Capital Investment 4

[Bobo78]

Cześć,

Byłabym wdzięczna za opinie na tym forum na temat realności zakupu domu. Nadal czeka mnie spotkanie z doradcą, ale chciałabym już wcześniej poczuć, czy jest to wykonalne, ponieważ mam konkretny obiekt na oku i dlatego cały czas o tym myślę. Byłabym jedynym kredytobiorcą i mieszkańcem.

Oto fakty:
Dom szeregowy na dzierżawie gruntów miejskich w Hamburgu
Cena zakupu 179 000 EUR
Koszty dodatkowe 23 000 EUR

740 EUR rocznie dzierżawy
80 m², Kfw70

Moje finanse:
Kapitał własny 30 000 EUR
Miesięczne wynagrodzenie netto: 1 930 EUR (uwzględniając samochód służbowy, podwyżka wynagrodzenia nadchodzi)
Około 1 500 EUR rocznie

Zatrudniona od 10 lat w dziale IT
Brak bieżących kredytów, brak wpisów do Schufa
Zwyczajne koszty utrzymania
Bez znaczenia dla banku, ale dla mojego poczucia bezpieczeństwa ważne: jedyny spadkobierca domu (ale mam nadzieję, że na to jeszcze długo).

Jestem świadoma, że mam niewiele kapitału własnego. Czy mimo to zakup jest możliwy i sensowny? (Przy założeniu sprawdzonej wartości domu).

Z góry dziękuję!

Johanna

[6Bankkaufmann]

Witaj
Z kapitałem własnym w wysokości 30 000 EUR możesz pokryć koszty dodatkowe w wysokości 23 000 EUR.
Pozostałe 7 000 EUR możesz przeznaczyć na wyposażenie.
W przeciwnym razie, cena zakupu w wysokości 179 000 EUR musiałaby być pokryta kredytem w wysokości 179 000 EUR.
Czy to nowe budownictwo, ponieważ piszesz o KfW70? Cena wydaje się również dość niska bez oplaty dzierżawy?
W przeciwnym razie poniżej znajdziesz inną klasyczną wersję dla ceny zakupu w wysokości 179 000 EUR

A) kredyt bankowy
Kwota kredytu netto: 100 000 EUR
kredyt bankowy = 100% wypłaty
10 lat stałego oprocentowania
2,83% oprocentowania nominalnego
2,87% rzeczywista stopa roczna
2,00% początkowa stopa amortyzacji
Możliwość dodatkowej spłaty rocznej w wysokości 5%
Bez opłat za udostępnienie przez 3 miesiące
Bez opłat manipulacyjnych
Bez opłat za prowadzenie konta
Bez kosztów wyceny
=> Rata miesięczna: 519,23 EUR

B) kredyt na dofinansowanie
KfW Bank für Wiederaufbau - Program mieszkania Nr.124
Kwota kredytu netto: 50 000 EUR
kredyt bankowy = 100% wypłaty
10 lat stałego oprocentowania
2,35% oprocentowania nominalnego
2,38% rzeczywista stopa roczna
1,92% początkowa stopa amortyzacji
Okres karencji na spłatę: 1 rok
Bez opłat za udostępnienie przez 4 miesiące
Bez opłat manipulacyjnych
Bez opłat za prowadzenie konta
Bez kosztów wyceny
=> Rata miesięczna: 178,00 EUR

Uprawiając 697 EUR, można sfinansować nieruchomość.

[Bobo78]

Panie Hillermann, dziękuję za szybką odpowiedź!

Oferta nie dotyczy nowej budowy, Twoje zapytanie mnie zaintrygowało. Po przesłaniu przez maklera niewłaściwego certyfikatu energetycznego, teraz to zauważam.
Mimo to, Dom jest stosunkowo tani w czystym porównaniu rynkowym (Hamburg), ponadto nie wymaga ani remontu, ani modernizacji. To wyjaśnia pilną potrzebę sprzedaży poprzez rozwód. Niemniej jednak, przegląd przez rzeczoznawcę jeszcze nie został przeprowadzony. Ponieważ jednak wszystko musi się wydarzyć jednocześnie i bardzo szybko, najpierw sprawdzę możliwość finansową. Obawiam się jednak, że inny potencjalny nabywca może być szybszy, albo że nie można ufać maklerowi (wywiera presję, proponuje sztuczki).

Około 700 euro na obsługę kredytu mieści się w rozsądnych granicach, koszty dodatkowe oraz koszty utrzymania zostały odpowiednio oszacowane. Niemniej jednak, warto rozważyć dłuższe związanie z oprocentowaniem.

Skontaktuję się z Tobą, gdy zbiorę jeszcze kilka informacji.

Dziękuję,
Johanna

[Alex [CryptoMod]]

Niestety obawiam się, że inny zainteresowany może kupić, albo że nie można ufać pośrednikowi (wywiera presję, proponuje sztuczki).

Zachowaj spokój....

Jeśli pośrednik zwiększa presję, to raczej oznacza, że obecnie nie ma poważnych zainteresowanych. Jeśli są tacy, to zostanie sprzedane i koniec. Żaden pośrednik nie mówi Mam jeszcze innego zainteresowanego, który też chciał kupić.....

Zakup domu to dla wielu ludzi największa transakcja życia, dlatego nie należy angażować się w takie sztuczki.

[Bobo78]

Tak, panie Mueller. Podzielam Pańskie zdanie. W międzyczasie dowiedziałem się więcej o działaniach niektórych pośredników. W żadnym wypadku nie pozwolę sobie na żadne gierki, zwłaszcza że prawdopodobnie i tak stałbym się narzędziem do podbicia ceny dla innego kupującego. Jeśli mam/mam/mogę kupić, to tylko po profesjonalnej ocenie i sensownym dofinansowaniu. Jako nowicjusz w kwestii zakupu domu, czasami jestem zaskoczony, co tam się może wydarzyć... Ale mając świadomość tego, na co mnie stać, łatwiej będzie kontynuować poszukiwania. Pozostaję w kontakcie. Pozdrowienia, Johanna

[6Bankkaufmann]

Jeśli pośrednik zwiększa presję, oznacza to raczej, że obecnie nie ma poważnych zainteresowanych.

Dokładnie tak jest. Choć cena zakupu wydaje się bardzo interesująca, gdy nie trzeba nawet niczego remontować ani modernizować.

[Alex [CryptoMod]]

Nasz Dom początkowo miał kosztować 129 000 EUR, okazja według pośrednika na rosnącym rynku nieruchomości. Rok później kupiliśmy go za 90 000 EUR......

[6Bankkaufmann]

Gratulacje z tego powodu. Tak, gdzieś jesteśmy również na szczycie. Schäuble powiedział w tych dniach, że stopy procentowe z pewnością znów wzrosną (ale nie powiedział kiedy).

[Kass Finanz]

Cześć, chciałbym poruszyć temat dzierżawy wieczystej.Nieruchomość nie będzie uczestniczyć w normalnym wzroście wartości nieruchomości, zwłaszcza w okolicach Hamburga, ponieważ grunt należy do miasta.Podczas finansowania dzierżawa wieczysta jest szacowana i wirtualnie klasyfikowana na pierwsze miejsce. W tym przypadku cena zakupu powinna być rzeczywiście odpowiednia lub warto przeanalizować inne alternatywy. Nawet przy późniejszej sprzedaży może być kłopotliwie.

[6Bankkaufmann]

Przepis o pierwszeństwie prawa dzierżawy z dożywotnim użytkowaniem nie ma znaczenia, gdy miasto Hamburg przedstawi odpowiednie oświadczenie bankowe (co jest z reguły praktykowane). Finansowanie na zasadzie dzierżawy z dożywotnim użytkowaniem nie różni się zasadniczo od finansowania u właścicieli nieruchomości należących do miast czy kościołów (oczywiście bez nieruchomości). Jednak finansowanie na poziomie 100% jest także tutaj możliwe bez problemów.

[Kass Finanz]

Finansowanie na pewno będzie możliwe. Chciałem tylko zwrócić uwagę krytycznie na dzierżawę wieczystą i jej wady. Być może istnieją lepsze oferty nieruchomości, które długoterminowo mają większy sens.

[Bobo78]

Dziękuję za ten komentarz.

Posiadanie własnej działki wiąże się także z kwestią finansową. Roczny czynsz jest dla mnie w porządku, ale cena zakupu w wysokości 118 000 euro już nie. Właścicielem wieczystym jest miasto Hamburg, co prawdopodobnie ułatwiłoby ewentualną odsprzedaż w porównaniu do prywatnego właściciela.

Obecnie na rynku ta nieruchomość jest stosunkowo tania w porównaniu do innych. Mimo tej samej lokalizacji, takiej samej powierzchni mieszkalnej, jako środkowy Dom zamiast końcowego, z mini działką, wewnętrznie wymagający znacznej modernizacji - ale cena różniąca się o zaledwie 10 000 euro albo nawet znacznie więcej! To zjawisko jest obserwowane w ostatnim czasie. W końcu, co do stanu domu, będę musiała zaufać rzeczoznawcy - o ile w ogóle dotrę do niego za pośrednictwem tego pośrednika.

Dziękuję za cenne wskazówki!

Johanna

[sebastian-k]

Opłata dzierżawna może być w porządku dla Ciebie w tej chwili. Jednak w ramach nowej wyceny sytuacja może się całkowicie zmienić.

Miałem też na liście obiekt z opłatą erfpachtową (kościół). W trakcie przyjaznej rozmowy telefonicznej z odpowiednimi osobami od razu powiedziano mi, że w ramach sprzedaży zostanie przeprowadzona nowa wycena, a opłata dzierżawna prawdopodobnie znacznie wzrośnie.

[6Bankkaufmann]

Oczywiście, ale sprzedawca zazwyczaj przedstawi obecne opłaty dzierżawne za użytkowanie wieczyste.

[sebastian-k]

Poprawne, dlatego taka okazja może szybko przekształcić się w finansowe bagno. Nie wiadomo również, co może się wydarzyć w ciągu lat. Sprzedaż domu na własności wieczystej często także jest trudna.

[6Bankkaufmann]

Tak, ale nie w Hamburgu. W dużych miastach sprzedaż domu na wieczystą dzierżawę nie jest tak trudna jak na wsi

[Talertreu]

Zachowaj spokój...

Jeśli pośrednik naciska, oznacza to raczej, że w tej chwili nie ma poważnych zainteresowanych. Jeśli jest ich wystarczająco, to będzie sprzedaż, koniec. Żaden pośrednik nie powie: "Mam jednak jeszcze innego zainteresowanego, który też chciałby kupić..."

Zakup domu to dla wielu ludzi największa transakcja w życiu, nie powinno się angażować w takie gierki.

Tak bym również przypuszczał. Ale nie jest też tak, że nie można rozmawiać otwarcie z takimi ludźmi. Z większością udaje się to całkiem dobrze!

[6Bankkaufmann]

@Talertreu, o kogo konkretnie mówisz, że warto być otwartym? Na przykład na temat związany z pośrednikiem? Dobry agent nieruchomości (zauważam, że nie jestem agentem) zawsze powie Ci, że istnieją inni zainteresowani! Bywa, że to prawda, a czasem nie. Osobiście znam wystarczająco wielu agentów, którzy zawsze mówią to potencjalnemu klientowi (niestety) w ten sposób.

[Bobo78]

Wygląda na to, że teraz rzeczywiście ktoś inny się załapie, podobno jest już ustalona data wizyty u notariusza. Mogłem przebić cenę - na początku wyglądało to jak jakiś chwyt i zostało źle skomunikowane przez agenta nieruchomości. W międzyczasie komunikacja się poprawiła, kupujący wydaje się istnieć, ale nadal nie wchodzę w to. Jestem zbyt zielony w sprawach kupna domu, a budżet jest już wyczerpany...
Jeśli do 15.7. nie usłyszę nic, to Dom przepadnie.

Dziękuję za pomoc i rady, chętnie tu wrócę!

[6Bankkaufmann]

Dom zostaje sprzedany dopiero po zarezerwowaniu terminu u notariusza i podpisaniu umowy kupna-sprzedaży.

[Bobo78]

Tak, planujemy to na 15.7. Nie będę już wtedy wchodził. Ale jestem gotowy, jeśli coś nie wyjdzie

[6Bankkaufmann]

Okay, moje doświadczenie mówi mi, że gdy agent nieruchomości rzeczywiście podaje datę sprzedaży z notariuszem, to naprawdę się to zdarza. Z drugiej strony zdarza się, że nabywcy rezygnują nawet godzinę przed terminem. Dlatego jeśli to jest Twoja wymarzona nieruchomość, pokaż zainteresowanie do końca wobec agenta/sprzedającego.