Capital Investment 4

[zado]

Cześć wszystkim,

moi rodzice uważają, że sensownym pomysłem dla mnie byłoby kupienie mieszkania, ponieważ stopy procentowe są niskie. Im szybciej je kupisz, tym szybciej będzie spłacone. Obecnie wynajmuję mieszkanie.

Mam obecnie 26 lat i pracuję od 3 lat (wcześniej studiowałem). Teraz znaleźliśmy czteropokojowe mieszkanie, które bardzo mi się podoba.

Mieszkanie z dwoma miejscami parkingowymi kosztuje 290 000€. Obecnie moje wynagrodzenie netto wynosi 1940€. Bez samochodu służbowego byłoby to 2250€. Czy mogę to sfinansować z mojego wynagrodzenia? Czy może powinienem wziąć mniejsze mieszkanie. Moi rodzice chcieliby wspierać mnie 200€ miesięcznie. Mam 50 000€ kapitału własnego na zakup.

Mieszkanie jest w okolicy, gdzie obecnie mieszkam. Nie wiem jednak, czy chcę tu mieszkać w przyszłości. Moja dziewczyna, z którą jestem od kilku miesięcy, mieszka 250 km ode mnie. Być może chciałbym za kilka miesięcy/lata przeprowadzić się do niej. Czy w takim przypadku powinienem po prostu wynająć mieszkanie? Czy to oznacza, że jeszcze nie powinienem kupować mieszkania?

Czy moglibyście wyrazić swoją opinię na te dwie kwestie?

Pozdrowienia
Zado

[6Bankkaufmann]

Generalnie interesujące jest inwestowanie w aktywa rzeczowe, czyli kupno mieszkania. Jednak istnieje różnica między kupnem mieszkania na własne potrzeby a na wynajem.
To powinno być jasne od samego początku. Jeśli planują Państwo kupić nieruchomość do wynajmu, opłata za czynsz będzie odliczana jako wydatek w budżecie domowym.
Najbardziej sensowne byłoby więc zakupienie do własnej potrzeby.
W Państwa przypadku pytanie brzmi, czy koszty dodatkowe zakupu (podatki od nabywcy, prowizja dla pośrednika, notariusz) będą opłacane z kapitału własnego, czy zostały już uwzględnione w Państwa kalkulacji związanej z wkładem własnym.
Pytanie czy dochód w wysokości EUR 1.940 wystarczy na ratę przy pożyczce EUR 240.000 (EUR 290.000 minus EUR 50.000 wkładu własnego) jest proste.
Dochód może wystarczyć na finansowanie kwoty EUR 240.000, jeśli jest trwały i nie ma dodatkowych umów Leasingowych ani kredytów ratalnych.
Ważne jest także, jak duże jest mieszkanie. Banki liczą standardowe koszty zarządzania w wysokości 2 EUR za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej i odliczają to w wydatkach domowych.
W związku z tym potrzebne są dodatkowe szczegółowe informacje.
Jednak stopa procentowa na poziomie około 2,10% na 10 lat jest realna, a rata wynosi około EUR 730.

[Alex [CryptoMod]]

Cześć,

pod względem finansowym powinno wystarczyć, ale według mnie byłoby trochę z ciasno.
Opłata wynosi 730 EUR + 200 EUR opłat dodatkowych + opłata za mieszkanie (200 EUR ??? przeznaczone na rezerwy dla wspólnoty właścicieli). Z kwoty 1940 EUR netto zostaje jeszcze 800 EUR miesięcznie. Powinno wystarczyć na wydatki........

Jednakże warunki życia wydają mi się jeszcze zbyt młode, dziewczyna, dokąd to zmierza? Dodatkowo, moim zdaniem, mieszkanie własnościowe łączy wady posiadacza nieruchomości z wadami najemcy.

Przy wyższym wkładzie własnym można by też łatwiej sprzedać mieszkanie (co oznacza, że po sprzedaży zostanie jeszcze pieniędzy), aby potem sfinansować inną nieruchomość. Wynajem uważałbym za zbyt ryzykowny.

[6Bankkaufmann]

Wynajem technicznie również nie wydaje się być możliwy lub zatwierdzony.

[zado]

Dlaczego technicznie nie można wynająć?
Bank zezwala tylko w przypadku posiadania wyższego kapitału własnego? Czy jak to działa?

[6Bankkaufmann]

Zazwyczaj klient kupujący inwestycję kapitałową powinien mieć już własną nieruchomość. W tym przypadku nie jest to zasada. Inwestycja kapitałowa z dodatkowym własnym mieszkaniem do wynajęcia nie jest zbyt pożądana i zależy od indywidualnego przypadku.
W tym konkretnym przypadku bank będzie patrzył na to tak, że klient ma koszty wynajmu swojego własnego mieszkania, ale będzie też miała dochód z nieruchomości, którą chce kupić. Niemniej jednak nowy przychód z najmu nie będzie w pełni brany pod uwagę.
Celem jest pokrycie kosztów nabycia (20% ceny notarialnej) oraz kosztów dodatkowych związanych z zakupem. Wtedy można rozważyć inwestycję kapitałową przy posiadaniu drugiego mieszkania do wynajęcia.
Jednak w tym przypadku budżet jest nieco ograniczony.
Inwestycja kapitałowa z niższą ceną zakupu około 200 000 EUR lub nieco poniżej, mogłaby być możliwa z kwotą 50 000 EUR.

[Suxxess]

Chyba chodzi o to, że mieszkanie własnościowe, które nie może być wynajmowane, stanowi również ryzyko.

Co się stanie, jeśli wynajmiesz je nielegalnie lub czynsz jest opłacany nieregularnie, lub jeśli lokatorzy pozostawią mieszkanie w ruinie, a ty musiałbyś poświęcić dużo własnych pieniędzy na remont? Ale zakładam, że za prawie 290 tysięcy euro za mieszkanie, prawdopodobnie będzie to Hamburg lub Monachium + nieco lepsza okolica.

Pytanie brzmi, czy potrzebujesz 4 pokoje czy wystarczy mniejsze mieszkanie?

A jeśli sam piszesz:

Być może chciałbym przeprowadzić się do niej za kilka miesięcy/lat.

W takim przypadku to ona raczej potrzebowałaby większego mieszkania niż ty. Ile obecnie płacisz za czynsz i ile masz pokoi?

Mniejsze mieszkanie na pewno wchodziłoby w grę. Z drugiej strony, nie trzeba teraz, za wszelką cenę, kupować mieszkania. Możesz raczej zainwestować swoje pieniądze i ewentualnie zabezpieczyć obecne stopy procentowe poprzez zawarcie umowy o oszczędności mieszkaniowe.

Jeśli w przyszłości sprawa z narzeczoną stanie się pilniejsza, przeprowadzisz się do niej i wszystko wciąż będzie w porządku, możecie wtedy zacząć szukać mieszkania/domu.

[Alex [CryptoMod]]

To, co miałem na myśli z wynajmem, dotyczy przypadku, gdy wprowadza się do innego nieruchomości. Jeśli wtedy najemca nie płaci...

[6Bankkaufmann]

Jeśli najemca przestaje płacić, cała historia się sypie. Albo kupujący wprowadza się do mieszkania i zaczyna je użytkować, oszczędzając w rezultacie na kosztach najmu.

[Alex [CryptoMod]]

Nie, także nie w ten sposób...

Jeśli teraz kupi i później przeprowadzi się do dziewczyny..... Wtedy wynajmie kupiony apartament..... Czyli koszty kredytu na mieszkanie + czynsz lub 2. mieszkanie. Staje się to niebezpieczne, gdy grozi utrata czynszu.

[6Bankkaufmann]

Oczywiście, możliwe jest także postępowanie w ten sposób. Jednak zawsze dobrze jest nie patrzeć na wszystko od razu w sposób negatywny. Ogólnie rzecz biorąc, sensowne jest zakupienie inwestycji kapitałowej, która nie jest zbyt daleko od miejsca zamieszkania. (szczególnie ze względu na zmianę najemcy, lokatorów...)

[Alex [CryptoMod]]

Szczerze mówiąc, z punktu widzenia niemieckiego prawa najmu mieszkanie własnościowe jest bardzo słabą inwestycją kapitałową. Raz odrzucona przez Bundesgerichtshof klauzula dotycząca remontów, która była ważna przez 10 lat i pozostawiająca koszty remontów niszczy każdy zwrot z inwestycji.....

Zgadzam się, jeśli chodzi o budynki wielorodzinne z 5 lub więcej jednostkami mieszkalnymi.

[zado]

@Suxxess
Obecnie mam mieszkanie 2-pokojowe i płacę 515€ czynszu. Chociaż 3 pokoje byłoby lepsze, to obecnie radzę sobie też z 2 pokojami.

Co do pytania o 3 lub 4 pokoje: Obecnie 3 pokoje są wystarczające. Jeśli w przyszłości (z dziećmi) będę potrzebował 4 pokoje, będę musiał być być może wynająć/kupić większe mieszkanie. Myślę, że 3 pokoje są tańsze. Czy jednak taniej wyjdzie, jeśli najpierw kupię mieszkanie 3-pokojowe i później je sprzedam?

Co do ceny: Mieszkanie ma 125 metrów kwadratowych, więc jest prawdopodobnie droższe niż inne mieszkania 4-pokojowe.

[6Bankkaufmann]

Przy sprzedaży liczy się tylko lokalizacja, nic więcej. Bez znaczenia czy są to 2, 3 czy 4 pokoje.

[Suxxess]

To po prostu pytanie, czy po 5 latach uda się znaleźć rozsądnych najemców / uzyskać dobrą cenę w przypadku sprzedaży. Właśnie sprawdziłem oferty w mojej okolicy, szaleństwo, ile ludzie chcą za małe mieszkanie.

[6Bankkaufmann]

@Tak, trzeba również wziąć pod uwagę, że istnieje kilka obszarów w Niemczech, gdzie poziom cen wynajmu jest już bardzo ambitny.

[Suxxess]

Powiedzmy sobie od razu, że bańka na rynku nieruchomości w Niemczech powoli rośnie i już się tu i ówdzie pojawiła. (w określonych obszarach o dużej popytowo) Tak więc moim zdaniem jest. Ze względu na niskie stopy procentowe ludzie mogą sobie pozwolić na droższe nieruchomości, które wcześniej były poza ich zasięgiem. W rezultacie zwiększa to popyt, co bezpośrednio wpływa na cenę. Gdy nadejdzie refinansowanie z wyższymi stopami procentowymi, wielu ludzi na pewno się przestraszy...

[6Bankkaufmann]

@suxxess, masz rację.
Osoba, która teraz ubiega się o finansowanie budowy z amortyzacją 1%, zła decyzja w przypadku podwyżki oprocentowania po 10 latach.

[NaTwoim13]

Dyskusja na temat ryzyka zmiany stóp procentowych po 10 latach w ogóle nie powinna mieć miejsca, zamiast tego konsument może np. wybrać 20-letni okres stałego oprocentowania lub zabezpieczyć się przed ryzykiem stopy procentowej za pomocą instrumentu oszczędzania budowlanego po np. 15 latach.

[6Bankkaufmann]

Oczywiście, kredyt z 10-letnim okresem minimalnego oprocentowania byłby bardziej sensowny, gdyby klient płacił wysoką kwotę odsetek. Z wyliczeń wynika, że klient zazwyczaj ma korzyść wybierając pożyczkę z okresem spłaty od 2,5%, niż wybierając kredyt na 15 lub 20 lat ze względu na wyższe odsetki. Odsetki są bowiem wyższe przy pożyczce na 15 lub 20 lat niż przy 10-letniej. Wysoka spłata zobowiązań przy 10-letnim okresie prowadzi do niższego pozostałego długu, co z kolei skutkuje łagodniejszym wzrostem odsetek o kilka procentowych punktów. Jest to wszystko kwestia obliczeń. Jednak ogólnie rzecz biorąc, długoterminowe umowy o minimalnym oprocentowaniu są zawsze interesujące, ponieważ dają poczucie bezpieczeństwa.

[Malapascua]

Co jeśli wynajmiesz lokatorom, którzy nie płacą czynszu regularnie, bądź opuszczą mieszkanie w ruinie, a ty musisz ponownie dużo własnych pieniędzy zainwestować w remont? Ale przypuszczam, że za prawie 290 tysięcy euro za mieszkanie, prawdopodobnie będzie to Hamburg lub Monachium + nieco lepsza okolica.

290 tys. euro za mieszkanie 4-pokojowe w Monachium? hahahahaha - za taką cenę można dostać może garaż. To jest cena prowincjonalna. Nawet tutaj, w małej miejscowości 100 km od Monachium, 4-pokojowe mieszkanie kosztuje więcej. Aktualnie wynajem jest znacznie tańszy niż zakup, przynajmniej na południe od Frankfurtu nad Menem.

[peer]

Ten wątek pochodzi z 2014 roku

[Haan]

Cześć, jestem również zdania, że zakup mieszkania jest bardzo dobrze zainwestowanymi pieniędzmi. Jeśli weźmie się kartkę i długopis i zapisze, ile pieniędzy wydaje się na wynajem w ciągu lat, szybko zauważysz, że zakup mieszkania zdecydowanie się opłaca. Zamiast płacić czynsz, po prostu spłaca się swoje własne mieszkanie. Ponadto w ciągu ostatnich lat można bardzo korzystnie uzyskać kredyty, dlatego teraz jest bardzo dobry czas na zakup nieruchomości. Po wielu latach w roli lokatora, wreszcie zdecydowałem się na zakup własnego mieszkania. Znalazłem piękne mieszkanie w nowo wybudowanym budynku w okolicach Monachium. Nieruchomość, na którą zarezerwowałem sobie mieszkanie, jest budowana przez https://www.demos.de/startseite.aspx. Nieruchomość jest bardzo nowoczesna i niezbyt duża, a moje dwupokojowe mieszkanie jest po prostu piękne. Układ pomieszczeń i wielkość poszczególnych pomieszczeń są idealne, widać, że podczas planowania zrobiono wysiłek. Ponadto nieruchomość ma piękny ogród, dzięki czemu jest idealna dla rodzin z dziećmi, a każde mieszkanie ma także swój własny parking. Jestem bardzo szczęśliwy, że odważyłem się na ten krok i nie mogę się doczekać przeprowadzki do mojego własnego mieszkania. Pozdrawiam

[2utopus]

Witaj, także uważam, że zakup mieszkania jest bardzo dobrze zainwestowanymi pieniędzmi. Jeśli weźmie się kartkę i długopis i zapisze, ile pieniędzy wydaje się na czynsz w ciągu lat, szybko zauważy się, że zakup własnego mieszkania na pewno się opłaca. Zamiast płacić czynsz, po prostu spłaca się swoje mieszkanie. kredyty od kilku lat są również bardzo korzystne, więc jest to bardzo dobry czas na zakup nieruchomości. Ja, po wielu latach w roli najemcy, zdecydowałem się w końcu kupić własne mieszkanie. Jednak wszystko zależy od okoliczności - na przykład trzeba najpierw odzyskać koszty zakupu - przy cenie zakupu 400 tys. euro można szybko stracić 50 000 euro - te pieniądze od razu znikają - za tę kwotę można już mieszkać przez kilka lat na wynajmie. Następnie jako najemca nie płaci się kosztów nieuwzględnianych w kosztach - to również może szybko wynieść 200 euro miesięcznie - a jeśli po 15-20 latach trzeba wymienić łazienkę, a po 40 latach dach lub ogrzewanie, to najemca również tego nie płaci ... a jeśli ze względów zawodowych trzeba być elastycznym i co kilka lat przeprowadzać się z powodu pracy, to bardziej opłaca się wynajmować. Więc nie zawsze patrzeć na wszystko przez różowe okulary.