Capital Investment 4

[Selassie]

Teraz przyszedł czas, ustaliliśmy warunki z sprzedawcą i teraz nadchodzi moment finalizacji finansowania. Termin w banku hipotecznym jest zaplanowany na przyszły tydzień, a do tego czasu chciałbym być przygotowany i przynajmniej w przybliżeniu wiedzieć, jakie modele finansowania wchodzą w grę lub są sensowne. Ponownie, oto kluczowe informacje: Cena zakupu domu: 222 500 €, plus 10% kosztów dodatkowych: 22 500 € (procent prowizji dla pośrednika 4,25% został uwzględniony, ale mam nadzieję, że nie będzie konieczny - ale to już inna historia). Wkład własny: 30 000 €, Miesięczny dochód: 3 400 € (1800 € / 1600 €) planowane małżeństwo (po nim zostaniemy w klasie podatkowej IV), Dodatkowo otrzymamy 13 pensję i jednorazową premię w wysokości 3 500 € brutto (13 pensja i premie nie są uwzględniane w naszych miesięcznych dochodach, stanowią one rezerwę na ewentualne nadpłaty lub inne wydatki). Ostateczna kwota do sfinansowania to 215 000 €. Koszty dodatkowe związane z energią, wodą i podatkiem gruntowym są szacowane na 300 € miesięcznie. Zakładamy miesięczne obciążenie związane z kredytem na poziomie 900 €. Teraz pojawia się decydujące pytanie, jakie modele finansowania byście nam polecali? Osobiście preferowałbym kredyt ratalny w banku z dodatkowym kredytem KFW w wysokości 50 000 €. Nie wiem jednak, czy nasz bank zgadza się na takie warunki, czy też może trzeba będzie uwzględnić system oszczędnościowy albo inne rozwiązanie. Prawdopodobnie nie będziecie w stanie pomóc mi bez konkretnych liczb, ale mimo wszystko liczę na jakąś wskazówkę. Dziękuję

[6Bankkaufmann]

Wykorzystaj kapitał własny na koszty dodatkowe zakupu
EUR 50.000 finansowania KfW Homeownership Nr.124, resztę można sfinansować kredytem bankowym, opcjonalnie na 10-20 lat.
Maksymalna rata EUR 900 także jest w porządku.

[Selassie]

W przypadku modelu finansowego zakładamy wartość obciążenia na poziomie 80%. 50 000€ z kfw i 165 000€ z banku kredytowego. Teraz, na okres wiązania odsetek 10, 15 czy 20 lat? Przejście z 10 na 15 lat ma dodatkowy koszt w wysokości 0,6% w Banku A, co jest dość istotną kwotą. Czy w ogóle ma sens korzystanie z dłuższego okresu wiązania? Co byście mi wskazali w przypadku kredytu kfw, jeśli chodzi o okres kredytowania, okres umorzenia i okres wiązania? Czy istnieje sensowna możliwość zorganizowania finansowania z obciążeniem na poziomie 60%?

[NaTwoim13]

Cześć Sellasie,

skąd się wziął twój wskaźnik finansowania na poziomie 80%? Jeśli musisz zapłacić prowizję, oznacza to pełne finansowanie w wysokości 100%, a w niektórych bankach nawet 111%.

Jakie oferty masz na razie dostępne?

[Selassie]

Ja już odliczyłem kredyt kfw. Wartość 80% obciążenia dotyczy tylko dużej pożyczki bankowej. Innymi słowy, bank musi sfinansować maksymalnie 180 000 € z ceny zakupu 225 000 €.

[6Bankkaufmann]

@Selassie
dlaczego wycofujesz się z pożyczki KfW? To pożyczka taka sama jak każda inna, którą musisz całkowicie spłacić.
Na pewno nie masz 80% udziałów w obciążeniu.
Zawsze liczy się cała pożyczka w stosunku do cen notarialnych.

[Selassie]

Nie rozumiem, czy mógłbyś mi to przedstawić na podstawie przykładu z moimi danymi?

Dziękuję

[NaTwoim13]

Przekredytowanie KfW nie jest wliczane w wartość obciążenia. Instytucja kredytująca jest w całości zobowiązana do tej kwoty, co przejawia się także w obliczeniu limitu obciążenia.

Jeśli finansują całą cenę zakupu, a bank stosuje dodatkowy rabat bezpieczeństwa w wysokości 10% od wartości rynkowej (zazwyczaj jest to cena zakupu), to limit obciążenia wynosi 111%. To drugie jest raczej nieistotne, ponieważ można wybrać inną bank, który mimo wyższego limitu obciążenia może zaoferować korzystniejsze warunki niż bank przy 100%.

Prawdą jest, że finansowanie jest możliwe, ale nie w warunkach 80%. W związku z tym, jeśli chcą uzyskać informacje o warunkach kredytowych online lub dowiedzieć się o nich, powinni podać odpowiedni limit obciążenia lub nie określać potrzeb finansowych bez uwzględnienia kredytu KfW.

[Selassie]

Dziękuję za wyjaśnienie. Wydaje się, że poszedłem od nieprawidłowych założeń. Dotychczas znalazłem tylko kalkulatory, które obliczają do 80% wartości zastawu.

Jakie stopy procentowe powinienem uwzględnić w moim planie?

Dziękuję

[6Bankkaufmann]

W jakim obszarze znajduje się nieruchomość?

[Selassie]

Witajcie,
byłem wczoraj w naszym banku i teraz próbuję porównać ze sobą dwie najlepsze oferty, aby dowiedzieć się, która byłaby dla nas najlepsza.
Oferta 1 Sparkasse A
Kwota kredytu 218.000€
kredyt ratalny w wysokości 218.000€
brak finansowania KFW lub BSV
Oprocentowanie nominalne 2,84%
Oprocentowanie efektywne 2,89%
Okres obowiązywania oprocentowania 10 lat
Stopa spłaty 2,26%
Miesięczna rata 935,58€
Wariant 1 Pozostałe saldo po zakończeniu okresu obowiązywania oprocentowania bez dodatkowych spłat 160.953€
Wariant 2 Pozostałe saldo po założeniu corocznej spłaty w wysokości 2000€ -> 137.712€
Wariant 3 Pozostałe saldo po założeniu corocznej spłaty w wysokości 3000€ -> 126.092€
W wypadku wariantu 1 oprocentowanie powinno wynosić maksymalnie 4,72% po zakończeniu okresu obowiązywania oprocentowania, aby miesięczne obciążenie/spłata pozostały takie same. Jednakże, ponieważ nie można na to liczyć, konieczne są dodatkowe spłaty. Patrz wariant 1&2

W wypadku wariantu 2 oprocentowanie powinno wynosić maksymalnie 5,89% po zakończeniu okresu obowiązywania oprocentowania, aby miesięczne obciążenie/spłata pozostały takie same.
W wypadku wariantu 3 oprocentowanie powinno wynosić maksymalnie 6,64% po zakończeniu okresu obowiązywania oprocentowania, aby miesięczne obciążenie/spłata pozostały takie same.
PS: Zawsze brałem pod uwagę efektywną stopę procentową podczas moich obliczeń.

Oferta 2 Sparkasse B
Kwota kredytu 218.000€
kredyt ratalny w wysokości 176.000€
Oprocentowanie nominalne 2,72%
Oprocentowanie efektywne 2,75%
Okres obowiązywania oprocentowania 10 lat
Stopa spłaty 2,54%
Miesięczna rata 775,87€
Pozostałe saldo po zakończeniu okresu obowiązywania oprocentowania 124.612€
Wariant 2 Pozostałe saldo po założeniu corocznej spłaty w wysokości 2000€ -> 101.543€
Wariant 3 Pozostałe saldo po założeniu corocznej spłaty w wysokości 3000€ -> 90.009€
W wypadku wariantu 1 oprocentowanie powinno wynosić maksymalnie 4,92% po zakończeniu okresu obowiązywania oprocentowania, aby miesięczne obciążenie/spłata pozostały takie same. Jednakże, ponieważ nie można na to liczyć, konieczne są dodatkowe spłaty. Patrz wariant 1&2

W wypadku wariantu 2 oprocentowanie powinno wynosić maksymalnie 6,62% po zakończeniu okresu obowiązywania oprocentowania, aby miesięczne obciążenie/spłata pozostały takie same.
W wypadku wariantu 3 oprocentowanie powinno wynosić maksymalnie 7,8%...

[6Bankkaufmann]

Wariant 2 wygląda dobrze, a dodatkowa spłata zostanie uwzględniona jako część kredytu bankowego. Dodatkowa spłata w KfW nie jest możliwa.

[Selassie]

Wariant 2 wygląda dobrze, a dodatkowa spłata jest uwzględniona w udziale kredytu bankowego. Dodatkowa spłata w KfW nie jest możliwa.

Która wersja 2 wygląda dobrze? Ta z oferty nr 1 czy nr 2?

Jeśli to możliwe, proszę o uzasadnienie, szczególnie z uwzględnieniem tego, co dzieje się po okresie wiązania oprocentowania. Która konfiguracja jest korzystniejsza w danej sytuacji?

[6Bankkaufmann]

Wariant 2 z banką i KfW wygląda trochę korzystniej, ponieważ reszta zadłużenia po 10 latach jest niższa (156.612 EUR w porównaniu z 160.953 EUR)

[Selassie]

Teraz też tak uważam. Jedyną rzeczą, która teraz przemawia za drogą ofertą, jest fakt, że doradczyni bankowa jest naszą znajomą i myślimy, że w trudnych czasach może nam pomóc lepiej niż ktokolwiek inny. Czy przypadkiem ktoś nie wie, jak dużą elastyczność mają doradcy.

[6Bankkaufmann]

Jaki tu ma być zakres manewru? Przecież nie jesteśmy na targu.
Być może można otrzymać zniżkę za specjalne uzasadnienie, ale po prostu tak nie.
Przedstaw nam wiążącą ofertę konkurencyjną innego banku i w razie potrzeby udaj się tam. Ta oferta konkurencyjna powinna jednak być wiążącą ofertą umowy kredytowej.

[Torian]

Inną interpretacją pytania mogłoby być: Jak dużą swobodę działań ma doradczyni w trudnych czasach ?!

[6Bankkaufmann]

Dlaczego w ogóle powinno istnieć pole do popisu?

[Torian]

W razie wypadku (np. bezrobocie) kredytobiorca nie może spłacić pożyczki zgodnie z umową (np. ponieważ zasiłek dla bezrobotnych jest zbyt niski). Czy istnieje *możliwość* ustalenia, przez jak długo kredytobiorca będzie tolerowany, czyli ile miesięcy ma na znalezienie nowej pracy??? Ale chyba to prowadzi za daleko

[6Bankkaufmann]

@Torian
ups, dlaczego teraz pojawia się bezrobocie?
Istnieje ubezpieczenie od bezrobocia, które również obejmuje kredyty hipoteczne.
Jednak w przeciwnym razie nadal trzeba płacić ratę i nie można po prostu ją zawiesić.

[Selassie]

kredyt z dodatkową spłatą (Wariant 1) vs. kredyt i PPK dla zabezpieczenia odsetek (Wariant 2)

Aktualnie porównuję powyższe warianty, ale wydaje się, że popełniłem błąd w swoich obliczeniach. Proszę o pomoc

Wariant 1 kredyt 218.000€
Oprocentowanie 2,84%
Spłata 2,31%
Miesięczna rata 935,68€
Pozostałe zadłużenie po 10 latach około 159.000€
po odjęciu corocznych dodatkowych spłat (równych kwocie oszczędzanej w PPK 2.532€)
Pozostałe zadłużenie 133.680€

Wariant 2 kredyt 218.000€
Oprocentowanie 2,84%
Spłata 2,31%
Miesięczna rata 935,68€
Pozostałe zadłużenie po 10 latach około 159.000€
+ PPK roczne 2.532€ Kwota oszczędności w PPK 63.270€
Po 10 latach jednoznacznie wariant 1 jest lepszy ze względu na dodatkowe spłaty.
Co się dzieje po 10 latach???

Wariant 1
Kwota kredytu 133.680 €
Oprocentowanie 8%
Spłata 2,3%
Miesięczna rata około 1147€
Pozostałe zadłużenie po łącznie 20 latach 86.805€


Wariant 2
Kwota kredytu 159.000€ (ponieważ nie było dodatkowych spłat, lecz obsługiwane było PPK)
Odejmując środki z PPK 25.320€
Pozostało 133.680€
kredyt związany z PPK 37.950€
Oprocentowanie 2,55%
Spłata 2,45%
Miesięczna rata 158,13€
Pozostałe zadłużenie 27.371€
plus kredyt od Pracownika 95.730 €
Oprocentowanie 8%
Spłata zwiększona do 4,39€
Miesięczna rata 988,41 €
Pozostałe zadłużenie 31.660€
Całkowita rata 1147€
Całkowite zadłużenie 59.031€
Zatem łączny wariant z PPK jest w stanie zaoszczędzić mi około 26.000 € zadłużenia.
Koszty opłaty za zawarcie umowy i koszty wymagalności (około 2000€) nie zostały uwzględnione.
Czy naprawdę wszystko zostało obliczone poprawnie?

[NaTwoim13]

Cześć Selassie,


Ale pytanie brzmi także: dlaczego żyć z pozostałymi długami przy tych założonych i uwzględnionych wysokich stopach spłaty, gdzie w modelu 2 spłata kredytu wpływa początkowo negatywnie, ponieważ spłata w BAV przynosi mniej odsetek, niż trzeba zapłacić od kredytu hipotecznego?