Capital Investment 4

[el_bundz]

Cześć,
zastanawiam się, jak matematycznie obliczyć, czy opłaca się kupić nieruchomość do własnego użytku. Innymi słowy:
Jak się dowiedzieć, czy lepiej jest jeszcze jedno rok mieszkać wynajmując i oszczędzać kapitał własny, czy może lepiej teraz kupić Dom?

Co sądzicie o tej zasadzie:
Zakup nieruchomości opłaca się dokładnie wtedy, gdy:
W pierwszym roku oprocentowanie kredytu + zysk z wcześniej posiadanych środków własnych jest mniejszy niż roczna czynszowa opłata za mieszkanie.

Przykładowe obliczenia:
Dom kosztuje 400 000 euro.
Oprocentowanie kredytu wynosi 2,5%.
Dostępne są 100 000 euro kapitału własnego,
które w poprzednim roku przyniosły po opodatkowaniu zysk w wysokości 1,5%.
Obecna czynszowa opłata wynosi 800 € miesięcznie => 9600 euro rocznie.
Zatem należy wziąć kredyt w wysokości 300 000 euro.
Wynika z tego 7500 euro odsetek w pierwszym roku.
Ponieważ kapitał własny został wykorzystany, tracimy 1500 euro zysku.
Stąd wynika 7500 euro + 1500 euro = 9000 euro.
Ponieważ 9000 euro jest mniejsze niż roczna czynszowa opłata, zakup domu się opłaca.

Rozumiem, że można skomplikować obliczenia poprzez inflację, rosnące lub spadające oprocentowanie itp. Poza tym, wartość domu może wzrosnąć lub spaść. (Załóżmy, że chodzi o nową budowę.)
Pomimo tego, co sądzicie o tych obliczeniach?
Czy istnieje jakaś inna zasada, która jest lepsza?

[2Bolitho]

Pasuje. I tak, można to ciągnąć w nieskończoność, a wynik będzie coraz bardziej dokładny. Na przykład można uwzględnić oszczędności. W czynszu są one już zawarte, ale przy domu musisz sam co X lat wymieniać ogrzewanie lub dach.

Tutaj znajdziesz obrazowe filmy:
Renting vs. Buying a home | Renting vs. buying a home | Khan Academy
Jednakże w języku angielskim i dotyczące USA

[el_bundz]

W międzyczasie zauważyłem, że brak jest rezerw na konserwację w moim rachunku. Po krótkim poszukiwaniu znalazłem wzór Petersa, który w moim przypadku wynosiłby 4688 euro rocznie, zakładając, że Dom kosztuje 250 000 euro, a reszta idzie na działkę, opłaty dodatkowe itp. Przy kwocie 4688 euro zakup nie byłby już opłacalny.
Gdzie indziej przeczytałem, że 30% z czynszu netto daje 2880 euro. Wciąż jednak zakup nie byłby opłacalny. Jednak chodziło tu o starą zabudowę.
Czy ktoś ma doświadczenie w ustalaniu sensownej wartości rezerw na konserwację przy nowym budownictwie dla osób niebędących fachowcami?

[NaTwoim13]

Cześć el_bundz,

nie rozumiem podstawowych rozważań!

Posiadanie nie wymaga płacenia czynszu w późnym wieku, więc dziura w zabezpieczeniach jest trochę mniejsza.

Czy wzrost wynajmu jest brany pod uwagę? W stosunku do wzrostu renty ????

Efekt psychologiczny? Posiadając własność, nikt nie może im nakazać, co mają robić, zwłaszcza ile czasu mogą tam mieszkać.

Także rezerwy na remonty/fundusze wspólnoty właścicielskiej rosną, a wynajmujący może nałożyć to na nich jako najemcy, nawet z większymi podwyżkami.

Wysokie dochody, niski poziom zadłużenia i pewne zatrudnienie zawsze powinny prowadzić do rozważenia nabycia nieruchomości, a przy obecnym poziomie oprocentowania uważam, że kapitał własny nie jest nawet konieczny.

[2Bolitho]

Też uważam, że ten film jest bardzo ciekawy:
Czy wynająć czy kupić? Peter Zwegat i Dirk Müller w programie Markusa Lanza! Bananowa republika - YouTube

[el_bundz]

Cześć,
oba filmy są interesujące.
Jednak w drugim moje pierwotne pytanie nie zostało odpowiedzieć.
Nie zależy mi na czynnikach emocjonalnych ani scenariuszach co się stanie, jeśli.
Chcę po prostu znaleźć formułę opartą na jasno określonych liczbach, takich jak koszty wynajmu, cena zakupu, oprocentowanie kredytu itp., aby móc wyliczyć, czy opłaca się kupić czy nie.
Przez opłaca się mam na myśli moment, w którym koszty zakupu domu są niższe niż cena wynajmu.

Wszystkie punkty w poście użytkownika noelmaxim są prawdopodobnie słuszne, ale według mojej oceny spekulacyjne i niemożliwe do wprowadzenia z realistycznymi liczbami w formułę. Na przykład wzrost cen najmu w przyszłości jest spekulacyjny, ponieważ ceny najmu mogą również spaść, jeśli powstaną nowe obszary przemysłowe i ludzie będą się przeprowadzać z obszarów, gdzie znajduje się mój Dom. Jak wspomniałem, nie o to mnie pytano.
Mimo to dziękuję za wszystkie odpowiedzi!

[Torian]

Sprawdziłeś już arkusz kalkulacyjny Excel na stronie test.de? Obejmuje on podwyżki czynszu oraz wzrosty wartości nieruchomości.

Nieruchomości - Kupować czy wynajmować? - Kalkulator - Fundacja Warentest