Capital Investment 4

[DJCOON]

Cześć,

jak już wspomniałem w tytule, chodzi o finansowanie budowy nowego budynku i refinansowanie pozostałego długu związane z naszą działką.

Postaram się zadawać pytania w przejrzysty sposób:

Działka została sfinansowana przez lokalny bank od 01.01.2013 r.
Kwota kredytu 65 000,--, z czego 1000,-- € jest spłacane miesięcznie.

Nasza spłata w 2013 roku wyglądała następująco: 12x1000 € + 4000 dodatkowej spłaty = 16 000 (spłata wraz z odsetkami)
Nasza spłata w 2014 roku prawdopodobnie będzie wyglądać tak: 12x1000 € + 6000 dodatkowej spłaty = 18 000,--,

zatem pozostały dług w wysokości około 30 000 € (działka)

Nasze plany uległy zmianie i zamiast w 2016 roku chcemy rozpocząć budowę już w 2015 roku.
Z bankiem została uzgodniona umowa o stałej stopie procentowej do 30.09.2015 r.

Pytanie 1: Czy jeśli prawdopodobnie będę musiał w marcu 2015 r. wziąć nowy kredyt na finansowanie budowy, czy w ogóle możliwe jest wcześniejsze zakończenie mojej umowy kredytu działkowego i wzięcie pozostałego długu razem z nowym większym kredytem !?

Na zabezpieczenie finansowania działki wykorzystano polisy ubezpieczeniowe mnie i mojej partnerki życiowej.

Pytanie 2:
Czy mogę je również wykorzystać do finansowania pozostałego długu związane z działką i finansowania nowego budynku jako kapitał własny w wysokości około połowy wartości działki ?!

Pytanie 3:
Jeśli zakładamy kwotę kredytu maksymalnie 300 000,-- €, wliczając w to pozostały dług związany z działką, czy uwzględni się w każdym przypadku obciążenie między 80% a 100% ?!

Pytanie dla eksperta / ekspertów:
Jeśli chodzi o naszą obecną sytuację finansową, wydajemy miesięcznie 1 000 EUR na działkę i 1 000 EUR na czynsz, zakładam więc, że spłata w wysokości 1350 EUR miesięcznie powinna być możliwa w przypadku kredytu ?!
I to przy stałej stopie procentowej przez 30 lat.
Jakie są możliwości uzyskania kredytu KfW ?! Na pewno chcemy budować Dom zgodnie z normami efektywności energetycznej Effizienshaus 70.


Mam nadzieję, że udało mi się jasno przekazać moje pytania i czekam z niecierpliwością na propozycje rozwiązania.
Ach, jeśli ktoś może polecić mi dobrego specjalistę od finansowania, to proszę o informację ....

Dziękuję z góry za Wasze odpowiedzi.

Martin

[6Bankkaufmann]

@Martin, jeśli ustaliliście termin związania się oprocentowaniem do 30.09.2015, to wcześniejsza spłata nie jest możliwa. A jeśli nawet, to tylko za zgodą banku.
Grunt jednak może być w całości wykorzystany jako kapitał własny w finansowaniu. Nie tylko w połowie.
Przyjmijmy:
EUR 65,000 Wartość działki
EUR 270,000 Koszty budowy domu
EUR 335,000 Wartość rynkowa po ukończeniu
EUR 300,000 pożyczka na nowe budownictwo i spłatę działki
EUR 300,000 można sfinansować poprzez pożyczkę bankową i kredyt KfW.
Jednak powinien być również jakiś kapitał własny na odsetki przygotowawcze. Czy masz kapitał własny na czas budowy i podwójnego obciążenia (EUR 1,000 czynsz, EUR 1,000 działka i EUR xxx dla odsetek budowlanych)?

[DJCOON]

Cześć pracowniku banku,

ogólnie chcemy zabezpieczyć transakcję poprzez wykorzystanie gruntu oraz polis na życie.

Niestety nie posiadamy środków własnych, więc może to być trochę trudne. Nasz kapitał własny powinien zostać spłacony na koniec roku w postaci kredytu hipotecznego (około 6 000 EUR)

Jak wygląda sprawa z tzw. kontem budowlanym w finansowaniu, czyli wybrany bank przelewa całą kwotę na konto budowlane w marcu 2015 roku, a my spłacamy z niego wszystko stopniowo?! Czy coś takiego w ogóle istnieje?! Jak więc najlepiej rozwiązać i podejść do mojego problemu?!

Pozdrowienia

[6Bankkaufmann]

Żaden bank nie przela całości pożyczki bez odpowiednika. Zawsze robi to stopniowo w zależności od postępu prac budowlanych.

[DJCOON]

Cześć Doradco Finansowy,

właśnie dostałem ofertę od LBS/Sparkasse i Debeka jako finansujących budowę.

Obie firmy zalecają mi równoczesne oszczędzanie na dwa kredyty powyżej 100.000,- € poprzez umowę oszczędnościową budowlaną, która zostanie wymagalna po 12 latach.
Tak samo dla obu kredytów KFW powyżej 50.000,- €,
co oznacza, że moje finansowanie sięga łącznie kwoty kredytu w wysokości 300.000,- €.

Jak Państwo oceniają tę sprawę?! Czy to ma sens?!

Ach, zapomniałem dodać. LBS/Sparkasse zamierza włączyć moją emeryturę Riester i przekształcić ją w emeryturę mieszkaniową, a Debeka chce włączyć moją polisę na życie i również zfinansować w ten sposób.

Byliby Państwo w stanie krótko opisać, jakie są Państwa odczucia na temat tego konceptu?

Pozdrowienia i Dzięki

[6Bankkaufmann]

@DJCOON
Trzeba dokładnie przeanalizować obliczenia. Dopiero wtedy można je ocenić.
Dla Pana/Pani ważne jest, aby przy rozwiązaniu dla oszczędności mieszkaniowych znać łączne koszty płatności wszystkich kosztów odsetek (opłata początkowa, odsetki od kredytu pośredniego, odsetki od pożyczki mieszkaniowej) i móc je porównać z kosztami odsetek kredytu z systemem spłaty ratalnej.
W jakim obszarze o kodzie pocztowym znajduje się obiekt?

[DJCOON]

Cześć Bankierze,

Oferty mam w formie cyfrowej i mogę je przesłać. Nowa budowa zostanie zrealizowana pod adresem 66265.

Pozdrowienia i dzięki

[6Bankkaufmann]

Chętnie mogą mi Pan/Pani przesłać.

[C. Andreas]

Jeśli są Państwo zainteresowani, mogę przesłać oferty dotyczące umów oszczędnościowo-kredytowych. Zdecydowanie jest to lepsze rozwiązanie niż w przypadku LBS.

[Kass Finanz]

Cześć,
ogólnie istnieją dwa rodzaje spłat w finansowaniu budowlanym:
1. spłata bezpośrednia, w której ustalona umownie stopa spłaty plus ewentualne dodatkowe spłaty są bezpośrednio odliczane co miesiąc, a pozostała kwota kredytu odpowiednio maleje każdego miesiąca. Odsetki są obliczane od pozostałej sumy. Dzięki odliczaniu miesięcznemu spłaty ogólne koszty maleją, jeśli stopa procentowa jest odpowiednio niska. Po zakończeniu okresu wiązania odsetek pozostała kwota musi być przefinansowana na nowych warunkach.
2. Poprzez zastąpienie spłaty planem oszczędnościowym, takim jak np. umowa oszczędnościowo-budowlana lub ubezpieczenie na życie, spłata bezpośrednia jest zastępowana, czyli kredyt w określonym momencie zostaje całkowicie lub częściowo spłacony przez plan oszczędnościowy lub ubezpieczenie na życie. Do tego momentu spłata nie jest wymagana, ponieważ umowa oszczędnościowo-budowlana lub ubezpieczenie na życie musi być najpierw odłożone. W związku z tym odsetki są zawsze obliczane od kwoty pierwotnej do momentu spłaty. Często te rozwiązania oferują minimalnie niższą stopę procentową w porównaniu ze spłatą bezpośrednią, a przy finansowaniu poprzez umowę oszczędnościowo-budowlaną gwarantowaną stopę procentową dla kredytu budowlanego. Dlatego ewentualnie przy minimalnym ryzyku zmiany stopy procentowej przez cały okres trwania kredytu, całkowite koszty, czyli suma wszystkich płatności w ciągu całego okresu trwania kredytu, mogą być korzystniejsze.

Porównanie jest możliwe tylko przy dokładniejszych informacjach, ponieważ warunki poszczególnych instytucji kredytowych znacząco się różnią.

[DJCOON]

Obydwie opcje finansowania mogą Państwo wyliczyć, jeśli podam Wam dane podstawowe ?!

[Kass Finanz]

Tak, chętnie obliczymy dla Ciebie wszystkie pożądane alternatywy.