Capital Investment 4

[udoderk]

Cześć wszystkim,

Jakiś czas temu postanowiliśmy postawić Dom. Znaleziono plan wymarzonego domu wraz z działką. Deweloper doradził nam, podał kwotę za budowę i oszacował typowe dodatkowe koszty (notariusz, podatki, przyłącza, nasze specjalne życzenia).

Całą procedurę finansowania budowy przeprowadziliśmy za pośrednictwem pośrednika kredytowego. Powiedział nam, że podatek i koszty notarialne musimy opłacić z własnych środków. Cena działki, kwota za budowę oraz koszty związane z życzeniami specjalnymi miały zostać sfinansowane przez bank.

Latem otrzymaliśmy zgodę na kredyt budowlany od banku. Udzielona suma była wyższa niż (cena działki + kwota za budowę).

Tydzień temu otrzymaliśmy 2 listy od banku.

W jednym chodziło o zmianę umowy:
Kwota zakupu lub kosztów budowy podana we wniosku o kredyt budowlany znacznie odbiega od rzeczywistej kwoty. Zaproponowano nam 2 alternatywy: 1. - Zmniejszenie kredytu budowlanego. 2. Podwyższenie oprocentowania budowlanego. Mamy do końca października podjąć decyzję, którą alternatywę wybierzemy.

W drugim liście było mowa o tym, że:
Zgodnie z umową kupna, prawa do wypłaty z kredytu zostały przekazane do wysokości kwoty kredytu na sprzedawcę. Oznacza to, że przy wypłacie jesteśmy zobowiązani do stosowania się do informacji zawartych w notarialnej umowie kupna lub powiadomieniu o zapadalności.

Opisałem tę sytuację deweloperowi i pośrednikowi kredytowemu. Na chwilę obecną nie otrzymałem jeszcze odpowiedzi. Nadal nie mogę zrozumieć, jak doszło do takiej sytuacji...

Moje pytania brzmią, co by się stało, gdybyśmy nie podali decyzji bankowi??

Czy jest możliwe uzasadnienie dla banku kosztów, które jeszcze nie powstały??

[6Bankkaufmann]

Cześć, piszesz... Zatwierdzona łączna suma była wyższa niż (cena działki + kwota za usługi budowlane)....

To trochę dezorientujące.
Byłoby wskazane, gdybyś podał tutaj konkretne liczby.

Zakładam, że zatwierdzona suma kredytu jest wyższa niż koszty budowy. Albo na odwrót, wartość nowo budowanego obiektu jest niższa niż pierwotnie sądzono. kredyt jednak został już przyznany.
Jeśli bank pisze, że istnieją znaczne odchylenia, należy to sprawdzić. Jednak można to zrobić tylko wtedy, gdy posiadasz odpowiednie dokumenty.

Przypisanie żądań wypłaty jest normalne, gdzie jest problem? Ale nie ma to nic wspólnego z powyższym problemem. Ważniejsze jest to, że koszty budowy znacznie odbiegają teraz od tego, co pośrednik kredytowy pierwotnie złożył w banku.
Czy już skontaktowałeś się bezpośrednio z bankiem?
A nie przez pośrednika kredytowego?
Tutaj należy coś wyjaśnić i otrzymałeś 2 sugerowane alternatywy.

[udoderk]

Cześć, Napisano, że zatwierdzona suma całkowita była wyższa niż (cena działki + kwota za roboty budowlane)....

To trochę dezorientujące.
Byłoby sensowne, gdybyś podał tutaj konkretne liczby.

Zakładam, że zatwierdzona suma kredytu jest wyższa niż koszty budowy. ....
Czy już skontaktowałeś się bezpośrednio z bankiem?
Czyli bez pośrednika kredytowego?
Tutaj trzeba coś wyjaśnić i otrzymałeś 2 zaproponowane alternatywy.

Dzień dobry
Jeszcze nie rozmawiałem bezpośrednio z bankiem.

zatwierdzona suma kredytu wynosi 320 000 EUR
Cena zakupu wynosi 300 000 EUR.
Koszty, np. za całe przyłącza nie są częścią umowy kupna

[6Bankkaufmann]

A jakie liczby przekazał początkowo pośrednik finansowy?

[udoderk]

i jakie liczby początkowo przekazał pośrednik finansowy?

320 000 EUR.

[6Bankkaufmann]

dobrze, teraz wszystko zrozumiałem.
Zrzeczenie się byłoby pewnie rozliczone z bankiem wraz z odsetkami od spłaty i odszkodowaniem za wczesną spłatę.
A wyższe stopy procentowe są również trudne do zrozumienia.
Pytanie: Czy 20 000 EUR zostało zbudowane taniej.
Banki chcą zobaczyć tylko o coś, aby sięgało to maksymalnie do granicy 100% pożyczki hipotecznej.
Co się stanie, jeśli dobudujesz coś jeszcze?

[udoderk]

ok, teraz wszystko jasne.
Rezygnacja z pewnością byłaby rozliczona przez bank z rekompensatą za wcześniejszą spłatę i rekompensatą za straty.
Trudno jest także zrozumieć wyższe oprocentowanie.
Pytanie: Czy budowali Państwo taniej 20.000 EUR.
Banki chcą zobaczyć tylko coś, aby osiągnąć maksymalny wskaźnik obciążenia do 100%.
Co jeśli dobudują Państwo coś jeszcze?

Naprawdę nie zbudowaliśmy nic taniej :--(( Prace budowlane rozpoczną się dopiero w listopadzie 2013)
Nie otrzymaliśmy jeszcze żadnych faktur od dewelopera. Dlatego nie przelaliśmy żadnego eurocenta kredytu na konto dewelopera.

[NaTwoim13]

Hej Udoderk,

tak jak bankier nie mogę zrozumieć całej sprawy. Musi istnieć plan kosztów i finansowania, który obejmuje wszystkie koszty, pomniejszone o kapitał własny, co daje kwotę potrzebną do sfinansowania.

Jeśli coś staje się droższe, pojawia się potrzeba dodatkowego finansowania, za którą są państwo odpowiedzialni. Spełnią państwo swoje obowiązki, jeśli zbadają, dlaczego koszty wzrosły. Obejmuje to oczywiście sprawdzenie umowy budowlanej, w szczególności zbadanie, czy firma budowlana musi wyjaśnić państwu czy ponosi odpowiedzialność za podwyżkę kosztów.

Jeśli jednak brakuje istotnych informacji w pierwotnym wniosku, należy sprawdzić, na ile bank powinien był to zauważyć. Możliwe jest także, że plan finansowy został przedstawiony fałszywie i/lub na podstawie fałszywych informacji przez pośrednika, co jednak bank powinien był zauważyć i zgłosić. Podstawowe prace lub koszty budowy, takie jak przyłącza do domu, musiały być oczywiście uwzględnione w planie kosztów/finansowym.

Jeśli kwota finansowania zostanie teraz zmniejszona, aby bank mógł spełnić swoje wymogi odnośnie refinansowania w porównaniu do ogólnych kosztów budowy, zastanawiam się - jeśli koszty pozostają takie same - jak ma zostać zakończony Dom, skoro zabraknie pieniędzy. Czy w tym przypadku nie zostały ukryte niegenerujące wzrostu wartości elementy, takie jak kuchnia? Być może zostały tam ukryte środki, aby mieć dodatkową gotówkę, która mogłaby zostać wykorzystana do spłacenia ewentualnych kredytów w przyszłości?

Drugi fragment, o którym mówisz, że został przekazany przez bank, być może mówi po prostu o tym, że sfinansowane środki - które zostały przekazane sprzedawcy/deweloperowi i nie przysługują tobie osobiście, niezależnie od tego, jakiemu zadaniu będą służyć - są wyższe niż kwota, którą żąda sprzedawca/deweloper. Być może to dowód na to, że finansowanie (podział kosztów gruntowych i budowlanych dla firmy odróżniony od prac, które sami chcą zrobić lub opłacić) zostało całkowicie błędnie przedstawione i zatwierdzone przez bank. Jeśli teraz dodamy do tego wzrost kosztów budowy, być może nie dałoby się nawet określić niskiej wartości refinansowania, a więc szkody w refinansowaniu (lub zmniejszenie zysków z niego dla banku) nie da się określić. Wygląda jednak na to, że ani bank, ani pośrednik nie wiedzą, co robi druga strona, co prowadzi do różnic, które trzeba wyjaśnić. Ale wydaje mi się, że to dokładnie zadanie pośrednika, bo wie on, czego chcieli państwo, co zostało złożone lub co miało być złożone jako wniosek i czy to pasowało do kryteriów banku (warunki, struktura oprocentowania w stosunku do wzrostu wartości inwestycji, czyli proporcja kredytowania, na podstawie której określane są warunki w stosunku do ryzyka), a zatem do związanej z tym zgody/umowy pożyczkowej. Faktem jest, że to, co zostało przekazane firmie budowlanej, nie może być dostarczone państwu zgodnie z umową kredytową, ponieważ wydaje się, że jest tego zbyt dużo, co powoduje poważny problem.

[udoderk]

Cześć noelmaxim, najpierw dziękuję za obszerną odpowiedź!

Moim obecnym problemem jest to, jakie dokumenty pośrednik w udzielaniu pożyczek przekazał bankowi, co doprowadziło do zatwierdzenia pożyczki przez bank.

Wiem jednak dokładnie, jakie dokumenty przekazałem pośrednikowi:
3 ostatnie wypłaty,
dokumenty dotyczące planu budowy, przekazane przez firmę deweloperską,
Projekt umowy sprzedaży,
Przedstawiłem także szacunkowe koszty: (podłączenia+indywidualne życzenia)
Jednak na pewno nie było faktur za nasze specjalne życzenia ani za podłączenia


P.S. Właściwie miałem nadzieję, że jeśli zatrudniłem pośrednika w udzielaniu pożyczek, który pobiera swoją prowizję od banku, to nie będę zadawać pytań na forum...

[NaTwoim13]

Cześć Udoderk,

to powinno być oczywiste, ponieważ pośrednik - jeśli jest pośrednikiem finansowym z pełną odpowiedzialnością - przejmuje pracę banku, którego bank nie musi wykonywać i może opłacić tę pracę z m.in. marży odsetkowej, którą sam musi zapłacić.

Z którym bankiem zaciągnęli pożyczkę, do którego pośrednika jest przypisany, lub poprzez jaką platformę finansową złożyli wniosek?

Ponadto warto zauważyć, że musieli podpisać przynajmniej samodzielnie informację finansową, w której jest m.in. plan kosztów? W takim razie nie powinno powstać żadnej luki finansowania, czy to z niedoborem, czy nadwyżką.

Mogę ci trochę pomóc, jeśli mi powiesz, z którego banku to pochodzi, bo na podstawie procedur składania (które są różne w poszczególnych bankach) mogę coś wnioskować.

[udoderk]

Cześć Udoderk,

To powinno być oczywiste, ponieważ pośrednik - o ile jest pośrednikiem finansowym z pełną odpowiedzialnością - przejmuje pracę banku, której ten nie musi wykonywać, i może w ten sposób opłacić pracę m.in. z marży odsetkowej, której sam nie musi ponosić....

Ponadto należy zauważyć, że podpisali Państwo przynajmniej samoopinię podatkową, w której m.in. znajduje się plan kosztów? Więc nie powinna się pojawić luka finansowania, czy to z niedoborem, czy też nadwyżką finansową. ...

Cześć noelmaxim,
Dziękuję za Państwa ofertę!
Jednak chciałem najpierw zebrać informacje, aby zrozumieć, czego dokładnie brakuje bankowi.

Wczoraj otrzymaliśmy kolejny list od banku. Z jednej strony pytają, jaką opcję wybraliśmy w kontekście zmiany umowy.

Z drugiej strony bank wymaga następujących dokumentów:

1. Faktura / kopia faktur od wykonawców /fachowców o łącznej kwocie xxx.xxx euro przeznaczonych na płatności na rzecz dewelopera
2. Faktura / kopia faktur od wykonawców /fachowców na koszty uboczne budowy i terenów zewnętrznych w kwocie x.xxx euro.
a także
3. Faktura / kopia faktur od wykonawców /fachowców na kwotę xx.xxxx (koszty materiałów z prac własnych)

Moje pytanie brzmi, jak można przedstawić faktury od wykonawców /fachowców, jeśli jeszcze nie wykonali żadnych prac?? Czy przez faktury od wykonawców /fachowców rozumieć oferty firm??

[6Bankkaufmann]

Wypłata następuje stopniowo w miarę postępu prac budowlanych.
Najpierw składane są kosztorysy, a następnie zlecenia płatnicze, po czym wystawiane są faktury za dokonane płatności.