Capital Investment 4

StGe1973 pisze:
kvm,

problem polega na tym, że minimalizujesz ryzyko albo masz bardzo małe doświadczenie w wynajmie...

Robimy to naprawdę od dłuższego czasu, zdecydowanie więcej niż z jednym mieszkaniem. Oczywiście możesz sprawdzić potencjalnego najemcę pod kątem historii kredytowej, dochodu itp., ale to nigdy cię nie uchroni w 100%.

Problemem jest to, że w Niemczech prawo najmu po zawarciu umowy jest mocno po stronie najemców. Często zdarza się, że po podpisaniu umowy najemcy zmieniają swoje sytuacje życiowe, tracą pracę, się rozstają, itp. Jako wynajmujący nie masz w takich przypadkach prawie żadnych możliwości interwencji...

Zdarza się to u nas około raz na 5 lat, ale wiąże się to z wysokimi kosztami. Po 2 otwartych miesięcznych czynszach możesz natychmiastowo wypowiedzieć umowę, po czym nastąpi pozew o eksmisję i (na szczęście jeszcze nie mieliśmy takiej sytuacji) ostatecznie egzekucja przez komornika sądowego. W naszym przypadku to trwa przynajmniej 6 miesięcy, gdyż samo wniesienie pozwu zajmuje co najmniej 4 miesiące przed terminem sądowym. Koszty całkowite, w tym utrata czynszu, przekraczają cztery cyfry.

Nie chodzi o to, że twój pomysł nie może się powieść. Może zdecydowanie, jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem, gdy istnieją odpowiednie wzrosty wartości, wzrosty czynszów jak w ostatnich 10 latach itp. Tylko w takich konstrukcjach ryzyko jest odpowiednio duże.

Ostatecznie, jak w każdej inwestycji: Jeśli ktoś jest gotów podjąć duże ryzyko, ma odpowiednią szansę na zwrot.

Ale tego nie możesz zrobić: sprzedawać swojej strategii jako pewnej, ale raczej dokładnie na to wskazać: masz strategię, która umożliwia wysokie zwroty, ale wiąże się również z wysokim ryzykiem.

Jeśli inwestor lub klient poszukuje dokładnie takiej opcji, to jest to jak najbardziej w porządku.

Cóż,


Opisane przez ciebie ryzyka istniały zawsze w Niemczech. Ochrona konsumenta jest najważniejsza, zawsze będą konflikty. Działa to tak długo, jak można zagwarantować opłacalność czynszu w systemie poolu najemców. Ostatecznie działa to jak w banku: o ile nie wszyscy najemcy splajtują jednocześnie, system nie może się zawalić. A w przypadku najemców, których można uznać za mających pewną słabość, należy przekazać im mieszkanie objęte naszym systemem SGB 2. W momencie zmiany najemcy wszystko się równoważy.
Ten koncept istnieje od lat i NIGDY nie podważano jego skuteczności. Nie twierdzę, że jest to dla każdego - ale przy odpowiednich warunkach jest to pewne jak śmierć i podatki!

Wiecie, jak mówią lekarze? Dobry lekarz cierpi z powodu wszystkich chorób, które leczył! To porównanie można odnieść do efektu placebo - z racji długotrwałego doświadczenia widzieliście już wszystkie możliwe zdarzenia. Dlatego wasza ocena opiera się na problemach związanych z negatywnym doświadczeniem. Porównajcie to liczbowo z inwestycjami, które nie sprawiały problemów? Nasza skuteczność wynosi 80%! Dlaczego więc miałbym ugiąć się przed dwoma osobami na dziesięć, którym się nie powiodło, i twierdzić, że inwestycja w nieruchomości wiąże się z wysokim ryzykiem? Lekarz przecież też nie mówi: "O rany, jeśli mogę zachorować, to nie chcę być lekarzem..."

No cóż - basen najemców kosztuje inwestora także zwrot z inwestycji - jeśli samodzielnie odkłada się trochę pieniędzy (1-2%) na miesiąc na zabezpieczenie przed zdarzeniami losowymi, można również to samodzielnie pokryć.

I 20% niewypłacalności nie nazwałbym pewnością śmierci - na przykład w przypadku DAX40 musiałoby zbankrutować 8 firm, aby osiągnąć ten sam procentowy zakres - ale jak dotąd, o ile mi wiadomo, udało się to tylko Wirecard.

pisze:
Teraz - basen najemców kosztuje inwestora utratę dochodowości - jeśli sam trzymasz trochę pieniędzy (1-2%) jako zabezpieczenie na przypadki niepowodzeń, możesz to także samodzielnie pokryć.

I nie określałbym 20% niepowodzenia jako pewnego - na przykład, że w przypadku Dax40 musiałoby upaść 8 firm, aby być w tym samym zakresie procentowym - ale jak dotąd moją wiedzą udało się to tylko Wirecard.

W tym przypadku należy dokonać wyraźnej różnicy! Czy mam basen najemców czy basen najmu? Otrzymujesz swoją czynsz nawet przy niezajętości. Nikt nie ma ochoty pójść na wygnanie albo do więzienia.

To, co właśnie zauważam, wasza firma została założona zaledwie 2,5 roku temu. Więc moim zdaniem jeszcze trzeba udowodnić, czy wasza konstrukcja się sprawdzi.

kvw,

także całkowicie obojętne, jak to nazwiesz. Grupa najemców, pulia najmu czy ubezpieczenie na wypadek braku najmu jako osoba prywatna. Tego rodzaju zabezpieczenie kosztuje pieniądze...

Nie ma tutaj ludzi, którzy zasadniczo postrzegają nieruchomości jako ryzyko, raczej przeciwnie. Niemniej jednak, i oto punkt, którego ty pozornie nie chcesz zrozumieć:

Ryzyko związane z nieruchomością zależy od wskaźnika kapitału obcego. Z odpowiednim kapitałem własnym i odpowiednim kapitałem obcym nieruchomość jest dzięki temu nie bezpieczna, ale bardzo bezpieczna. Czerpać będziesz nadwyżki z wynajmu i za ich pomocą pokrywać drobne naprawy, braki w czynszach itp. Możesz w każdej chwili dokapitalizować, jeśli nadejdzie duża historia. Nigdy nie będziesz pod presją sprzedaży, nawet jeśli rynek nieruchomości (jak w naszym przypadku w centrum w latach 90.) przez kilka lat pozostanie stabilny lub nawet nieco spadnie.

Im wyższy kapitał obcy, a w twoim konstrukcie maksymalne finansowanie kapitałem obcym, tym większe są opisane powyżej ryzyka.

Nikt też nie twierdzi, że to nie może działać. Na pewno może, zwłaszcza gdy trafisz na okres ostatnich 10 lat, w którym czynsze i ceny nieruchomości praktycznie eksplodują.

Powinieneś jednak nie określać tego jako normalne lub bezpieczne, ale jasno i wyraźnie mówić inwestorom: W ciągu ostatnich 10 lat mieliśmy absolutnie nietypowy rozwój na rynku nieruchomości, a dla takich faz rynkowych taki sposób inwestowania oczywiście jest idealny, ponieważ ryzyka praktycznie znikają (ze względu na rozwój rynku) i skoncentrować się można na bezpiecznych zwrotach (ze względu na rozwój rynku).

Jednak i to jest krytyczny punkt: nigdy nie będziesz w stanie wyeliminować zasadniczej zasady, która obowiązuje na wszystkich rynkach, czy to akcji, czy nieruchomości: Im wyższy (możliwy) zwrot, tym większe ryzyko. Twoje bezpieczne obietnice zwrotu są niemożliwe, nigdy i nigdzie. Takie zyski mogą działać dla inwestora tylko przy odpowiednim ryzyku. Tylko wtedy, gdy obecna jest nietypowa faza rynkowa, wtedy nawet prawie bez ryzyka.

Jednakże nikt nie wie, jak długo potrwa ta faza rynkowa w przyszłości i czy nie zakończy się ona krótkoterminowo. Wówczas taki zwrot już nie występuje, a nagle pojawiają się (dotychczas nieistniejące) ryzyka.

pisze:
kvw,

also całkowicie obojętne, jak to nazwiesz. Grupa najemców, basen najemców, czy jako prywatna osoba ubezpieczenie przed utratą najmu. Takie zabezpieczenie kosztuje pieniądze...

Nie, tutaj nie ma ludzi, którzy w ogóle widzą nieruchomości jako ryzyko, raczej dokładnie przeciwnie. Niemniej jednak, i to jest punkt, którego ty wyraźnie nie chcesz zrozumieć:

Ryzyko nieruchomości jest uzależnione od poziomu kapitału obcego. Z odpowiednią ilością kapitału własnego i odpowiednim kapitałem obcym nieruchomość jest zdecydowanie nie do zdarcia, ale bardzo bezpieczna. Będziesz mieć nadwyżki z wynajmu i dzięki nim będziesz mógł pokryć drobne naprawy, braki w najmie itp. Zawsze możesz dofinansować, jeśli pojawi się jakieś duże wydarzenie. Nigdy nie będziesz pod presją sprzedaży, nawet jeśli rynek nieruchomości (jak u nas na początku lat 90.) przez kilka lat pozostanie stabilny lub nawet lekko malejący.

Im wyższy kapitał obcy, a w twojej konstrukcji maksymalne finansowanie kapitałem obcym, tym większe są opisane powyżej ryzyka.

Nikt też nie twierdzi, że to nie może działać. Zdecydowanie może, zwłaszcza jeśli trafi się okres jak ostatnie 10 lat, gdy czynsze i ceny nieruchomości praktycznie eksplodują.

Tylko nie powinieneś tego traktować jako normy ani jako coś pewnego, ale jasno i wyraźnie powiedzieć inwestorom: W ostatnich 10 latach mieliśmy absolutnie wyjątkowy rozwój na rynku nieruchomości i dla takich okresów rynkowych ten koncept jest oczywiście idealny, ponieważ ryzyka praktycznie znikają (ze względu na rozwój rynku) i skupia się na bezpiecznym zwrocie z inwestycji (ze względu na rozwój rynku).

Tylko i to jest krytyczny punkt: Zasady nigdy nie da się wyłączyć i obowiązują one na wszystkich rynkach, zarówno na rynkach akcji, jak i nieruchomości: Im większy (możliwy) zwrot, tym większe ryzyko. Twoje pewne obietnice zwrotów z inwestycji są niemożliwe, nigdy i nigdzie. Takie stopy zwrotu mogą działać tylko przy odpowiednim ryzyku dla inwestora. Tylko jeśli istnieje wyjątkowa faza rynkowa, to nawet naprawdę z (prawie) żadnym ryzykiem.

Tylko nikt nie wie na przyszłość, jak długo potrwa faza rynkowa i czy nie zakończy się ona w krótkim okresie. Wówczas tych zwrotów już nie będzie, ale nagle pojawią się ryzyka (które wcześniej nie były istniejące).

Ogólnie rozumiem dokładnie, co mówisz! i co masz na myśli - tylko się mylisz. Rynek pozagiełdowy działa inaczej. Współpracujemy z deweloperami, którzy w ogóle nie udostępniają swoich obiektów na oficjalnym rynku. I właśnie dlatego - ponieważ chcesz opłacać koszty utrzymania i napraw z nadwyżek, twierdzisz, że system może się wywrócić. Nasze ceny są ustalone, zasoby są ustalone, a finansowanie na 10 lat po 2% jest stałe. Im wyższa inflacja, tym mniej twoje długi są warte - inwestycja w nieruchomości z systemową nieruchomością to PEWNA inwestycja. Powtórzę: Twoje stwierdzenia o ryzyku zależnym od rynku są prawidłowe - tylko my nie znajdujemy się tutaj na rynku. Zapomnij o tych porównaniach cenowych w ImmobilienScout24, Immoscout itp.

W najbliższy czwartek odbędzie się wideokonferencja, podczas której nasz koncept zostanie wytłumaczony 1:1. Oczywiście będzie to spotkanie interaktywne i każdy będzie mógł wyrazić swoje obawy. Jeśli masz ochotę to obejrzeć, możesz mi wysłać wiadomość prywatną, a ja prześlę Ci link do dostępu.

Nasza filia została otwarta 2,5 roku temu - nasza koncepcja ma już setki lat, i jestem całkiem pewien, że to, o czym piszesz, właśnie teraz robi ktoś z was albo ktoś, kogo znasz.

Na pewno?
Zawsze, kiedy słyszałem to w przeszłości, było naprawdę pewne. Śmierć była pewna.
Mam również solidne zadłużenie na mieszkanie, ponieważ myślę, że w nadchodzącej inflacji 1% oprocentowanie będzie okazją. Ale to tylko moje przypuszczenie, nie jest to w żaden sposób pewne.
To, co mnie wyróżnia, to posiadanie wystarczającej ilości środków własnych, które mogę wpompować z dnia na dzień.
Dzień wezwania do uzupełnienia zabezpieczenia, możliwy także w przypadku nieruchomości, może nadejść. Wtedy miłej zabawy z dochodem brutto 110 000 €, z którego udało się zaoszczędzić zaledwie 4k (jak to jest możliwe nawet po totalnym przegranym zakładzie?? Ktoś tu nie zrozumiał podstawowych zasad).
Nieruchomości wschodnioniemieckie kiedyś były pewne. Zamknięte fundusze nieruchomościowe kiedyś były pewne. Fundusze filmowe i żeglugowe kiedyś były pewne. Otwarte fundusze nieruchomościowe kiedyś były pewne. Nieruchomości w USA kiedyś były pewne. Nieruchomości w Irlandii i Hiszpanii kiedyś były pewne. Certyfikaty Lehman Brothers kiedyś były pewne. Firmy internetowe i nowe media kiedyś były pewne. Obligacje państwowe w euro kiedyś były pewne. I wiele więcej.
Jeśli reklamujecie swoją strategię wśród klientów tak, jak to robisz tutaj, to życzę waszej ubezpieczalni majątkowej potrójnego sukcesu i szczęścia na polowaniu.
Myślisz, że wykluczone jest podwyższenie oprocentowania w przypadku refinansowania? Bardzo poważny błąd. Dlaczego? Ponieważ państwa nie mogą sobie na to pozwolić, a EBC już obniży stopę procentową? 25% obligacji państwowych w euro znajduje się obecnie w rękach EBC z powodu programów zakupu. Zyski EBC ponownie są rozdzielane na właścicieli, czyli państwa. Dlatego 1/4 długu państw znajduje się pośrednio w ich własnych rękach.
Dodatkowo demografia w Niemczech wcale nie sprzyja nieruchomościom. I na deser istnieje jasne ryzyko, że dzięki nowej przyjemności z home office po pandemii, ci, którzy byli zwycięzcami w ciągu ostatnich 12 lat (obszary miejskie), mogą stać się przegranymi następnych 12 lat, a zacznie się ucieczka z miast. Dlaczego miałbym męczyć się z drogą nieruchomością z tagami w centrum miasta, gdy będę rzadko odwiedzać biuro i za tę samą cenę mogę kupić Dom z bungalowem na wsi w idyllicznym miejscu?
Do tego dochodzą pewne ryzyka polityczne w kraju. Możemy tylko liczyć na FDP.
Zakładasz małe ryzyko. Rób to spokojnie, jeśli to twoje własne ryzyko. Musisz sobie z tym poradzić, lub twoja firma, która ma niewiele do stracenia. Ale proszę, nie promuj ryzykownych strategii inwestycji w nieruchomości dla gospodarstw domowych o słabej solwencji jako naprawdę pewne. To czyni cię niegodnym zaufania.