Capital Investment 4

[Keller]

Tak, obecnie niskie stopy procentowe sprawiły, że trochę się zaciekawiłem, dlatego w jednej z dużych portali nieruchomości dla zabawy kliknąłem "kup Dom" zamiast zwykłego "wynajmij". Niemniej jednak, czego się nie spodziewałem, to znalezienie czegoś, co nam bardzo odpowiada i być może jest również wykonalne:

Obiekt:

Bungalow
Powierzchnia mieszkalna 80 mkw
Powierzchnia użytkowa 70 mkw
3 pokoje
Działka 600 mkw
Rok budowy 1975
Zadbany i zmodernizowany (okna/ogrzewanie)
Cena: 80.000 €

Jak na razie wszystko dobrze, teraz przychodzi kwestia finansowa, która niestety jest nieco problematyczna.

Dochód:

Ona:
649 € netto, przekwalifikowanie jeszcze przez 2 lata. Uznawalne?

On:
2000 € netto, umowa na czas nieokreślony (zazwyczaj dzięki nadgodzinom jest to około 500 € netto więcej, ale pominę to ze względu na nieprzewidywalność) Z tendencją wzrostową.

Zobowiązania:
200 € kredyt samochodowy, pozostało 2 ½ roku spłaty (z 3 lat) i następnie jednorazowa spłata 5000 € (2500 € już zaoszczędzone)
500 € czynsz ciepły

Teraz pojawia się duży problem, nie ma żadnego kapitału własnego, przynajmniej nie takiego, który nie byłby już przewidziany (auto). Około 5 tys. € kosztów dodatkowych związanych z zakupem (bez pośredników) mogłoby w razie potrzeby (zakładam, że będzie konieczne) pochodzić z rodziny. Na remonty nie jest potrzebne dodatkowe pieniądze, ponieważ stan pomieszczeń jest bardzo dobry i trzeba będzie go jedynie pomalować zgodnie z własnymi upodobaniami.

Finansowanie:

Przybliżyłem kilka wartości i chciałbym wiedzieć, czy to jest realistyczne.

Kwota kredytu 80 tys. €
Stopa procentowa 4 % (realistyczna przy finansowaniu w 100 %?)
Spłata 4 %
Okres obowiązywania stopy procentowej 15 lat
Możliwość dodatkowej spłaty: min. 5 % kredytu rocznie

Jeśli dobrze policzyłem, miesięczne obciążenie przy tych wartościach wyniosłoby około 533 €. Celem jest jak najszybsza spłata tej nieruchomości w ciągu

[NaTwoim13]

Cześć Keller,

bank nie postawi jej za drzwiami, nie skieruje jej również do piwnicy. Ale ponieważ właśnie tam znajduje się obecnie poziom odsetek, twój sposób myślenia wydaje się być słuszny. Brak kapitału własnego nie jest dziś dla banków już kryterium dyskwalifikującym, jeśli pozostałe parametry są w miarę odpowiednie. Wydaje się, że w ich przypadku - kierując się podanymi przez ciebie informacjami - nie będzie problemu z przedstawieniem finansowania.

Proponowany przez ciebie stopę procentową w wysokości 4% uważam za zdecydowanie zbyt wysoką, raczej można liczyć na 3,5% na 15 lat. Brak kapitału własnego może być skompensowany poprzez dług mezzanine bez wpisu hipotecznego o stopie procentowej 3,15%. Może on posłużyć do pokrycia kosztów dodatkowych związanych z nabyciem nieruchomości, jeśli jest taka potrzeba (patrz przykład 2 poniżej), a także obniżyć współczynnik obciążenia nieruchomości, aby uzyskać takie same warunki finansowania jak w przypadku obciążenia 80%, co pozwoli na skorzystanie z korzystnych stóp procentowych. Oczywiście mogą skorzystać z programu KfW 124 Własność mieszkaniowa i włączyć go do finansowania.

Podejście finansowe pod kątem pokrycia kosztów dodatkowych zakupu nieruchomości mogłoby wyglądać następująco:

1) 30 000 €, stopa procentowa 3,15% (8 lat na stałe), 1,95% (około 5 lat na stałe), łączny okres trwania około 13 lat, brak wpisu hipotecznego, rata 240 €
2) 50 000 €, stopa procentowa 2,45%, program KfW 124, 10 lat na stałe, okres kredytowania 20 lat, rata 274,58 €

Możliwe jest także inne podział kwot kredytów, aby koszty dodatkowe również mogły zostać sfinansowane. Jednak wówczas kredyt KfW musiałby być nieco mniejszy, ponieważ maksymalne kwoty zostały osiągnięte zarówno w przypadku długu mezzanine w wysokości 30 000 €, jak i w przypadku kredytu KfW w wysokości 50 000 €. Możliwy podział mógłby wyglądać następująco, ale nadal pozostaje możliwość dostosowania:

1) 30 000 €, stopa procentowa 3,15% (8 lat na stałe), 1,95% (około 5 lat na stałe), łączny okres trwania około 13 lat, brak wpisu hipotecznego, rata 240 €
2) 30 000 €, stopa procentowa 3,5%, 15 lat na stałe, rata (przy 1% spłaty kapitału, może zostać zwiększona indywidualnie) 112,50 €
3) 25 000 €, stopa procentowa 2,45%, program KfW 124, 10 lat na stałe, okres kredytowania 20 lat, rata 137,29 €