Capital Investment 4

[Bauernhaus]

Cześć użytkownicy forum,

jestem nowy i użyłem przycisku przeglądania, ale szczerze przyznam, że tylko pobieżnie przejrzałem wiele tematów. Jeśli ktoś zna temat, który może mi pomóc, będę bardzo wdzięczny za wskazówki czytane bezpośrednio od użytkownika.

Bardzo bym się ucieszył, gdyby kilku przyjaznych znawców tematu mnie oświeciło. Mam następujący problem:

Mój mąż (student) i ja (urzędnik w służbie cywilnej) chcielibyśmy kupić stary Dom wiejski z dużym działką i odnowić go, tworząc Dom wielopokoleniowy (my, ewentualne dzieci i moi rodzice; oboje mamy około 30 lat). Obecnie zarabiam około 3200 € netto, mój mąż nic nie zarabia, pisze pracę licencjacką z architektury.
Dom z działką kosztować będzie 90 000 €, a koszty renowacji będą na pewno podwójne. Obecnie szacujemy, że całkowita suma wyniesie około 300 000 €, ale jeszcze daleko nam do tego, aby dokładnie wyliczyć te wszystkie koszty. Nas interesuje teraz głównie to, czy w ogóle bylibyśmy w stanie dostać pieniądze na taki cel... Nie mamy żadnej oszczędności. Jeśli padnie pytanie: dopiero co skończyłam (jestem nauczycielką), nigdy nie było pieniędzy na nic i zawsze tylko wystarczało... Po prostu dotychczas nigdy nie było okazji, aby naprawdę coś zaoszczędzić.
Do właściwej problematyki: nie mam pojęcia o kredytach. Mam pewne obawy, czy dostalibyśmy kredyt, którym moglibyśmy kupić Dom i działkę oraz go odnowić UND abyśmy mogli płacić czynsz. Czy coś takiego jest przewidziane w kredycie? Inaczej się nie da, bo na pewno nie możemy mieszkać w tej zgliszczu, dopóki nie zostanie odnowione. Czy istnieją kredyty, które przewidują rozwiązanie dla takiej sytuacji? Kupiliśmy auto (wreszcie, auto... w wieku 30 lat) i w ciągu ostatnich lat ze względu na dwie mieszkania z pleśnią i przeprowadzki narósł nam spory debet, który teraz spłacamy. Czy mam złudzenia i właśnie zmierzam w ścianę z pełną świadomością? Proszę o wyjaśnienie, serdecznie dziękuję!

[Harley]

Też, brzmiąc tak niepewnie, nie chciałbym widzieć was z Waszym projektem. Ale trochę ograniczeń podczas fazy budowy jest pewnie nieuniknione z powodu podwójnego obciążenia związane z wynajmem i odsetkami. (Mam nadzieję, że obecny czynsz nie przekracza 600-700€. W przeciwnym razie może być krytycznie.

Macie kilka bardzo solidnych punktów, które każdy bank chętnie widzi:

- Twoja pensja jest tak pewna jak przysłowiowy bank Anglii.

- 3.200€ dla 2 osób to już powyżej przeciętnej, jeśli przyjmiemy przeciętne wymagania za podstawę.

- Twój mąż jest (wkrótce) architektem, co oszczędza koszty planowania.

Czyli w istocie macie solidną zastawę własną, około 10% z tego wynika i tym samym już pokryliście koszty dodatkowe związane z zakupem (notariusz, sąd, podatek od nabywania nieruchomości). Banki nie finansują ich.

- Wasze dochody można jeszcze zwiększyć. Jeśli twój mąż będzie w przyszłości również wnosił swój wkład do budżetu rodzinnego, to nawet w niekorzystnych warunkach powinno być w okolicach 5000-6000€ miesięcznie.

- Jeśli rodzice wprowadzą się razem z wami, to zapewne również będą płacić czynsz. To także pomoże w finansowaniu. Jeśli całkowite koszty rzędu 300000€ zostaną zachowane, miesięczne obciążenie przy 100% finansowaniu powinno wynosić około 1250€. Po odliczeniu, być może, 450€ czynszu od rodziców, wynika to w zupełności wytrzymałe 800€ miesięcznie (25% od netto).

- Jeśli obecne przekroczenie konta nie jest astronomicznie wysokie (miejmy nadzieję, że to około 3 wynagrodzeń netto), ale zdecydowanie konsolidowałbym je na kredyt ratalny (pozwoli to obniżyć stopy procentowe o 30-50%), i jeśli nie mieszkasz w Monachium, powinno pójść gładko.

Ale bardzo ważne, koszty w wysokości 300000€ nie powinny wymknąć się spod kontroli. Więc lepiej nie róbcie z tego domu architektonicznego.
A czas budowy powinien być jak najkrótszy, aby to podwójne obciążenie związane z wynajmem i odsetkami nie trwało zbyt długo.

Sumując więc:

Odsetki: 750€ (brak spłaty kapitału w okresie budowy)

Czynsz: 700€

Utrzymanie: 1.200€

Samochód: 300€

Spłata debetu: 250€

Wakacje: 0€

Wieczorne wyjścia: 0€

Żeglarstwo, golf, jazda konna: 0€

Dzieci: 0€
------
3200€
=====

Pasuje!

Jestem naprawdę pewny. Dacie radę.

[Bauernhaus]

Hej Harley,


bardzo dziękuję za odpowiedź


Niestety, moje wątpliwości nie wynikają znikąd, ponieważ faktycznie czynsz jest wyższy. Obecnie płacimy 1060 € za bardzo dużą, ale całkowicie walącą się mieszkanie w najlepszej lokalizacji starego miasta. Tak, teraz wiemy, że to zdecydowanie za dużo i w dodatku nieadekwatne do tej rudery. Niestety, w czasie wprowadzenia zbyt pochopnie zagapiliśmy się. Z powodu wielokrotnego występowania pleśni w starym mieszkaniu zostaliśmy przesiedleni przez spółdzielnię mieszkaniową do dzielnicy, która pozostawiała wiele do życzenia pod względem warunków mieszkaniowych. Chcieliśmy stamtąd uciec, nigdy więcej nie widzieć tych ludzi i pozwolić sobie na naprawdę fajne mieszkanie... Błąd. Możemy sobie pozwolić na to mieszkanie i samochód (raty wynoszą 364 € miesięcznie) - ale na chłopski Dom... nie wiem. Sam zauważyłeś, że to krytyczne. Moi rodzice pojawią się dopiero, gdy przejdą na emeryturę. Moja matka jest urzędniczką państwową w Berlinie - a my i Dom jesteśmy w Meklemburgii-Pomorzu Przednim. Zrozumiałe jest, że nie chce zaczynać wszystkiego od nowa, a mój ojciec ma 56 lat i jest dość wysoko postawionym pracownikiem w transporcie publicznym (ÖPNV). Szanse na znalezienie pracy przed emeryturą są znikome. Więc najprawdopodobniej moi rodzice będą mogli wprowadzić się za 9 lat i wątpię, czy będą w stanie wnieść jakikolwiek wkład do finansowania, ponieważ sami nadal spłacają kredyt za domek letniskowy.

Jeśli dobrze zrozumiałem, nie istnieje taka możliwość, żeby wziąć kredyt, który jest hojniejszy niż faktyczne koszty budowy, zakupu i utrzymania, i w ten sposób opłacać zarówno czynsz, jak i kredyt? Jeśli pytanie jest głupie, przepraszam. Naprawdę nie mam pojęcia o kredytach... Miałem nadzieję, że można od razu wziąć kilka tysięcy euro więcej, aby móc równocześnie opłacać zbyt wysoki czynsz jako podwójne obciążenie, dopóki nie będziemy mogli zamieszkać w domu. Wygląda na to, że to był tylko sen...


Edycja: Rozważaliśmy także uzyskanie kredytu konsolidacyjnego, aby zachować odsetki na akceptowalnym poziomie. Z drugiej strony nie jesteśmy pewni, czy można coś takiego od razu włączyć do wielkiego kredytu. Czy w ogóle coś takiego jest możliwe?

[Alex [CryptoMod]]

No to teraz przyda się trochę powagi:

kredyt w wysokości 300 000 EUR oznacza miesięczne obciążenie w wysokości 1 500-1 800 EUR. Do tego kredyt samochodowy w wysokości 364 EUR + spłata debetu w wysokości 250 EUR to około 2 100 - 2 300 EUR plus koszty ogrzewania/energii elektrycznej w wysokości 300 EUR/miesiąc (?) ubezpieczenie/woda/śmieci..... 150 EUR (?)......

Po tym na koncie nie zostaje dużo, nawet jeśli dochód jest stały.
Zaczęłabym od uporządkowania spraw zadłużenia, a potem zobaczyłabym dalej.

[Bauernhaus]

Oho, 250€ na spłatę kredytu to całkiem spora kwota, prawda? Zebrało się tam prawie 3000€. Kiedyś zrobiliśmy obliczenia (ale tylko na check24) i wyszło nam coś w okolicach 160€ miesięcznie. Przy zapytaniu o inną nieruchomość w Sparkasse o wartości 200 000€ otrzymaliśmy ofertę minimum 824€ miesięcznie. Nie spodziewałem się, że przy 300 000€ okaże się, że na koniec zostanie tak dużo (mówiło się o 1500 - 1800€). Ale oczywiście, ta uwaga / wskazówka jest uzasadniona, prawdopodobnie powinniśmy najpierw uporać się z obecnym zadłużeniem, a potem spróbować ponownie.

[Harley]

OK, opłata w wysokości 1.060€ stanowi problem. Powinniście przemyśleć ponownie zmianę miejsca zamieszkania, zanim przystąpicie do realizacji waszego projektu. Dla dwóch osób powinno być możliwe znalezienie ładnego trzypokojowego mieszkania w MV za 500€.

Na przekroczenie stanu konta bieżącego widziałem raczej kwotę 10.000€ (3 miesięczne wynagrodzenie) niż 3.000€. Oznacza to, że nie ma konieczności przeznaczania 250€ na spłatę, być może wystarczy 80€.

W ten sposób mielibyście ogólnie 730€ więcej swobody finansowej.

I 300.000€ nie generują miesięcznych kosztów w wysokości 1.500-1.800€ nawet przy 100% finansowaniu. Możesz to łatwo sprawdzić samodzielnie. Na przykład tutaj:

https://www.ing-diba.de/baufinanzier...dfinanzierung/

Przy 300.000€, 10 latach okresie obowiązywania oprocentowania, zerowym wkładzie własnym i 2% spłaty, dziś wynosi to dokładnie 1.288€ miesięcznie. Możecie jednak zacząć od spłaty w wysokości 1% dopóki jesteś jedynym żywicielem rodziny i w ciągu 1-2 lat zwiększyć ją do 2%. Wtedy wyniosłaby ona nawet tylko 1.038€ miesięcznie.

ING-DiBa był teraz tylko przykładem. Wybrałem go tylko dlatego, że przypomniała mi się teraz kalkulator. Istnieją jeszcze tańsi dostawcy, np. porównajcie sobie na biallo.de.

Powodzenia.

[6Bankkaufmann]

Przepraszam, ale czy autor wątku napisał tutaj, że nie ma kapitału własnego?
I ktoś proponuje spłatę w wysokości 1%?
To w ogóle nie ma sensu. Jeśli rzeczywiście nie ma kapitału własnego, trzeba zapłacić cenę zakupu oraz koszty poboczne związane z zakupem.
Do obliczeń należy uwzględnić inne odsetki, co wiąże się z większą spłatą w wysokości 2%.

[Kass Finanz]

Cześć, niezależnie od warunków i wysokości spłaty, najpierw trzeba znaleźć bank, który udzieli kredytu na zmodernizowanie zrujnowanego gospodarstwa wiejskiego, które wymaga znacznych nakładów finansowych na modernizację. A o lokalizacji poza miejscowością nawet nie wspominając. Wymagane są tu specjaliści z odpowiednimi cenami za odpowiednie prace budowlane. Więc najpierw trzeba przygotować koncepcję z odpowiadającymi wycenami. Bez wkładu własnego, z bieżącymi ratami kredytowymi oraz dodatkowymi kosztami wynajmu przez dłuższy czas, widzę niewielkie szanse.

[Harley]

Przepraszam, ale czy autor wątku nie napisał tutaj, że nie ma kapitału własnego, prawda?
I ktoś proponuje spłatę w wysokości 1%?
To się nie sprawdzi.

Jeśli już, to proszę o właściwe cytowanie. Zaproponowałem 1% na 1-2 lata, tak długo jak TE pozostaje jedyną osobą zarabiającą. Później w wielu bankach można łatwo podnieść stopę spłaty kredytu nawet do 10%.

Mąż jest studentem architektury tuż przed ukończeniem studiów. Powinien być w stanie przeprowadzić odpowiednie plany i prawidłowo oszacować ryzyko kosztów budowy. Co najmniej w ten sposób pokryje on już koszty dodatkowe.

I wyjaśnijcie mi proszę, dlaczego para (urzędnik i architekt) z dochodem netto 5000-6000€ od przyszłego roku nie powinna dostać 100% finansowania w wysokości 300.000€. Nawet gdyby stopa spłaty po 1-2 latach została podniesiona z 1% na dorodne 5%, comiesięczna rata kredytu w wysokości około 2000€ nadal byłaby wykonalna.

Po zakończeniu okresu oprocentowania na 10 lat, około połowa kwoty zostałaby już spłacona.

[Alex [CryptoMod]]

.

I 300 000 € kosztują nawet przy finansowaniu w 100% nie 1500-1800 € miesięcznie. Możesz to łatwo sprawdzić sam. np. tutaj

https://www.ing-diba.de/baufinanzier...ufinanzierung/

Przy kwocie 300 000 €, 10-letnim zabezpieczeniu przed wzrostem oprocentowania, 0 € wkładu własnego i spłata w wysokości 2%, dzisiaj miesięczna rata wynosi dokładnie 1 288 €. Możesz też zacząć od 1% spłaty dopóki jesteś jedynym żywicielem rodziny i za 1-2 lata przejść na 2%. Wtedy byłoby to nawet tylko 1 038 € miesięcznie.

Jaki jest cel tego linku?

Nie podano w nim informacji o oprocentowaniu.
Moje 1500 EUR dotyczyły 4% oprocentowania i 2% spłaty. Ponieważ OP nie ma własnego kapitału, oprocentowanie jest wyższe, a ze względu na wysoką kwotę kredytu konieczne jest długoterminowe zabezpieczenie przed wzrostem oprocentowania, w przeciwnym razie po zakończeniu krótkiego okresu zabezpieczenia rata może znacząco wzrosnąć.


Czy spłata debetu w wysokości 250 EUR czy 80 EUR ma znaczenie w tej kalkulacji? Przecież koszty odsetkowe za spłatę mniejszej kwoty są odpowiednio niższe.

[Harley]

Jaki jest zatem pożytek z tego linka?

Pokazuje dokładnie to, o czym była mowa w twoim wpisie. Mianowicie miesięczną ratę. Link ten dokładnie informuje o miesięcznym obciążeniu przy 2 wpisach i w ten sposób od razu staje się jasne, że nie musi wynosić 1.500-1.800€, jak przez ciebie podane, ale wystarczy 1.288€.






Cytat Herrmuellera

Nie ma tam żadnych informacji na temat oprocentowania.


Kto chce poznać stopę procentową, może kliknąć na stronie Baufi DiBa w zakładkę Kalkulator raty --> rozbudowana kalkulacja i na pierwszy rzut oka zobaczy, że kredyt w wysokości 300.000€ przy stopie oprocentowania powyżej 95% i 10-letnim okresie stałym, zamiast 4% jak według twojej założenia, obecnie kosztuje tylko 3,15%.

[Alex [CryptoMod]]

Bez zarzutu !!

Pozostały dług przy spłacie w wysokości 2% wynosi 230 tys. EUR, przy 2% wyższej stopie procentowej prawie 1 700 EUR........ Wiem, wiem, za 10 lat partner życiowy będzie architektem i rata będzie żartem dla TE.....

To, co znajdziesz w internecie, to warunki wystawowe. W tej konkretnej sytuacji nie będą one dostępne.

Jak już napisał Kasfinanz, brak kapitału własnego, za to zadłużenie, Dom wiejski do wyremontowania.... Nikt nie zdecyduje się na wypłacenie 300 000 EUR.