Capital Investment 4

[Calypso]

Cześć wszystkim,

chciałbym uzyskać kilka opinii/porad dotyczących naszego finansowania lub refinansowania.

W 2008 r. kupiłem Dom za łączną kwotę 155 000 €, finansując go w całości, czyli bez wkładu własnego.
125 000 € to cena zakupu, a reszta to koszty dodatkowe i remont.
Zarobki wtedy wynosiły około 3500 € netto
W 2018 r. przy kontynuowaniu finansowania dochód netto wynosi co najmniej 4400 €
Kredytodawcą jest LBS/Sparkasse
Podpisałem umowę o oszczędzaniu budowlanym na kwotę 155 000 €, do którego co miesiąc wpłacam 280 euro.
Oprocentowanie wynosi około 670 € dla kwoty kredytu 155 000 €.
Oprocentowanie wtedy wynosiło 4,85%.
Plan wtedy: wpłacać przez 10 lat do oszczędności budowlanych. Następnie korzystając z kredytu z oszczędności budowlanych oprocentowanego na poziomie 2,95% obsługować kwotę 155 000 € do pozostałej kwoty około 95 000 €.
Następnie spłacać kredyt z oszczędności budowlanych o oprocentowaniu 2,95% i negocjować nowo pozostałą kwotę około 95 000 €.

Aktualnie pozostało około 3,5 roku do przydziału/końca 10-letniego okresu
Kilka tygodni temu dostałem ofertę od usługodawcy finansowego.
Mam wypłacić środki z oszczędności budowlanych i spłacić kredyt.
Pozostałe około 120 000 € u nowego dostawcy po oprocentowaniu 2,8% 2,85 efektywnie. Już teraz zabezpieczyć.

Następnie rozmawiałem z moim bankiem/LBS.
Zaproponowali mi bezwarunkową zmianę z BSV Classic F6 na Classic FN6 ¹ bez żadnych dodatkowych kosztów.
Koszty dla nas wydają się nie istotne! Tylko odsetki lombardowe byłyby nie 2,95% tak jak wtedy ustalone, lecz 2,25% efektywnie 2,55%.
Teraz jestem nieco zdezorientowany co mam zrobić...
W zasadzie chciałbym poczekać, aż zostanie 36 miesięcy i zobaczyć, jaki oprocentowanie mogę uzyskać przed terminem lub czy mogę je zabezpieczyć.. Czy może poczekać do końca 10 lat i podjąć ryzyko?
Tamto model finansowania był oczywiście daleki od optymalnego.. Ale teraz nie ma sensu nad tym ubolewać.. Ważne jest, co mam teraz zrobić i mam nadzieję na wsparcie osób, które lepiej znają temat :O)
Dziękuję!

PS: Przeglądając forum natrafiłem na informacje o odwoływaniu starych umów.. Czy oznacza to, że gdyby moje regulacje były kwestionowalne, mógłbym podważyć całą umowę?

[6Bankkaufmann]

Calypso
Grając tak, jak piszesz, uważam, że to jest ogólnie błędne podejście. Wtedy dziwię się, kiedy inny dostawca mówi Ci, że podczas obowiązywania stałego oprocentowania należy wziąć środki z konta oszczędnościowego budżetu mieszkaniowego i spłacić tym kredyt tymczasowy. Przepraszam, ale ktoś, kto to pisze, wypisuje absurdy. Podczas obowiązywania stałego oprocentowania przez 10 lat, jak w tym przypadku (zawarcie umowy w 2008 roku), nie można spłacić czegoś z góry. Po 10 latach obowiązywania stałego oprocentowania lub wcześniejszym przydziale, na przykład po 3,5 roku, można wtedy:
a) całkowicie przenieść kredyt tymczasowy na zewnętrzny lub
b) zaksięgować kredyt tymczasowy na korzyść i skorzystać z kredytu budżetu mieszkaniowego.
Możesz także wziąć kredyt perspektywiczny na kwotę kredytu budżetu mieszkaniowego i pozostały kredyt (95 000 EUR).

Jeśli chodzi o odwołanie, w zależności od terminu (2008), teoretycznie można by było to zrobić, ale podjęcie takiego kroku jest zawiłe.
W zależności od wartości nieruchomości, byłoby wskazane zbadanie warunków perspektywicznych dla całej pozostałej sumy do 2018 roku.

[Calypso]

Cześć i dzięki za odpowiedź!
Wyraziłem się prawdopodobnie niejasno. Usługodawca nie miał na myśli, że powinienem teraz wypowiedzieć BSV, ale dopiero na koniec/przydzielaniu.
Po prostu nie zabezpieczać BSV, ale wyciągnąć tylko środki.


Czy moglibyście bardziej szczegółowo wyjaśnić mi kwestię kredytu z gwarancją przyszłościową, niestety jestem nowicjuszem w tej dziedzinie.
Wartość obiektu obecnie szacowana na 250 000€

[6Bankkaufmann]

Okay, rozumiem. Jednakże nie można uzyskać dostępu do środków, jeśli istnieje pośrednie pożyczka.
Ponieważ w umowie kredytowej zabezpieczyli Państwo środki z rachunku oszczędnościowego budowlanego jako zabezpieczenie pośredniego pożyczki.
Aby uniknąć ewentualnej opłaty kredytowej przy przydzieleniu kontraktu oszczędności budowlanej, można rozważyć zabezpieczenie oprocentowania pozostałego długu poprzez zaciągnięcie teraz pożyczki odroczonej.
Dla wyjaśnienia jeszcze raz.
EUR 155.000 pośredniej pożyczki
EUR Ile zawiera salda po 10 latach? EUR 60.000?
Czy może 10 lat pomnożone przez EUR 280 miesięcznie = EUR 33.600?
Wirtualnie można odjąć od pośredniej pożyczki EUR 155.000 środki rachunku oszczędnościowego budowlanego, na przykład EUR 33.600.
Reszta, tutaj na przykład EUR 121.400, pozostaje jako pożyczka po 10 latach po odliczeniu salda. Patrząc na wartość rynkową nieruchomości, już teraz zabezpieczają Państwo oprocentowanie na rok 2018.
Aby można było to dokładnie obliczyć, trzeba wiedzieć, jak duże będą oszczędności zaoszczędzone do 2018 r.

[Calypso]

Dokładnie: \
Czy też 10 lat po EUR 280 miesięcznie = EUR 33.600? \
Jeśli BSV nie będzie obciążana, to 155.000€ długu w porównaniu do 33.600€ salda na BSV

[Calypso]

Tak dokładnie:
Czy 10 lat po EUR 280 miesięcznie = EUR 33.600?
Jeśli PPK nie zostanie obciążone, to dług wynosi 155.000 €, a saldo na PPK wynosi 33.600 €

[6Bankkaufmann]

Po grubych obliczeniach wartość rynkowa to około 250 000 EUR, a pożyczka to 121 000 EUR.
a) Przy obecnej pożyczce forward na przykład 01.06.2018, mając 121 000 EUR na 10 lat związania oprocentowanie wynosi 2,78%/2,80%.
b) Jeśli poczekasz dokładnie 3 lata przed zakończeniem związania oprocentowania, czyli do daty 01.10.2017 (dokładnie 3 lata), marża odsetkowa spadnie o około 0,3% do 0,4%.
Oznacza to, że teraz możesz rozważyć zawarcie forwardowej pożyczki lub dokładnie 3 lata wcześniej, aby zaoszczędzić kilka dziesiątych procenta.
Kiedy dokładnie ma nastąpić przydział do rachunku oszczędnościowego mieszkaniowego, czy też 10 lat w 2018 roku?

[Calypso]

Przydział BSV jest w 06/2018

Właściwie, chodziło mi tylko o informacje i wiedziałem, że mój finansista może złożyć propozycję najwcześniej 36 miesięcy przed terminem wygaśnięcia, czyli najwcześniej 05/2015. Z tej okazji dowiedziałem się od mojego usługodawcy, że są finansiści, którzy potrafią złożyć ofertę już (jak teraz w moim przypadku) 56 miesięcy przed końcem okresu obowiązywania oprocentowania. Byłoby to wtedy 2,85% efektywnie.

Widzę, że prawie jest Pan moim sąsiadem... może warto to kiedyś omówić, gdy już wszystko będzie gotowe!

[6Bankkaufmann]

@Calypso, ok, możesz w każdej chwili na mnie liczyć