Capital Investment 4

[h34dson]

Cześć wszystkim.

Żona i ja rozważamy zakup domu sąsiadującego z domem moich rodziców. Obecna właścicielka nie jest w stanie utrzymać domu i chce go sprzedać. Podstawowe informacje dotyczące domu:

Rok budowy 1963
około 250m kw. powierzchni mieszkalnej
około 3000m kw. działki
3 garaże, 2 zadaszone miejsca parkingowe
brak zapisanej hipoteki

Parter i piętro są w pełni zamieszkałe, poddasze zostało zaadaptowane na pokój dla nastolatka, z salonem i sypialnią oraz małą łazienką (tylko z umywalką i toaletą, brak prysznica, dlatego nie można go wynająć osobno).

Nieruchomość jest w dobrym stanie, nie jest zniszczona ani niczego podobnego.

Piętro jest zamieszkiwane przez około 70-letnią kobietę, która ma dożywotnie prawo do zamieszkania na piętrze oraz korzystania z jednego garażu. Powierzchnia piętra to około 100m kw.

Możemy nabyć nieruchomość tanio (około 35 000 EUR), do tego dochodzą opłaty dla notariusza i podatek od nabycia nieruchomości, oraz suma X na drobne prace renowacyjne, łącznie zatem 60 000 EUR potrzebne na kredyt. Zarówno żona, jak i ja, mamy stałą pracę, więc dochody są regularne i pewne.

Czy możemy otrzymać kredyt w wysokości 60 000 EUR, skoro wartość rynkowa nieruchomości jest znacznie wyższa, czy może pojawić się problem związany z zapisem prawa do użytkowania? Zakładamy, że prawo do użytkowania jest wpisane jako pierwsze w księdze wieczystej i musi tak pozostać. Bank zatem znajdowałby się na drugim miejscu.

[Hanomag]

Możemy kupić nieruchomość tanio (około 35 000 EUR), do tego dochodzą opłaty notarialne i podatek od nabycia nieruchomości, oraz suma X na drobne prace renowacyjne, czyli ogólnie 60 000 EUR potrzebnego kredytu. Moja żona i ja jesteśmy zatrudnieni na stałe, co zapewnia nam regularny i stabilny dochód.

Czy żartujesz? To zaledwie dziesiąta część wartości.




Cytat użytkownika h34dson

Czy możemy otrzymać kredyt na 60 000 EUR, skoro wartość rynkowa nieruchomości jest znacznie wyższa, czy może pojawią się problemy z powodu obciążenia prawem do zamieszkania?


Przy dogodnym stosunku długu do wartości nie powinno być problemów z finansowaniem. Nawet jeśli żona będzie mieć 100 lat, to niewykupiona związkiem zamieszkania nieruchomość będzie wystarczająco wartościowa.

[6Bankkaufmann]

Zgodnie z ustawą, prawo do zamieszkania może ustąpić w hierarchii. To wiele upraszcza.
W przeciwnym razie nie wydaje mi się to takie proste. Jeśli prawo do zamieszkania zostanie zachowane, to zostanie skapitalizowane. Sprawdzamy dokument upoważnienia do wpisu i analizujemy zakres prawa do zamieszkania. Następnie zostaje on uwzględniony jako pierwszeństwo w puli kredytowej.
Jeśli dobrze zrozumiałem, nie są Państwo spokrewnieni z właścicielką.
W takim przypadku to normalna transakcja zakupu. Otrzymaliśmy więc zakup z pełnym finansowaniem i pierwszeństwem prawa do zamieszkania.
Można to również odrzucić.
Oczywiście, wszystko zależy od lokalizacji, bo na pewno istnieje jakiś powód, dlaczego sprzedaje się to tak tanio.

[h34dson]

Dziękuję z góry za obie odpowiedzi. W związku z tym można powiedzieć następujące:

Niską cenę zakupu uzyskano, ponieważ nieruchomość znajduje się po pierwsze w małej wiosce (15 km do najbliższego większego miasta), a po drugie obecni właściciele są świadomi obniżenia wartości spowodowanego prawem do zamieszkania. Szacuję wartość nieruchomości na 150.000 - 200.000 EUR, jednak ze względu na lokalizację teną cenę nigdy nie osiągniemy.

Prawo do zamieszkania, jak już wcześniej przypuszczałem, najprawdopodobniej znajduje się na pierwszym miejscu. Nie wyobrażam sobie, że wypełniona osoba zgodzi się cofnąć na drugie miejsce.

Ponadto faktycznie nie jesteśmy spokrewnieni z osobami mieszkającymi w nieruchomości, dlatego jest to zupełnie normalna transakcja.

[6Bankkaufmann]

Jeśli nie jesteś spokrewniony z sprzedawcą, dlaczego miałby sprzedać ci Dom o wartości rynkowej 200 000 EUR za 35 000 EUR?
Na twoim miejscu byłbym ostrożny i zażądałbym pełnego zbiorowego wpisu uprawniającego, który dokumentuje zakres prawa do zamieszkania, w celu jego dokładnej weryfikacji.

[NowakAG]

Więc 70-letnia pani ma przewidywaną średnią długość życia około 14 lat. Gdy od wartości rynkowej (150 000 euro) odliczymy cenę zakupu w wysokości 60 000 euro, pozostanie nam w przybliżeniu 90 000 euro za prawo do zamieszkania. Podzielone przez 168 miesięcy (14 x 12) daje przybliżoną miesięczną opłatę w wysokości około 535 euro, co może być standardowe dla danej lokalizacji. Dlatego sprzedaż ta może być uznana za normalną. Należy również wziąć pod uwagę, że nie ma wielu potencjalnych nabywców (ograniczony rynek), którzy zdecydowaliby się na zakup takiej nieruchomości.

[h34dson]

Dziękuję najpierw za odpowiedzi.

Dom wraz z działką jest po prostu zbyt duży dla dwóch osób; i to stanowi także problem obecnego właściciela. Prosty zawód z bardzo niskim dochodem, dodatkowo daleka odległość do miejsca pracy, co sprawia, że dla niego nie jest to już opłacalne. Obecny właściciel jest świadomy obniżki wartości wynikającej z prawa zamieszkania, dlatego już zostały dokonane pewne obniżki cen. Ponadto obiekt znajduje się w małej wsi, około 15 km od najbliższego miasta.

To, co oznacza być w dobrym stanie, można oczywiście zdefiniować na różne sposoby. Jestem świadomy, że nie jest to nowa budowa, ale z drugiej strony nie jest to również w złym stanie. Na przykład w domu jest starszy system grzewczy zasilany olejem. Obecnie w pełni sprawny, ale wcześniej czy później będzie trzeba również tu zainwestować. Za domem na zboczu trzeba wykopać i postawić system drenażowy, ponieważ pleśń powstaje z powodu przesiąknięcia. Wiemy, że to jest przyczyną. Właściciel ma już wycenę na tę czynność, ale również nie jest w stanie jej ponieść.

Są jeszcze różne, naprawdę drobne kwestie, które wszystkie przyczyniają się do obniżenia wartości.

Wartość nieruchomości szacowałbym na około 150.000 - 200.000 EUR, ale ze względu na złą lokalizację i prawo zamieszkania tę wartość jest praktycznie niemożliwe osiągnąć. Realna cena zakupu w tej lokalizacji to około 100.000 do maksymalnie 125.000 EUR. Po odjęciu prawa zamieszkania pozostaje wciąż 55.000 - 80.000 EUR. (Zgodnie z tabelą umieralności i niską opłatą czynszową, w zacisznym regionie, oszacowałem to na około 45.000 EUR jako odjęcie). Koszty drenażowe i remontowe wynoszą prawie 15.000 EUR, więc dla mnie odpowiednią ceną zakupu byłoby od 40.000 do 65.000 EUR.

Cena jest więc być może nieznacznie poniżej wartości nieruchomości.