Capital Investment 4

[Serg88]

Witaj drodzy eksperci,

potrzebuję dobrej rady, dotyczy to naszej nieruchomości.

Na początku chcieliśmy w styczniu 2013 r. spłacić zobowiązanie wcześniej, aby później kupić Dom, ale bank niestety nie zgodził się z powodu 10-letniego okresu wiązania.
Teraz planujemy zakupić połowę bliźniaka, ale nadal mamy zobowiązanie hipoteczne dotyczące nieruchomości z oprocentowaniem stałym do października 2018 r
(10 lat oprocentowania stałego), a bank musi zaakceptować wcześniejszą spłatę, co zrobił.
Obecnie nasza sytuacja wygląda następująco:

Oprocentowanie stałe do października 2018 r; aktualna rata finansowania 430€; aktualne oprocentowanie 4,750% nominalne;
roczna dodatkowa spłata 5.500€, spłata kapitału 1,32%, pozostały dług: 56.295€ (na 28.01.2013 r.)

Bank obliczył karę za wcześniejszą spłatę (VFE) w wysokości 6.800€ i sugeruje, że powinniśmy najpierw kupić wymarzony Dom, a potem sprzedać nieruchomość.
Oznacza to: zakładając, że kupujemy Dom za 190.000€ + 5% kosztów dodatkowych (notariusz, podatki) 9500€
= razem 199.500€, wtedy zarobiliśmy by 110.000 euro ze sprzedaży nieruchomości.

Bank zrobił następujące obliczenia:
56.295€ (pozostały dług) + VFE 6.800€ = 63.095€ łącznego zadłużenia
110.000€ - 63.095€ = pozostaje 46.905€ ze sprzedaży
Mamy jeszcze 50.000€ jako kapitał własny + 46.905€ = 96.905€ razem
199.500€ - 96.905€ = 102.595€ potrzeb finansowania

Aktualnie oprocentowanie wynosi 2,89% efektywne na 10 lat i tylko z perspektywy oprocentowania zmiana nieruchomości wydaje się opłacalna.

Moje pytania to:

1) Czy najpierw trzeba kupić Dom, czy sprzedać nieruchomość?
2) Czy musimy wziąć kredyt na Dom w tej samej banku czy niekoniecznie?
3) Czy w ogóle opłaca się finansowo taka zmiana nieruchomości?
4) Jakie ryzyka bylibyśmy gotowi podjąć? I czy są one kontrolowalne?
5) Czy istnieją alternatywne sposoby?

Wiem, że dużo napisałem, ale chciałem wyjaśnić sytuację.

Dziękuję za Wasze odpowiedzi!

[verschaukelt]

Jeśli bank uważa, że powinieneś najpierw kupić Dom, a dopiero potem sprzedać mieszkanie, to zakładają, że zostawisz obie nieruchomości w domu. Musiałbyś więc najpierw wziąć wyższy kredyt na zakup domu i wprowadzić specjalne porozumienie dotyczące spłaty dużej części po sprzedaży mieszkania. Jakie byłyby z tego koszty????? Do tego dochodzą koszty związane z przedterminową spłatą starego kredytu na mieszkanie. Zgaduję, że to bardzo dobry interes dla banku. Możliwe jest także wynajęcie mieszkania tymczasowo. Jak wysokie będą przychody z najmu, możesz sprawdzić (np. z miejskiego rejestru najmu...). Wówczas możesz odliczyć na etacie również koszty napraw itp., które będą obniżać podatek. Czy masz dobrego doradcę podatkowego, który zna się na wynajmie? Przy jakichkolwiek okolicznościach, chciałbyś z tego zyskać... Czy jesteś pewny/a, że to wszystko jest pewne? Czy masz już kupca na swoje mieszkanie po podanej cenie? Czy zakup domu jest na tyle pewny? Czy udało ci się na razie go zarezerwować?

[Serg88]

Jeśli bank mówi, że powinniście najpierw kupić Dom, a potem sprzedać mieszkanie, to zakłada, że zostawicie obie nieruchomości w domu.

Cześć,
dzięki za odpowiedź.











Nie mam doświadczenia z tego rodzaju zmianą nieruchomości, znam się tylko na zakupie mieszkania (negocjacje, warunki, itp.).







Cytat od verschaukelt

Więc musielibyście najpierw zaciągnąć większy kredyt, żeby nabyć Dom i zawrzeć specjalną umowę dotyczącą spłaty dużej części po sprzedaży mieszkania. Jakie za to będą koszty?????


doradca nie wspomniał o żadnych kosztach, ale jak to powiedziałaś, prawdopodobnie później by się to na nas spadło.







Cytat od verschaukelt

Do tego jeszcze koszty związane z wcześniejszą spłatą starego kredytu na mieszkanie.

Dobrze, to nie jest problem, w końcu chcemy wyjść z tego umowy.






Cytat od verschaukelt

Bank chyba robi dobry interes.


Na początku chcieliśmy spłacić kredyt w styczniu 2013 r., żeby potem kupić Dom, niestety bank nie zgodził się, bo obowiązywała 10-letnia klauzula.

Chcemy kupić używany Dom i jak wspomniałem, pierwotnie planowaliśmy wcześniejszą spłatę kredytu, co nie było możliwe, dlatego teraz plan z zakupem domu.

Bank musiałby nas uwolnić z obecnego kredytu, a my nie chcemy po prostu zostawić naszej finansowej poduszki.






Cytat od verschaukelt

Może też warto byłoby najpierw wynająć mieszkanie. Możesz sprawdzić, jakie będą przychody z najmu (z kalkulatora najmu itp.). Wtedy możesz również odliczać koszty napraw związane z mieszkaniem od podatku. Masz dobrego doradcę podatkowego, który się zna na wynajmie? Powinien to przynieść zysk....

Wynajem nie wchodzi w grę.






Cytat od verschaukelt

Ale czy to jest pewne? Czy masz już kupca na mieszkanie w podanej cenie? Czy zakup domu jest tak samo pewny? Czy jesteście w stanie go zarezerwować?


Nic nie jest pewne, dlatego pytam tutaj, jak to zrobić.


Dziękuję

[Schlumpf]

Cześć Serg88,
więc jeśli bank przekazał ci obliczenia wstępnej spłaty, to tak naprawdę nie ma znaczenia, jak chcesz to załatwić. Gdybyś teraz finansował Dom w innym banku, załóżmy że otrzymałbyś drugie finansowanie, to w spokoju możesz sprzedać mieszkanie i spłacić bankowi pozostały dług razem z opłatami za wstępną spłatę. Lub nawet możesz wynająć mieszkanie i normalnie kontynuować spłatę kredytu.

[Serg88]

Dobra. Wielkie dzięki w międzyczasie