Capital Investment 4

Witaj drodzy eksperci,

potrzebuję dobrej rady, dotyczy to naszej nieruchomości.

Na początku chcieliśmy w styczniu 2013 r. spłacić zobowiązanie wcześniej, aby później kupić Dom, ale bank niestety nie zgodził się z powodu 10-letniego okresu wiązania.
Teraz planujemy zakupić połowę bliźniaka, ale nadal mamy zobowiązanie hipoteczne dotyczące nieruchomości z oprocentowaniem stałym do października 2018 r
(10 lat oprocentowania stałego), a bank musi zaakceptować wcześniejszą spłatę, co zrobił.
Obecnie nasza sytuacja wygląda następująco:

Oprocentowanie stałe do października 2018 r; aktualna rata finansowania 430€; aktualne oprocentowanie 4,750% nominalne;
roczna dodatkowa spłata 5.500€, spłata kapitału 1,32%, pozostały dług: 56.295€ (na 28.01.2013 r.)

Bank obliczył karę za wcześniejszą spłatę (VFE) w wysokości 6.800€ i sugeruje, że powinniśmy najpierw kupić wymarzony Dom, a potem sprzedać nieruchomość.
Oznacza to: zakładając, że kupujemy Dom za 190.000€ + 5% kosztów dodatkowych (notariusz, podatki) 9500€
= razem 199.500€, wtedy zarobiliśmy by 110.000 euro ze sprzedaży nieruchomości.

Bank zrobił następujące obliczenia:
56.295€ (pozostały dług) + VFE 6.800€ = 63.095€ łącznego zadłużenia
110.000€ - 63.095€ = pozostaje 46.905€ ze sprzedaży
Mamy jeszcze 50.000€ jako kapitał własny + 46.905€ = 96.905€ razem
199.500€ - 96.905€ = 102.595€ potrzeb finansowania

Aktualnie oprocentowanie wynosi 2,89% efektywne na 10 lat i tylko z perspektywy oprocentowania zmiana nieruchomości wydaje się opłacalna.

Moje pytania to:

1) Czy najpierw trzeba kupić Dom, czy sprzedać nieruchomość?
2) Czy musimy wziąć kredyt na Dom w tej samej banku czy niekoniecznie?
3) Czy w ogóle opłaca się finansowo taka zmiana nieruchomości?
4) Jakie ryzyka bylibyśmy gotowi podjąć? I czy są one kontrolowalne?
5) Czy istnieją alternatywne sposoby?

Wiem, że dużo napisałem, ale chciałem wyjaśnić sytuację.

Dziękuję za Wasze odpowiedzi!

Jeśli bank uważa, że powinieneś najpierw kupić Dom, a dopiero potem sprzedać mieszkanie, to zakładają, że zostawisz obie nieruchomości w domu. Musiałbyś więc najpierw wziąć wyższy kredyt na zakup domu i wprowadzić specjalne porozumienie dotyczące spłaty dużej części po sprzedaży mieszkania. Jakie byłyby z tego koszty????? Do tego dochodzą koszty związane z przedterminową spłatą starego kredytu na mieszkanie. Zgaduję, że to bardzo dobry interes dla banku. Możliwe jest także wynajęcie mieszkania tymczasowo. Jak wysokie będą przychody z najmu, możesz sprawdzić (np. z miejskiego rejestru najmu...). Wówczas możesz odliczyć na etacie również koszty napraw itp., które będą obniżać podatek. Czy masz dobrego doradcę podatkowego, który zna się na wynajmie? Przy jakichkolwiek okolicznościach, chciałbyś z tego zyskać... Czy jesteś pewny/a, że to wszystko jest pewne? Czy masz już kupca na swoje mieszkanie po podanej cenie? Czy zakup domu jest na tyle pewny? Czy udało ci się na razie go zarezerwować?

Jeśli bank mówi, że powinniście najpierw kupić Dom, a potem sprzedać mieszkanie, to zakłada, że zostawicie obie nieruchomości w domu.

Cześć,
dzięki za odpowiedź.











Nie mam doświadczenia z tego rodzaju zmianą nieruchomości, znam się tylko na zakupie mieszkania (negocjacje, warunki, itp.).







Cytat od verschaukelt

Więc musielibyście najpierw zaciągnąć większy kredyt, żeby nabyć Dom i zawrzeć specjalną umowę dotyczącą spłaty dużej części po sprzedaży mieszkania. Jakie za to będą koszty?????


doradca nie wspomniał o żadnych kosztach, ale jak to powiedziałaś, prawdopodobnie później by się to na nas spadło.







Cytat od verschaukelt

Do tego jeszcze koszty związane z wcześniejszą spłatą starego kredytu na mieszkanie.

Dobrze, to nie jest problem, w końcu chcemy wyjść z tego umowy.






Cytat od verschaukelt

Bank chyba robi dobry interes.


Na początku chcieliśmy spłacić kredyt w styczniu 2013 r., żeby potem kupić Dom, niestety bank nie zgodził się, bo obowiązywała 10-letnia klauzula.

Chcemy kupić używany Dom i jak wspomniałem, pierwotnie planowaliśmy wcześniejszą spłatę kredytu, co nie było możliwe, dlatego teraz plan z zakupem domu.

Bank musiałby nas uwolnić z obecnego kredytu, a my nie chcemy po prostu zostawić naszej finansowej poduszki.






Cytat od verschaukelt

Może też warto byłoby najpierw wynająć mieszkanie. Możesz sprawdzić, jakie będą przychody z najmu (z kalkulatora najmu itp.). Wtedy możesz również odliczać koszty napraw związane z mieszkaniem od podatku. Masz dobrego doradcę podatkowego, który się zna na wynajmie? Powinien to przynieść zysk....

Wynajem nie wchodzi w grę.






Cytat od verschaukelt

Ale czy to jest pewne? Czy masz już kupca na mieszkanie w podanej cenie? Czy zakup domu jest tak samo pewny? Czy jesteście w stanie go zarezerwować?


Nic nie jest pewne, dlatego pytam tutaj, jak to zrobić.


Dziękuję

Cześć Serg88,
więc jeśli bank przekazał ci obliczenia wstępnej spłaty, to tak naprawdę nie ma znaczenia, jak chcesz to załatwić. Gdybyś teraz finansował Dom w innym banku, załóżmy że otrzymałbyś drugie finansowanie, to w spokoju możesz sprzedać mieszkanie i spłacić bankowi pozostały dług razem z opłatami za wstępną spłatę. Lub nawet możesz wynająć mieszkanie i normalnie kontynuować spłatę kredytu.

Dobra. Wielkie dzięki w międzyczasie