Capital Investment 4

[Marton]

Dobry wieczór, mam 34 lata i dość przegrałem się na pojedynczych akcjach, co sprawiło, że moje oszczędności wynoszą obecnie zaledwie 4 000 euro. W zasadzie mam ustalony plan na starość, mam ubezpieczenie na życie, które otrzymam w wieku 65 lat, około 50 000 euro, oraz emeryturę firmową o korzystnych warunkach, którą otrzymam także około 65 roku życia, około 90 000 euro. Dodatkowo mam zwykłą emeryturę i Dom moich rodziców, który obecnie wart jest około 300 000 euro. W skrócie, chciałbym zainwestować w coś, co zwróci mi się nie za 31 lat, ale za 10 lub 15 lat, również z myślą o założeniu rodziny. Obecnie zarabiam 60 000 euro, a moja narzeczona około 50 000 euro, ale... i tutaj pojawia się jednak problem: ze względu na problemy zdrowotne w ciągu 6 do 9 miesięcy nie będzie już mogła wykonywać obecnego zawodu i chce zwolnić nieco tempo, spłacając w ciągu ostatnich lat swoje studenckie kredyty i wreszcie jest wolna od długów. To oznacza, że będę musiał być głównym żywicielem rodziny. Przez długi czas badałem rynek i zauważyłem, co robi moje otoczenie: inwestują w wynajmowane nieruchomości lub nowe projekty budowlane - z których czynsz opłaca większość kredytu. Widzę, jak niskie są obecnie oprocentowania i myślę: dopóki ja lub my jesteśmy jeszcze godni dobrego kredytu, to chyba dobry pomysł? Brakuje jednak wkładu własnego. Moja rodzina nie jest tym w ogóle podekscytowana, nikt nie chce mi pożyczyć pieniędzy. Nie znają takich praktyk i uważają, że powinienem po prostu oszczędzać lub inwestować na giełdzie. Są raczej konserwatywni lub niezorientowani w tej kwestii i nie chcą nic w tej sprawie słyszeć. Teraz walczą ze sobą dwie strony mojej wewnętrznej walki, a wasza opinia może mi pomóc. Strona pierwsza: podczas gdy moi zamożni przyjaciele i znajomi planują starość i stają się bogatsi (niektórzy mają po 34 lata trzy nieruchomości...), ja z powodu braku kapitału własnego muszę to odpuścić - być może uda mi się to osiągnąć za 2 lata, ale wtedy oprocentowanie już nie będzie tak niskie. W związku z tym staram się zdobyć kapitał skądś indziej - być może od znajomych? Jednak martwię się, że powiedzą nie. Strona druga: to wszystko fatalny pomysł zbyt obarczony ryzykiem, powinienem wrócić tam, skąd pochodzę: z ubogich warunków i lepiej zainwestować w ETF, taki jak MSCI World. Byłbym wdzięczny za kilka doświadczeń i porad Wasza M.

[2titan1981]

Zgadza się, że niedługo będziesz głównym żywicielem rodziny, a Twoja narzeczona będzie musiała ograniczyć pracę ze względów zdrowotnych. Czy Twoja dziewczyna ma odpowiednie ubezpieczenie na wypadek niezdolności do pracy? Jak jesteś zabezpieczony w przypadku własnej niezdolności do pracy? Możesz liczyć tylko na pieniądze, które aktualnie posiadasz. Nie możesz polegać na domu rodziców, dopóki nie zostaniesz jego właścicielem. Być może sytuacja wymusi konieczność opieki, a wtedy Dom może szybko zniknąć...

Czy Twoje ubezpieczenie na życie jest w oparciu o sumę końcową czy aktualną wartość? Jeśli opiera się na aktualnych wartościach, to nie będzie dodatkowych środków, jeśli jest to suma końcowa, to kapitał będzie niewystarczający na utrzymanie emerytury przy obecnym dochodzie.

Jeśli masz czystą historię kredytową, dlaczego nie zaciągnąć kredytu bankowego i finansować nieruchomość samemu w przypadku niezdolności do pracy Twojej partnerki? kredyt musiałby być dostosowany do Twojego dochodu solo. Trudno będzie znaleźć nieruchomości wartą swojej ceny, ponieważ znikają one z rynku i mają nowych właścicieli. Kwota, jaką zaoszczędzisz na odsetkach, zostanie dodana do ceny zakupu lub będziesz musiał wpłacić dużą ilość gotówki. W zależności od regionu ceny za metr kwadratowy mogą być wysokie. Jeśli nie spłacisz kredytu do emerytury, odsetki również urosną... Dlatego powinieneś dowiedzieć się, czy przy Twojej historii kredytowej byłbyś w stanie finansować nisko oprocentowany kredyt.

To, że Twoi krewni nie chcą pożyczać Tobie pieniędzy, jest właściwe. Pożyczanie w rodzinie, nawet jeśli wszyscy chcą dobrze, rodzi wiele konfliktów... To samo dotyczy przyjaciół - nie prosi się ich o pieniądze. Musisz zrozumieć, dlaczego nie postąpiłeś od razu tak samo i zainwestowałeś w akcje, gdzie trudno byłoby popełnić błąd, ponieważ ceny rosną od dłuższego czasu... Chyba że dąży się tylko do łatwych pieniędzy, kupując i sprzedając szybciej, niż można spojrzeć. To jest oldschoolowe myślenie, że można szybko zarobić na giełdzie. To nie oznacza jednak, że nie powinno się mieć akcji...

[2utopus]

Wiele osób opowiada tylko o swoich udanych inwestycjach - w przypadku nieruchomości trzeba mieć odpowiednie zabezpieczenia - wtedy nagle trzeba pokryć koszty dachu/ogrzewania/fasady itp.
Może się również zdarzyć, że wynajmujący nie płaci czynszu - lub trzeba wytoczyć mu sprawę sądową, ponieważ nie chce płacić - co może potrwać dłużej niż 12 miesięcy i pociągnąć za sobą znaczne koszty sądowe ... a jeśli sytuacja się skomplikuje, wynajmujący może zbankrutować, co zmusza do remontu mieszkania.
Istnieją również wynajmujący, którzy dzwonią co tydzień z powodu cieknącego kranu lub uszkodzonego oświetlenia... trzeba również to akceptować.

Bezryzykownej inwestycji, która sama siebie spłaca, nie ma.

Po 30-35 latach 50 000 € przy inflacji około 2% będą miały wartość zakupową około 25 000 € - a wówczas mogą być opodatkowane lub posłużyć do opłacenia składek na ubezpieczenie zdrowotne. (Emerytura w dokumentach emerytalnych jest zresztą brutto ...)

[BenniG]

Cześć Marton,

Jeśli Twoi rodzice posiadają Dom o wartości 300 000 €, to z pewnością nie pochodzisz z biednych warunków.
Zarabiasz około 60 000 € rocznie, czyli prawie półtora raza więcej niż średnia.

Więc nie możesz narzekać na brak wpływów, ale wasze wydatkowanie środków już mnie zastanawia.
Co miesiąc macie do dyspozycji około 5000 €, a na koncie macie zaledwie 4000 € (albo ma twoja narzeczona więcej)?

Moim zdaniem warto się zastanowić, na co wydajecie całą tę gotówkę. Przeanalizujcie dokładnie wasze wydatki w ciągu następnych 12 miesięcy, a potem zobaczymy, gdzie można oszczędzać. Byłoby również interesujące, gdybyś po prostu wymienił, na co wydajecie pieniądze miesięcznie.

Pozdrowienia
BenniG

[hugocontrollo]

Jeśli już, to własna nieruchomość do zamieszkania.
Być może rodzeństwo, rodzina lub inni mogliby przyczynić się do kapitału własnego.
Mieliśmy już spłaconą nieruchomość, którą zamieszkiwaliśmy, zanim kupiliśmy nieruchomość do wynajęcia (z powodów podatkowych, zarabialiśmy razem znacznie więcej niż 60 tys. rocznie).
Później kupiliśmy kolejną nieruchomość do własnego użytku, teraz posiadamy trzy nieruchomości, z czego jedna jest wynajęta. Nie ma w tym jednak dużego zysku, nawet jeśli po opodatkowaniu wynosi on 2%, to już dużo.
Ale nieruchomości, w których mieszkamy, pozwalają zaoszczędzić na czynszu, co jest bezcenne w późniejszym wieku, ponieważ nie moglibyśmy wynająć tego, co obecnie zamieszkujemy, nawet mając dobre emerytury.
Więc zdecydowanie warto nabyć nieruchomość do własnego użytku, dopiero potem myśleć o nieruchomościach do wynajęcia.

[KVW-IMH]

Cześć Marton,

Istnieje kilka strategii, dzięki którym w ciągu 10 lat można podwoić swój wkład własny w dziedzinie nieruchomości. Dobrą stroną strategii w dziedzinie nieruchomości jest to, że zawsze masz coś w zamian za to, co wnosisz. Załóżmy, że finansujesz mieszkanie jako inwestycję kapitałową, a po 5 latach stopy procentowe rosną (co, jak wiemy, nie będzie miało miejsca) - Możesz nawet już teraz sprzedać z zyskiem 20% i w ten sposób podwoić swój kapitał własny. Dzięki temu, w zależności od warunków finansowania, efekt dźwigni można dobrze skalować w każdym przypadku.

[2utopus]

Cześć Martonie,

Istnieje kilka strategii, dzięki którym w ciągu 10 lat można podwoić zainwestowany kapitał własny w sektorze nieruchomości. Dobra strona strategii w branży nieruchomości polega na tym, że zawsze masz coś na zabezpieczenie tego, co inwestujesz. Załóżmy, że finansujesz mieszkanie jako inwestycję kapitałową i po 5 latach stopy procentowe wzrosną (co, jak wiemy, się nie stanie) - Już teraz możesz sprzedać z zyskiem 20% i podwoić swój kapitał własny. Dlatego w zależności od tego, jakie warunki finansowania uzyskasz, efekt dźwigni finansowej można skalować w każdym przypadku.

Jednakże nie można tego uogólniać - koszty dodatkowe związane z zakupem są pierwszę do pokonania - a jeśli do tego dojdą pustostany/lokatorzy niepłacący czynszu/powódź, może to się finansowo znacznie pogorszyć.

[KVW-IMH]

Ogólnie rzecz biorąc, uważam za uprzedzenie twierdzenie, że sytuacja może szybko się pogorszyć. Przed oszustami najemnymi można się zabezpieczyć, zbierając odpowiednie dokumenty z wyprzedzeniem, tj. zaświadczenia o zarobkach, informacje z biura informacji kredytowej itp. Przy takim podejściu ryzyko pustostanu jest również zmniejszone. Nikt nie wyprowadza się z dnia na dzień. Nawet jeśli tak się stanie, mogę zwiększyć czynsz o 10% u nowego najemcy i zrekompensować mój pustostan.
Ponadto zawsze istnieje wartość nieruchomości. Kontynuacja wynajmu pozwala mi odzyskać co najmniej moje koszty poboczne, nawet jeśli sprzedam po pół roku. Więc w każdym razie nie wychodzę z tego z niczym. Ryzyko zalania teraz porównuję z upadłością firmy. W momencie ogłoszenia upadłości, inwestor jest równie bankrutem, jak ktoś, czyj Dom został zniszczony przez powódź.

[2tneub]

Jeśli założy się, że koszty dodatkowe przy zakupie wynoszą 10%, to zgodnie z logiką cena nieruchomości podwajałaby się co 5 lat. To, co wydarzyło się w ciągu ostatnich 3-5 lat, nie może jednak dalej działać w ten sposób. Tempa, w jakich rosły ceny nieruchomości, nie zostały zrównoważone przez wzrost cen najmu i wynagrodzeń.

[KVW-IMH]

Jeśli całkowita rentowność kapitału jest wyższa niż stopa procentowa zadłużenia, im większy stopień zadłużenia (stosunek kapitału obcego i własnego), tym wyższa stopa zwrotu z zainwestowanego kapitału własnego (zwana również rentownością kapitału własnego). - to co zatem ma wspólnego okres, w którym zajmujemy się cenami nieruchomości, z podwajaniem kapitału własnego? ^^

[2tneub]

Ponadto istnieje nadal wartość nieruchomości. Kontynuowanie wynajmu i sprzedaż oznacza, że nawet jeśli sprzedam po pół roku, odzyskam co najmniej swoje koszty dodatkowe zakupu.

Efekt dźwigni jest mi znany, ale ma niewiele wspólnego z twoim poprzednim stwierdzeniem.






Napisałeś, że po pół roku odzyskasz swoje koszty dodatkowe. Oznacza to, że zakładasz wzrost cen o około 10% w ciągu pół roku lub 20% w ciągu roku. Nie chcę zaprzeczać, że w niektórych regionach w ostatnich 3-5 latach to było nawet możliwe, ale nie na stałe i wszędzie.
Również podniesienie czynszu o 10% po okresie bezczynszowym nie jest możliwe we wszystkich miejscach.

Twoje stwierdzenia są moim zdaniem zbyt optymistyczne lub zbyt ogólne.

[2tneub]

W dodatku efekt dźwigni ma ogromny negatywny wpływ, zawsze gdy ogólna rentowność spada poniżej oprocentowania kapitału obcego.
W takich przypadkach, mimo pozytywnej rentowności ogólnej, rentowność kapitału własnego może nagle stać się negatywna.
Im niższy udział kapitału własnego w porównaniu do udziału kapitału obcego, tym bardziej dramatyczne są skutki.
Więc nie musi to być skrajność w postaci lokatorów-nomadów lub powodzi, wystarczy już 2-3 miesiące bezdzietności, aby odwrócić rentowność kapitału własnego z roku na negatywną.
W następnym roku może być potrzebnych jeszcze kilka większych prac naprawczych i nagle rentowność kapitału własnego na rok znów jest utracona.
Potrzebujesz potem 3-4 lat, żeby to jakoś zrównoważyć, ponieważ w sektorze nieruchomości mieszkaniowych zyski nie są ekscytujące.

[KVW-IMH]

Teraz, jeśli jako inwestor chcę podwoić moje kapitał własny, to nie koniecznie muszę kupić sąsiedni Dom. Masz rację, mówiąc, że moje stwierdzenie nie jest uogólnione dla całych Niemiec - to jednak nieistotne, ponieważ jako inwestor udaję się tam, gdzie mogę osiągnąć najlepszy zwrot z inwestycji. Odwołuję się do mojej pierwszej odpowiedzi dla Martona, który chce osiągnąć zysk ze swojej inwestycji za 10-15 lat. Nasze doświadczenie pokazało, że w Niemczech istnieją regiony, które nawet po 40 latach nadal przynoszą ten sam zwrot z inwestycji. Dlatego też, z 15 000 euro kapitału początkowego i właściwą strategią, jest możliwe zbudowanie wartości nieruchomości do 1 mln euro w ciągu 15 lat. Nawet jeśli teraz sprzedam je za kapitał własny, odzyskam potrójnie zainwestowane pieniądze.

[KVW-IMH]

Jak powiedziałem - twoje przykłady co jeśli nie są trwałe przy właściwej strategii i odpowiednim koncepcie nieruchomości.

[2titan1981]

Dokładnie tak samo możliwe jest przez 15 lat mieć do zera lub nawet mniej. Dlatego zawsze trzeba zachować ostrożność wobec dostawców, którzy przepowiadają olbrzymie zyski w krótkim czasie w otoczeniu, które generuje raczej niskie lub negatywne zyski. Zazwyczaj zasada lepszy wróbel w garści niż gołąb na dachu pasuje... Ale dokładnie ci ludzie, którzy już wszystko stracili, wierzą w takie rzeczy, które wcale nie są niemożliwe, ale właśnie ci, którzy już raz wszystko stracili, nie powinni wierzyć, że każdemu uda się to osiągnąć. Niestety wciąż obowiązuje zasada, że ci, którzy odnoszą zyski, robią to głównie kosztem innych. Dlatego ktoś musi przegrać, aby inni mogli odnieść zwycięstwo... Potem znowu są tacy, którzy za małą opłatą zarabiają na tych, którzy w to wierzą, i w ten sposób znajdują kogoś, kto może dla nich stracić pieniądze. Takich sytuacji teraz jest mnóstwo.

[KVW-IMH]

Wiara to nie wiedza. I ktoś, kto już wszystko stracił, jest dość daleko idący. Każdy przypadek musi być rozpatrywany indywidualnie. Dopóki wypełniam puste miejsce odpowiednią zmienną, na przykład prace remontowe/modernizacyjne, nie może mi się nic stać. Nieruchomość jest jedynym zabezpieczeniem, które może stracić na wartości o 50%, a właściciel nie straci ani grosza. W najgorszym przypadku wyjdzie na to samo. W odróżnieniu od akcji, które nie posiadają równoważnej wartości inwestycji. Moją nieruchomość mam pod kontrolą - firmy, w które inwestuję, nie. Więc jeśli zbankrutuję, to tylko z powodu braku wiedzy.

[2titan1981]

Dzień dobry,
Mam 34 lata i mocno przegrałem się na pojedynczych akcjach, więc moje oszczędności obecnie wynoszą skromne 4 000 euro.

widzę tę sytuację jako już spełnioną.






Cytat z KVW-IMH

Wiara nie jest wiedzą. I stwierdzenie, że ktoś, kto już wszystko stracił, jest zbyt daleko posunięte. Każdy przypadek musi być rozpatrywany indywidualnie. Dopóki wypełniam pustkę odpowiednią zmienną, np. prace remontowe/modernizacyjne, nie może mi nic się stać. Nieruchomość jest jedynym środkiem inwestycyjnym, który może stracić na wartości o 50%, nie powodując żadnej straty dla właściciela. W najgorszym przypadku wychodzi on z +/- 0. W przeciwieństwie do akcji, gdzie nie ma odpowiednika dla inwestycji. Mam kontrolę nad moją nieruchomością - firmy, w które inwestuję, nie. Więc jeśli zbankrutuję, to tylko z powodu niewiedzy.




wystarczy własna utrata pracy i niemożność opłacenia bieżących kosztów, albo rozwód i nagle nie ma się ani domu, ani pieniędzy, ani niczego poza długami.... też totalne zniszczenie domu przez odpowiednie zdarzenia powoduje takie straty..... Dom to ogromny ciężar, z którym trzeba się borykać, a jeśli nie ma się wielu innych ciężarów, takich jak inne możliwości inwestycyjne, to wygląda się na starca, gdy największy ciężar znika z dymem lub znika w ziemi, i tak, można dużo ubezpieczyć, ale nie wszystko i wielu ubezpieczycieli znajdzie sposób, by nie wypłacić.... Potem znów mamy problem z długami, których nie można pozbyć się, ale jest nieruchomość.

Nikt z rozumem nie inwestuje w pojedynczą akcję..... w przeciwnym razie, jeśli chcesz to porównać, musisz inwestować tylko w domy, które znajdują się w jednym miejscu, z określonego rocznika, o określonym rozmiarze..... na przykład w Mannheim Benz-Baracken.

[KVW-IMH]

Sprawa indywidualna... gdy decydujesz się na rozwód i musisz podzielić swój majątek, to nie oznacza automatycznie, że masz 0 euro. Musisz podzielić swój majątek, ponieważ nie byłeś w stanie utrzymać małżeństwa - nie dlatego, że nieruchomość jest złym inwestycją?!

[2utopus]

Nasze doświadczenie pokazuje, że w Niemczech istnieją regiony, które nawet po 40 latach generują taką stopę zwrotu. Dlatego z kapitałem początkowym w wysokości 15 000 euro i odpowiednią strategią jest możliwe zbudowanie wartości nieruchomości do nawet 1 mln euro w ciągu 15 lat.

Zamiana 15 000 euro na 1 mln euro w ciągu 15 lat oznacza stopę zwrotu z kapitału własnego wynoszącą ponad 32% rocznie - to nie jest możliwe przy niskim ryzyku.

[2titan1981]

To kwestia punktu widzenia... gdy się rozwodzisz i musisz podzielić swoje majątek, nie oznacza to automatycznie, że masz 0 euro.
Musisz podzielić swój majątek, ponieważ nie byłeś w stanie utrzymać małżeństwa - nie dlatego, że nieruchomość jest złym inwestycją?!

Prawda, większość osób będzie tu podzielać zdanie, że szybki zysk, o którym wspominasz, nie jest możliwy albo tylko przy bardzo dużym ryzyku. Dla większości raczej nie. Jeśli spojrzeć na twoją sygnaturę, która sugeruje, że reklamujesz swoje zyski finansowe, to też kwestia punktu widzenia.
Czy chce się handlować z osobami, które mają nadzieję na sprzedaż czy nie, to również kwestia punktu widzenia.

[KVW-IMH]

Zrobić 1 milion euro z 15 000 euro w ciągu 15 lat oznacza uzyskanie stopę zwrotu z kapitału własnego wynoszącą ponad 32% rocznie - nie jest to możliwe bez ryzyka.

Mogę sprzedać moje nieruchomości wolne od podatku, jeśli między zakupem a sprzedażą minie 10 lat - zważywszy na wzrost wartości i niskie saldo zadłużenia dzięki sprytnemu planowi wynajmu, jest to możliwe bez problemu. Dodatkowo zabezpieczone refinansowanie oraz zakup kolejnych 2 obiektów - w ciągu 15 lat zarobiłem 1 milion euro z początkowych 15 000 euro. Teraz, gdy to sprzedam i opodatkuję - oczywiście nie mam miliona w ręce, ale z 15 000 euro zrobiłem nagle 450 000-500 000 euro. Wydaje mi się, że w porównaniu do lokaty w funduszu jest to znacznie bardziej dochodowe.

[KVW-IMH]

Poprawne, ale większość osób tutaj podziela pogląd, że szybki zysk, który sugerujesz, jest możliwy tylko przy bardzo wysokim ryzyku lub w ogóle nie jest możliwy. Dla większości raczej nie. Jeśli spojrzysz na swoją sygnaturę, którą reklamujesz, to można zauważyć, że handlujesz tutaj z zainteresowaniem finansowym.
To również kwestia punktu widzenia, czy chcesz handlować z osobami, które mają nadzieję coś sprzedać, czy nie.

powiedzmy sobie szczerze: ktoś, kto zbudował fundament swojego życia na nadziei, nie może oczekiwać, że osiągnie coś w życiu. Dlatego też reklamuję! Odbieram ci obowiązek nauki i w ten sposób wspomagam tworzenie wartości nieruchomości do 1 miliona euro. A jeśli na końcu coś dla mnie również się uda, tym lepiej - przecież klient tego nie opłaca. Czy chcesz mi powiedzieć, że oczekujesz darmowej naprawy samochodu, gdy jest uszkodzony i dodatkowo oczekujesz nowego pojazdu po naprawie bez ponoszenia kosztów?

[2titan1981]

Prawdopodobnie nic nie osiągnie ten, kto nic nie robi, ale kto daje się zwieść innym, sam jest winien. Kto powiedział, że tego nie mam? Może to jest więcej, może nie muszę już pracować, tylko dlatego, że sprawia mi to przyjemność. Być może błąd polega tylko na stawianiu wszystkiego na jedną kartę. W przypadku nieruchomości byłoby to niewłaściwe. Opowiadanie jedynie o zysku byłoby wielkim błędem. Monokultury nigdy nie są dobre dla zrównoważonego rozwoju - także w życiu osobistym.

[StGe1973]

KVW, przepraszam, ale twoje argumenty są naprawdę bez sensu lub częściowo jak spekulacja na giełdzie... Każdy kupujący uwzględnia oczekiwane wzrosty cen w swojej cenie zakupu. Dlaczego myślisz, że dziś nieruchomości w niektórych regionach są sprzedawane znacznie powyżej cen wycen? Ponieważ kupujący oczekują wzrostu cen. Twoje stopy zwrotu nie są osiągalne z nieruchomościami. Najwyżej poprzez czystą spekulację, podobnie jak w przypadku akcji. Więc jeśli rynek oczekuje, że ceny nieruchomości w danym regionie NIE będą rosły lub będą rosły tylko nieznacznie, a ty tam kupujesz i stawiasz praktycznie przeciwko oczekiwaniom rynku. Jeśli masz rację, bo np. zachodzą określone zdarzenia i sytuacja staje się znacznie bardziej atrakcyjna, to takie stopy zwrotu są nadal raczej mało prawdopodobne, ale możliwe. Efekt dźwigni finansowej: Tak, istnieje, ale im wyższe finansowanie kapitałem obcym, tym większe ryzyko. Po prostu nasza ogólna ocena nieruchomości: Uważamy, że szczyt może być osiągnięty. W Niemczech obecnie buduje się bardzo dużo, a liczba ludności od wielu lat maleje od 2020 roku. Jeśli ten trend będzie trwał, będzie to miało także wpływ na nieruchomości. Mimo to zawsze będą lukratywne nieruchomości. Jednak będzie to raczej przebiegać (jak opisano powyżej). Innymi słowy, kupić wbrew oczekiwaniom, a następnie musi nastąpić rozwój. Obecna sytuacja jest również takim rozwojem, którego nikt naprawdę nie mógł przewidzieć. Tak niskie stopy procentowe nie były do pomyślenia przed 2008 rokiem. Od 2008 roku sądzono, że to problem kryzysu krótkoterminowego, który jednak szybko się znormalizuje. Nikt nie przewidział, że od 2008 roku (Rynki) stopy procentowe i banki centralne będą działać w trybie kryzysowym. O tym właśnie mówią twoje stopy zwrotu: Gdyby się o tym wiedziało lub miało odwagę sprzeciwić się ogólnym oczekiwaniom, można by zarobić bardzo, bardzo dużo pieniędzy poprzez efekt dźwigni.

[2utopus]

Przede wszystkim w czasie kryzysu koronawirusa wielu właścicieli nieruchomości musiało osiągnąć porozumienie ze swoimi najemcami, ponieważ na przykład lokale gastronomiczne były niedostępne. Nie wspominając o ograniczeniach najmu w przestrzeni publicznej... lub nałożeniu hipotek przymusowych dla pokrycia kosztów kryzysowych. W przypadku mieszkania własnościowego (o ile nie posiada się większości udziałów) zawsze istnieje ryzyko dodatkowych opłat okolicznościowych. Ponadto, sprzedaż po 6 miesiącach (wbrew planowi) i pokrycie ponownych kosztów pobocznego utrzymania nieruchomości jest prawdopodobnie przypadkiem odosobnionym - należy również zwrócić uwagę na rekompensatę za wcześniejszą spłatę kredytu bankowego (oraz utracony czas).

[KVW-IMH]

KVW,

przepraszam, ale Twoja argumentacja jest naprawdę bezsensowna lub częściowo jak spekulacja akcjami...

Każdy nabywca uwzględnia spodziewane zmiany cen w swojej cenie zakupu. Dlaczego myślisz, że dzisiaj nieruchomości w niektórych regionach są sprzedawane znacznie powyżej cen wycenionych przez rzeczoznawców? Ponieważ nabywcy oczekują wzrostu cen.

Twoje stopy zwrotu nie są osiągalne w przypadku nieruchomości. Najwyżej poprzez czystą spekulację, podobnie jak w przypadku akcji.

A więc:

Jeśli rynek oczekuje, że ceny nieruchomości w danym regionie NIE wzrosną lub wzrosną niewiele, a ty tutaj kupujesz, praktycznie obstawiasz przeciwko oczekiwaniom rynkowym. Jeśli masz rację, ponieważ np. wystąpią określone zdarzenia i lokalizacja stanie się znacznie atrakcyjniejsza, to takie stopy zwrotu nadal będą raczej mało prawdopodobne, ale możliwe.

Efekt dźwigni finansowej:
Tak, istnieje, ale im wyższy udział kapitału obcego finansujesz, tym większe jest ryzyko.

Po prostu nasza opinia na temat nieruchomości ogólnie:

Uważamy, że szczyt wzrostu cen mógł być osiągnięty. Obecnie w Niemczech jest bardzo dużo budowy i liczba ludności od wielu lat spada. Jeśli ten trend będzie się utrzymywał, odbije się to również na rynku nieruchomości.

Mimo wszystko zawsze będą atrakcyjne nieruchomości. Jednak będzie to raczej przebiegać (jak opisano powyżej). Czyli kupowanie wbrew oczekiwaniom, a następnie musi nastąpić jakieś wydarzenie.

Obecna sytuacja to również taki rozwój, którego nikt naprawdę nie mógł przewidzieć. Tak niskie stopy procentowe nie były wyobrażalne przed 2008 rokiem. Od 2008 roku myślano, że to krótkotrwały problem kryzysowy, który szybko się znormalizuje.

Nikt w 2008 roku nie mógł sobie wyobrazić, że (oprocentowanie) rynki i banki centralne będą działać w trybie kryzysowym. O to właśnie chodzi w przypadku twoich stop zwrotu: Gdyby się to wiedziało lub miało wystarczająco odwagi założyć się przeciw ogólnym oczekiwaniom, można było zarobić bardzo dużo pieniędzy dzięki efektowi dźwigni finansowej.

Ta argumentacja jest kwestią czystej wiary - jak już się wyraziłem. Jeśli zajmuję się taką spekulacją na miejscach E - czyli na miejscach, których lokalizacja korzysta z efektu przyciągania bliskich miejsc A - to działa. I to od ponad 50 lat. Sam mówisz, że efekt dźwigni finansowej w tym kontekście pozwala zarabiać duże pieniądze - oczywiście, jeśli jestem laikiem, to nie mam odwagi. Twierdzę jednak, że jeśli zwrócę się do doradcy inwestycyjnego, ryzyko jest wysokie, ale bardzo dobrze skalowalne.

[KVW-IMH]

Przede wszystkim w czasie kryzysu koronawirusowego wielu właścicieli nieruchomości musiało się porozumieć z swoimi najemcami, ponieważ np. nieruchomości gastronomiczne były nie do użytku.
W przestrzeni politycznej nadal zawisa ograniczenie maksymalnej wysokości czynszu... czy też hipoteki przymusowe, aby móc pokryć koszty kryzysu.
W przypadku posiadania mieszkania na zasadzie współwłasności (o ile się nie posiada większości udziałów), zawsze może pojawić się konieczność wpłaty dodatkowych składek.

Natomiast sprzedaż po 6 miesiącach (na przekór pierwotnemu planowi) i odzyskanie kosztów dodatkowych jest prawdopodobnie raczej przypadkiem jednostkowym - do tego dochodzi oczywiście rekompensata za wcześniejszą spłatę kredytu bankowego (i cały czas stracony).

KAŻDY zakładał, że bańka na rynku nieruchomości pęknie podczas pandemii. Ale okazało się, że było zupełnie odwrotnie. Oczywiście w sektorze gastronomicznym i nieruchomości komercyjnych zaszły pewne zmiany - jednak praca zdalna równie szybko się rozwinęła i się ugruntowała. To jest trend i jeśli rozwój sieci internetowej będzie postępować w takim tempie, to tę samą zmianę będzie można zauważyć także w bardziej wiejskich regionach.

[KVW-IMH]

I to, że po 6 miesiącach sprzedajesz ponownie (na przekór planu) i odzyskujesz koszty dodatkowe, jest prawdopodobnie bardziej wyjątkowe - w dodatku należy doliczyć odszkodowanie za wcześniejszą spłatę kredytu w banku (i cały stracony czas).

Zmienna stopa procentowa również może to obejść.

[StGe1973]

Ta argumentacja opiera się wyłącznie na wierze - wypowiadałem się już na ten temat. Jeśli zainwestuję w lokalizacje E - czyli takie, których położenie korzysta z przyciągania pobliskich lokalizacji A - to działa. I to od ponad 50 lat. Sam mówisz, że efekt dźwigni w tym kontekście pozwala zarabiać dużo pieniędzy - oczywiście, jeśli jestem laikiem, nie mam odwagi. Twierdzę jednak, że jeśli skonsultuję się z doradcą inwestycyjnym, ryzyko jest wysokie, ale bardzo dobrze skalowalne.

Myślę, że nie rozumiesz sedna sprawy. Jeśli dzisiaj oczekiwania są takie, że region x przyniesie zyski, to ceny są już odpowiednio wysokie. Musisz znaleźć miasto, w którym obecnie panuje pesymizm co do przyszłości, co powoduje, że ceny są niskie. Po twoim zakupie musi dojść do fundamentalnej zmiany sytuacji, żeby to miasto nagle stało się niezwykle atrakcyjne. Wtedy zobaczysz odpowiednie zwroty z inwestycji.

Twój argument o doradcy inwestycyjnym jest podobny do sytuacji w przypadku aktywnie zarządzanego funduszu akcyjnego. Na początku ponosimy koszty, a teoretycznie ekspert powinien zawsze przewyższać rynek ogólny i osiągać znacznie lepsze stopy zwrotu niż średnia na rynku.

W praktyce (niestety) nie jest to takie proste. Tylko w nielicznych przypadkach, a jeszcze rzadziej na stałe, aktywnie zarządzany fundusz jest w stanie prześcignąć odpowiadający mu indeks.

[KVW-IMH]

Oczywiście! Masz absolutną rację. Z powyższych powodów laik nie potrafi tego zrobić i może się przeliczyć.
Jeśli dodamy do tego fakt, że istnieje wielu tzw. ekspertów, którzy ostatecznie są tacy, jaką nazwę noszą, łatwo zrozumieć, skąd bierze się twoje uprzedzone zdanie. Teraz jednak pojawia się pytanie: czy pójść do eksperta czy do jednego z tysiąca eks-pertów?
I w tym miejscu wchodzę ja - po prostu dlatego, że TY nie znasz żadnego z tych ekspertów i mógłbyś mieć negatywne doświadczenie, nie oznacza to, że to, co piszę, jest niemożliwe.

[2titan1981]

i teraz wróćmy do tematu interesu finansowego. Co się stanie, jeśli nie sprawdzi się to, że jeden ekspert będzie miał rację, a wszyscy inni nie, kto ponosi ryzyko i koszty długów — ten ekspert, czy inwestor, który ufa ekspertowi za dodatkową opłatą? Jak odpowiada ten ekspert, gdy bierze udział, pobiera opłatę, a potem kończy się to fiaskiem?

A może lepiej trzymać się pozornej gwiazdy w ETF, który śledzi indeks. Dokładnie w dłuższej perspektywie tacy eksperci nie biją indeksu. Zwłaszcza w przypadku nieruchomości spekulacja polegająca na kupnie i sprzedaży jest ryzykiem dla inwestora....

Lepiej zainwestować ciężko zarobione pieniądze w ETF, który może to wykluczyć, ponieważ są one na dłuższą metę lepsze niż każdy ekspert.... szczególnie gdy inwestycja trwa 50 lat, eksperci zwykle odchodzą z powodów biologicznych, a gdy inny ekspert przejmuje, zazwyczaj kończy się to również fiaskiem.... Ale ekspert zarobi swoje pieniądze, ryzyko pozostaje nadal po stronie inwestora.

Widzimy więc, że zawsze dochodzi się do tego samego wniosku: eksperci tylko kosztują i w długim terminie nie przynoszą więcej niż indeks. Dlatego można zaoszczędzić na ekspertach, zwrot jest w każdym przypadku pewny....

[KVW-IMH]

Wyrywasz moje słowa z kontekstu, mój drogi - nie jestem 50-letnim ekspertem - mówię, że ta ekspertyza, którą staram się tu wyrazić, istnieje od 50 lat. Zapominasz o jednej rzeczy: Nawet jeśli lokalizacja zawiódłaby, co, biorąc pod uwagę doświadczenie z ostatnich lat, nie będzie miało miejsca, zawsze masz wartość swojej nieruchomości. Nawet jeśli jej wartość spadnie o 50%, nadal wychodzisz na plus. Więc jasne, nie można powiedzieć, że wygrywasz w 99,9% przypadków - ale wynika stąd, że można powiedzieć, że nie można przegrać w 100% przypadków. W przeciwieństwie do funduszu ETF, gdzie opłaty rezygnacyjne prowadzą mnie do absurdu.

[StGe1973]

Oczywiście! Masz całkowitą rację. Dlatego właśnie, z powodu wymienionych powodów, amator nie jest w stanie tego zrobić i może popełnić błąd.
Jeśli teraz jeszcze weźmiemy pod uwagę, że istnieje wielu tzw. ekspertów, którzy w końcu nazywają się tak, jak się nazywają, w pełni rozumiem, jak powstaje Twoje uprzedzone zdanie. Teraz jednak pojawia się pytanie: czy mam iść do eksperta czy do jednego z tysiąca byłych-ekspertów?
I tutaj wchodzę w grę, po prostu dlatego, że TY nie znasz żadnego z tych ekspertów i być może masz złe doświadczenia, nie oznacza to w ogólności, że to, co piszę, jest niemożliwe.

Otóż, nie miałem złego doświadczenia, ale z zasady nie ufam ekspertom. Gdyby nawet jeden z nich miał pewną strategię, sam by ją zastosował. Gdyby to było tak pewne z wymienionymi przez ciebie zyskami, łącznie z efektem dźwigni finansowej i tak dalej, ten ekspert po 10 latach byłby na tyle bogaty, że mógłby sobie kupić rezydencję na Karaibach i byłby rentierem. Ale na pewno nie próbowałby przekonać jakichś prywatnych inwestorów do swojej pewnej strategii...

Ale oczywiście masz zasadniczo rację. Aktywnie zarządzany fundusz lub portfel (niezależnie czy akcji czy nieruchomości) może również wypaść lepiej niż rynek ogólny. Ale to szczęście możesz mieć także, gdy bez ekspertów kupisz nieruchomość, która potem rozwija się znacznie lepiej niż się spodziewałeś. Tylko że wtedy oszczędzasz pieniądze przeznaczone na eksperta.

[2titan1981]

Dlaczego miałbym przekręcać twoje słowa, jeśli ty nie chcesz zrozumieć moich? Przecież to ty jesteś tym, który reklamuje nieruchomość obietnicami ogromnych zysków. Kilka stron już ci powiedziało, że to nie jest oczywiste. Z pozornym zyskiem powyżej 30% rośnie także ryzyko jego utraty, i nie, można także stracić równowartość nieruchomości. Ponieważ nawet nieruchomość może być zlicytowana przymusowo, jeśli coś pójdzie nie tak z kilku różnych powodów, jak tu wspomniano. Ale jeśli masz rację, to wkrótce powstanie imperium nieruchomości, które na pewno nie zadowoli się wartościami na poziomie milionów, lecz będzie w stanie wydobyć z zysku miliardy lub nawet biliony euro. Jestem ciekaw, czy wkrótce usłyszymy o tym w wiadomościach. System mówi, że można się stosunkowo szybko zbogacić, więc prawdopodobnie wkrótce będzie to w mediach, a jeśli nie, wszyscy już wiedzą dlaczego... Będziemy z niecierpliwością czekać, czy niedługo Vonovia zostanie przejęta przez nową, jeszcze nieznaną firmę, czy nie.

[KVW-IMH]

dlaczego miałbym przekręcać twoje słowa, jeśli ty nie chcesz zrozumieć moich? To ty jesteś tą osobą, która reklamuje nieruchomość obietnicą ogromnego zysku. Od wielu stron usłyszałeś już, że nie jest to oczywiste. Z przypuszczeniem o zysku powyżej 30% rośnie również ryzyko jego utraty, a nie można również stracić wartości nieruchomości. Ponieważ może ona również zostać zlicytowana przymusowo, jeśli, jak tu wielokrotnie wspomniano z różnych powodów, coś pójdzie nie tak.


Ale jeśli masz rację, wkrótce powstanie imperium nieruchomości, które na pewno nie zadowoli się milionowym zyskiem, ale będzie mógł wydobyć miliardy lub nawet biliony euro zysku. Jestem ciekaw, czy wkrótce usłyszymy o tym w wiadomościach. System mówi, że można stosunkowo szybko zbogacić się, więc powinno to niedługo znaleźć odzwierciedlenie w mediach, a jeśli nie, to już teraz każdy wie, dlaczego....

Czekamy z niecierpliwością, czy wkrótce Vonovia zostanie wykupiona przez nową, jeszcze nieznaną firmę czy też nie.

Rozumiem to - sprawa polega na tym: tylko dlatego, że wielu mówi A, nie oznacza, że A jest poprawne. Dotąd nie usłyszałem żadnych argumentów przeciwko mojej strategii inwestycyjnej poza emocjonalnie zabarwionymi uprzedzeniami. Wręcz przeciwnie, potwierdzono nawet, że efekt dźwigni może pomóc. Jak już wcześniej powiedziałem - ryzyko zawsze istnieje przy KAŻDEJ inwestycji. W przypadku nieruchomości korzystam z tego, że na końcu nie będę z zadłużeniem, ale będę miał rzeczową wartość. A skoro już rozmawiamy o Vonovii: TO jest najlepszy przykład moich wywodów. Nie muszą być wykupieni przez dużą firmę, ale sami w krótkim czasie stali się TYM, czego mówię: wielcy i wpływowi dzięki odpowiednio dobranej strategii inwestycyjnej.

[2titan1981]

A kto teraz ponosi odpowiedzialność, jeśli ktoś postępuje zgodnie z Twoją radą i traci swoje pieniądze na rynku, nie spełniając tym samym Twoich oczekiwań?

[KVW-IMH]

Jesteś przecież wpisany jako właściciel w księdze wieczystej. Kto w takim razie ma ponosić odpowiedzialność? Przecież nie możesz stracić swoich pieniędzy, ponieważ masz Dom, mieszkanie itp. jako zabezpieczenie. Twój zysk polega na tym, że masz skrócony okres kredytowania poprzez podniesienie czynszu. Jeśli pobierasz 500 czynszu, który zwiększasz przy zmianie lokatora i przeznaczasz dodatkowe pieniądze na spłatę kapitału, skracasz okres spłaty. Krótszy okres spłaty (twój zysk) oznacza większą zdolność do pozyskiwania kolejnych nieruchomości. 1x2x4x8x16x32x...

[2utopus]

Nie możesz stracić swoich pieniędzy, ponieważ masz Dom, mieszkanie itp. jako zabezpieczenie.

Oczywiście można stracić swoje pieniądze - nie ma bezpiecznej inwestycji. Po przejściu na gospodarkę rynkową, wielu ludziom na wschodzie również się to zdarzyło... to było również pewne.
Jakie są zwroty z inwestycji w nieruchomości i ile kosztuje odpowiednie zabezpieczenie/administracja/zarządzanie przez was?

[2titan1981]

a kto teraz poniesie odpowiedzialność, jeśli ktoś postępuje zgodnie z Twoją radą i traci na rynku swoje pieniądze, nie spełniając oczekiwań?

jeszcze raz pytanie: kto w końcu ponosi odpowiedzialność, jeśli rzeczywiście to nie działa tak, jak to wy propagujecie. To ostatni raz, kiedy to pytanie zadaję, jeśli nie otrzymam jasnej odpowiedzi, można domyślać się, kto wówczas ponosi odpowiedzialność.

[KVW-IMH]

Powiedz mi konkretnie, za co lub przeciwko czemu ma być odpowiedzialność, a wtedy mogę na to odpowiedzieć. Jeszcze raz dla zrozumienia: gdy kupujesz nieruchomość - wymieniasz swoje pieniądze na wartość rzeczową. Tę wartość rzeczową wynajmujesz, więc dostajesz za to pieniądze. Załóżmy, że wynajem nie dochodzi: sprzedajesz swój Dom, chętnie też za gotówkę. Masz teraz dzięki mniejszemu kredytowi i wpływowi gotówki znowu 0. Kto zatem ma ponieść odpowiedzialność za co? Musicie oderwać się od myślenia akcyjnego - dając pieniądze, nie masz nic realnego jako wartości w zamian, a gdy firma zbankrutuje, wychodzisz z niczym. Oczywiście ktoś za to musi ponieść odpowiedzialność, ale w przypadku nieruchomości to twój Dom jest twoją odpowiedzialnością.

[KVW-IMH]

Oczywiście, można stracić swoje pieniądze - nie ma bezpiecznej inwestycji pieniędzy. Po zmianie ustroju wtedy wielu ludzi na wschodzie się potknęło ... to też było pewne ...
Jakie są zyski z najmu waszych obiektów i ile kosztuje odpowiednie zabezpieczenie/administracja/zarządzanie przez was?

To zależy od perspektywy: netto, brutto, zwrot z kapitału własnego?

[StGe1973]

Powiedz mi konkretnie, za co lub dla czego miałbyś ponosić odpowiedzialność, a wtedy będę mógł udzielić Ci odpowiedzi. Jeszcze raz dla zrozumienia: gdy kupujesz nieruchomość - wymieniasz swoje pieniądze na wartość rzeczową. Tę wartość rzeczową wynajmujesz, dostajesz więc za nią pieniądze. Załóżmy, że najem nie płynie: sprzedajesz swój Dom, chętnie również za gotówkę. Masz teraz przez mniejszy kredyt i wpływy z gotówki znowu 0. Kto miałby więc ponosić odpowiedzialność? Musicie się uwolnić od myślenia akcyjnego - tam tylko wydajesz pieniądze, nie masz rzeczywistej wartości, a jeśli firma zbankrutuje, odchodzisz z niczym. Oczywiście ktoś musi za to ponosić odpowiedzialność, ale w przypadku nieruchomości, twój Dom jest twoją odpowiedzialnością.

Powiedzmy sobie jasno: Jeśli wszyscy jadą ci w przeciwnym kierunku na autostradzie, istnieją 2 możliwości: albo wszyscy inni są kierowcami na drogach jednokierunkowych, albo ty sam.

Niestety zawsze tak bywa: Jeśli rynek, tak jak rynek nieruchomości u nas, przez 10 lat rozwija się wyjątkowo dobrze, ludzie myślą, że zawsze tak będzie. Niestety, tak nie jest. Utopus wspomniał o czasach po transformacji w dawnej NRD. Można także wspomnieć kryzys na rynku nieruchomości w USA, który przekształcił się w kryzys finansowy (dokładnie ze względu na efekt dźwigni finansowej, o którym wspomniałeś) lub bańkę nieruchomościową w Hiszpanii.

I nie, świat nie jest tak prosty, że możesz po prostu sprzedać i nic się nie stanie. Jeśli rynek spadnie, na przykład jak w USA, nie będziesz mógł sprzedać lub tylko za niższe ceny, co jest niemożliwe, jeśli kupujesz nieruchomości finansowane w całości kapitałem obcym. Dokładnie to doprowadziło do kryzysu finansowego - złe kredyty hipoteczne, czyli kredyty przekraczające wartość nieruchomości, co sprawiło, że właściciele byli praktycznie niewypłacalni.

Twoim problemem jest następujące: zakładasz bardzo szybko rosnącą wartość i mówisz: Tak, co się może stać, możesz przecież sprzedać w dowolnym momencie po (wzrosłej) wartości. Gdyby świat był tak prosty, to działałoby we wszystkim: akcje, złoto, nieruchomości, wszystkie aktywa materialne. Gdyby wszystko zawsze rosło, to miałbyś całkowitą rację. Niski kapitał własny, maksymalny kapitał obcy i kupujesz tyle, ile tylko możesz.

[2utopus]

Załóżmy, że nie otrzymujesz czynszu: sprzedajesz swój Dom, chętnie także za gotówkę. Teraz masz znowu 0 dzięki niższemu kredytowi i wpływowi gotówki.

Jeśli masz lokatora, który nie płaci czynszu, lub nie możesz znaleźć najemców, to najprawdopodobniej nie otrzymasz gotówki -
a jeśli nie możesz spłacić kredytu bez czynszu, może dojść do przymusowej sprzedaży.

Nie twierdzę, że tak się stanie - ale to MOŻE się przytrafić.

[2utopus]

zależy to od perspektywy: stopa zwrotu netto, stopa zwrotu brutto, stopa zwrotu z kapitału własnego?

Bruttoodsetki czynsze mieszkaniowe dla mieszkania własnościowego o wartości na przykład 500 000 € - oraz ile kosztuje wasz kompletny pakiet usług, w ramach którego inwestor nie musi martwić się o nic samemu. (Koszty początkowe, a następnie rocznie?)

[KVW-IMH]

Powiedzmy sobie: Jeśli wszyscy jadą na autostradzie w przeciwnym kierunku, istnieją 2 możliwości: albo wszyscy inni są kierowcami, którzy jadą pod prąd, albo jesteś ty sam.

Niestety zawsze tak jest: Jeśli rynek, jak rynek nieruchomości u nas, przez 10 lat radzi sobie bardzo dobrze, ludzie myślą, że zawsze będzie tak samo. Niestety, to nie jest prawda. Utopus mówił o czasach w byłej NRD po zjednoczeniu. Można również wspomnieć o kryzysie na rynku nieruchomości w USA, który przerodził się w kryzys finansowy (dokładnie z powodu efektu dźwigni finansowej, o której wspomniałeś) lub bańce nieruchomościowej w Hiszpanii.

I nie, świat nie jest tak prosty, że wystarczy sprzedać i nic się nie stanie. Jeśli rynek spadnie, tak jak na przykład w USA, nie będziesz mógł sprzedać, lub zrobisz to tylko po niższych cenach, co nie jest możliwe, gdy kupujesz nieruchomości finansowane w 100% kredytem. To właśnie doprowadziło do kryzysu finansowego - złe kredyty hipoteczne, czyli kredyty przewyższające wartość nieruchomości i w rezultacie właściciele byli praktycznie niewypłacalni.

Twoim problemem jest następujące: Zakładasz, że wartość będzie bardzo wzrastać, i mówisz potem: Tak, co może się stać, możesz sprzedać w dowolnym momencie po (wyższej) wartości. Gdyby świat był taki prosty, to byłoby tak w przypadku wszystkiego: akcji, złota, nieruchomości, wszelkich dóbr materialnych. Gdyby wszystko zawsze rosło, miałbyś absolutną rację. Niska wartość własna, maksymalny kredyt i kupowanie tak dużo i tak szybko, jak tylko się da.

To prawda, ale kontekst jest nieprawidłowy. Ponieważ nasza koncepcja nie bierze złego wjazdu na autostradę - w przypadku korka bierze tylko najlepszą skrótową drogę. W oparciu o bardzo dokładne znajomości terenu.

[KVW-IMH]

Bruttozyskowność związana z mieszkaniem własnościowym o wartości na przykład 500 000€ - i ile kosztuje wasz pakiet pełnej obsługi, w ramach którego inwestor nie musi sam się niczym zajmować. (Koszty początkowe i roczne?)

Twoja wypowiedź jest znowu nacechowana emocjonalnym przeciążeniem i pozornie niebezpieczną półwiedzą. Cały czas piszę o właściwej strategii inwestycyjnej: Jaką strategię kryje się za udowadnianiem przeciętnemu Kowalskiemu, który zepsuł się na pojedynczych akcjach, posiadania mieszkania własnościowego o wartości 500 000€? Czy w ogóle znasz definicję słowa ""strategia""?

Dla ciebie więc bardzo prosto zrozumieć, przykładowa sytuacja z uwzględnieniem ETW: Masz jeszcze 4000€ kapitału własnego. W najlepszym przypadku dostaniesz jeszcze 3-4k prywatnego kredytu. Kupujesz mieszkanie własnościowe za 180 000€ na okres 10 lat, oprocentowanie 2%, spłata 2%. Wynajmujesz je za 550€ przy kosztach wynoszących 400€ (300€ odsetki, 25€ za zarządzanie najmem, 25€ za świadczenia usług, 50€ na bieżące utrzymanie). Państwo też pomaga ci w podatkach i otrzymujesz...

Skoro widocznie potrafisz sam/a liczyć, policz więc zysk: 4%x2x2x2x2.... Ktoś wspomniał o 32% zysku w jednym z poprzednich komentarzy - nieosiągalne w przypadku pojedynczej nieruchomości, zgoda. Jednak przy odpowiedniej strategii w całkowitej sumie jest to możliwe! I jeszcze raz: Nawet jeśli sprzedam za 10 lat, moje kapitał własny jest przynajmniej podwójny. Więc mimo wszystkich wątpliwości, nie zbankrutuję.

[2tneub]

Dla ciebie zatem łatwy do zrozumienia przykład ogólny z uwzględnieniem LVE: Masz jeszcze 4000€ kapitału własnego. W najlepszym przypadku dostajesz jeszcze 3-4 tys. prywatnego kredytu. Kupujesz mieszkanie za 180 000€ na 10 lat z 2% oprocentowaniem i 2% spłatą. Mieszkanie jest wynajmowane za 550€ przy bieżących kosztach w wysokości 400€ (300€ odsetki, 25€ MV, 25€ HVW, 50€ utrzymanie). Państwo także pomaga ci w podatku i otrzymujesz kwotę wolną 9%, czyli 50€ (w tym przykładzie). Teraz całość kosztuje ci tylko 150€ wkład własny - Jak długo? Przeciętnie 3-5 lat, aż będziesz mógł dążyć do podwyżki czynszu po zmianie najemcy. Od teraz z góry zjeżdżasz, ponieważ możesz skorzystać z refinansowania, kupić drugą nieruchomość, ponownie użyć zaoszczędzonego wkładu własnego (150€) itp., itd...

W skrócie, po przeanalizowaniu 3-5 lat z 150€ (czyli 27%) wzrostem czynszu, zakładasz, że potem każdą nową nieruchomość finansujesz bez konieczności wkładu własnego włącznie z kosztami dodatkowymi? Do tego wybierasz obiekt o współczynniku 27,x, który obecnie powinien być bardzo rzadkim dobrem. Twoje założenia są oczywiście bardzo ambitne.
Na pewno teraz pojawi się argument, że są to tylko przykłady.
Z odpowiednimi koneksjami i odrobiną szczęścia możesz na pewno zdobyć dostęp do jednej czy drugiej nieruchomości, gdzie ta gra się sprawdza. Jednak to nie jest standard. Ponadto banki zazwyczaj wymagają pewnego procentowego wkładu własnego przy wynajmie. Tu 4000€ to po prostu zbyt mało.

Firma, w której pracuję, w ostatnich latach zbudowała/kupiła kilka obiektów komercyjnych, gdzie 10-letnia umowa najmu opłaciła cały obiekt wraz z działką. W przypadku tego współczynnika wynajem oczywiście sprawia przyjemność. Były to jednak bardzo szczęśliwe zbiegi okoliczności.

[KVW-IMH]

W uproszczeniu, po 3-5 latach kalkulujesz z 150€ (czyli 27%) wzrostem czynszu i zakładasz, że później każdą nową nieruchomość finansujesz bez wkładu własnego, wraz z kosztami dodatkowymi? Dodatkowo wybierasz obiekt z współczynnikiem 27,x, co obecnie musi być bardzo rzadkim zjawiskiem. Twoje założenia są oczywiście bardzo odważne.
Pewnie teraz pojawi się argument, że to są tylko przykładowe przypadki.
Z odpowiednimi koneksjami i odrobiną szczęścia na pewno można trafić na nieruchomość, gdzie ta gra również się sprawdzi. Jednakże nie jest to norma. Ponadto banki zazwyczaj wymagają pewnego procentowego wkładu własnego przy wynajmie. 4000€ to po prostu zdecydowanie za mało.

Grupa firm, w której pracuję, zbudowała/kupiła w ostatnich latach kilka obiektów komercyjnych, które zostały całkowicie spłacone wraz z gruntem za pomocą 10-letniej umowy najmu. Przy takim współczynniku wynajem jest oczywiście przyjemny. W tym przypadku były to jednak bardzo szczęśliwe zbiegi okoliczności.

Cóż - jak już wspomniałem, to jest norma w branży, w której się poruszam. Zawsze trzeba to oceniać indywidualnie, napisałem przecież, że najlepiej mieć 8-10.000€ wkładu własnego, wtedy jest najprościej. Zawsze istnieje możliwość trochę tu i ówdzie poszperać. W zeszły poniedziałek rozmawiałem z zachwyconą inwestorką prywatną, która po 4 latach kupiła drugą nieruchomość w Gelsenkirchen i musiała jedynie ponosić dodatkową comiesięczną opłatę w wysokości 84€.

Ogólnie rzecz biorąc, nie chcę się kłócić - oczywiście macie wszyscy rację, pisząc, że zawsze jest ryzyko. Chciałbym jedynie wyrazić swoje zdanie, że nawet podczas drogi do pracy zawsze narażony jesteś na pewne ryzyko i samo ryzyko nigdy nie jest kryterium NIGDY nie inwestować w nieruchomości.

[KVW-IMH]

Vereinfacht gesagt kalkulierst du nach 3-5 Jahren mit 150€ (also 27%) Mietanstieg und gehst davon aus, dass du danach jede neue Immobilie ohne neuen EK Einsatz inklusive Nebenkosten finanziert bekommst? Dazu wählst du ein Objekt mit Faktor 27,x, welches aktuell ein sehr rares Gut sein dürfte. Deine Annahmen sind natürlich sehr sportlich.
Jetzt kommt sicher das Argument, dass das natürlich nur Beispiele sind.
Mit entsprechenden Connections und etwas Glück kommt man sicher auch an die ein oder andere Immobilie, wo das Spielchen auch aufgeht. Das ist aber nicht der Standard. Des Weiteren verlangen die Banken bei Vermietungen in der Regel ein gewisses prozentuales Eigenkapital. Da sind 4000€ einfach viel zu wenig.

Die Firmengruppe, in der ich beschäftigt bin, hat auch einige Gewerbeobjekte in den letzten Jahren gebaut/erworben, bei denen mit dem 10-Jahresmietvertrag das komplette Objekt inklusive Grundstück bezahlt ist. Bei dem Faktor macht Vermietung natürlich Spaß. Das waren in dem Fall aber auch sehr glückliche Fügungen.

Das Neue EK ist übrigens deine zur Hälfte bezahlte Immobilie. Deshalb x2x4x8... quasi Immobilie²

[StGe1973]

kvm, r n r n Problem polega na tym, że minimalizujesz ryzyko do minimum lub masz bardzo małe doświadczenie w wynajmie ... r n r n Robimy to naprawdę od bardzo dawna zdecydowanie więcej niż jedno mieszkanie. Oczywiście możesz sprawdzić potencjalnego najemcę nawet za kulisami za pomocą Schufa, dowodów dochodów itp., ale to nigdy nie zapewni ci 100% ochrony. r n r n Problemem jest to, że prawo najmu w Niemczech po podpisaniu umowy najmu jest skrajnie na korzyść najemców. Często zdarza się, że po podpisaniu umowy najmu zmieniają się okoliczności, np. utrata pracy przez najemcę, rozstanie itp. Jako właściciel nie masz wtedy żadnych środków... r n r n Mamy z tym do czynienia około raz na 5 lat, ale jest to bardzo kosztowne. Po opóźnieniu w opłacie za dwa miesiące możesz wypowiedzieć umowę bez wypowiedzenia, wówczas następuje pozew o eksmisję i (czego jeszcze nie mieliśmy) w skrajnym przypadku eksmisja przez komornika. Tutaj u nas trwa to co najmniej 6 miesięcy, ponieważ sam pozew trwa co najmniej 4 miesiące do daty rozprawy sądowej. Koszty całkowite wraz ze stratą wynajmu znacznie przekraczają 4 cyfry. r n r n Nie chodzi o to, że twój pomysł nie mógłby się sprawdzić. Na pewno może, gdy wszystko będzie działać idealnie, będą odpowiednie wzrosty wartości, wzrosty czynszów takie jak w ciągu ostatnich 10 lat itp. Tylko w takich konstrukcjach ryzyka są odpowiednio duże. r n r n W ostatecznym rozrachunku jest to takie jak przy każdej inwestycji: Jeśli ktoś jest gotów podjąć duże ryzyko, ma również odpowiednie szanse na zysk. r n r n To, czego jednak nie powinieneś robić, to sprzedawać swoją strategię jako bezpieczną, ale dokładnie zaznaczyć: Masz strategię, która umożliwia wysokie zyski, ale wiąże się to z odpowiednio wysokim ryzykiem. r n r n Jeśli inwestor lub klient szuka dokładnie takiej opcji, to jest to całkowicie w porządku.