Capital Investment 4

[tschason]

Hej wszystkim,

chciałbym poprosić o wykwalifikowane porady!!!

Chcę zbudować Dom prefabrykowany i nie jestem pewien, czy na to stać. To bardzo ważne marzenie w moim życiu.

Jestem zatrudniony na czas nieokreślony, mam 29 lat i zarabiam miesięcznie 3980€ netto w 2015 roku i 4400 netto w 2016 roku!

Planowany Dom KFW55 (150m²) z mieszkaniem gościnnym (60m²) zostanie całkowicie wykończony, w tym planowana instalacja fotowoltaiczna i garaż na 3 samochody.

Dom kosztuje 430.000€ (co sądzicie o cenie?).
Działka kosztuje 91.000€ w tym notariusz i podatek od nabycia nieruchomości.
Koszty dodatkowe związane z budową, ze względu na nachylenie terenu, szacowane są na 50.000€.

Kapitał własny wynosi niestety tylko 25.000€

Wynika z tego suma kredytu w wysokości 546.000€

Według moich obliczeń mogę spłacać 2000€ plus przychody z najmu w wysokości 400-450€.

Odpowiada to spłacie w wysokości 2450€.

Co myślicie, czy to jest wykonalne?
A jeśli tak, jakie oprocentowanie przybliżacie?

Dziękuję za trud w odpowiedziach.

Z poważaniem Bernd

[6Bankkaufmann]

Finansowanie jest teoretycznie możliwe.
Jednak kapitał własny jest niski, dlaczego jest go tak mało?
Przy niskiej spłacie zapłacisz bardzo dużo.
Wyższa spłata nie jest możliwa ze względu na wydatki przekraczające 50% dochodu netto.
Czy można zrobić coś głębiej?
Może warto byłoby zakupić istniejącą nieruchomość na miejscu?
Brak podwójnego obciążenia czynszem, oprocentowaniem budowy i o wiele bardziej przewidywalne?

[Alex [CryptoMod]]

Koszty dodatkowe związane z budową zostały szacowane na 50 000 € ze względu na położenie na zboczu.

Tu już pojawia się problem. Tak jak napisał Bankkaufmann, możesz to teoretycznie opłacić na papierze, ale jeśli na przykład wystąpi coś nieprzewidzianego związane z kosztami budowy, co zazwyczaj zdarza się w takich wysokościach, to dodatkowe koszty w wysokości 20-30 tys. EUR mogą szybko powstać.

Jesteś już prawie na granicy swojego finansowania.

Pytanie: Dlaczego z mieszkaniem dla lokatora?

Moje marzenie o własnym domu polega właściwie na tym, żeby uniknąć kłopotów z innymi współlokatorami. Gdy chodzi o dochody z wynajmu, powinieneś dokładnie policzyć, czy się to naprawdę opłaca, czy nie lepiej byłoby wybrać coś mniejszego tylko dla siebie.

[NaTwoim13]

@Bankkaufmann und Herrmueller

Dlaczego zawsze tak pesymistycznie. Tschason ma 29 lat, posiada kapitał własny, stabilny dochód netto, rozważnie podchodzi do planu, zastanawia się, dlaczego nie zastanawiamy się również przed oceną jego planu, czy moglibyśmy go ocenić ?

- Stan cywilny, obecność dzieci
- kto zamieszka w mieszkaniu dla gości
- czy z tego będą uzyskiwane dochody z wynajmu (mogą to być nawet rodzice, co na przykład rozwiązałoby kwestię dlaczego)
- czy istnieją zobowiązania kredytowe

Niski kapitał własny? dlaczego takie pytanie?

Mogę sobie wyobrazić, że jeśli ktoś w wieku 29 lat osiąga taki bardzo dobry dochód, to może skończył studia niedawno i/lub spłacił swoje kredyty studenckie w jednej sumie niedawno.

Dochód, kapitał własny i sposób podejścia to bardzo dobre warunki do pogłębienia planu i zastanowienia się nad kosztami, całościowym planem oraz ewentualną indywidualną zdolnością finansową.

[sebastian-k]

No cóż, 2450€ to zdecydowanie więcej niż połowa miesięcznego wynagrodzenia netto. Uwzględnienie całkowitej opłaty za czynsz jest również dość optymistyczne, ponieważ będziesz musiał ponosić także inne koszty związane z mieszkaniem oraz ewentualnie wystąpienie niewypłacalności najemcy. W rezultacie płacisz 60% swojego wynagrodzenia netto na finansowanie. To już dość dużo, moim zdaniem.

My płacimy prawie 1000€ miesięcznie na finansowanie przy wynagrodzeniu netto 3600€ (choć nasza kwota kredytu to jedynie 180.000€) na okres 10 lat. Dla nas granicą były właśnie te 1000€ miesięcznie.

Ciekawym aspektem jest powód, dla którego rozważasz lokal z odrębnym wejściem. Czy jest to planowane z myślą o rodzinie? Jeśli celem jest zwiększenie środków na finansowanie poprzez czynsz, to myślę, że nie jest to opłacalne w porównaniu do znaczącego wzrostu kosztów (wyższy kredyt, wyższe koszty budowy, wyższe koszty eksploatacyjne).

[Alex [CryptoMod]]

@Bankkaufmann und Herrmueller

Dlaczego zawsze taka pesymistyczna postawa. Tschason ma 29 lat, posiada kapitał własny, regularne dochody netto, rozważnie podchodzi do planów, zadaje pytania, dlaczego nie zadajemy pytań przed oceną jego planu, zanim będziemy mogli go ocenić?

Żadnego pesymizmu, tylko realizm...

Uważam, że nazwanie 25 000 EUR jako kapitał własny w takim projekcie jest wręcz śmiałe. To tak naprawdę, jakby nie było, ja bym raczej nazwał to cichym zabezpieczeniem.

Tak, oczywiście, bardzo dobre dochody i matematycznie możliwe, jednak dla mnie solidne finansowanie to także coś, co pozwala na przetrwanie trudnych czasów w razie potrzeby. Na przykład, zasiłek dla bezrobotnych ALG1 ?? 2 100 EUR maksymalnie... przez 6-9 miesięcy ?? Zasiłek chorobowy ?? Tutaj mowa o około 2 500 EUR !!

Czy w takim wypadku od razu iść na licytację komorniczą ???

546 000 EUR przy oprocentowaniu 2,5% i spłacie 3% na 10 lat daje miesięczną ratę w wysokości 2 500 EUR, ale z pozostałym długiem w wysokości 360 000 EUR, a przy oprocentowaniu o 2% wyższym rata wzrośnie do 3 100 EUR, jeśli mieszkanie nie będzie wynajęte lub pojawi się niewypłacalny najemca ???

Przy okazji: Nie wierzę również, że jakikolwiek bank sfinansuje taki plan. Raczej coś w granicach 250-300 tys. EUR.

[NaTwoim13]

3% spłty początkowej? Dlaczego??? Dlaczego zakładać ekstremalne wzrosty oprocentowania, skoro można im zaradzić poprzez dłuższy okres zabezpieczenia oprocentowania? Dlaczego zawsze zakładać, że planowanie kosztów nie wypali? Że zawsze wszystko będzie droższe niż planowano i wymagać dodatkowego finansowania?

Dlaczego nie zacząć od przeliczenia dokładnych kosztów ogólnych, wybrania partnera w postaci firmy budowlanej, która ewentualnie zagwarantuje koszty, a może skorzystać z fachowej porady, jak np. specjalisty od budownictwa, który na wstępie sprawdzi ofertę jako taką i poszczególne branże pod kątem kompletności na podstawie umowy o dzieło?

Takie rozważania są kluczowe na początku, szczególnie dlatego, że trzeba ustalić, jakie ryzyka (m.in. ryzyko oprocentowania i zakończenia inwestycji) mogą powstać, jak można im przeciwdziałać, na co zwracać uwagę i co brać pod uwagę.

Każdy dobry bank finansuje tego typu przedsięwzięcia, jeśli koszty ogólne są przemyślane, dokładnie skalkulowane, zrównoważone i zrozumiałe, a naprawdę można o to zadbać na wstępie!!!

[sebastian-k]

Moim zdaniem, wymienione ryzyka nadal pozostają. Żadna firma budowlana nie zagwarantuje pełnej ceny z góry - zwłaszcza jeśli chodzi o takie rzeczy jak stan podłoża. Jak zmienia niższa spłata? Mniejsze miesięczne obciążenie, ale pozostaje zadłużenie w wysokości 400 000 €? I to ma być dobrze zaplanowane finansowanie? Nie jestem pewien...

[6Bankkaufmann]

Tutaj widzę ten sam zakres od 250 000 EUR do 300 000 EUR dla istniejącej nieruchomości lub tutaj również nowej budowy.

[Alex [CryptoMod]]

dlaczego nie z góry sprawdzić dokładne koszty całkowite, wybrać firmę budowlaną jako partnera, która gwarantuje koszty, być może zatrudniając eksperta budowlanego na etapie początkowym, który przegląda ofertę jako całość oraz poszczególne branże pod kątem kompletności na podstawie umowy zlecenia?

Prośba:

Wstaw to do działu finansowania budowy na www.bauexpertenforum.de.....
Już się teraz śmieję z komentarzy.....

Jeśli to nie działa nawet w przypadku państwa, to jak może działać u prywatnej osoby ??

Jeśli ktoś chce za wszelką cenę zrealizować ten zamiar, to może to jakoś się uda, ale stoi na bardzo chwiejnych nogach.

[NaTwoim13]

O nie, to jest dla mnie zbyt proste!

Przy odpowiednim i rzetelnym planowaniu kosztów, ewentualnie przy wsparciu ekspertów budowlanych lub specjalistycznych architektów, wszystkie koszty można zaplanować i również zagwarantować, zwłaszcza koszty dotyczące charakterystyki gruntu i ewentualnie z tego wynikające koszty.

Pojawia się jednak pytanie, ile pieniędzy chcę przeznaczyć na początku planowania, aby minimalizować ryzyko za pośrednictwem specjalistów i wyspecjalizowanych biegłych, zwłaszcza jeśli chodzi o ryzyka związane z kosztami.

[sebastian-k]

I mimo to pozostanie pewne ryzyko - co w przypadku takiego finansowania jest dość nieprzyjemne. Nawet jeśli wszystko jest starannie zaplanowane, jest dobry architekt i biegły. Wtedy deweloper kombinuje, biegły to stwierdza - a potem? Dokładnie, udaj się do adwokata. W rezultacie może to prowadzić do wstrzymania budowy, kosztów sądowych itp. A skąd wtedy weźmiesz pieniądze? W takim przypadku dobra planowanie i nadzór nie pomogą. Nawet jeśli jakaś część prac zapewnia cenę. Następnie pewnego dnia przychodzi miły list, w którym jest napisane, że cena nie jest uzasadniona, ponieważ zostało odkryte coś niespodziewanego. A potem? Pozwolić na pozostawienie łazienki jako surowego montażu z tabliczką Toalety dostępne u dewelopera?

[Alex [CryptoMod]]

Nawet jeśli wszystko jest starannie zaplanowane, posiada się dobrego architekta i eksperta, to i tak deweloper potrafi zrobić kuku, co stwierdza ekspert - a co wtedy? Dokładnie, udajemy się do adwokata. W rezultacie może dojść do zatrzymania budowy, kosztów sądowych itp. A skąd wtedy wziąć pieniądze? Nawet dobra planowanie i nadzór nie pomagają w takiej sytuacji.

I właśnie o to chodzi, gdy mówię, że staje się się z plecami do muru......

Oczywiście można powiedzieć, że takie sytuacje zdarzają się zawsze, ale jeśli dąży się do rozsądnej finansowania, to takie nieprzewidziane okoliczności nie powinny od razu oznaczać końca, a tak właśnie jest zgodnie z kwotami, jakie autor tematu podaje.

250-300 tys. zł jest tutaj jak już wspomniano całkiem możliwe.

[6Bankkaufmann]

To jest kwestia osobista, czy zdecydować się na nową budowę czy nieruchomość używaną. Zarówno nowa budowa, jak i używana nieruchomość są w zakresie od 250 000 do 300 000 euro możliwe do rozważenia.

[Torian]

O nie, to dla mnie zbyt proste!

Przy starannie przemyślanym i profesjonalnym planowaniu kosztów, ewentualnie przy wsparciu rzeczoznawców budowlanych lub specjalistycznych architektów, można zaplanować wszystkie koszty i je zagwarantować.

Znajomy zaczął planować z renomowanym architektem, który zaplanował wszystko zdecydowanie za drogo, strony są skłócone, a architekt trzyma się swojego kontraktu. Cena za naukę: około 15,000 €

Wasz optymizm w porządku, ale przy pierwszej budowie domu typowy budowniczy popełnia błędy i płaci za to cenę, niestety bardzo trudno jest wykluczyć wszystkie możliwe problemy z góry i poddać wszystkie umowy prawnej ocenie.

[tschason]

Cześć,

dziękuję najpierw za wszystkie odpowiedzi zarówno pozytywne, jak i negatywne.

Powodem posiadania mieszkania dla lokatorów jest nachylenie terenu. Ze względu na nachylenie terenu muszę wybudować piwnicę. Aby ją zwrócić, chciałbym ją rozbudować i wynająć.

Niewielki kapitał własny wynika z faktu, że zacząłem od małych rzeczy i dopiero od 1,5 roku pracuję w tej branży. Moje ówczesne miesięczne dochody to około 2100€ netto, więc nie mogłem zaoszczędzić ogromnych sum.

Co do mojej sytuacji życiowej, warto jeszcze dodać:
Od roku mam dziewczynę z dwójką dzieci, którzy także zamieszkają w domu. Jednakże, chcąc być realistą, uważam, że byłoby naiwne włączać ich teraz do finansowania domu.... kto wie, czy to się uda (choć bardzo na to liczę).

Nie mam już żadnych długów, samochód i motocykl są spłacone.

Dziękuję dalej za Wasze opinie!!!

[tschason]

Asoooo.....

Planowanie budowy domu jest obecnie realizowane przez Weber Haus. Mam nadzieję, że uda mi się znaleźć w nich godnego partnera, którego szacowane koszty będą realistyczne...

[6Bankkaufmann]

Finansowanie w wysokości 521.000 euro - czyli 100% - jest możliwe przy niemalże 1.900 euro.
Programy KfW 124 i 153 Standard.
Dodatkowo pożyczka bankowa w wysokości 421.000 euro z oprocentowaniem odsetek w wysokości 1,5% i 10-letnim okresem obowiązywania oprocentowania.
Byłby to preferowany wariant.
Czy rozważano także możliwość przedłużenia okresu obowiązywania oprocentowania do 15 lub 20 lat?

[tschason]

Ponieważ mam dwie jednostki mieszkalne i buduję energooszczędnie, czy nie powinienem móc sfinansować razem 150 000€ za pośrednictwem KfW?

[6Bankkaufmann]

Przepraszam, to z apartamentem dla lokatora. Masz rację.
Dostaniesz wtedy 150 000 EUR KfW

[C. Andreas]

Witam wszystkich,

chciałbym poprosić o profesjonalne porady tutaj!!!

Chciałbym wybudować Dom gotowy do zamieszkania i nie wiem naprawdę, czy mogę sobie na to pozwolić. Jest to dla mnie bardzo ważne marzenie w życiu.

Jestem zatrudniony na czas nieokreślony, mam 29 lat i zarabiam miesięcznie 3980€ netto w 2015 roku oraz 4400€ netto w 2016 roku!

Planowany Dom, KFW55 (150m²) z mieszkaniem dla lokatora (60m²), jest kompletnie wykończony, z instalacją fotowoltaiczną i garażem na 3 pojazdy.

Cena domu to 430.000€ (co myślicie o cenie?).
Działka kosztuje 91.000€, w tym opłaty notarialne i podatek od nabycia nieruchomości.
Koszty dodatkowe budowy szacowane są na 50.000€ ze względu na nachylenie terenu.

Kapitał własny wynosi niestety tylko 25.000€.

Z tego wynika kwota kredytu w wysokości 546.000€.

Według moich obliczeń mogę spłacać 2000€ plus dochody z najmu w wysokości 400-450€.

Oznacza to spłatę w wysokości €2450.

Co o tym myślicie, czy to wykonalne?
A jeśli tak, to jakie oprocentowanie szacujecie, że uzyskam?

Dziękuję za próbę udzielenia odpowiedzi.

Z poważaniem, Bernd

Cena domu to 430.000€ (co myślicie o cenie?).

Proszę wyliczyć to. Będziesz zaskoczony, ile marży ma producent domów prefabrykowanych w swojej kalkulacji.
Specjaliści od kosztów budowy określają koszty za pomocą kalkulatora kosztów budowy? Koszty budowy