Capital Investment 4

[Xar]

Cześć wszystkim,

Chciałbym usłyszeć was sądzicie o inwestycji w zabytkowy obiekt do remontu jako kolejny element zabezpieczenia emerytalnego.

Dotychczas nie miałem doświadczenia z nieruchomościami i musiałem nadrobić zaległości. Na początku byłem bardzo sceptyczny ze względu na doniesienia prasowe, zwłaszcza dotyczące remontowanych obiektów. Teraz jednak znalazłem dewelopera, który wydaje mi się godny zaufania.

Dane dotyczące obiektu:
- Cena zakupu 145 000 EUR, koszt remontu: 121 000 EUR
- Powierzchnia mieszkalna: 59 mkw, przyjęta czysta czynszowa miesięczna opłata 6,20 EUR/mkw = 366 EUR
- założone oszczędności podatkowe/miesiąc (od roku 1 do roku 8): 397 EUR

- pożyczka: 138 000 EUR, z tego 53 000 EUR od KfW, 85 000 EUR od kredytu bankowego.

Cena z pewnością nie jest okazją, ale moim zdaniem jest odpowiednia jak na planowane wyposażenie.

Przy konsultacjach dotyczących finansowania, szczególnie ważna była dla mnie stabilność oprocentowania przez cały okres kredytowania. Ponieważ oprocentowane kredyty na 20 lat były obarczone znacznym dodatkiem (i z możliwością zaliczenia odsetek jako kosztów uzyskania przychodów), obecnie skłaniam się ku jednej z odrzuconych kombinacji finansowania - kredytu z terminem spłaty na koniec okresu + umowa oszczędnościowa budowlana.

Szczegóły finansowania:
- kredyt KfW w wysokości 53 000 EUR o oprocentowaniu 1%.
- Pośrednie finansowanie w wysokości 85 000 EUR o oprocentowaniu 2,5% od wypłaconego kapitału do ukończenia budowy (brak opłat za udostępnienie).
- Następnie kredyt bankowy o oprocentowaniu 2,89% z oprocentowaniem na 10 lat.
- Produkt zastępujący spłatę kredytu: 2 umowy oszczędnościowe budowlane w Deutsche Ring (Taryfa P), oprocentowanie nominalne 2,75%, oprocentowanie efektywne: 3,12%, oprocentowanie kapitału: 0,5%.

Wysokość oszczędności w umowach oszczędnościowych została tak dobrana, aby miesięczne obciążenie przez odsetki + ratę oszczędnościową (faza oszczędzania) bądź odsetki + ratę kredytu (faza kredytowa) pozostało takie same przez cały okres trwania umowy, a umowy oszczędnościowe (teoretycznie) były gotowe do wypłaty po 10 latach (całkowite obciążenie 682 EUR, w tym 245 EUR odsetki, 437 EUR rata oszczędnościowa). Pomimo stosunkowo wysokich kosztów otwarcia, umowy oszczędnościowe są tańsze od wszystkich ofert oprocentowania na 20 lat, które widziałem.

Przy tym całkowitym obciążeniu, uwzględniając przewidywane przychody z najmu + oszczędności podatkowe, w ciągu pierwszych 12 lat dochodzi już do lekkiego zysku. Następnie, ze względu na zmniejszony efekt podatkowy (po 12 latach wygaśnięcie odliczenia amortyzacyjnego związane z zabytkiem), sytuacja zmienia się w deficyt, który ewentualnie może być łagodzony przez podwyżki czynszu. W każdym razie jestem w stanie poradzić sobie z tym deficytem nawet przy pełnej wysokości (nie uwzględniając ewentualnych przyszłych wzrostów wynagrodzenia).

Jako dodatkową optymalizację rozważam teraz zamiast koniecznej raty oszczędnościowej dla uzyskania wypłaty po 10 latach (437 EUR) oszczędzać jedynie konieczną ratę spłaty w wysokości 230 EUR (co odpowiada 2%) w umowach oszczędnościowych, a różnicę 207 EUR inwestować w bardziej oprocentowany produkt. Możliwe jest osiągnięcie gotowości do wypłaty poprzez terminową wpłatę dodatkową (możliwe w taryfie P). W DENIZ np. istnieją plany oszczędnościowe oprocentowane na 2,875% przy okresie 8 lat.

Dzięki temu uzyska się korzyść w wysokości około 2000 EUR.

Co sądzicie o tej inwestycji i koncepcie finansowania?

Dziękuję,
Xar

[Alex [CryptoMod]]

Osobiście zdecydowałbym się na zakup wielorodzinnego budynku mieszkalnego z 5 lub więcej lokatorami. W takiej sytuacji utrata czynszu przez jednego lokatora byłaby łatwiejsza do zniesienia niż w przypadku pojedynczego mieszkania.

Jeśli w ciągu 20 lat nawet raz natrafisz na lokatora nieterminowego (lub Twój lokator przestanie płacić z jakichkolwiek powodów) i będziesz musiał go pozywać, albo wystarczy, że sąd uchyli klauzulę dotyczącą renowacji przez lokatora, stracisz swoje zyski na lata.

[6Bankkaufmann]

EUR 366 czynsz miesięczny =
EUR 4.392 roczny czysty czynsz.

Przy cenie zakupu EUR 145 000 oznacza to współczynnik 33-krotności czystego czynszu.

Moim zdaniem to zdecydowanie za drogo.
A Deutsche Bank zaoferowałaby finansowanie i przesłała ci ofertę umowy kredytowej?

[brainy]

M.E. jest zbyt drogie.

Oszczędności podatkowe idą równo w parze z dodatkowym podatkiem od nieruchomości.

[Xar]

Po powtórnej analizie muszę się zgodzić z wami, że wydaje się, iż cena, jaką trzeba zapłacić, nie stoi w sensownym stosunku do możliwych korzyści. W związku z tym moja gotowość do tego inwestycji zmalała praktycznie do zera.

Chciałbym jednak podzielić się z wami innym punktem widzenia. Oczywiście znowu w postaci pięknie obliczonej listy w Excelu Załóżmy na chwilę, że wszystkie założenia dotyczące uzyskiwanych czynszów, oszczędności podatkowych itp. zdarzają się zgodnie z prognozami. Oznacza to, że ta inwestycja, poza początkową kwotą 16 000 EUR (koszty dodatkowe + 5% wkładu własnego), nie generuje dla mnie żadnych kosztów w ciągu pierwszych 10 lat (faktycznie raczej 12 lat). Następnie, jak już wspomniałem, kończy się odpisy amortyzacyjne i tym samym korzyści podatkowe. Poniżej przypadek tej alternatywy jako planu oszczędnościowego przy założonym oprocentowaniu 3%.

Widać: W tej alternatywie zbudowałem kapitał w wysokości 75,00 EUR, podczas gdy inwestując w obiekt, którego wartość może nie wynosić 144 000 EUR, ale wciąż z dużym prawdopodobieństwem jest warta więcej niż 75 000 EUR. Dodatkowo i dla mnie znacznie ważniejsze (planuję długoterminowe posiadanie obiektu): Po 20 latach od dochodów z czynszów wygenerowałem stały plan wypłat z zachowaniem kapitału.

Gdzie popełniłem błąd myślowy?

Dziękuję, Xar

[NaTwoim13]

W kompletnie zawyżonej cenie kupna!!!

[6Bankkaufmann]

Błąd polega na tym, że kupuje się wyłącznie inwestycję kapitałową, która jest zbyt droga ze względów podatkowych. Nawet 30-krotność czystego czynszu jest zbyt duża. Współczynnik 10 jest trudniejszy do znalezienia, ale banki również biorą udział w finansowaniu.

[florianmeier]

Kiedy oprocentowanie było wyższe, oferty na szarym rynku kapitałowym często miały stopę zwrotu wynoszącą od 12 do 15%. (oczywiście błędnie obliczone)

Zawsze odpowiadałem, że moje inwestycje mają stopę zwrotu wynoszącą nieskończoność procent.

Jak to możliwe?

Po prostu korzystając tylko z kapitału obcego! (były czasy, kiedy to było możliwe)

Oraz oczywiście rentowna inwestycja: kupować 10-krotnie drożej i realizować szybko wzrost wynajmu.

P.S. w obecnych niskich oprocentowaniach, każda inwestycja musi przynosić zyski od pierwszego dnia. Wszystko inne to pułapka dla głupców.

[6Bankkaufmann]

Twoje rozważania są poprawne. I powinno się faktycznie zarabiać pieniądze od samego początku, gdy nabywa się inwestycję kapitałową, nie uwzględniając obniżenia wartości aktywów trwałych. Czysty dochód w porównaniu z wydatkami.