Capital Investment 4

[willsparen]

Cześć drodzy eksperci forum,

mam zamiar kupić Dom dwurodzinny.
Dom znajduje się w Aschaffenburgu/Bawarii.
Ma łączną powierzchnię mieszkalną 240 m2 i obecnie jest podzielony na:
Mieszkanie na poddaszu 110 m2
Mieszkanie na parterze 1: 80 m2
Mieszkanie dla lokatora na parterze: 50 m2.
Dom ma kosztować 450000,- €.
Nie ma opłat dla pośredników, więc trzeba doliczyć tylko wpis do księgi wieczystej i notariusza.
Suma wynosiłaby więc 472000,- €.

Moje wkład własny wynosi 180000,- €, z czego do domu wkładam tylko 160000,- €, a resztę zatrzymuję na remont, ponieważ mój wczorajszy doradca bankowy powiedział, że nie ma dobrych stawek procentowych na remont.

Wynika stąd potrzeba kredytu w wysokości 312000,- €

Byłem wczoraj w banku PSD i przy tych wartościach i zastawie dostałbym 1,95% na 10 lat, co jest moim zdaniem świetnym wynikiem.
Myślałem, że zacznę od spłaty w wysokości 3%, co dałoby miesięczną ratę w wysokości 1289,- €.

Teraz doradca powiedział mi, że równolegle mógłby założyć mi konto oszczędnościowe, aby mieć pewność co do oprocentowania po upływie 10 lat.
Jednakże nie przeznaczyłby go na spłatę kredytu, jak to ma miejsce w innych bankach, lecz po prostu działałby osobno, aby móc zobaczyć, jaka jest wysokość oprocentowania. Wówczas moglibyśmy zastanowić się, czy skorzystać z tego konta do spłaty kredytu, czy zrobić coś innego, jeśli oprocentowanie nadal byłoby korzystne.

Po upływie 10 lat pozostałby mi dług w wysokości 210000,- €.

Powiedziałem mu jednak, że nie chcę płacić więcej niż 1500,- € miesięcznie. Myślę, że kwota do spłacenia wyniesie maksymalnie 40-50 tysięcy, więc nadal pozostałoby 160000,- € niespłaconych.

Teraz sprawa przedstawia się następująco, to wszystko oczywiście działa tylko w przypadku wynajmu mieszkania na poddaszu. Myślę, że mógłbym spokojnie dostać 700,- €, raczej 750,- € czynszu. Być może zastanowimy się nad wynajęciem również mieszkania dla lokatora. Obecnie wynajęte jest za 325,- € plus opłaty, ale później można połączyć oba mieszkania, aby mieć więcej przestrzeni mieszkalnej.

Chciałem jednak od razu policzyć tak, żeby wszystko się zgadzało, nawet jeśli nie wynajmiemy mieszkania dla lokatora, więc liczę tylko z maksymalnymi dochodami wynajmu w wysokości 750,- €.

Teraz moje pytania:

Co jest sensowne jeśli chodzi o wynajem mieszkania na poddaszu i odliczenie od podatku odsetek i amortyzacji?
Czy powinienem podzielić kredyt według proporcji powierzchni mieszkalnej, aby móc odliczyć odsetki od podatku, czy wystarczy obliczenie, jeśli wezmę tylko jeden kredyt?
Czy w ogóle jest to możliwe, skoro mieszkania nie są podzielone notarialnie?
Są one zarejestrowane tylko jako Dom dwurodzinny.

Należy również pamiętać, że w ciągu 10 lat będę spłacać kredyt, a więc z czasem odsetki od spłaty maleją, co oznacza, że nie będę mógł odliczyć tak dużej kwoty.

I jeszcze jedno pytanie odnośnie banku. Słucha się to wszystko bardzo dobrze, co powiedział doradca z PSD, ale brzmi to niemal zbyt pięknie. Dla porównania, mój bank, czyli Sparkasse, oferuje obecnie 2,8% na 10 lat.

Czy ktoś zna ten bank? Patrząc na opinie w Google, jest on bardzo dobrze oceniany.

Dziękuję za wasze wpisy

Pozdrawiam
Oszczędzający

[NaTwoim13]

Cześć Willsparen,

Przywiązana oprocentowanie w wysokości 1,95% na 10 lat nie jest możliwe, proszę jeszcze raz dokładnie przyjrzeć się ofercie, być może jest to oprocentowanie zmiennoprzecięte, które jednak byłoby zbyt wysokie.

[willsparen]

Cześć panie Buhmann,

Byłem w poniedziałek w biurze doradztwa PSD, a doradca powiedział 1,95% na 10 lat. Na stronie internetowej w kalkulatorze można to również zobaczyć. Normalnie PSD oferuje 2,1% na 10 lat, ale w przypadku twojego kredytu i danych byłoby 1,95%. Ale nadal czekam na pisemną ofertę. Pytałem doradcę kilka razy, gdzie jest haczyk, ale wygląda na to, że go nie ma. Poza tym... 2,1% to i tak świetna oferta!

Pozdrowienia

[baufibemu]

Cześć, to musi być PSD Norymberga. Jest w porządku. Oprocentowanie 1,95% rzeczywiście należy do najlepszych warunków, jakie oferują. Czy zostaną one utrzymane? Faktycznie obowiązują one tylko do 60% obciążenia, a wy jesteście daleko od tego poziomu. Pozdrawiam

[willsparen]

hmmm, masz rację. U mnie wynosi 66,5%... Hmm, tego w ogóle nie przeczytałem i on też nie powiedział. OK, zapytam jeszcze raz.

Ale czy masz jakieś wskazówki dotyczące moich pytań. Wygląda na to, że wszyscy są tak zszokowani tą stopą procentową...

[baufibemu]

Cześć, dlaczego jesteś zszokowany. Codziennie widzę warunki i oferuję je naszym klientom. Czy warunki można faktycznie utrzymać, można powiedzieć dopiero po zapoznaniu się z dokumentami. A doradca bankowy powinien to zrobić. My tutaj nie. Dlatego też trudno jest cokolwiek powiedzieć na temat dalszej struktury finansowania. Ogólnie jednak należy sprawdzić, czy nie byłoby bardziej sensowne zainwestować kwotę oszczędności dla oszczędzającego w spłatę kredytu, ponieważ i tak tylko część może zostać spłacona przez oszczędzającego. Też nie możemy odpowiedzieć na to stąd.

Pozdrowienia
Bernd Munder

[baufibemu]

W sprawie podziału: Chciałbym podzielić pożyczkę na poszczególne transze. Oddzielnie dla użytku własnego i wynajmu.

Pozdrowienia

[NaTwoim13]

Hej willsparen,

jak dochodzisz do obliczonego przez siebie wskaźnika obciążenia hipotecznego? Banki PSD stosują tak zwane obniżki zabezpieczeń, co oznacza zmniejszenie wartości obciążenia hipotecznego. Jeśli ta obniżka zabezpieczeń, jak w przypadku naszego banku PSD z regionu, wynosi 10%, to wartość obciążenia hipotecznego wynosi 405 000 euro, a wskaźnik obciążenia hipotecznego wyniósłby wtedy 77%. Warunki byłyby wtedy oczywiście jeszcze bardziej nierealistyczne lub trudniejsze do zrozumienia.

Zakładając, że potrafisz ocenić, co zostało ci zaproponowane, zaznaczmy, że nie można ogólnie dyskutować o indywidualnym przypadku, gdyż nie znamy/dowiedzieliśmy się o szczegółach. Banki - nawet ta sama bank - stosują po prostu zbyt różne metody/ wytyczne w zakresie oceny obciążenia hipotecznego, a niektóre banki mają także warunki uzależnione od wiarygodności kredytowej. Dlatego zawsze polecam, by nie mylić jabłek z gruszkami.

Mogę tylko spekulować, ale skoro uważam, że warunki nominalne w wysokości 1,95% nie są osiągalne na rynku nawet przy faktycznym wskaźniku obciążenia hipotecznego wynoszącym 60%, to podejrzewam, że chodzi o z góry zfinansowany/kredyt pośredni w ramach umowy oszczędnościowej na cele mieszkaniowe, co w znacznym stopniu ułatwiłoby warunek 1,95%. Niemniej jednak nie rozumiem, dlaczego w takim przypadku twoja umowa oszczędnościowa nie jest cesjonowana, co nieco osłabia moje przypuszczenia! Należy jednak wspomnieć, że w ciągu lat poznałem klientów, którzy po latach stwierdzili, że to nie było omówione, czyli że umowa oszczędnościowa była jednak cesjonowana, chodziło zapewne o z góry zfinansowaną lub kredyt pośredni umowę oszczędnościową. Czy klient czegoś nie zrozumiał, czy doradca bankowy podał błędne informacje, to bez znaczenia, możliwe jest jednak obie te sytuacje.

Należy sprawdzić, czy to kredyt ratalny, a nie kredyt z ostatnią ratą, jaki jest rzeczywisty oprocentowanie, w której kasie ma zostać założona umowa oszczędnościowa i/lub czy ma ona służyć jako dodatkowa spłata, co oznacza, że można ją dowolnie wybrać lub cała spłata będzie pobierana, a zatem musi zostać zastawiona. Jeśli jest to umowa oszczędnościowa prowadzona obok regularnej spłaty ratalnej, należy również dobrze wybrać rynek, ponieważ istnieją ogromne różnice, a najlepsze stawki na rynku - a raczej firmy oferujące te stawki - nie mają partnera bankowego, dlatego te warunki nie są oferowane przez banki.

[baufibemu]

Również mieszkańcy Norymbergi stosują obniżki bezpieczeństwa. Ale dopiero od wieku obiektu 10 lat.

[NaTwoim13]

Jednakże z całościowego punktu widzenia, przy oprocentowaniu 1,95% nie wybrałbym żadnej bezpośredniej spłaty kapitału, lepiej równolegle założyć odpowiedni kredyt hipoteczny, gdzie cała spłata kapitału jest deponowana.

To zainspirowałoby do następującego modelu w sposób nieco powierzchowny:

312.000 euro razy 1,95% oprocentowania skutkuje obciążeniem odsetkowym w wysokości 507 euro, pozostającym do żądanych 1.500 euro pozostaje 993 euro. Jeśli teraz deponuję te 993 euro co miesiąc na konto Bausparvertrag o wartości 312.000 euro, to po 10 latach będę miał oszczędność w wysokości 119.160 euro, jednak potrzebuję tylko około 30% na kwotę 312.000 euro w sumie Bausparsumme. W ten sposób przydział byłby jeszcze wcześniejszy, a oprocentowanie można by było wybrać jeszcze niższe.

Po 8 latach osiągnąłbym około 30% oszczędności z Bausparvertrag (95.000 euro), co prowadziłoby do kredytu hipotecznego Bauspardarlehen w wysokości 217.000 euro ze stopą nominalną 2%. Po 8 latach kredyt hipoteczny z oszczędnościami z Bausparvertrag, a tym samym zakupionym Bauspardarlehenem (oba razem stanowią sumę Bausparsumme) zostanie spłacony, a Bauspardarlehen po 8 latach zostanie spłacony z miesięczną ratą odsetkową i kapitałową w wysokości 1.500 euro.

Brak ryzyka odsetkowego, świetna mieszana stopa procentowa na cały okres kredytowania i po 8 latach możliwe jest spłacenie (poza ustaloną miesięczną spłatą) zgodnie z własnym uznaniem.

Ale to tylko teoria, ponieważ według mnie oprocentowanie 1,95% nie wystąpi w takiej formie, a jeśli nawet tak, to jak już powiedziałem - raczej przez zaprezentowany wariant!

[baufibemu]

Cześć Willsparen,

właśnie to sprawdziłem. Pasuje, jeśli wartości są w miarę prawidłowe. Wtedy jest 1,95%, nawet bez oszczędzania na cele mieszkaniowe.

Pozdrowienia

[NaTwoim13]

A potem??? Jeśli Willsparen chce płacić 1500 euro odsetek i spłatę miesięcznie, dlaczego wtedy bezpośrednia spłata w wysokości około 3,8% przy 1,95%, gdy po 10 latach nadal pozostaje 180 000 euro długu do spłacenia?

Sądzę, że to byłby zły wybór/ wariant!

[willsparen]

Cześć wszystkim,

najpierw wielkie dzięki za wszystkie wpisy ogólnie i szczególne podziękowania dla Pana Buhmanna za pomysł z całkowitą spłatą poprzez oszczędności budowlane.
to brzmi bardzo dobrze !

umowę oszczędnościową zawarto z Schwäbisch Hall, ponieważ jest to doradca PSD. Z tego, co zrozumiałem, doradcy zajmują się tylko obsługą banku PSD, ponieważ wydaje się, że jest to czysty bank internetowy i nie ma tam bezpośrednich pracowników.

Jestem naprawdę ciekawy oferty na piśmie.

Pozdrowienia

[baufibemu]

Tak, Panie Buhmann, zgadzam się z Państwem.

Zabezpieczenie za pomocą oszczędności budowlanych ma sens w tym przypadku. Jednak w przypadku zawieszenia spłaty musi on być zastawiony. Nie ma z tym żadnego problemu. Czy PSD nie ma stałych pracowników? Oczywiście, że tak.

Pozdrowienia