Capital Investment 4

[OhMyGoodness]

Witam wszystkich,

poprosiłem teraz mojego banku o ofertę finansowania nieruchomości i chciałbym wiedzieć, co o tym myślicie i czy istnieją lepsze/taniej alternatywy, aby zrealizować nasz plan.

Chodzi o trzypiętrowy Dom, z którego 2 mieszkania mają być wynajęte (jedno już jest) i jedno, w którym chcielibyśmy zamieszkać.

Cena domu to 140 000€. Z notariuszem, podatkami i pośrednikiem wchodzimy na kwotę około 153 000€. Weźmiemy kredyt w wysokości 160 000€. 7 000€ będą służyć jako dodatkowy buffer (oprócz naszego wkładu własnego w wysokości 13 000€, który nie będzie wykorzystany przy finansowaniu).

Bank zaproponował następującą ofertę:

kredyt o równej raty
Kwota kredytu: 160 000€
Stopa procentowa: 3,19%
Roczna stopa procentowa: 3,24%
Okres zabezpieczenia: 10 lat
Spłata kredytu: 2,81% / 800€

Po 10 latach pozostaje kwota około 107 000€.

Dodatkowo zostanie zawarta umowa o kredyt hipoteczny z sumą oszczędnościową budowlaną w wysokości 58 000€, do której co miesiąc wpłacone zostanie 200€. Oznacza to, że po 10 latach pozostaje ryzyko w wysokości 50 000€.

Całe to obliczyłem z 700€ spłaty i 300€ kredytu hipotecznego, gdzie pozostaje ryzyko w wysokości 34 000€, ale oczywiście pozostała kwota jest wyższa.

To są główne dane. Myślicie, że oferty są ok, czy to całkowity bezsens, co mi zaproponowali? Pojawiła się też kwestia Wohnriester, jednak pani twierdziła, że nie jest to odpowiednie i dlatego nie zostało to dalej rozważone. Jeśli masz jeszcze pytania, po prostu pytaj. W innym przypadku będę wdzięczny za wszelkie wskazówki!

Pozdrowienia OMG

[Alex [CryptoMod]]

Hm,

przy tych kwotach (saldo zadłużenia 50 000 EUR), dlaczego trzeba to zabezpieczyć za pomocą BSV? Niech ci to policzą, ile to kosztuje w rzeczywistości i jaki musiałby być oprocentowanie w banku, aby rzeczywiście na tym zyskać.

Co do samego obiektu:
Zobacz się u doradcy podatkowego.
Zazwyczaj w takim modelu można podzielić mieszkania i finansować je oddzielnie. Oznacza to, że wynajmowane mieszkania można finansować oddzielnie z uwagi na podatek, być może bez spłaty kapitału, tylko odsetki, a wszystko to można odliczyć od podatku w pełni.

W zamian za to spłacaj szybciej i więcej swoje własne mieszkanie.

[Ravemaster84]

Spłacaj własne mieszkanie wyżej i szybciej.

Dla pełności informacji:
W przypadku podziału jednostek mieszkalnych, dla własnej jednostki ponownie istnieje możliwość skorzystania z Wohnriester, co przyspiesza spłatę. Jednostki wynajmowane obce mogą być wspierane poprzez możliwości podatkowe (jak już wspomniał mój poprzednik).

[OhMyGoodness]

Hm,

przy takich kwotach (pozostały kredyt w wysokości 50.000 EUR), dlaczego trzeba to zabezpieczać za pomocą BSV ?? Daj sobie to policzyć, ile to dokładnie kosztuje i jaka musiałaby być stopa procentowa w banku, aby naprawdę na tym zyskać.

Pozostały kredyt po 10 latach wynosi 107 000€. BSV zabezpiecza 58 000€ z tej kwoty. Pozostaje więc niezabezpieczonych prawie 50 000 euro.






Cytat od Herrmuellera

Co do samego obiektu:
Porozmawiaj z doradcą podatkowym.
Zazwyczaj w takim modelu można podzielić mieszkania i finansować je niezależnie. Oznacza to oddzielne finansowanie wynajmowanych mieszkań ze względów podatkowych, ewentualnie bez spłaty kapitału, tylko odsetki, które można w całości odliczyć od podatku.

W zamian za to, wyższa i szybsza spłata własnego mieszkania.


Rozważaliśmy to również. Ale po rozmowie z moim doradcą podatkowym ostatecznie zrezygnowaliśmy.







Cytat od Ravemaster84

Dla pełności informacji:
Przy podziale jednostek mieszkalnych, możliwe jest ponowne skorzystanie z Wohnriester dla własnej jednostki w celu szybszej spłaty. Wynajmowane jednostki mogą być wspierane poprzez korzyści podatkowe (jak już wspomniał mój poprzednik).

Jak wspomniałem, rozważaliśmy również Wohnriester, ale po przeliczeniach pani doradczyni stwierdziła, że w naszym przypadku ma to niewiele sensu.

Pozdrowienia, OMG

[Matthew Pryor]

Pytanie brzmi raczej, czy pani dysponuje odpowiednim rozeznaniem potrzebnym do sensownej analizy indywidualnego przypadku. Chciałbym poznać podstawy, na których opiera się pani wydawać się mogący ogólnikowy argument przeciwko Wohnriesterowi.

[OhMyGoodness]

Jeśli dobrze zrozumiałem, można ubiegać się o Wohnriester tylko dla części zamieszkanej przez siebie. Oznacza to, że przy kwocie 140 000€ otrzymałbyś 45 000€ Wohnriester. I to tylko połowę, ponieważ twoja żona także jest uwzględniona. Dlatego powiedziała, że nie opłaca się i odradzała mi.

A co z oprocentowaniem. Czy jest to w porządku, czy uważacie, że istnieją ZNACZNIE lepsze oferty u innych dostawców. Po prostu zapytałem najpierw w moim banku domowym, ponieważ ważny dla mnie był osobisty doradca.

Pozdrawiam OMG

[Alex [CryptoMod]]

Jak już wspomniałem, poproś panią, aby obliczyła, jakie będą koszty w obu wariantach i od jakiego progu oprocentowania warto skorzystać z modelu oszczędnościowego.

Z drugiej strony, przy 15-letnim okresie przewiązania oprocentowania i stopie oprocentowania odsetek 3,5%, wraz z 1.000 EUR spłaty (800 + 200 zamiast raty w ramach BSV), dochodzę do pozostałego zadłużenia w wysokości 34.000 EUR po 15 latach.

Czy mogę zapytać, co sprawiło, że zrezygnowaliście Państwo z oddzielenia mieszkań i odpowiedniego finansowania ze względu na podatki?

[Ravemaster84]

Pytanie brzmi raczej, czy dama ma wystarczająco dużo wizji, aby dokonać sensownej analizy indywidualnego przypadku. Chciałbym się dowiedzieć, na jakich podstawach opiera Pani pozornie ogólną opinię przeciwną do mieszkania na Riester.

Prawdopodobnie dama wolałaby skorzystać z karty Riester do zakupu tradycyjnego ubezpieczenia emerytalnego. Zgodnie z zasadą: teraz coś konkretnego zostało zrobione dla emerytury, ale to wszystko musi zostać w końcu zapłacone. Pomyśl o remontach, konserwacji i tak dalej. Potrzebna jest dodatkowa emerytura pieniężna obok tego. Czy mogę obliczyć nasz najnowszy produkt (bez gwarantowanej odsetek)?
Przepraszam za to małe rozwinięcie, ale to po prostu musiało być.

[brainy]

Oszczędzanie budowlane podczas spłacania innej pożyczki ma sens głównie dla pośredników. Ten model jest bardzo popularny, ponieważ oprocentowanie jest niskie, a prowizje wysokie.

Pożyczka, która zawiera 200 EUR składki budowlanej jako spłatę, ewentualnie umożliwiająca i korzystająca z dodatkowych spłat, jest zdecydowanie lepszym wyborem. Wówczas pozostałe zadłużenie wynosi około 70 tys. euro, więc na pewno nie zagraża to egzystencji.

Tylko banki niechętnie to robią.

[OhMyGoodness]

Jak już wspomniałem, pozwól pani obliczyć Ci, jakie będą koszty obu wariantów i jaka stopa procentowa graniczna sprawi, że model budżetu oszczędnego się opłaca.

Hmm, o które dwa warianty ci chodzi? Oba w moim pierwszym wpisie wyżej dotyczyły BSV.






Cytat Herrmuellera

Z drugiej strony, przy 15 latach stałego oprocentowania i 3,5% odsetkach składanych, przy spłacie 1 000 EUR (800 + 200 zamiast raty BSV) po 15 latach pozostałby mi kredyt w wysokości 34 000 EUR.

Ale wiąże się to z 10-letnim stałym oprocentowaniem i odsetkami w wysokości 3,2%. Czy może to być oferta innej banku?






Cytat Herrmuellera

Czy mogę zapytać, dlaczego zdecydowaliście się nie rozdzielić mieszkań i odpowiedniej finansować w celu oszczędności podatkowych?

Mój doradca podatkowy. Twierdził, że nie robi to różnicy, czy kredyt zostanie rozdzielony. Być może byłoby to bardziej przejrzyste, ale poza tym nie miałoby to żadnych korzyści.






Cytat od brainy

Oszczędzanie przez budowanie kapitału podczas spłaty innych kredytów ma sens głównie dla pośredników. Ten model jest bardzo popularny, ponieważ stawki są niskie, a prowizje wysokie.

kredyt, opłata budżetu domowego w wysokości 200 EUR w spłatę, ewentualne ustalenie i wykorzystanie nadpłat, jest zdecydowanie lepszym wyborem. Wtedy pozostający kredyt wynosi około 70 000 EUR, czyli na pewno nie zagraża egzystencji.

Jednak banki nie lubią tego robić.


Już o tym myślałem, czy nie powinienem wszystkiego przeznaczyć na spłatę. Ale jak już mówisz, banki niechętnie to robią i podniosą odpowiednio oprocentowanie, jeśli zdecyduję się zrezygnować z BSV.

Ale poza tym uważacie, że ofertę można przyjąć?

Pozdrowienia OMG

[Alex [CryptoMod]]

W zasadzie miałem na myśli wariant BSV + pożyczka ratalna w porównaniu do samej pożyczki ratalnej. Można obliczyć, od jakiego oprocentowania refinansowanie przy użyciu BSV się opłaca. Wszystkie koszty są wliczane.

Bywa zabawne oprocentowanie....

Co do kwestii podatkowej:

Korzyśćą tego wariantu jest to, że na przykład możesz szybciej spłacić swoje zamieszkiwane mieszkanie, ponieważ możesz tam uwzględnić całą spłatę, dzięki czemu szybko pozbywasz się odsetek, których nie możesz odliczyć.

[Alex [CryptoMod]]

W kwestii podatkowej:

Zaletą tego rozwiązania jest to, że na przykład możesz szybciej spłacić swoje zamieszkałe mieszkanie, ponieważ możesz uwzględnić całą spłatę, co pozwoli ci szybko pozbyć się odsetek, których nie możesz odliczyć.

Na przykład:

3 pożyczki po 53 333 EUR

2 z nich dotyczą mieszkania do wynajęcia bez spłaty, oprocentowane 3,19%, co daje około 280 EUR odsetek/miesiąc, bezpośrednio odliczalne jako koszty reklamowe. Ta pożyczka na 10 lat z oprocentowaniem stałym.

Natomiast twoje mieszkanie spłacaj za 720 EUR, oprocentowanie pożyczki stałe przez 7 lat, po tym czasie twoje mieszkanie będzie spłacone.

Następnie odkładaj te 720 EUR, co daje około 26 000 EUR w ciągu ostatnich 3 lat okresu wiązania odsetek pożyczki dla mieszkania do wynajęcia. W rezultacie pozostaje zadłużenie w wysokości 106 000 EUR - 26 000 EUR = 80 000 EUR.

Przy stopie oprocentowania wynoszącej 6% będzie to miesięcznie 400 EUR odsetek (nad​al w pełni odliczalne podatkowo!!), co razem z najmem daje ratę w wysokości 900 EUR/miesiąc, a po kolejnych 10 latach wszystko będzie skończone. Jeśli odsetki wzrosną, przy 900 EUR będziesz spłacać 7,5% kapitału, który możesz obniżyć lub płacić tylko odsetki i jednocześnie oszczędzać......

[OhMyGoodness]

Cześć wszystkim,

Chciałem tylko krótko powiadomić Was o bieżącej sytuacji.

Ostatecznie zdecydowaliśmy się na kredyt ratalny bez umowy oszczędzania budowlanego czy innych podobnych rozwiązań. Okres oprocentowania wynosi 10 lat z efektywną stopą 2,99%.

Dziękuję wszystkim za pomoc!

[6Bankkaufmann]

Brzmi dobrze

[NaTwoim13]

Chciałbym wiedzieć, która bank zaoferowała Państwu ten stopień oprocentowania przy tak wysokim wskaźniku kredytowania (finansowanie kosztów dodatkowych związanych z nabyciem nieruchomości oraz bufor) i fakcie inwestowania części kapitału.

[OhMyGoodness]

To była instytucja Sparkasse na miejscu.

Pozdrowienia OMG

[NaTwoim13]

Ok, to mogli być tylko oni