. 2.) Wypłata wszystkim rodzeństwu, tak aby nabyć 100% mieszkania i normalnie wypłacić matkę. Zaletą tego rozwiązania byłoby to, że mieszkanie całkowicie znajdowałoby się w moich rękach, jednak cena zakupu ponownie wzrosłaby do 150.000 EUR.

Czy gdzieś jest napisane, że matka rezygnuje? Ja znalazłem tylko informację, że matka zachowuje 1/4 udziałów.

[NaTwoim13]

Czy jest napisane gdzieś, że matka zrezygnowała? Znalazłem tylko informację, że matka zachowuje 1/4.

Ponownie odnośnie obliczeń: Wartość rynkowa = 150 000 EUR 3/4 udziałów = 150 000 EUR x 3/4 = 112 500 EUR Koszty dodatkowe (ok. 10%) = 11 250 EUR Kapitał własny = 11 000 EUR Kapitał obcy = 113 000 EUR Zatem cena zakupu wynosi 112 500 euro. Jeśli cena wynosi 150 000 euro, moje stwierdzenie dotyczące sprzedaży w rodzinie nadal jest aktualne.

[NaTwoim13]

Na początku odnoszę się do zakupu przez rodzinę, a następnie przechodzę do uczestnika, gdzie dodatkowo matka nie chce swojej ceny zakupu, nie chce jej otrzymać jako rekompensaty lub uznać ją za opłaconą! Chodzi wyłącznie o wartość, którą bank ustala, i zupełnie nieważne jest, czy coś jest podarowane, dziedziczone, czy ktoś nie chce swojej części lub co tam jeszcze. Chodzi o wartość, którą bank ustala, i zazwyczaj określa on cenę zakupu oraz, w zależności od kryteriów wydatków, działania modernizacyjne i remontowe. Zostaje ustalone, że cena zakupu jest niższa (z powodu udziału matki), ponieważ kupuje się w rodzinie i/lub matka nie chce otrzymać swojej części, i to właśnie dlatego mogę przekonać bank, aby nie ustalał wartości na 112 500 euro, ale co najmniej na 150 000 euro, a jeszcze lepiej na wyższą, jeśli wartość nieruchomości na to pozwala! Jeśli przeczytasz wszystkie wpisy w wątku (co zdarza się czasami z trudem ze względu na temat), zauważysz, o co chodzi uczestnikowi, i jeśli w ogóle kwestionuje on wkład własny, to również decydujące jest to, jaką wartość bank ustala, i to właśnie w pierwszej kolejności kwestionuje uczestnik, dlatego moje przedstawienie procedur i praktyk banków jest pomocne, a nie twoje bzdury o darowiznach, dziedziczeniu i co tam jeszcze!

[KMorsch]

Czy jest gdzieś napisane, że matka rezygnuje? Znalazłem jedynie informację, że matka zostaje z 1/4.

Dokładnie tak jest! Mama powinna zachować 1/4, a chłopak (ja) kupić 3/4 od trzech pozostałych istniejących rodzeństwa. Moja matka nie ma więc nic wspólnego z tą umową - kompletnie nic!

[NaTwoim13]

Otóż, mnie to było zupełnie obojętne. Faktem jest, że chcieli wiedzieć, jaka wartość będzie ustalona, i wtedy musi być jasne, że gdy 3/4 (z rodziny) zostanie zakupione, a 1/4 dalsza część pozostanie jako zabezpieczenie, to właśnie te 100% budynku służą jako zabezpieczenie i mogą być zastawione, a ponieważ kupujemy w rodzinie, można zlecić obliczenie indywidualnej wartości nieruchomości jako wartość zastawu dla banku w celu negocjacji warunków.

[2tneub]

Nawet jeśli nie zostało to zapytane: Należy pamiętać, że mamy do czynienia z wspólnotą własnościową. Dla tego związku właścicielskiego należy przygotować odrębne i jednolite ustalenie przychodów. Ponieważ jednak pożyczka nie może być przypisana wszystkim właścicielom, odsetki zgodnie z analogią do kosztów operacyjnych specjalnych należy przypisać tylko kredytobiorcy. Dla osób, które do tej pory samodzielnie składały deklarację podatkową lub w ogóle nie składały deklaracji, może to być dość trudne. Konieczne może być skorzystanie z usług doradcy podatkowego lub stowarzyszenia pomagającego w sprawach podatku dochodowego (jeśli mają takie uprawnienia). Z punktu widzenia podatkowego prawdopodobnie byłoby łatwiej przejąć 100%, ponieważ wówczas odrębne i jednolite ustalenie oraz związane z tym koszty by odpadły. W porównaniach kosztów należy o tym pamiętać.

[slowrookie]

dokładnie, dlatego najpierw do prawnika...

[NaTwoim13]

Powiedz coś wolnemu nowicjuszowi! To jest irytujące! Wciąż mieszałeś adwokata, ale tneub mówi o doradcy podatkowym i piszesz dokładnie...

Najpierw, niezależnie od składnika podatkowego, musi być solidna i akceptowalna koncepcja finansowania, a do tego należy zdobyć informacje o warunkach odliczenia podatku!

Po co chcesz swojego adwokata, człowieku? Może on tam iść, jeśli chodzi o chęć opracowania koncepcji finansowania, ale to musi najpierw zostać ustanowione, a ja mogę zgodzić się na włączenie doradcy podatkowego, ale nie adwokata!!!

Po co jest potrzebny? Ponadto, konieczny będzie notariusz, ale czego chcesz osiągnąć z adwokatem?

[slowrookie]

Powiedz szczerze noel!!! To może być fajne dla Ciebie, że chcesz być trochę zdecydowany, ale swoje man możesz sobie wsadzić tam, gdzie nigdy nie świeci słońce. wracając do tematu: Czy znasz rodzinne tło TE lub jego rodziców? Warto wspomnieć tylko o ewentualnych limitach darmowych kwot lub z góry przewidywanych wypłatach spadkowych jako przykład... Czy kiedykolwiek zajmowałeś się rozwiązaniem częściowej własności w przypadku dziedziczenia wspólnego? Myślę, że dla TE może to być interesujące, ponieważ traktuje on mieszkanie jako element swojego planu emerytalnego, wszystko to można wyjaśnić z wyprzedzeniem... Twoje zaplanowane usługi specjalne dotyczące ustalania wartości zabezpieczenia kredytowego są standardem we wszystkich moich partnerujących bankach... W tym przypadku, jak mówisz: pójście z przenośnym planem finansowania do adwokata jest śmieszne, tutaj właściwy jest doradca podatkowy... dokładnie tak samo jak ustalanie dochodów wspólnoty własnościowej, jeśli istnieje, gdy po konsultacji z prawnikiem...

[NaTwoim13]

Slowrookie, zapytaj Te cokolwiek, jeśli chcesz coś wiedzieć, pytaj, jeśli czegoś nie rozumiesz, dowiedz się, jeśli nie rozumiesz, czego on chce wiedzieć, ale co z twoim prawnikiem i twoim nowym sprzętem, nie mam pojęcia! Tutaj ktoś kupuje 3/4 całości, matka zachowuje być może 1/4, w związku z czym cena zakupu wynosi 3/4, a TE chce wiedzieć, jak można określić wartość zastawową na całość, aby można było uzyskać najlepsze warunki. Ale ja idę jeszcze dalej i mówię, że nie zakupiona całość stanowi wartość zastawową, a w związku z zakupem w rodzinie może to być nawet więcej, a ze względu na ten zakup rodziny cena zakupu może być nawet większa niż 100%, zgodnie z ewentualną indywidualną oceną wartości przez bank! TE kupuje tutaj coś, nie chodzi o dziedziczenie czy darowiznę, a matka dostarcza swoją czwartą część jako zabezpieczenie, gdzie teraz potrzebuję prawnika i dlaczego już na początku doradcę podatkowego??? Tutaj trzeba postawić warunek jako podstawę, a podstawą tego jest wartość zastawowa, którą prawnik nie będzie w stanie ani chciał obliczyć, a doradca podatkowy ewentualnie z trudem. Obaj nie chcą obliczać tej wartości, ponieważ to nie jest ich zadanie!

[Fly]

Czy naprawdę trudno ci zrozumieć? Jaka sytuacja zajdzie, gdy matka zostanie spadkobierczynią, a rada slowrookies nie zostanie przestrzegana? Pomyśl tylko o tym, co to mogłoby oznaczać dla fantastycznego, według ciebie całkowicie bezpiecznego zabezpieczenia emerytalnego osoby TE. Czy już rozumiesz?

[NaTwoim13]

Lataj, niestety ty również nie byłeś w stanie zrozumieć, o co mi chodzi tutaj! Nikt nie mówi, że nie powinno się tego wyjaśnić, nikt nie mówi, że nie może pójść do prawnika, doradcy podatkowego czy notariusza - jeśli wydaje się to wskazane - po prostu nikt z was nie wie, czy to nie zostało już zrobione, czy się nie wydarzy!! TE po prostu nie zapytał o to w ogóle, albo w ogóle tego nie poruszył!!

[slowrookie]

Lecisz, niestety również nie zdołałeś zrozumieć, o co mi chodzi! Chodzi tu jednak nie o to, o co Ci chodzi TE postawił swoje pytania. Wynik: Nie potrzebny jest rzeczoznawca ani ocena wartości zastawu nie stanowi problemu. Ponieważ mieszkanie ma być częścią jego funduszu emerytalnego, moim zdaniem pomocne jest pokazanie dodatkowych opcji lub udzielenie porad, jak nie tylko zoptymalizować zwrot z inwestycji, ale także jak uniknąć innych pułapek Mnie irytuje przede wszystkim to, że chcesz ubrać codzienny standardowy biznes w dodatkową bitą śmietanę na torcie - specjalnie dla moich klientów; to nie ma podstaw w formie forum. Nieruchomości jako fundusz emerytalny, zwłaszcza z uwzględnieniem otoczenia rodzinno-społecznego, sięgają dalej niż tylko liczby, dane, fakty