Capital Investment 4

[UnserTraumhaus]

Kochani użytkownicy forum,

nasz teren budowy jest obecnie planowany. Ze względu na obecnie gwałtownie rosnące ceny nieruchomości i budowlane, czujemy się nieco zaniepokojeni, myśląc o jakiej wielkości - zarówno domu, jak i sumie kredytu - możemy i powinniśmy spokojnie rozważać. Dlatego prosimy o Państwa ocenę tutaj.

Dane ogólne: rodzina, 2 małe dzieci (5 i 1 rok), planowanie rodziny zakończone, 1 pensja (2. pensja po urlopie rodzicielskim możliwa i pewna, ale nie powinna być uwzględniana w planach). Również świadczenia społeczne (500 plus, urlop rodzicielski, świadczenie opiekuńcze) nie powinny być brane pod uwagę.

--Pensja: 7.900 brutto (5.400 netto),
--dodatek (jednorazowa wpłata) co najmniej 55.000 rocznie brutto (30.000 netto)
--kapitał własny: 140.000,-
--oraz 1 wynajęte mieszkanie własnościowe o wartości co najmniej 120.000,-, pozostały dług około 38.000,-, czynsz pokrywa ratę kredytu (czynsz 495, rata kredytu 479), pełny spłatowiec kończy się za 8 lat, długoletni płatny najemca
--Brak dodatkowych zobowiązań związanych z samochodem itp.
--oraz 1 kolejne mieszkanie o wartości co najmniej 200.000 oraz 1 Dom w mieście o wartości co najmniej 250.000, z kilkoma lokatorami, jedynie ewidencja w księdze wieczystej, ponieważ użytkowanie przez rodziców trwa (jeszcze długo...)
- nasze obciążenie czynszem za wynajem domu wynosi 1.400 plus 100 opłata eksploatacyjna plus 300 media

Na jaką kwotę kredytu można myśleć? Czy banki inaczej traktują dodatki niż podstawowe wynagrodzenie? Jest to znana firma TOP Dax, premie od określonego poziomu są istotną częścią, rosna od dziesięcioleci

Czy 2 nieruchomości, dla których istnieje tylko wpis do księgi wieczystej, są w ogóle istotne, czy można je spokojnie pominąć podczas rozmów z bankami? (nie jest możliwe wpisanie zastawu hipotecznego na te domy)

Czy obecne mieszkanie własnościowe jest raczej pozytywnie oceniane, czy bardziej przeszkadza pozostały dług/zagrożenie niewypłacalnością przy wyprowadzce najemcy?

Jeśli chodzi o wielkość domu (szkicowo)
- nieruchomość wraz z kosztami dodatkowymi w zakresie około 150.000 oczekiwanych (ewentualnie taniej, ale z rezerwą)
- według internetowych badań szacujemy koszty dodatkowe związane z budową na około 50.000 i mamy nadzieję, że jest to bezpieczna szacunkowa kwota?
- podwójny garaż z dodatkowym pomieszczeniem, 35.000
- prace malarskie i wykończeniowe, około 20.000
- kuchnia, 20.000 (oby taniej, ale nigdy niczego się nie wie)
- projektowanie ogrodu i prace zewnętrzne zostaną sfinansowane bonusem z kolejnego roku po zakończeniu budowy, a nie poprzez kredyt
- Dom: Czy kwota 1.500/m², konstrukcja murowana, płytka fundamentowa, jest odpowiednia czy zbyt niska ze względu na rosnące ceny? Jeśli jest za niska, jaką kwotę zalecaliby Państwo, zanim sprawdzą Państwo plany/firmują architekta?

- Maksymalna pożądana powierzchnia wynosi obecnie 220m² powierzchni mieszkalnej/użytkowej, czy to zbyt duże?
- Teren budowy znajduje się w Dolnej Saksonii

Jesteśmy świadomi, że można spodziewać się tutaj jedynie przybliżeń.

Dziękujemy za Państwa trud!

[Gina]

Hej,

tylko krótko: 1.500 €/mkw moim zdaniem na pewno nie wystarczy na Dom. Zwłaszcza że wasza sytuacja finansowa jest bardzo dobra, raczej nie będziecie zadowoleni z płytek czy drzwi z marketu budowlanego. Nawet 2.000 €/mkw to nie jest zbyt dużo. Ponadto trudno jest dokładnie oszacować to w sposób wiarygodny w sposób ogólny. Jeśli chcesz budować, możesz znaleźć bardzo dobre informacje na tej stronie: bauexpertenforum (nie mogę podać dokładnego linku ze względu na zbyt małą liczbę moich postów).

220 mkw to już dość dużo. Musi być opłacone i utrzymywane. Sami mamy 180 mkw, również dla 4 osób i już jest dość przestronne. Trzeba to po prostu samemu ocenić.

Jeśli chodzi o to, ile pożyczki możesz sobie pozwolić, bardzo pomocne będzie prowadzenie budżetu domowego przez co najmniej rok (wtedy uwzględni się również jednorazowe opłaty jak ubezpieczenia itp.) i zobaczenie, ile można oszczędzać miesięcznie. Jeśli na przykład przy czynszu w wysokości 1.400 € możecie oszczędzać jeszcze 1.000 €, to możecie obsłużyć kredyt w wysokości 2.400 € miesięcznie. Należy jednak pamiętać, że kredyt trzeba obsługiwać przez kilka lat lub nawet dekad.

Przy obecnie historycznie niskich stopach procentowych koniecznie wybierz niezbyt niski początkowy wkład własny. 3% lub więcej jest dobrą opcją.

Poza tym wystarczy wyszukać kalkulator odsetek w internecie i wpisać kilka liczb, aby uzyskać poczucie. Wtedy można zobaczyć, jak wysoki jest pozostały kredyt na przykład po 10 latach.

Pozdrowienia, Gina

[UnserTraumhaus]

Cześć Gina,
dziękuję za Twoją odpowiedź.
2000 € za metr kwadratowy - to dużo pieniędzy, ale niemal się tego obawiałem jako odpowiedzi.
Nasi przyjaciele zbudowali w tym samym miejscu 4-3 lata temu, z lokalnym dostawcą domów murowanych, i zapłacili za ogromny Dom 3-piętrowy (280 m² powierzchni mieszkalno-użytkowej, 2 pełnowartościowe piętra i poddasze z 40 m² tarasem na dachu i garażem na 2 samochody, bez taniego wyposażenia - jeszcze 1200 € za metr kwadratowy. Technologia była jednak podana na ciepło z sieci, czyli żadnych udziwnień instalacyjnych. Mimo wszystko - 800 € więcej za metr kwadratowy to naprawdę dużo w tak krótkim czasie.
Dziękuję w każdym razie!

[Alex [CryptoMod]]

Cześć,

Wasze zapytanie jest tutaj prawie nietypowe.
Wielu ludzi tutaj się pytających ma niskie dochody bez wkładu własnego i chce coś ładnie przedstawić. W Waszym przypadku macie bardzo dobre dochody i wystarczająco dużą poduszkę finansową.

Wydaje mi się, że posiadanie mieszkania jest raczej pozytywne, ponieważ mają większą wartość niż dług, ale warto rozważyć, czy nie sprzedać go i wykorzystać uzyskane środki na finansowanie.

W przeciwnym razie, jeśli przyjmiecie, że powierzchnia mieszkalna wynosi 220 mkw. i kosztuje 2.000 EUR/mkw. (co uważam również za realistyczne, wliczając wszystkie koszty), to doszlibyście do kwoty 440.000 EUR, myślę, że nawet do 500.000 EUR nie powinno być problemem, przy 140.000 EUR wkładu własnego musielibyście jeszcze zaciągnąć kredyt w wysokości 360.000 EUR.

Przy oprocentowaniu 3% i spłacie 2% wynosiłoby to 1.500 EUR/miesiąc.....

[UnserTraumhaus]

Cześć, Panie Herrmüllerze,
dziękuję za odpowiedź.
Sprzedaż mieszkania, aby finansować mniej, było również moim argumentem.
Jednakże inna część mojej rodziny nie jest otwarta na ten pomysł, wolałaby budować mniejszy Dom... i zachować mieszkanie na później jako zabezpieczenie dla dzieci.
Jeszcze jedno pytanie: Czy w Twoim rachunku pozostaje 440 000 € na Dom, czyli w tej cenie 2000 €/m² zawarte są koszty budowy oraz malowania i kafelków (prawdopodobnie bez kuchni)? W moich dotychczasowych rozważaniach musiałoby dojść jeszcze co najmniej 70 000 € (+ 20 000 za kuchnię) na te pozycje?
Nie chcemy sobie niczego mizernie policzyć, bo to nikomu nie pomoże.
Dziękuję, pozdrawiam!

[Alex [CryptoMod]]

To pytanie jest bardzo trudne do odpowiedzenia przy cenie 2000 EUR/mkw.

Przykład:
W przypadku firm budowlanych reklamuje się często bardzo atrakcyjną cenę, jednak chodzi tutaj o podstawowe wyposażenie. Zazwyczaj jest to jakość sklepowa, z minimalną ilością gniazdek itp.
Po podpisaniu umowy z klientem przechodzi się do konsultacji dotyczącej wyboru materiałów, takich jak laminat za 4 EUR/mkw, czy może parkiet za 20 lub 30 EUR/mkw, tanie płytki czy te o wysokiej jakości itp... Do tego dochodzi myśl przecież budujemy tylko raz...
Dlatego na powierzchnię 150mkw możesz wydać więcej niż na 220mkw.

Myślę, że dokładne szczegóły mogą ustalić tylko architekt i Ty, omawiając podstawowe kwestie.

[NaTwoim13]

W Dolnej Saksonii cena za metr kwadratowy nowego budynku ze standardem KfW 70 nie powinna przekraczać 1 500 euro, 2 000 euro jest zupełnie przesadzone!

Co oznacza 50 000 euro kosztów dodatkowych budowy? Które branże są nimi objęte?

Gdzie w Dolnej Saksonii planują Państwo budowę?

Obecna nieruchomość nie musi być sprzedana. Zamiast tego, można ją użyć jako zabezpieczenia i spłacać ją przez najemcę, a następnie pozostawić na starość jako zabezpieczenie, co jest całkowicie w porządku. Jednak warto również rozważyć możliwość uzyskania niższych odsetek odsetek, jeśli służy jako zabezpieczenie. Jest to również rozsądne pod względem ekonomicznym.

[Alex [CryptoMod]]

W Dolnej Saksonii cena za metr kwadratowy dla nowego budynku z standardem KfW 70 nie powinna przekraczać 1 500 euro, 2 000 euro jest całkowicie przesadzone!

Czy można się zgodzić, że cena za metr kwadratowy bardzo silnie zależy od wymagań dotyczących jakości i wyposażenia inwestora?

[UnserTraumhaus]

Hej noelmaxim,
dzięki za odpowiedź
Obszar budowy znajduje się w okolicach Göttingen.
Przez koszty poboczne budowy rozumiem wszelkie dodatkowe koszty, które nie są uwzględnione w kalkulacji wykonawcy, np. ale nie wyłącznie:
koszty przygotowawcze budowy (dostarczenie przyłączy budowlanych, prądowych/wodnych do budowy, prace ziemne, np. wywóz ziemi, koszty przyłącza energetycznego,... ubezpieczenia, opiniodawcy, ...,itd.

Według pierwszej oceny, obecnie w fazie zaawansowanego planowania, wygląda to następująco:
Budowa domu: 220m² * 2.000 € = 440.000
Dwustanowiskowy garaż = 35.000
Koszty poboczne budowy domu = 50.000
Malowanie/kafelkowanie = 20.000
Kuchnia = 20.000
Działka gruntowa = 150.000
(Terminowa realizacja terenów zewnętrznych rok po budowie bez uwzględnienia budżetu)
Suma = 715.000 (a tu jeszcze brakuje kosztów architekta!! To byłoby tylko w ramach budowy z wykonawcą..).
Aby być zupełnie szczerym, ten budżet planowy mnie przeraził.

Oczywiście budowa staje się coraz droższa, ale tak duży budżet planowy jest już porządny, zwłaszcza że nie myśleliśmy o budowie luksusowej willi Bauhaus z przeszklonymi frontami jak na lotnisku, lecz raczej o dobrze wyposażonym, technicznie/ekologicznie rozsądnym, ponadczasowym domu rodzinym.


Jakie pozycje kosztów obejmuje Państwa ocena na około 1.500 €, czy koszty poboczne budowy są wliczone tutaj czy są oddzielne, a co z kosztami dwustanowiskowego garażu, prac malarskich, kafelkowania?
Dziękuję za Państwa ocenę!

[NaTwoim13]

Nowa zabudowa w Göttingen z Państwa wymaganiami... raczej przypomina dobrze wyposażony, technicznie/ekologicznie rozsądny, ponadczasowy Dom rodzinny... koszty budowy z godnym KfW 70 standardem nie powinny przekraczać 1500 euro za m² - wliczając usługi architektoniczne!

Koszty poboczne budowy w wysokości 50 000 euro są bardzo zawyżone, takie jak:
- ewentualne nasypy ziemi (dlaczego wywóz, to raczej nietypowe w większości obszarów budowlanych w naszym regionie)
- prąd i woda na placu budowy powinny być wliczone
- maksymalne koszty przyłącza domu 18 000 euro (raczej niższe w przypadku standardu KfW 70)
- geodeci około 1000 euro
- ubezpieczenia około 500 euro
- maksymalnie 5000 euro na rzeczoznawcę (nie jestem pewien, czy to konieczne, jeśli od samego początku wybierze się odpowiednią firmę budowlaną)

Nie można kalkulować tego wszystkiego na 50 000 euro, zwłaszcza jeśli mamy już obciążenie 2000 euro za metr kwadratowy. Zdecydowanie garaż dwustanowiskowy nie powinien kosztować 35 000 euro, a prace malarskie i kafelkowanie również nie powinny kosztować 20 000 euro, nawet jeśli chce się utrzymać średnią cenową. Ponadto kafelkowanie powinno być uwzględnione jako element podstawowy w budowie pod klucz, przynajmniej ja bym tego wymagał przy 1500 euro za metr kwadratowy.

Wasza kalkulacja jest zatem znacznie zbyt wysoka, co oczywiście zniechęca do inwestycji. Moim zdaniem jest to zupełnie nieuzasadnione, ponieważ jak wspomniałem, koszty są zbyt wysoko oszacowane!

[Alex [CryptoMod]]

Uważałbym 2.000 EUR/m² za całkowite koszty, obejmujące wszystkie usługi, plus działkę.

[NaTwoim13]

To może być już bliżej prawdy

[UnserTraumhaus]

Witam panie Müllere i panie Noelmaxim,
dziękuję jeszcze raz za informacje.
Podane teraz liczby oznaczałyby następującą orientacyjną planowaną wartość:
Dom: 2.000 * 220m² = 440.000 (lub 1500 * 220m² = 330000 plus np. 35.000 kosztów budowy => 365.000)
(z podwójnym garażem, pomalowany, wyłożony płytkami i z usługami architektonicznymi, wliczając koszty budowy)
Działka: 150.000
Kuchnia: 20.000
(Terenu zewnętrzne bez potrzeby finansowania rok po budowie)
Łączna suma wynosiłaby więc od 535.000 do 610.000 orientacyjnie. Czy brzmi to realistycznie dla domu z podwójnym garażem w dzisiejszych czasach?

Pozostaje więc pytanie, jak ocenić istniejące nieruchomości - wynajmowaną mieszkanie z zobowiązaniami oraz 2 nieruchomości, które formalnie są nasze, ale których użytkowanie (dochód) nadal pozostaje w rękach innych na bardzo długi czas? Być może ktoś z branży bankowej/finansowej wie, jak te dodatkowe nieruchomości byłyby ocenione (raczej pozytywnie/raczej negatywnie) lub czy w ogóle są istotne?

Dziękuję z góry!

[NaTwoim13]

Jeśli prawo użytkowania wieczystego przejdzie na Dział 2 hipoteki do wpisu/z cesji z Działu 3, to jako poprzednia obciążenie będzie jedynie kwota ewentualnego istniejącego zobowiązania dłużnego obciążającego nieruchomość.

W przypadku ewentualnego obciążenia zastawem i tym samym obniżenia limitu zastawu potrzebnych środków kredytowych na nową budowę, jest to możliwe do wykorzystania lub uwzględnienia.

Czy na wszystkich nieruchomościach są zapisane prawa użytkowania wieczystego w Dziale 2?

[C. Andreas]

Drogie członkinie i drodzy członkowie forum,

nasz obszar budowy marzeń jest aktualnie planowany. Ze względu na obecnie szybko rosnące ceny nieruchomości i budowy jesteśmy nieco zaniepokojeni, jaką kategorię wielkości - zarówno domu, jak i wartości kredytu - możemy spokojnie brać pod uwagę i powinniśmy brać pod uwagę. Dlatego prosimy tutaj o Państwa ocenę.

Dane ramowe: Rodzina, 2 małe dzieci (5 i 1 rok), planowanie rodziny zakończone, 1 pensja (2. pensja po urlopie rodzicielskim możliwa i pewna, ale nie powinna być uwzględniona w planach). Podobnie świadczenia socjalne (dodatki rodzinne, zasiłek rodzicielski, zasiłek opiekuńczy) nie powinny być uwzględnione.

--Pensja: 7.900 brutto (5.400 netto),
--plus bonus (jednorazowa wypłata) co najmniej 55.000 rocznie brutto (30.000 netto)
--Kapitał własny: 140.000,-
--oraz 1 wynajęte mieszkanie własnościowe, wartość minimum 120.000,-, pozostały kredyt ok. 38.000,-, czynsz pokrywa ratę kredytu (czynsz netto 495, kredyt 479), spłata w pełni w 8 lat, długoletni solidny najemca
--Brak innych zobowiązań, takich jak auto itp.
--oraz 1 kolejne mieszkanie, wartość minimum 200.000 oraz 1 mieszkanie miejskie, wartość minimum 250.000, z wieloma stronami, czysta księga wieczysta, ponieważ użytkowanie przez rodziców trwa (jeszcze długo...)
- nasze obciążenie czynszem za wynajęty Dom wynosi 1.400 zimno plus 100 koszty eksploatacji plus 300 opłaty za media

W jakim zakresie kredytowym można myśleć?
Czy banki traktują bonus inaczej niż podstawowa pensja? Jest to znane TOP przedsiębiorstwo z indeksem Dax, bonusy od określonego poziomu stanowią istotną część i od lat rosnący udział
Czy 2 nieruchomości, w których istnieje tylko księga wieczysta, są w ogóle istotne, czy możemy je śmiało pomijać w rozmowach z bankami? (np. ustanowienie hipoteki na tych domach nie jest możliwe)
Czy istniejece mieszkanie własnościowe jest raczej pozytywnie oceniane, czy bardziej przeszkadza pozostały kredyt/ryzyko niewypłacalności w przypadku wyprowadzki najemcy?

Co do wielkości domu (ogólny plan)
- Działka włącznie z kosztami nabycia ok. 150.000 oczekiwana (ewentualnie taniej, ale z zapasem)
- po wykonaniu badań w internecie szacujemy koszty poboczne budowy na 50.000 w przybliżeniu i mamy nadzieję, że to jest bezpieczne oszacowanie?
- Garaż dwustanowiskowy z dodatkowym pomieszczeniem, 35.000
- Malowanie i kafelkowanie, ok. 20.000
- Kuchnia, 20.000 (oby taniej, ale nigdy nie wiadomo)
- Agd i prace zewnętrzne zostaną pokryte bonusem z roku następnego po zakończeniu budowy, a nie będą finansowane
- Dom: Czy z kosztem 1.500/m², budowa murowana, płyta fundamentowa, jest to dobre rozwiązanie czy już za niskie ze względu na rosnące ceny? Jeśli za niskie, jaki koszt wymieniliby Państwo, zanim przeanalizują plany/paylany architekta?
- Obecny wymarzony rozmiar wynosi 220m² powierzchni mieszkalnej/użytkowej, czy jest to over the top?
- Obszar budowy znajduje się w Dolnej Saksonii

Świadomi jesteśmy, że mogą Państwo dostarczyć jedynie bardzo przybliżone oszacowania.

Dziękujemy za Państwa starania!

W związku z tym zalecam zasięgnięcie porady eksperta (ki) ds. kosztów budowy, który/ka na podstawie podanych danych może sporządzić dokładne informacje. Moja żona jest specjalistką od kosztów budowy i może udzielić Państwu jasnych informacji na temat Państwa planowanego projektu budowlanego.
Specjalista ds. kosztów budowy oblicza koszty przy użyciu kalkulatora kosztów budowy? Koszty budowy

Z kosztorysem przyszłego projektu budowlanego , lepiej przystosują się Państwo do przyszłego budowania i będą mogli dobrze porównywać z rynkiem.

To się opłaca.

[UnserTraumhaus]

Cześć Noelmaxim,

Samodzielnie zakupione i wynajmowane mieszkanie własnościowe, o wartości co najmniej 120 000, nie podlega żadnym prawom użytkowania czasowego, istnieje jednak wspomniany pozostały dług, okres spłaty pełnego kapitału wynosi jeszcze 8 lat, opłata czynszowa jest wykorzystywana do spłaty pożyczki.


Dwie podarowane nieruchomości (mieszkanie własnościowe i Dom z kilkoma lokatorami) w żadnym wypadku nie mogą być obciążone hipotekami. Są obarczone użytkowaniem czasowym i istnieje obszerny umowa dotycząca podarunku, która reguluje również możliwości odwołania, zasadniczo wyklucza wszelkie zapisy obciążeń oraz reguluje nasze zobowiązania do wyrównań płatności na rzecz rodziców, jeśli zrezygnują z użytkowania czasowego na czas swojego życia.
Jest zatem jasne, że te dwie nieruchomości nie mogą w żadnym wypadku być wykorzystane jako zabezpieczenia. Tutaj pojawia się pytanie, czy te muszą być w ogóle wymienione wobec banków i jeśli tak, jaki efekt można oczekiwać.

Dzięki i pozdrowienia!

[UnserTraumhaus]

Cześć Panie Andreasie,
dziękuję za wskazówkę dotyczącą Pani. Bardzo mnie to interesuje. Będziemy rozważać skorzystanie z takiej oferty, gdy plan zagospodarowania przestrzennego będzie już ustalony, a będziemy pewni, które działki będą nasze.
Dziękuję!

[UnserTraumhaus]

Cześć Noelmaxim,
po przeanalizowaniu wpisów hipotecznych mam jeszcze jedno potencjalnie istotne uściślenie dotyczące 2 podarowanych nieruchomości:

W obu przypadkach zostały dokonane analogiczne wpisy do działu 2:
- Użytkowanie dla obojga rodziców
- Zabezpieczenie warunkowego prawa do wpisu obciążenia wartościowego rejestrowego obciążenia trwałego (czynsz pieniężny)
- Wezwanie do zapisu (warunkowe prawo do zwrotnego zwrotu) dla obojga rodziców
Zatem istnieje zobowiązanie do płacenia rodzicom czynszu pieniężnego po zrzeczeniu się użytkowania, który zgodnie z umową notarialną byłby płatny niezależnie od wysokości wpływających czynszów. Rodzice mogą w dowolnym momencie postanowić zrezygnować z użytkowania, wówczas nasze zobowiązanie do zapłacenia rozpocznie się w pierwszy dzień następnego miesiąca. Zgodnie z umową notarialną oszacowane czynsze znacznie przewyższają żądane płatności czynszu. Ale czy nie istnieje ryzyko niemożności pobrania czynszu w przypadku pustostanu?

Czy jest to dla nas niekorzystne dla naszego planowanego projektu budowy domu i związanej z nim konieczności zaciągnięcia kredytu?

Gdy dwa lata temu podpisaliśmy umowę o refinansowanie pełnego spłacenia dla naszego własnego mieszkania, które teraz jest wynajmowane, bank nie zainteresował się podarowanymi nieruchomościami i w ogóle nie zapytał o wypisy z rejestru gruntowego, były one po prostu nieważne. Jednakże, wtedy było to niewielkie kredyt zapasowy, 48 000, a oszacowana wartość mieszkania znacznie przewyższała tę kwotę (co najmniej 120 000). Jednakże, w przypadku przyszłej budowy domu sytuacja wyglądałaby inaczej, ponieważ wielkość finansowania jest zupełnie przeciwna.
Dziękuję za Twoją ocenę!

[6Bankkaufmann]

@unserTraumhaus
Temat użytkowania wieczystego:
Z perspektywy finansującego banku to jedna z najgorszych sytuacji.
Ponieważ użytkowanie wieczyste pozostaje w księdze wieczystej po sprzedaży!
Ulega wygaśnięciu po upływie okresu użytkowania lub po śmierci uprawnionego do użytkowania wieczystego.
Dla banku ocena użytkowania wieczystego jest trudna, ponieważ pozostawienie go w pierwszym miejscu w księdze wieczystej jest kłopotliwe.
Z kolei, umieszczenie go w dalszej kolejności po wpisie innej hipoteki banku również jest bezużyteczne, ponieważ użytkowanie wieczyste nadal istnieje w przypadku sprzedaży.
Na przykład można przekazać nieruchomość od rodziców na dzieci. A rodzice jako uprawnieni do użytkowania wieczystego są wpisani do księgi wieczystej.
Zakładając, że jest to budynek wielorodzinny. Wówczas uprawniony do użytkowania wieczystego będzie musiał rozliczyć wpływy z najmu i dzierżawy w zeznaniu podatkowym, a nie właściciel. Ponieważ w takim przypadku uprawniony do użytkowania wieczystego otrzyma czynsze, jeśli taki zakres objęty jest użytkowaniem wieczystym. W związku z tym możliwe są również sensowne rozważenia.

[UnserTraumhaus]

Cześć bankierze,

dziękuję za informacje na temat użytkowania wieczystego. Jak wspomniałem, sprzedaż nieruchomości jest wykluczona przez umowę notarialną, a także obciążenie nieruchomości wpisem do księgi wieczystej.

Wynajmy trafiają do rodziców (i tam są opodatkowane), jeśli zrezygnują z użytkowania wieczystego, to należałoby wypłacić rodzicom kwotę pieniężną (rentę), której wartość nie pokryje wpływającego czynszu.

Dlatego interesuje nas, czy sama obecność tych nieruchomości ma jakieś konsekwencje dla banku. Czy jest tu dokonywana ocena i czy mamy się spodziewać, że będzie ona negatywna czy pozytywna? Zastawienie nieruchomości nie wchodzi w grę, ale czy w ogóle jest to konieczne? Gdyby tak, mamy również własne mieszkanie, ale nie potrafię sobie wyobrazić, z jakiego powodu istniejące nieruchomości mogłyby mieć znaczenie? Czy wystarczy obecna własna wkładka i wpływające wynagrodzenie? Jeśli nie, to zrezygnujemy, nie chcemy ryzykownego/na ostatni grosz zaciągnięcia kredytu.

Dzięki z góry!

[Kass Finanz]

Cześć, istniejące nieruchomości nie powinny stanowić ograniczenia dla finansowania nowej nieruchomości, ponieważ nie stwarzają one dodatkowego obciążenia dla Ciebie i mogą być łatwo opłacane z Twojego dochodu. Jeśli bank uzna je za interesujące, może chcieć włączyć te obiekty jako dodatkowe zabezpieczenie, o ile to możliwe. Jednak przy Twoich dochodach i istniejącym kapitale własnym nie powinno to być konieczne. Porównanie warunków oferowanych przez różne banki na pewno będzie interesujące i pomocne.

[6Bankkaufmann]

Generalnie posiadanie nieruchomości - najlepiej bez obciążeń - pomaga obniżyć warunki kredytowe.
Posiadanie już istniejącej nieruchomości pomaga bankowi, ponieważ można wprowadzić hipotekę globalną na obu obiektach lub dwie oddzielne hipoteki jako zabezpieczenie kredytowe.

Jeśli chodzi o nieruchomości z dożywociem, należy sprawdzić, jak wysoka jest kwota pieniężna/rata, którą należy zapłacić rodzicom. Następnie uwzględnia się także czynsze z nieruchomości jako dochód. Można też zrównać oba elementy i sprawdzić, ile jeszcze muszą Państwo wpłacić dodatkowo.

Tutaj zależy to właśnie od szczegółów i dożywocia, co dokładnie oznacza to w EUR (czynsz, kwota pieniężna/rata)

[UnserTraumhaus]

Cześć bankierze,
dziękuję za szybką odpowiedź. W takim razie zakładam, że nieruchomości obciążone niessbrauchem nie powinny stanowić dla nas żadnego problemu?
Po głębokim zbadaniu starych dokumentów (przekazanie nieruchomości miało miejsce prawie 10 lat temu) sytuacja wyglądała następująco wówczas:
Budynek wielorodzinny:
--Dochód z niessbrauchu wynosił 17 000 € rocznie
--W przypadku zrzeczenia się niessbrauchu przez rodziców, wówczas obciążenie pieniężne wynosiłoby 900 € miesięcznie, co daje 10 800 € rocznie (związane z indeksem cen konsumpcyjnych dla zachowania wartości, czyli rzeczywista wartość będzie obecnie wyższa, ale i przychody z czynszu również).

Mieszkanie:
--Dochód z niessbrauchu wynosił 8 600 € rocznie
--W przypadku zrzeczenia się niessbrauchu przez rodziców, wówczas obciążenie pieniężne wynosiłoby 200 € miesięcznie, co daje 2 400 € rocznie (związane z indeksem cen konsumpcyjnych dla zachowania wartości, czyli rzeczywista wartość będzie obecnie wyższa, ale i przychody z czynszu również).


W przypadku nieruchomości obciążonych niessbrauchem, analizuje się wysokość obciążenia pieniężnego/renty do zapłacenia rodzicom. Następnie uwzględnia się również dochody z najmu nieruchomości. Lub też obie kwoty są rozliczane i sprawdza się, ile pozostaje do dopłacenia.


Mam nadzieję, że dobrze zrozumiałem całą sytuację. Dziękuję w każdym razie za Państwa ocenę.

[6Bankkaufmann]

Okej, ale czy może zdarzyć się, że roczne obciążenia finansowe dzisiaj odpowiadają miesięcznej rentowności, czy nie?
To, co bank wtedy jeszcze nalicza przeciwko tobie, to koszty zarządzania.
Przykład:
Dochód: 17 000 EUR i 8 600 EUR czynszu w przypadku zrzeczenia się prawa użytkowania.
Wydatek: 17 000 EUR i 8 600 EUR rocznie, również obciążenie finansowe, jeśli założymy, że wzrost wskaźnika konsumpcji jest na tyle wysoki, że odpowiada tym kwotom.
Zapewniam, kiedy zostało zarejestrowane prawo użytkowania?
Następnie górne obliczenie jest równe.
Jednakże wirtualnie płacisz wtedy 2 EUR / m² kosztów zarządzania za każdą wynajętą powierzchnię mieszkalną.
Aby to wyjaśnić dokładniej, trzeba więc wiedzieć:
- Kiedy zostało zarejestrowane prawo użytkowania?
- Całkowita powierzchnia mieszkalna w m².

[UnserTraumhaus]

Cześć Bankierze,

rejestracja użytkowania służebnego została dokonana dla obu nieruchomości
Zakup w grudniu 2005 r., zarejestrowany w marcu 2006 r.
Pozwolenie BAFA (Federalne Biuro Gospodarki i Kontroli Eksportu) na klauzulę cenową obciążenia rzeczywistego zostało wydane w lutym 2006 r.

Rozmiar budynku wielorodzinnego: 336m², 6 mieszkań
Rozmiar mieszkania własnościowego: 90m², 1 mieszkanie

Dzięki!

[6Bankkaufmann]

Hej
To jeszcze niedawno było.
Jeśli wybiorę marzec 2006 roku do dzisiaj, to według Federalnego Urzędu Statystycznego inflacja wzrosła o 13%.
Więc rachunek wyglądałby tak:

25.600 euro czynsz za własne mieszkanie oraz
13.200 euro (czynsz z 2006 roku) * 13% = 14.916 euro = zaokrąglenie do 15.000 euro, ponieważ to są twoi rodzice.
852 euro wirtualne koszty administrowania przy 2 euro za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej

Dochody: 25.600 euro czynsz
Wydatki: 15.852 euro (czynsz i koszty administrowania)

Wynik: 9.748 euro dodatkowych w rachunku domowym z punktu widzenia banku finansującego.
Więc można to raczej pozytywnie ocenić.
To było pytanie wyjściowe.

[UnserTraumhaus]

Cześć bankierze,

dzięki za informacje!