Capital Investment 4

[Layla]

Cześć wszystkim,

zarejestrowałem się tutaj, ponieważ finansowanie zakupu naszego domu jest nieco skomplikowane i chętnie przyjąłbym jakąś radę lub ocenę.

Nasza sytuacja jest następująca: Ja (30 lat, 2500€ netto) i mój partner życiowy (33 lata, 1500 netto), oboje mający stałą pracę, chcielibyśmy kupić gospodarstwo. Cena zakupu to 279.000€, wartość rynkowa wg mojego rzeczoznawcy wynosi 300.000€, gospodarstwo jest sprzedawane przez pośrednika, więc do ceny zakupu dochodzi prawie 30.000€.

Kapitał nie jest dostępny w gotówce, lecz zainwestowany, około 20.000€. Dodatkowo posiadam małe mieszkanie własnościowe, którego cena zakupu wynosiła kiedyś 70.000€, obecnie spłacam tutaj 300€ miesięcznie, a pozostała kwota kredytu wynosi 45.000€. Zostaje mi spłacić około 6 lat.

Mam już ofertę banku dotyczącą finansowania 279.000€, warunki są dość dobre, rata wynosiłaby 1200€, nie chcielibyśmy płacić więcej. Początkowo zakładałem, że rodzice sfinansują nam dodatkowe koszty, jednak obecnie nie mają oni dostępnych środków, być może mogliby nam dać około 10.000€. Finansowanie na poziomie 111% pogorszyłoby warunki kredytu, a nasze miesięczne obciążenia byłyby zbyt duże, chociaż bank mógłby nam je zapewnić.

W ofercie bankowej, którą otrzymałem, całkowicie pominąłem mieszkanie własnościowe. Czy istnieją banki, które mogłyby zaliczyć opłaconą część mieszkania jako wkład własny, aby wrócić do finansowania na poziomie 100%? Czy ma to sens? Mieszkanie jest wynajmowane, sprzedaż nie wchodzi w grę z różnych powodów.

Bardzo bym docenił jakąś opinię.

Serdecznie pozdrawiam,
Melanie *Nazwisko rodziny na życzenie usunięte* esco

[BerndR]

Wartość rzeczowa wg mojego rzeczoznawcy wynosi 300 000€,


Możesz już wyrzucić tę wycenę do kosza.

[NaTwoim13]

Cześć Layla,

tak, zarówno mieszkanie na własność, jak i waszy nadal niedostępny kapitał własny i kapitał rodziców mogą zmniejszyć deficyt. Jeśli chodzi o prowizję maklerską, istnieją również inne rozwiązania, jeśli nieruchomość jest wyceniona wyżej niż cena zakupu, ale w ostatecznym rozrachunku to nie ma znaczenia.

Być może na pokrycie kosztów dodatkowych pomoże tzw. pożyczka długoterminowa, skąd pochodzisz?

[Layla]

Dzień dobry,

jesteśmy z regionu Warendorf.

Pozdrowienia

[baufibemu]

Cześć Layla,

jeśli mieszkanie ma wartość 70 000 euro i jest już zabezpieczone kredytem w kwocie 45 000 euro, to większość banków nie uważa go za dodatkowe zabezpieczenie, chyba że finansujesz przez bank, który posiada pierwszy zastaw. Również lokowane kapitał oraz wsparcie od rodziców liczy się jako kapitał własny.

Najlepsze pozdrowienia

[EmaliaS]

Musisz pamiętać, że pośrednikowi nie tylko należą się opłaty notarialne i podatek od nabycia nieruchomości. Czy w podanej kwocie 30 000 EUR dla pośrednika zawarte są już wymienione koszty?

[Layla]

Dobry wieczór,

Dziękuję najpierw za odpowiedzi.
Byliśmy teraz w kilku bankach. Mam już dwie oferty, dwie kolejne jeszcze w drodze, jeden bank odrzucił z powodu lokalizacji na obrzeżach.

Chętnie poznałbym Państwa opinię na temat naszej preferowanej oferty. Jeśli brakuje jakichkolwiek informacji, chętnie je uzupełnię:

kredyt budowlano-sparunkowy 200 000 €
Stopa procentowa 3,15%
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania 3,24%
Okres obowiązywania stopy procentowej: Cały okres kredytowania (29 lat i 8 miesięcy)
Miesięczna rata przez cały okres kredytowania: 931€

kredyt pomocniczy (Życie na wsi)
Kwota: 88 000 €
Stopa procentowa 2,45%
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania 2,47%
Okres obowiązywania stopy procentowej: 10 lat
Miesięczna rata 345,90 €

Jestem nieco sceptyczny co do finansowania z budżetów oszczędnościowych, ponieważ nie przeczytałem o nich zbyt wielu pozytywnych opinii.
Tutaj wielokrotnie zapewniano mi, że nie będę musiał się znaleźć w trudnej sytuacji, zmuszony do pośredniego finansowania, ale będę stale płacić moją ratę w wysokości 931 € (dodatkowe spłaty są możliwe).
Dla nas to ma urok, że mamy pewność co do stóp procentowych przez bardzo długi okres czasu.

Gdzie więc tkwi haczyk, który ja nie widzę?

Byłbym wdzięczny za odpowiedź.
Pozdrawiam

[NaTwoim13]

Haczyk polega na tym - argumentuję to szczególnie na podstawie ich intencji, aby wybrać tę opcję - że nie zostanie im zagwarantowana ani przydzielona!!! W ten sposób całe bezpieczeństwo, którego pragną i na którym bardzo zależy - w przeciwnym razie nigdy nie zdecydowaliby się na tę opcję - zostaje zniweczone jednym argumentem! Albo są Państwo fanatykiem bezpieczeństwa, w takim przypadku musi to być dla Państwa problemem i obciążeniem, albo nie są i decydują się na kredyt ratalny w formie spłacanego w całości!

Co to jest program KfW 124, który jest subsydiowany na rynku w wysokości 2,3%, gdzie pozostały dług po 10 latach również może być zabezpieczony poprzez oszczędności budowlane?

Jaki jest łączny stopień mieszanego oprocentowania finansowania oszczędności budowlanych przez cały okres? Podejrzewam, że Państwo go nie znają, ponieważ celowo im go nie podano, albo też dlatego, że nie chciano/nie można było go obliczyć!

Jaki jest oprocentowanie kredytu budowlanego po przydziale?
Kiedy przewidywany jest przydział?

Jakie jest oprocentowanie zbytku w fazie gromadzenia oszczędności?

Jaki wpływ mają ewentualne dodatkowe wpłaty na konto oszczędności budowlanych w fazie gromadzenia oszczędności?

Kto jest udziałodawcą i która kasa oszczędnościowo-budowlana otrzymuje spłatę?

[Layla]

Właśnie o to dylemat dotyczący niegwarantowanej alokacji zwracałem uwagę wielokrotnie i zawsze powtarzano mi, że w tym modelu takie sytuacje nie wystąpią.
Chodzi o pakiet budowlany Fuchs Wohnbau 30 od Schwäbisch Hall.
Dzisiaj ponownie poprosiłem doradcę o pisemne wyjaśnienie tej kwestii.
KfW nie zostało uwzględnione ze względu na kredyt LR.
Faktycznie nie znam mieszanej stopy procentowej, zapytam o nią. Z moich dokumentów wynika, że efektywna stopa roczna wynosi 4,05% po alokacji.
Alokacja według oferty ma nastąpić 31.12.2029, również tutaj podana jest stała kwota 931€.
Oprocentowanie kapitału jest rzeczywiście niskie, wynosi 1%.
Jak twierdzi doradca, dodatkowe płatności powinny skrócić cały okres kredytowania.
Kredytodawcą będzie Volksbank.

Całkowite koszty to
Opłata za zamknięcie 2000€
Odsetki kredytu hipotecznego 28.455,18
Łącznie 30.455,18
minus oprocentowanie kapitału 7.161,89
Całkowite koszty umowy oszczędnościowej 23.293,29
Koszty dla pożyczki na spłatę odsetek 107.625
Łączne koszty 130.918,29€

Razem o 5000€ droższe niż proponowana pożyczka ratalna, jeśli dobrze zrozumiałem. Jednak w przypadku tej ostatniej miałbym jedynie 15-letni okres obowiązywania oprocentowania.

[C. Andreas]

Cześć,

więc nie widzę problemu z alokacją.

Według BAFIN żadne towarzystwo budowlane nie może zagwarantować przydziału ani dodatkowego przydziału. Faktycznie od lat 80. (początki lat 80.) nie mieliśmy już przesunięć w przydziale.
Wręcz przeciwnie. Od lat 90. istnieje fundusz zabezpieczenia towarzystw budowlanych, który wchodzi w grę, gdy instytucja nie może dotrzymać przydziału. Do dzisiaj nie była jeszcze nigdy wykorzystana.

Konstelacja związana z Schwäbisch Hall może być właściwa, ale mimo to wybrałbym podobną inną konstelację, aby mieć dodatkową rezerwę w razie potrzeby.

Możesz również podzielić te 931 euro inaczej.

Klasyczna pożyczka ratalna na 15 lat z 1% spłatą i opcją dodatkowej spłaty.
Bardzo dobry plan oszczędności budowlanych (niezwiązany z Schwäbisch Hall), który spłaca resztę długu po 15 latach. Umowa nie może być przekazana bankowi. Twoją korzyścią jest możliwość w każdej chwili dostępu do twoich pieniędzy w razie potrzeby lub zawieszenia cotygodniowych rat.
Ponadto, w kalkulacji całkowitych kosztów masz mniej niż 130 000 euro kosztów, które masz obecnie na 30 lat.