Capital Investment 4

[wolfer]

Cześć,

Na szczęście natrafiłem na to forum.

Mam następujący problem.
Niestety mój ojciec przechodzi na emeryturę, a moja matka obecnie pracuje tylko na pół etatu.
Moja siostra, która posiada nieruchomość o wartości około 300 000 € generującą miesięczny dochód z najmu w wysokości niecałych 1000 €, jest niestety również bezrobotna.
Obecnie jestem studentem i od sierpnia mam otrzymać umowę terminową na początek na 6 miesięcy, zarabiając około 1400 € netto.

Obecnie jesteśmy zainteresowani dwoma mieszkaniami i chcielibyśmy je kupić, ale dotychczas nie udało nam się uzyskać finansowania od banków ze względu na brak stałego dochodu lub wystarczającego dochodu.

Posiadamy 130 000 € kapitału własnego, a każde mieszkanie kosztuje około 180 000 €.
Pomyśleliśmy o wzięciu 100 000 € kredytu na 15 lat od KFW, plus 10 000 € dofinansowania do spłaty, ze względu na energooszczędne nowe mieszkanie.
Oraz 150 000 € kredytu od banku.
KFW oferuje około 1,8% na 15 lat, a banki 2,4% na 10-letnie kredyty.
Sumarycznie rata wyniesie około 2400 €.
Wynajmując oba nowe mieszkania, uzyskujemy co najmniej 1400 € dochodu z najmu, oraz dodatkowo 1000 € z własnego mieszkania, co daje łącznie 2400 €.

Niestety Deutsche Bank i Commerzbank nie są zainteresowane, mimo że kredyt byłby w pełni zabezpieczony, ponieważ posiadamy już mieszkanie własnościowe (o wartości co najmniej 300 000 €) i kapitał własny (130 000 €) wynosi prawie 30%. Potrzebujemy podsumowując 100 000 € od KFW i 150 000 € od banku, łącznie więc tylko 250 000 €.

Jak postąpić najlepiej lub z jakimi bankami się skontaktować?
Myślę, że wszyscy członkowie rodziny zaczniemy w przyszłości ponownie pracę, ale obecny moment jest niefortunny.

[6Bankkaufmann]

Siostra posiada nieruchomość o wartości 300 000 euro. Czy nieruchomość ta jest obciążona długami czy wolna od zadłużenia?
Jeśli chcecie kupować i wynajmować mieszkania, zostaniecie uznani za klasycznych inwestorów kapitałowych. Istnieją jednak limity dochodów, których nie osiągacie.

Dlatego najpierw pytanie, czy nieruchomość o wartości 300 000 euro jest wolna od obciążeń.

[wolfer]

Oczywiście bez obciążenia

[6Bankkaufmann]

Bezpłatne dla dzieci jest dobre.
Wtedy można obciążyć nieruchomość do 50% i wraz z kapitałem własnym uzyskać kwotę 280 000 EUR.

[NaTwoim13]

@Specjalista ds. bankowości

Robisz to cały czas!! Na co opierasz swoje dochody? W obszarze kredytów hipotecznych, tak, ale jakie dochody mają być podstawą pozytywnej oceny? Jakie dochody klient powinien podać? Nie musi ich udowadniać, dobrze, ale co powinien podać???

[6Bankkaufmann]

@Noelmaxim
Zobacz powyżej, od autora wątku dochód z najmu wynosi 2 400 EUR.

I to ma niewiele wspólnego z próbowaniem, a raczej z czytaniem

[NaTwoim13]

Ale czy to coś zmienia w związku z faktem, który słusznie zauważyłeś, że kryteria inwestorów kapitałowych nie są spełnione? Zastępcze zabezpieczenie - które umożliwia zaangażowanie w obszarze kredytów hipotecznych - nie stanowi nawet własności. Dyskusja na temat kredytów hipotecznych jest zupełnie nie na miejscu, bardziej istotne jest pytanie, która bank finansuje nabycie wynajmowanych nieruchomości, gdzie obsługa kapitału jest jedynie zabezpieczona przychodami z najmu finansowanego obiektu.

[wolfer]

DLaczego nie można połączyć dochodów moich rodziców i mojej siostry? Wszyscy mieszkają w wynajmowanym mieszkaniu za około 440€ zimną czynszu. Renta mojego ojca wynosi około 500€, moja matka pracuje na pół etatu za około 700€ brutto, a jak już wspomniałem, moja siostra, która oczywiście szuka pracy, zarabia 1000€. Ponadto istnieje możliwość zwiększenia kapitału własnego o 30 000€, jeśli jakaś krewna pożyczy nam pieniądze na nieokreślony czas. Ile konkretnie nam brakuje?

[6Bankkaufmann]

Kogoś, kto szuka pracy, nie można docenić za to, co zarabia.
Jednakże moim zdaniem czyste dochody z najmu w wysokości 2400 EUR powinny być wystarczające na pożyczkę w wysokości 280 000 EUR.

[Kass Finanz]

Cześć,

planowane jest zakupienie 2 mieszkań, które mają zostać sfinansowane kwotą 250 000 €, w tym środkami KfW.
Posiadane są środki własne w wysokości 130 000 € oraz bezobciążona nieruchomość o wartości 300 000 €.
Problemem są dochody podlegające uwzględnieniu:
Dochód z czynszu z nieruchomości wynosi 1 000 € (netto?) oraz dochód rodziców wynosi 1 300 €.
Dochód z czynszu jest uwzględniany w 75%, a dochód rodziców jest znacznie ograniczany na podstawie porównania dochodów z częściowo uznawanymi wydatkami.
Nawet jeśli oba nowe mieszkania przyniosą dochody z czynszu, banki raczej odrzucą wniosek, ponieważ trudno jest udowodnić zrównoważony sposób spłaty w opisanych warunkach.

[wolfer]

No cóż, a jak sytuacja wygląda w razie nagłego wypadku, jeśli najpierw kupimy jedno mieszkanie, a potem, gdy zostanie znalezione zatrudnienie, drugie?

[6Bankkaufmann]

To trzeba byłoby sprawdzić na podstawie konkretnych dokumentów.

[NaTwoim13]

Gdzie mieszkają i dlaczego siostra wynajmuje mieszkanie od swoich rodziców, skoro posiada wolne mieszkanie? Nie jest to decydujące ani zupełnie niezwykłe, ale ciekawe, zwłaszcza biorąc pod uwagę, że posiada również 130 000 euro gotówki i dodatkowe nieruchomości, których nie użytkuje.

Do kiedy była zatrudniona Pańska siostra?

[wolfer]

Moja siostra i ja nadal mieszkamy w domu. Ona mieszka w domu, ponieważ nie lubi mieszkać samodzielnie, a mieszkanie zapewnia jej dość przyzwoity dochód. Moja siostra niestety nie pracowała przez ostatnie 2-3 lata. Ja z kolei zarobiłem jako student około 7000€ w zeszłym roku i w tym roku na pewno zarobię ponad 8000€. Od sierpnia zamierzam przez co najmniej 6 miesięcy osiągać dochód netto w wysokości 1300€ miesięcznie. Dlatego koszty utrzymania u nas są względnie niskie, a standardowe obliczenia bankowe niestety są trochę niekorzystnie skonstruowane. Zarówno ona, jak i moja siostra ponoszą niewielkie koszty, ponieważ rodzice pokrywają wydatki na jedzenie i czynsz, który wynosi 450€, co jest bardzo przystępną kwotą dla gospodarstwa domowego z 4 osobami. Dodatkowo kwota zakupu jest rozłożona na 2 lata, w zależności od postępu budowy, i w tym czasie zostanie jeszcze więcej pieniędzy zaoszczędzonych. Niestety nie jestem w stanie przekazać wszystkich tych informacji bankowi, a mimo że mogę uzyskać dochód z najmu w wysokości 2500€ i przy 15-letnim okresie spłaty muszę płacić raty w wysokości tylko 2000€ miesięcznie, to niestety wciąż nie jest wystarczające. Renta ojca wynosi 500€, mama 866€ brutto, siostra 1000€, a ja zarabiam od 700 do 1300€ miesięcznie, co w sumie daje 3300€ plus 500€ nadwyżki. Zostaje jeszcze 1800€ na wszelkie dodatkowe wydatki.

[Daukind]

Nie można liczyć jednocześnie z 1000 euro dochodu od siostry i przy tym również z 2400 euro dochodu z wynajmu, ponieważ kwota tysiąca jest już wliczona.

Co się stanie w przypadku braku wynajmu? Mieszkacie we czterech w mieszkaniu, które kosztuje zaledwie 480 euro, chociaż jest dostępna niew obciążona nieruchomość o wartości 300 tysięcy?

Ojciec i matka razem nie mają dochodów przekraczających kwotę wolną od zajęcia, nie wspominając o Tobie i Twojej siostrze.

Czy naprawdę dziwisz się, że żadna bank nie chce udzielić finansowania? Zwłaszcza gdy chcecie/ma być aż 4 osoby jako kredytobiorcy?

[6Bankkaufmann]

Najbardziej sensownym rozwiązaniem jest zakup istniejącej nieruchomości tutaj przy kapitale własnym w wysokości 130 000 EUR i wolnym majątku nieruchomości w wysokości 300 000 EUR

[gradius]

@daukind ja, to wygląda bardzo nietypowo, otto normalny przeciętniak albo doradca finansowy pewnie mieszkaliby w willi z 911, gdyby mieli nieruchomość o wartości 300k bez obciążeń. Nawet robi wszystko bez kasy, tylko dlatego, że ma śmieszna pracę, którą może stracić, jak np. wynagrodzenie za czynsz, nieprawdaż!

U mnie i u mojej żony jest dokładnie tak samo jak u wolfera. Sprzedaliśmy firmę i wyciągnęliśmy 400k netto po podatkach. Mieszkamy w dwupokojowym mieszkaniu wynajmowanym za 600 EUR wszystko wliczone. Zakupiliśmy nieruchomość o wartości 350k wszystko wliczone z zyskiem netto z czynszu 2000 za 2000. Pozostało 50k.

Obecnie pracuję jeszcze na pół etatu za 1300 netto na etacie, ale po prostu chcemy przejść na emeryturę i zostać prywatnymi inwestorami. Również nie mamy żadnych roszczeń do większej przestrzeni (dziecko odeszło z domu i jest dorosłe) mamy 40 i 47 lat. Chcielibyśmy też wykorzystać swój kapitał i zakupić kolejną nieruchomość za około 450k, którą będziemy całkowicie wynajmować i która przyniesie nam stały dochód z czynszu 36k rocznie. Zostajemy w dwupokojowym mieszkaniu i chcemy nieruchomości wykorzystać tylko w celu generowania dochodu, a później ponownie je sprzedać!

Czy to jest możliwe? Warto tylko przy maksymalnym oprocentowaniu 3%, to oczywiste, ponieważ zapłacilibyśmy wtedy tylko około 18000 na obsługę kapitału przy dochodzie z czynszu 60000. Tak, jak twierdzi się, wiele majątków powstało w ten sposób!